沈阳民营养老院运营成本分析

沈阳民营养老院运营成本分析 于作义 单长英 2013 年 5 月 十二五 时期是我国全面建设小康社会的关键期 是人口老龄化加速发展期 也是应对 人口老龄化的重要机遇期 目前 沈阳市现有人口 740 万 其中 60 岁以上老年人口 130 万人 占全市人口的 17 按国际通行标准 已提前步入老龄社会 为了应对和破解人口 日趋老龄化形势下的社会养老问题 我市提出以居家养老为基础 社区养老为依托 企事 业单位为补充 机构养老为支撑 逐步打造政策经费到位 服务保障优质 发展模式多样 社会参与广泛 全区老人共享经济发展成果的 四位一体 养老服务新格局 随着养老问题受到越来越多的重视 养老机构也从无到有 从少到多逐步发展起来 民间 资本兴办养老机构也成为潜在投资者的关注点 目前 全市共有民营养老机构 92 家 床位 11000 张 巨大的市场潜力 本该是民办养老机构蓬勃发展的链接 而运营成本是民办养老机构发展 的条件之一 目前我市民营养老机构床位利用率在 80 以上的占机构总数的 60 左右 床位 利用率在 60 以上的为 70 稍强 有近 20 家养老机构的床位利用率不足 50 造成这种困 境的原因有机构所在的地域差距 管理水平的高下 硬件设施的档次等多种原因 而运营 成本是民办养老机构发展的必备条件 本文试结合沈阳情况对民办养老机构的运营成本进 行分析 一 民营养老院的建筑成本 1 租房改造型养老院 民办养老院建设的方式一般有租房改建和购地新建两种 租房改建的敬老院一部分是利用 单位废弃的办公楼 学校搬迁后留下的厂房 教室等闲置房产经过简单改造后投入运营 另一部分是租用新建房屋进行改造 由于面积限制 这部分养老院多为小型 产权的属性 限制了养老院的发展 高额的租金增加了养老院的运营负担 同时承租年限也影响了改造工程的有效实施 出租 房考虑自身利益和对未来经济形势的预期 往往不愿意签订长期合同 极少超过十年 因 而如果在房屋改造和设备购置方面投入过大 短暂的承租期内很难收回成本 以大东区博远养老院为例 2009 年成立的博远养老院占地 4500 平方米 床位 304 张 该 养老院为租用的废弃校舍 合同期为十年 每年的租金为 67 万元 当时仅装修改建费用就 高达 600 余万元 预计租期内可以收回成本 2 购地新建型养老院 相对于租赁型养老院 自建型养老院的更加稳定 但是投入成本则要相对较高 这也是导 致民营养老院运营艰难的主要原因 随着土地和建筑成本的逐年增加 新建养老院的投入 也持续增高 以沈阳二环外土地 5 亩为例 笔者计算了新建养老院的成本 土地成本 150 万元 5 亩 750 万元 如果床位为 100 张 按规定每床 20 平方米 则建筑面积为即 2000 平方米 按照目前市场 价格建筑成本每平方米 2600 元计算 则建筑费用为 520 万 因而前期的总投资为 1270 万 元 平均每张床位成本为 12 7 万元 如果床位为 200 张 则建筑面积 4000 平方米 建筑费用 1040 万元 即总投资为 1790 万元 平均每张床位成本为 8 95 万元 如果床位为 300 张 则建筑面积为 6000 平方米 建筑费用 1560 万元 即总投资为 2310 万 元 平均每张床位成本为 7 7 万元 如果床位为 400 张 则建筑面积为 8000 平方米 建筑费用 2080 万元 即总投资为 2830 万 元 平均每张床位成本为 7 07 万元 而如果在二环内新建一家养老院 同样的 5 亩土地成本则将增加至 1500 万以上 从而按照 建设 100 张床位数计算 平均成本为 20 2 万元 200 张床位平均成本为 12 7 万元 300 张 床位平均成本为 15 3 万元 400 张床位平均为 