兰州搞房地产商的

1 / 17兰州搞房地产商的 兰州市房地产现状调查我们除了唏嘘感叹之外还能如何？面对如此狂飙的兰州房市，我们还要买房吗？该怎么买房？兰州的房市何去何从？关键词：兰州房地产房价一、兰州房地产现状1、不同地域、不同品质、不同价格，兰州地产市场多元化状况明显一个字“乱”就可以形容当今的兰州房市。有的盘买到 15000，有的盘 3000 多，品质良莠不齐，价格参差错落，好一番热闹景象。至于天价房的现象下面的章节会讲到，但对于这种“乱”的状况，本人认为不是坏事。至少不像 07 年那样烂盘与优质盘一个价，跟风乱涨。由于市场趋于理性，品质低的楼盘也不敢乱来，只能按部就班。市场的选择多了，挑选余地大了，各自也都能找到自己合适的买家，皆大欢喜！2、销售量放大与房源供应不足导致供需矛盾突出，房价上涨迅速1-6 月份全市商品房销售面积为万平方米，同比增长% ，其中商品住宅销售面积为万平方米，同比增长% 。上2 / 17半年商品房竣工面积为万平方米，同比下降%，其中商品住宅竣工面积万平方米，同比下降%。XX 年房地产投资放缓慢，致使 XX 年的竣工面积有所下降，商品房市场供不应求。09 年数得上的开盘楼盘也就一个莱茵小镇，面对如此巨大的市场，显然商品房投入量明显不足，这也是导致今年房价飞涨的又一个因素。3、个别开发商哄抬房价，造成房价整体跟风，呈不理性发展状态，楼价泡沫放大今年，以森地国际与盛世凯旋宫为首的个别楼盘掀起了楼市涨价狂潮。至于如何涨，法资深地产人 haohuar已经做了详尽的描写，这里不再赘述。我们关心的是什么样的房子为什么可以卖到如此高价，本人对项目做过一定分析，其实他们叫嚣的原因无非是地段与景观优势，要么在市中心要么在文体中心，都是借别人来炫耀自己，和当年的仁恒国际有几分相似。但是仁恒国际无论是户型、景观、配套等都有可圈可点之处，而我们现在看到的万元房缺十分的“不厚道” ，都是单体楼、户型很烂、基本无景观可言、挂羊头卖狗肉的物业、欺骗式炒作等等，都让人深感厌恶。由于非常规炒作，这几个楼盘的价格一路飙升，弄得兰州地产更显躁动，更多的地产商“被迫”涨价，好一副无奈的面孔，兰州的楼市泡沫已经到了危险的边缘。3 / 174、市场激情受高房价阻击，市民购房热情在下半年逐渐降温曾几何时，那些甘愿做房奴的人做了房奴还很开心，可是如今，做了房奴的人恐怕再也开心不起来了，原因只有一个：房价太高了。兰州的刚性需求在 09 年得到了“有效遏制”本来打算买 130 的最后买了 90 的，本来买90 的把眼光转向二手房，本来想买二手房的现在已经基本放弃了。除去投资需求外，兰州的自住需求再也不在像 07年那样敢放手一搏了，兰州地产从 09 年十月进入了冬季，这个冬季什么时候能够过去，我不敢多想。5、雁滩、安宁、九州版块效应突出，受到追捧09 年，兰州的近郊楼盘受到了热捧，雁滩、安宁、九州版块效应突出。究其原因，恐怕更多的是价格因素，选择近郊的低价楼盘成为了更多刚需的无奈。例如九州城、鑫亿城、紫雅花园这些低端楼盘受到了购房者空前喜爱。为了有地方住，人们不惜生命危险住到了塌方频发、野狼出没的地方，让人从心底里感到悲哀，人的价值竟然如此不同。雁滩版块经过多年发展已经聚集了大量高品质楼盘，相对城市中心距离很近，而且今年 606#、607# 规划路也相继完工，为雁滩人的出行带来了极大便利。现在雁4 / 17滩地区还将崛起天庆的格林小镇，合泰项目以及天正项目，总体量超过了 100 万。雁滩的明天会更好。今年安宁地区的崛起的确让人刮目相看，先是中和教育世家被热捧，又是安宁庭院整体提价，还有丰宁的一度热销，让我们看到了兰州居住近郊化浪潮的到来。 “近郊化”是城市发展的必然，当年遥远的黄河市场现在已经成为炙手可热的优势地块。由于土地问题少，开发环境相对干净，所以今后还会有更大的发展。再者因为市政规划原因，安宁地区是兰州的又一个新的中心，即将崛起的各种配套设施将完全改变这个地区的面貌。