蓟州大酒店背景材料

1 蓟州酒店 项目投资分析报告 北京通天福地餐饮文化传播有限公司 二 O 年 月 日 2 第一章总 论 第一节第一节项目提出的背景及建设的必要性项目提出的背景及建设的必要性 1 项目提出的背景 项目提出的背景 历史已跨跃千年 进入一个崭新的世纪 在蓬勃发展的旅游业中 宾馆居于重要地位 蓟县的宾馆业尽管有了很大发展 但对于蓟县旅游 业大的发展形势 无论在数量还是质量上 仍有很大的发展空间 为此 北京通天福地餐饮文化传播 有限公司和盘山风景名胜区管理局 为拓宽其经营领域 决定进一步发挥专业优势 建设天津市蓟州 酒店 2 项目建设的必要性 项目建设的必要性 此项目的选定与成功运行 可以进一步弥补蓟县旅游配套设施的不足 扩大再就业 第二节项目概况及项目建设单位简介 1 项目概况 项目概况 北京通天福地餐饮文化传播有限公司 在对盘山风景区及云南昆明 丽 江等地区的酒店服务业进行调查研究的基础上 对本项目选址及经营等有关 情况进行了分析研究 确定本项目建设方案如下 3 1 项目名称 地址 性质和法定代表人 项目名称 天津市蓟州酒店 暂定名称 项目地址 盘山风景名胜区管理局院内 天津蓟县县城南关津围公路东 侧 附 蓟县地理位置图 图一 蓟州酒店位置图 图二 企业性质 民营 有限责任 法定代表人 岳艳菊 2 建设内容 项目占地面积 12 6 亩 总建筑面积 25050 平方米 主楼建筑面积 13000 平方米 包括 住房 5000 平方米 餐饮 2000 平方米 写字楼 2000 平方米 各种会议室 健身娱乐 服务大厅等 4000 平方米 辅楼 1600 平方米 锅炉房 配电室 1450 平方米 其余为停车场等 3 项目总投资 9000 万元人民币 其中固定资产投资 8000 万元人民 币 流动资金垫支 800 万元人民币 递延资产支出 200 万元人民币 资金全 部通过招商 引资解决 4 项目市场前景广阔 经济效益乐观 计算期内 年均实现利润总 额 1443 84 万元人民币 利税 1639 62 万元人民币 4 2 2 项目单位简介 项目单位简介 项目开发建设单位是北京通天福地餐饮文化传播有限公司 该公司主要 以酒店管理 组织餐饮文化交流活动为主 已组织一批精明强干的决策人员 和勤奋敬业的管理人员 为游客提供一流的服务 第三节第三节结结 论论 天津蓟县旅游区融自然资源和人文资源为一体 通过近年来对资源管理 及全力打造品牌 可以认定 该项目前景广阔 项目切实可行 第二章 市场预测 第一节第一节旅游市场发展趋势旅游市场发展趋势 随着新世纪的到来 我国实行的生产 生活假期制度 已进入一个新的 换代期 发展中短期旅游观光及附属文化的配套设施 是丰富生活内容 发 展旅游业的必然结果 实非商业炒作的标新立异 国力的增强 人们生活水平的提高 对旅游的需求量大幅度提高 追求 质量好 品位高的旅游服务业 已形成大趋势 第二节第二节国内市场预测国内市场预测 为了建设好本项目 我们对酒店选址的周围饭店和服务业进行了大量的 分析 结果表明 本项目的位置选在北京和天津两大旅游度假带内 山清水 秀 名胜古迹众多 民风淳朴 具有强烈的地方吸引性 是旅游热点区域 是中短线游客的旅游观光的理想之地 是京 津两大都市广大市民度假的首 选之地 据统计 5 第三节第三节国外市场预测国外市场预测 世界经济发展前景的不确定性因素增加 东亚日本经济复苏缓慢 美国 经济滞涨 惟有中国一枝独秀 世界看好中国 中国加入世贸组织 2008 年北京成功举办奥运会 必将极大地促进中国对外贸易的进一步发展 必将 带来巨大的人流 蓟县有更大的优势 市 县旅游部门每年成功的组织大型 活动 吸引了大量的外宾来蓟观光 游览 他们对住宿条件要求很高 但蓟 县目前仅有的三星级宾馆 远远不能满足需求 如一年一度的黄崖关长城的 国际马拉松专项旅游活动 每次都有 2000 人 天以上的住宿需求 蓟县目前 接待外宾的宾馆设施明显不足 该项目蓟州酒店选在蓟县城内 地理位置优 越 交通便利 优势明显 因此 蓟州酒店客源市场 前景广阔 第三章 项目选址及建设方案 第一节第一节项目的地理位置及自然条件项目的地理位置及自然条件 1 项目的地理位置 项目的地理位置 酒店选定在蓟县县城南关津围公路东侧的盘山风景名胜区管理局院内 邻近蓟县火车站和汽车总站 是蓟县县城的南大门 交通十分便利 环境舒 适 非常适合游人休闲度假 6 2 自然条件 蓟县地处京 