17 9 万元 从以上的分析可以看出 二环外新建养老机构的规模在 400 张床位 建筑面积在 8000 平米 左右的成本最低 而如果再二环内新建养老机构规模在 300 张床位 建筑面积 6000 平方米 左右的成本最低 二 民营养老院的运营数据分析 同时 根据笔者调查大东区 19 家养老院的运营情况 可知经营数据如下 一 收入 民营养老院的收入主要是营业收入和补贴收入两类 其中 营业收入与养老院本身的市场 定位有关 主要包括面向入住老人收取的护理费 床位费 伙食费等 依据护理级别健康 护理 半自理 介助 完全不能自理 介护 特级护理的不同收费不同 从调查结果 来看 民营养老院主要面向中低收入客户群体 且入住人员中属于特级护理的人员特别少 而属于健康护理 半自理老人护理和完全不能自理的人员较多 某面向中等收入入住人员 的养老院收费情况 不包括取暖费 取暖季在住人员每人需缴纳取暖费 500 元 健康护 理入住人员每人每月收费在 1000 1500 元 半自理入住人员每人每月收费在 1400 2000 元 完全不能自理入住人员每人每月收费在 1700 2400 元 特级护理入住人员较少 入住期不 稳定 收费标准往往视实际情况确定 某面向低收入入住人员的养老院 沈阳吉祥老年公 寓 收费情况 健康护理入住人员每人每月收费 1150 元左右 半自理入住人员每人每月收 费 1450 元左右 完全不能自理人员每人每月收费在 1700 元左右 补贴收入主要来源于政 府给予的补助 如大东区民营养老院可获得的补助标准为每年每床 2000 元 连续补贴两年 二 成本构成分析 影响养老院成本的因素很多 所在地区 规模 服务标准等都会影响成本 基于决策需要 根据成本性态分析理论 对养老院发生的一般性的成本进行成本性态分析 将其所发生的 成本按与入住人员数量的关系分为固定成本与变动成本 年成本主要包括 1 因使用房屋等建筑物而发生的成本 如养老院所用房屋为自有 则成本为每年的房屋 折旧 如养老院所用房屋为租用 则成本为年租金 无论自有还是租用 均为固定成本 房屋附属养老设备折旧 也计入此项 2 维修费 维修房屋 设备所发生的支出 固定成本 3 暖气费 固定成本 4 水电煤气费 半变动成本 因在总成本中所占比重不大 可全部视为固定成本 5 入住人员餐饮费 只包括水电煤气人工费以外的采购成本 如购买米面粮油蔬菜等发 生的成本 养老院一般根据一定标准控制此项支出 如有的养老院定为 400 元 人 月 6 员工工资 养老院工作人员可分为三类 管理人员 厨师及卫生清洁人员 护工 其 中 管理人员工资和厨师以及卫生清洁人员工资为固定成本 护工工资为变动成本 三 民营养老院盈亏平衡分析 养老院面向顾客群的定位不同 收费标准也就不同 发生的成本也会有所差异 本文以沈 阳吉祥老年公寓为例 通过其真实数据做盈亏平衡分析 该养老院主要招收低收入人群入住 设有床位 60 张 所有床位不分级别 入住人员收费主 要与护理级别相关 单独收取取暖费每人每年 500 元 根据该养老院 2012 年数据 入住人员比例为健康护理 半自理 完全不能自理为 11 3 37 人均月收费标准 1150 11 51 1450 3 51 1700 37 51 1567 元 所用住房为自购住房 2002 年购买价格为 85 万元 生活成本 每人每月 400 元 每年 4800 元 护工工资 按入住人数 10 向下取整聘请护工 每位护工每月工资 1800 元 年工资 21600 元 设入住人数为 Q 则有 年利润 营业收入 生活成本 护工工资 固定成本 1567 12Q 4800 Q Q 6 21600 吉祥老 年公寓固定成本 令年利润 0 可得 Q 34 人 可知该养老院入住人数为 34 人时 