而且随着中和山水兴城、飞天世纪新城等项目的日渐成长，相信安宁版块是将来几年地产快速发展的热土。希望追求相对高品质的生活，而对房屋性价比有较强要求的购房者选择安宁地区楼盘也是不错的。6、品牌企业更受市民喜爱，兰州房产正从品质时代发展为品牌时代说到兰州地产的品牌企业，数来数去也就天庆、鸿运、天正、华富这几个了，尤其是天庆集团开发的莱茵小镇让今年的兰州楼市着实眼红了一把，开盘半年卖了1000 多套，的确是厉害。相对于其他品牌，天庆似乎是更值得信任的。天庆的房子无论做多高端，价格却不是最贵的，这让我们看到了兰州主流地产商的眼光。他们知道5 / 17“涸泽而渔”就是自掘坟墓。在这些品牌地产商看来，那些疯狂追求利润的高价楼盘如同跳梁小丑，迟早要为自己饮鸩止渴的行为付出代价。安宁地区的中和地产也异军突起，以“安宁新地标”为主打广告语进行品牌宣传，取得了良好的效果，今年开盘的“中和教育世家”一路走俏，让我们看到了安宁的代表力量。事实证明，经验丰富、信誉良好的地产企业更受消费者欢迎。当然，这些企业还存在这样那样的问题，但身处西北内陆的兰州企业毕竟不能和万科、绿地等国内名气相比，而品牌化的发展无疑是一个好的趋势。7、中小户型仍然是市场的热宠房价涨啊涨，涨的没边。想有栖身之所的人们无不痛心难当，但是还要买啊。房子问题是中国人特有的情节，在西方国家住房的拥有率远没有中国人高。有钱人可以买别墅，没钱的人可以住汽车旅馆还有廉租房，政府在住房方面的保障极为完整，老百姓搬家也不会觉得难受；而中国的情况完全不同，中国人如果没有房就像失了魂，政府、银行、开发商正是看准了这种心态大摆鸿门宴，让你往进钻，还让你钻的心甘情愿。所以在中国的土地上，除非出现金融崩溃，房价一直将是上涨区间。扯远了，我们看中小户型的问题。6 / 17我们做个简单的比较，07 年兰州中高档盘的均价在 3400 元/左右，户型以 110130 居多。而 09 年中高档盘均价在 5500/以上，户型在 90110 居多。说明了什么问题？说明花同样的钱，买的房子更小了。而老百姓的收入没有增长，小户型受青睐是理所当然了。而这个趋势还将继续，相信不久的将来，兰州还会出现 70 平米的2 室一厅、60 平米的一室一厅等等。开发商明白，不是你买不起嘛，那么咱就建一些你买的起的房子。而政府和银行不会管这些事，他们只在乎这块地能卖多少钱，能把你按住揭下几层皮来。8、绿色、环保、技术创新仍是产品主流发展趋势“环保、节能、节地、节水”这些因素在当下的房地产开发中越来越受到重视，无论是高端住宅还是低端住宅都开始应用诸如外墙保温、门禁系统、断桥隔热窗等新技术、新材料。这些新技术的应用为产品品质的整体提高做出了相应的贡献，也为房价上涨做出了相应的贡献。消费者在买房时也越来越注重这些因素，使其产品在功能上得到了质的提升。就拿本人为例，以前住没有外墙保温以及铝合金窗的房屋，冬天如果不烧暖气室内温度大概在6左右，而新房基本可以维持在 17以上，如果家中没有老人和小孩冬天基本可以不烧暖气。随着时代的发展，人们的车越来越多，甚至一家有7 / 17几台车。车位问题是将来楼盘开发中比较严重的。由于整体开挖成本很高，很少有楼盘能做到 1：1 车位，所以在以后的兰州，很多人的车将无处可停。兰州的御景东方、莱茵小镇、安宁庭院这些楼盘都做到了 1：1，值得赞赏。外墙保温、雨水回收、断桥铝合金中空窗、新风系统、太阳能系统等等，这些新技术对于购房者而言是极为实用的，能切实降低生活成本，为健康生活提供保证。希望兰州的地产商在这些方面做的更好。二、政策建议坚持收缩银根的宏观调控取向，改变目前银行过度依赖房地产贷款的盈利模式，加强银行房地产信贷风险管理。根据预测结果，房地产投资仍有扩张趋势。在宏观环境上，要收缩目前过于宽松的货币供给状况，防止商业银行流动性过剩。在微观主体引导上，要改变目前银行过度依赖房地产贷款的盈利模式，通过创新各种金融产品，促进银行盈利模式的多样化。同时，加强银行信贷风险控制，改进过于关注短期利润的绩效考核办法，避免因争相贷款出现银行信贷对房地产业的过度支持，防止房地产市场风险向银行转移。