津 唐腹地 交通十分便捷 京秦 北京至秦皇岛 大 秦 大连至秦皇岛 铁路 途经蓟县县城 北京至蓟县 天津至蓟县的高速 公路 汽车只需 40 分钟 可谓京 津两大都市的后花园 3 宏观环境 宏观环境 旅游业是新兴服务业 是第三产业的龙头 第二节第二节消防设施消防设施 1 消防设计遵循的原则 为了保护国家和个人家庭财产不受损失 保证公民和顾客人身安全 必 须贯彻 预防为主 防消结合 的方针 采取行之有效的防火措施 防止和 减少火灾危害 2 消防设计依据 消防设计依据 消防设计依据有 建筑设计防火规范 高层建筑防火规范 和 人 民防空工程设计防火规范 等 3 消防外部条件 消防外部条件 蓟州酒店距蓟县消防支队不到 2 公里 该消防支队装备新 能力强 在 7 其保防半径范围内 消防 自救的外部条件是非常好的 4 消防设施 消防设施 项目平面布置上 严格执行防火规范和高层建设设计防火规范 保证建 筑物间隔距离和消防通道宽度 设计的建筑物面积等级要求二级以上耐火等 级 多层建筑设置消防栓和灭火器 高层建筑和商业建筑设置火灾自动报警 装置和自动喷淋装置系统 5 消防供水 室内 外消防水量为 55 升 秒 室内自动喷水灭火设备用水量为 45 升 秒 总消防用水量为 133 升 秒 设置两个 1200 立方米的消防水池及消防配 套泵房 可满足项目要求 6 消防供水保障 本项目拟用电属二类负荷 消防水泵单独设置 保证消防水泵的随时启 动 7 消防通道 高层建筑设有便于疏散和共用前室的布置 并考察防烟通风道设置 8 消防供电 消防电源及配电 火灾应急照明等 均严格按规范要求执行 第三节第三节项目设计和规划项目设计和规划 8 1 总体规划 项目总占地面积 10000 平方米 总建筑面积 25050 平方米 1 主体楼 建成 13 层的主体大厦 13000 平方米 内设住房 标准 间 200 套 豪华包间 12 套 普通包间 35 套 共有 500 个床位 餐厅包括 贵宾厅 雅间和大厅 开设中餐厅 西餐厅 药膳厅 同时 可供 600 人用餐 另设写字楼 各种会议厅 健身 娱乐厅和服务大厅等 2 辅楼 2 层 1600 平方米 内设办公室 职工宿舍 职工食堂 洗衣 房和职工浴室等 3 其他建筑包括 锅炉房 变电室 停车场等 2 主要设计规范及标准 1 建筑结构统一规定 GB5002 2000 2 建筑结构荷载规范 GB5009 2001 3 建筑给排水设计规程 GB50015 2003 4 建筑设计防火规范 GBJ16 87 2001 年版 5 民用建筑电气设计技术规范 JGJ T16 92 以及国家关于 环境影响评价 的相关规定等 土土 建建 工工 程程 一一 览览 表表 表 1 序号土建工程名称建筑面积 m2 备注 1 主体大厦 13 层 13000 2 辅楼 2 层 1600 3 锅炉房 450 9 4 配电室 1000 5 停车场及绿化 9000 第四章项目组织机构 物业管理及营销方案 第一节第一节组织机构及劳动定员组织机构及劳动定员 企业实行董事会领导下的总经理负责制 独立核算 自负盈亏 公司设 总经理 1 人 副总经理 2 人 总会计师 1 人 管理人员 10 人 厨师 服务 员 保卫人员等 114 人 员工实行聘任制 主要从当地旅游业 职业高中及 社会聘任 第二第二节物业管理 为提高客房的出住率 在创造并保护居住环境的同时 把舒适 安全 方便带给客人 一个重要的条件就是有超一流的现代化服务管理机制 充分 发挥饭店的服务管理水平 创一流服务 第三节第三节营销方案营销方案 1 总体战略 本公司以经营酒店为主 弘扬中国餐饮文化 为发展旅游事业服务 与 旅游业各方联手 为中外游客提供全方位服务 公司的宗旨是 以诚为金 2 职能战略 根据旅游市场需求 酒店会不断推出受游客欢迎的具有地方风情的服务 10 项目 具有地方特色的绿色佳肴和中外名菜形成的最佳菜谱 为游客及社会 各界来酒店的顾客提供食 住 行 休闲 娱乐等一流的服务 力争年利润 达到 1500 万元人民币以上 3 竞争战略 目前蓟县有 4 家三星级或接近三星级的宾馆 旅游旺季远不能满足市场 需求 随着旅游业的发展 酒店将会增加 因此 蓟州酒店与同行业竞争会 日趋激烈 蓟州酒店在经营过程发挥以下的优势 1 服务价格优势 2 花色品种优势 3 服务项目优势 4 定位优势 5 位置优势 第五章 项目实施进度 根据国内同类型建筑的建设情况 