能够保持不盈不亏的状态 若入住人数少于 34 人则要 亏本 多于 34 人则可盈利 通过入住率指标 可以更好地诠释盈亏分界点 入住率 入住人数 养老院总床位数 该养老院盈亏平衡点入住率 34 60 56 66 即当入住率超过 56 66 时 养老院才可盈利 根据大东区 19 民营养老院的经营情况统计 当入住率达到 60 左右 均能达到盈利状态 三 运营成本偏高容易照成多方面隐患 一 硬件环境差 因为民营养老院的前期投入 房屋租金 人工成本等方面都有比较大 的开支 对于高水平的基础设施建设常常有心无力 同时 较低的定价也让运营利润始终 保持在低水平线上 根本没有能力改善硬件环境 二 服务队伍老化 专业人员少 服务护理人员大都从农村招入的 60 岁左右的妇女 有 专业技术职称的医护人员不多 三 当事人短期行为 无长远规划 因为大都属租赁房屋 养老机构法人面临的成本压 力过大 大都以五到十年为一个周期 不易形成品牌及规模效应 也因无力无法形成其他 行业的集团化 规模化经营 四 运营周期长 资金周转慢 养老服务属长线产品 属微利服务 从投资到达到盈亏 总需 3 5 年 回收成本的时间一般为十到十三年 五 恶性事故 安全 服务纠纷增多 影响社会形象 四 关于调研结果的思考 目前养老产业纯属社会福利事业 也是新兴朝阳事业 更是一个慢热的产业 会在一定时 期内 停留在 投入大 风险高 利润少 公益性强 的初步发展阶段 值得注意的是 国内养老机构目前存在巨大的市场空白 第六次全国人口普查数据显示 我国 60 岁及以上人口为 1 78 亿 占总人口的 13 26 其中失能老人有 3300 万 据预测 到 2015 年中国老龄人口将达到总人口的 16 55 到 2050 年将达到 1 3 数据显示 截至 2010 年底我国有各类养老机构 38060 个 拥有床位 266 2 万张 收养各类 人员 210 9 万人 但全国养老床位总数仅占老年人口总数的 1 59 不仅低于发达国家 5 至 7 的比例 也低于一些发展中国家 2 至 3 的水平 目前 全市养老院有床位 2 9 万张 因有 45 家农村敬老院的近万张床位目前的接收对象为 政府供养的五保户而暂未对社会开放 有老人入住的床位仅 1 9 万余张 目前每千名老人 的平均床位为 23 张 离国家每千名老年人 30 张床位标准还有一定的差距 要进一步提升民营养老机构对我市养老事业发展的支撑作用 推动养老产业化发展 如何 加强政策支持和社会会养老体系建设健全 解决民营养老院的运营难题 降低运营成本仍 将是我们继续探索的方向 1 完善养老机构建设相关制度 建立养老服务行业协会 打造养老机构信息平台 统筹安 排养老机构建设项目 协调土地 资金等重点问题 定期对项目推进过程中出现的问题进 行会商 协调解决 确保项目进度 设立养老机构发展基金 每年投入 50 100 万元 对全 市一 两家发展好 信誉佳的民营养老机构进行无息或低息贷款 全力支持民营机构的发 展 2 加大对民办养老机构建设的政策扶持 对于兴办民营养老机构 我们可以在地价 税收 事业性收费等方面给出一系列优惠政策 同时 从政府购买服务的方式 在对民办养老机 构给予床位补购补贴的基础上 增加运营补贴和对入住机构的低保失能老人给予足额补贴 具体可参照市民政局 财政局 关于支持养老机构建设有关问题的通知 沈民 2011 6 号 中 对收住本市户籍老年人人数给予日常运营补贴 市区每人每月补贴 100 元 郊县 每人每月补贴 80 元 对入住养老机构的低保失能老年人按生活半自理每人每月补助 400 元 完全不能自理的每人每月补助 600 元 目前上述文件只要求区县试点 因此覆盖面不全 3 强化开展养老服务普惠制培训 面对目前我市养老服务业人才短缺的问题 我们