合理调整二手房税费结构，促进存量房市场健康发展。8 / 17在二手房市场主要为卖方市场的状况下，房主通常将税款转嫁给买方，二手房税收调控政策并未达到抑制投机、抑制炒房的目的，而是加重了广大正常购房者的负担，抑制中低收入阶层的正常购房需求。同时，二手房交易税赋过重容易导致二手房市场交易萎缩，刺激房价上涨，这是宏观调控绝不愿意看到的现象，也有违宏观调控初衷。因此，政府应进一步调整交易税费结构，针对不同地区和不同房屋档次合理确定税费水平，扩大二手房交易规模，促进二手房市场的健康发展。推动房地产企业之间的兼并、收购和重组，改变其经营策略，防止形成新的银行进废债。随着房地产市场调控的深入，房地产企业需要适应市场由“井喷式”增长期向平稳调整期过渡。首先，房地产企业应通过联合走集团化发展道路。房地产行业中大量规模小、实力弱的开发企业，管理成本高，利润少，宏观调控政策对其影响大。这对于实力雄厚的大型房地产开发企业而言是一个扩张的良好时机，通过企业之间的兼并、收购和重组等方式走集团化发展之道。其次，企业应改变经营策略，向多元化方向发展。在新的宏观调控政策下，开发企业要正确认识形势，调整发展战略。从过去抢土地、抢报批、抢销售的“三抢”的经营策略逐渐过渡到重管理模式、重产品研发、重渠道创新的“三重”发展战略。9 / 17加快房地产金融体制改革，拓宽房地产企业的资金来源渠道。一是加强房地产金融基础设施建设，包括加快个人征信系统全国联网和各商业银行“特别关注客户信息系统”的建设步伐；二是发展多元化的房地产金融机构，形成有规模、竞争性的房地产金融一级市场，并推行住房抵押贷款证券化，建设房地产金融二级市场；三是鼓励房地产金融创新，培育资本市场，为房地产企业股权融资、债权融资提供便利，并为房地产信托和抵押贷款证券化等多种金融创新提供基础性条件。政府应改进调控方式，加强房地产市场发展的中长期规划，引导市场形成合理预期。在房地产市场发展过程中，政府、银行、企业和居民都是利益相关方，对未来市场状况的预期是影响各方决策的重要因素。政府应着重研究居民收入水平变化与住房需求之间的关系，并据此制定科学的中长期住房规划和相应的政策保障体系，形成梯形住房消费结构。在短期宏观调控中，政府的政策制定要有明确的意图，向市场传递明确的信号，并加强房地产市场信息披露，如居民房地产真实需求、房地产企业成本利润状况、银行房地产信贷的风险评估等。甘肃房地产投资开发公司名录10 / 17兰州市房地产调查及分析报告组长: 赵连杰外出调查: 李云鹏 张军林 王春强王同伟 朱荣娜 李家亮王晓娟 路 钦 赵连杰杨金梅数据统计: 赵连杰 石海龙 张丰翠书写报告: 倪洋涛 任文君 唐文娟赵丹丹 蒋鸿儒兰州市房地产调查及分析报告调查背景:多年来持续看涨的高房价却使住房这个生活必需品变成了许多人眼中可望而不可及的奢侈品，房价问题已成为到人们日益关注的话题，而且房地产业的发展也关系到整个国民经济的发展，国家政府为此也采取了积极的措施来控制房价。为了了解目前兰州市房地产市场的状况，我们于 XX 年 4 月 18 日针对兰州市房地产消费者展开调查，以问卷调查的形式并采用全面普查与重点调查相结合的研究方法，来具体分析兰州市房地产消费者市场的情况。调查目的11 / 17本次调查旨在充分反映购房者的需求，从而为开发商与购房者建立起沟通的桥梁，为购房者置业参谋。调查方法通过采取问卷调查的方法，对郑州市居民进行随机调查问答，调查对象为各个年龄层，共发放调查问卷 40 份。调查过程得到有效问卷 38 份，城关区发放；实地调查，回收率 100%；有效率不足 100%，作废发卷由新的问卷填补。调查结果分析1、您的年龄：20 岁以下 21 一 30 岁31 一 45 岁 46 岁以上分析:31-45 岁以下占% ，其次是 21-30 岁和 46 岁以上，总的来说调查主体以中青年为主，21-30 岁的群体，潜力是巨大的，这和他们要步入社会，成家有关；而 31-45 岁，两级分化就较严重了，超过半数的人不考虑买房，而打算买的，近半数会买，这和经济能力有关，也和人生在事业和家庭上渐趋定型有关，而 20 岁以下的人大部分未就业或刚入社会不久，他们的购房能力一般不大。