本工程的工作量 材料运输及施工的 具体条件 初步确定施工期为 3 年 各项施工内容 时间如表 2 项项目目实实施施进进度度表表 表2 序号实施内容实施时间 月 建 设 期 11 1 勘察设计 3 2 土建施工 24 3 内外装饰 6 4 竣工验收 2 5 交付使用 1 计划建设期为 3 年 从 2010 年 7 月起 到 2007 年 7 月竣 工 交付使用 第六章 投资估算与资金筹措 第一节投资估算 1 编制依据 1 国家计委 建设部颁布的 建设项目经济评价方法与参数 2 天津市 关于减免行政性收费的有关意见 2 固定资产估算 固定资产投资估算为 8000 万元人民币 详见表 3 12 表3 单位 万元人民币 3 流动资金估算 流动资金包括现金 应收款和外购材料 燃料等 预计赊销款占营业 收入的 20 平均收现期为 30 天 外购材料 燃料间隔期为 30 天 现金除 了用于支付水电汽 工资及福利 营业税金及附加 所得税 管理费用及偿 还本息外 还用于客户所需商品的供应及组织各类大型活动等费用的支出 项目营业前流动资金垫支 800 万元左右 附 流动资金估算表见表 另外项目建设期递延资产支出估计为 200 万元人民币 综上 项目总投资为 9000 万元人民币左右 概算价值序 号 工程或费用名称 建筑工程设备安装其他费用 合计备注 一工程费用2670 120004955165 1 1 欧式主体大厦 13 层1996 6336 92333 513000m2 2 综合楼19237 6229 61600m2 3 锅炉房31 5169200 5450m2 4 变配电室1001206 51306 51000m2 5 停车场及绿化1501509000m2 6 其他附属房100100 7 室外排水100100 8 室外客线100100 9 总图运输10050150包括三台车 10 室内陈设配套9595 11 餐厅装具300300 12 健身 娱乐 音像100100 二其他费用2834 92834 9 1 勘察设计费452452 2 工程监理费135 6135 6 3 预备费284 3284 3 4 配套费678678 5 土地使用权费630630 6 购买原建筑物655655 合计总费用2670 120003329 98000 13 第二节第二节资金筹措及分年度使用计划资金筹措及分年度使用计划 1 资金筹措 项目总投资为 9000 万元人民币 其中固定资产投资为 8000 万元人民币 流动资金投资为 800 万元人民币 递延资产为 200 万元人民币 资金采用向 融资方式解决 2 资金分年度使用计划 计划项目建设第一期 从 2010 年 7 月至 2011 年 7 月 购买土地使用权 购买原建筑物 楼房等 工程勘察设计 土建施工等 需要建设费用 5000 万元人民币 项目建设第二期 从 2011 年 7 月至 2012 年 7 月 土建施工 购置设备 等 需要建设费用 2000 万元人民币 项目建设第三期 从 2012 年 7 月至 2013 年 7 月 工程装饰 建筑辅助 配套设施 室内陈设 人员培训 广告费 流动资金等 需要费用 2000 万 元人民币 投资计划与资金筹措表见附表 递延资产摊销表见附表 第七章第七章财务评价财务评价 第一节第一节基础数据基础数据 1 收入测算 1 客房出住收入 1825 万元人民币 年 2 餐饮收入 1077 万元人民币 年 14 3 健身娱乐收入及其他收入 548 万元人民币 年 综上 本项目平均年营业收入 3450 万元人民币 年平均利润总额为 万元人民币 见附表 3 2 成本测算 营业期总成本测算表见附表 3 法定盈余公积金测算 法定盈余公积金为税后利润的 10 平均每年可提取 96 74 万元人民币 4 其它 法定公益金按税后利润的 5 提取 平均每年可提取 万元人民币 项目建设期为 3 年 项目计算期为 15 年 盈余公积金共 15 基准内 部收益率为 6 第二节第二节财务评价财务评价 1 利润分析 项目在整个经营期内可实现年平均利润总额为 万元人民币 年平均营 业税金及附加为 万元人民币 营业收入 营业税金及附加的估算见附表 项目总投资额为 万元人民币 项目投资利润率为 税前 税后 投资利税率为 15 2 现金流量分析 根据项目全部投资现金流量估算表 见附表 可以计算出以下经济技 术指标 投资回收期为 年 财务内部收益率为 税后 财务净现值为 万元人民币 贴现率 I 6 第三节第三节不确定性分析不确定性分析 1 盈亏平衡分析 以设计能力利用率 BEP 表示的盈亏平衡点 可用下式计算 BEP 100 100 盈亏平衡图见附图 可以看出 当营业收入达到 万元人民币时 即可保本 2 敏感性分析 从附表 可以看出营业收入对内部收益影响比较敏感 敏感性分析图见 附图 从敏感性分析结果看 在单因素不利的情况下 财务内部收益率仍能达 到 因此本项目有一定的抗风险能力 年固定总成本 年营业收入 年可变动总成本 年营业税金及附加 16 建设期利息分摊表见附表 固定资产折旧计算表见附表 经济评价基础数据与效益指标汇总表见附表 第八章第八章还款计划还款计划 此项目建设投资所需的 9000 万元人民币 解决方式为 设计还款计划 还借款计划及利息计算表见附表 第九章 风险分析及防范 第一节第一节自然风险及对策自然风险及对策 在酒店经营中 除不可抗力的自然灾害外 主要是避免火灾 为此 在 酒店设计和建设中 已采取有效的措施 安装了完善而先进的防火设备 此 外 酒店全体员工都要接受防火教育 牢固地树立防火意识 掌握防火知识 和应急办法 并组成兼职消防人员队伍 进行日常的防火监督和检查 杜绝 火灾的发生 第二节第二节利率风险利率风险 酒店项目投资的 9000 万元人民币 全部借款取得 按三年建设期 以 每年 12 固定回报率 12 年还完借款本息计算 年实际利率为 4 93 由于以固定回报形式还本息 人民币的利率不管如何波动 都不会给酒 店带来风险 第三节第三节外汇风险外汇风险 外汇风险主要反映在美元与人民币的比价变化 可以相信 我国的经济 在相当长时间内保持稳定发展 人民币也不会发生贬值 由于酒店的利润空 17 间较大 对外汇的波动有一定承受能力 第四节第四节经营风险经营风险 酒店的经营风险 主要来自自身的经营决策 管理水平和服务质量 决 策者针对市场的需求 不断推出新的有特色的经营项目 经营者以经济实惠 的价格 一流的服务质量 以诚待人 树立形象 打造品牌 创出声誉 名 扬海内外 加上与地方旅游局合作的优势和得天独厚的地理位置 在自身发 展和与同行业竞争中 可以避免风险 立于不败之地 第五节第五节其他风险其他风险 如政策 大环境 不利于酒店经营等 主要依靠酒店自身力量 加以抵 御 19 第十章 附表附图 现金流量估算表现金流量估算表 全部投资全部投资 附表 1 单位 万元人民币 建 设 期经 营 期序 号 年份 项目0123456 生产负荷 1现金流入 1 1营业收入 1 2 回收固定资产余额 1 3回收流动资金 2现金流出 2 1固定资产投资 2 2流动资金 2 3经营成本 2 4营业税金及附加 2 5所得税 3 净现金流量 1 2 4累计净现金流量 5 所得税前净现金流 量 3 2 5 6 所得税前累计 净现金流量 21 20 损损 益益 表表 附表 3 单位 万元人民币 建设期经 营 期 序 号 年份 项目 1 45678 1415 合 计 生产负荷 1营业收入 2总成本费用 3营业税金及附加 4 成本费用及营业税 金合计 5利润总额 6所得税 33 7税后利润 8可供分配利润 8 1法定盈余公积金 8 2法定公益金 8 3应付利润 8 4未分配利润 9累计未分配利润 资资 产产 负负 债债 表表 附表 5 单位 万元人民币 项 目1234567 131415 21 一 资产一 资产 流动资产总额 其中 累计留存收益 在建工程 固定资产原值 减 累计折旧 固定资产净值 递延资产 资产总计 二 负债及所有者权益二 负债及所有者权益 应付款 流动负债合计 长期应付款 长期负债合计 实收资本 盈余公积 未分配利润 负债及所有者权益总计 22 总成本费用估算表总成本费用估算表 附表 10 单位 万元人民币 23 营业收入 营业税金及附加估算表营业收入 营业税金及附加估算表 附表 11 单位 万元人民币 项 目营业收入 营业税率 应交营业税 城建税率应交教育费附 应交教育 合 计 建设期经 营 期 序号 年份 项目 1 345678 1415 合 计 生产负荷 1外购原材料 1 1外购商品 1 2客房用材料 2 外购燃料动力 水 电 汽等 3工资及福利费 4修理费 5租赁费 6折旧费 7递延资产摊销 8财务费用 8 1长期负债利息 8 2流动资金借款利息 8 3汇兑损益 8 4金融机构手续费 9其他费用 总成本费用 其中 固定成本10