2、您目前所住房屋属12 / 17 商品房 房改房 自建房 向单位租住 分析:从数据显示来看，收入在 2500-4000 元的人占了半数，这对于高消费水平的兰州来说，收入水平不算太高，与大多数省会城市相比，这个水平的收入相对来说较低，这也决定了较大部分的人的购房水平有限。5、您认为目前兰州市的房价如何： 贵 较贵 适中 便宜分析: 在调查中半数以上的人认为目前房价贵，这与实际是相符的，这也在一定程度上也与购房者的经济水平得不到提高有关，再加之兰州作为省会城市，地价也在一定程度上影响了房价。6、符合您需要的住宅总建筑面积是 60m2 以下 6080 m280100 m2 100120 m2 120150 m2 150 m2 以上分析: 对于住房面积，大多数人感觉最合适的是100-120 平米，这自然和经济能力有关，也和人们的需要有关，这个舒适度较高，开发商在设计房屋时应适当增大该类房屋的数量，其次是 80-100 平米和 120-150 平米的住房，80-100 平米这个舒适度也是合适的，但主要和经济承受力有关了，而 120-150 平米，这对大多数家庭来说，13 / 17档次算相当高的，这就和个人对生活质量的要求有关了；150 平米以上的，普通收入人群再有勇气似乎也无力承担房价！而 60 平米以下的，人们感觉空间狭窄了。7、在价格和品质成正比的情况下，您能够接受的住宅最高房价为 4000 以下 4000-4500 元 4500-5000 元 5000-5500 元5500-6000 元6000 元以上8、您能接受的一套住宅最多房款总值是： 40 万元 50 万元 60 万元 70 万元 只要房子满意，价格无所谓分析: 半数左右的人能接受的住房价格为 40 万元，这是由自身的经济基础决定的；随着住房价格的提高，接受能力越来越少，这是种正常态势，其中，50-60 万的这个群体的比例占到接近三分之一，也是不小的份额！9、您认为 35 年内兰州市房价走势如何 ： 会涨 不会有太大变动 下降 分析:近三分之二的人认为未来 2-5 年兰州市房价变动不大，这说明近年来兰州市的房价发展较为平稳，人们的需求也相对平稳，未来房地产商对相关条件的改善，对于需求来说还是有一定的刺激作用。10、您目前是否考虑购买住宅14 / 17 不买 一年内购买 三年内购买 五年内购买分析: 有% 的目标群体是打算购房的，表示人们的需求不是很大；近一年打算购买的占整个样本的%，占打算买房群体的不到十分之一，这也许和对房价的看势有关；对于稍过半的不打算购房者，可能原因为：已经有房居住，或者没有购房的经济能力。11、您若在兰州市购房，会优先选择哪些地区 城关区 七里河区 西固区 安宁区 郊县新开发区域分析: 从调查结果来看，城关区还是首选，这与城关区的地理位置、交通、商服、行政等诸多方面有关；其次是安宁区，这与安宁区今近年来的发展，以及教育条件有莫大的关系，而西固区的环境质量以及郊县先开发区域的交通便利度使得它们并不在人们的考虑范围内。12、您如果购房会先选择 二手房 现房半年左右的期房 一年左右的期房 二年左右的期房分析: 有% 的人会选择购买现房，看来人们是比较信任现房的；其次是二手房，也许与现在房价与收入不协调有关。13、您购房的目的15 / 17 结婚 转卖升值 放租收长期利益 居住 商住两用 居住 其他分析: 超过半数的人是打算自己居住，并且为了改善生活质量占了多数，看来广大的中青年人都希望有自己的房子；其次就是结婚用房，因为调查中有较大一部分人是年轻人，这个年龄段，可以理解。14、您喜欢哪一个楼层高层 小高层 多层多层： 一楼 二楼 三楼 四楼 五楼 六楼 分析: 大部分人喜欢高层住房，这与他们居住的住房是商品房以及个人经济条件，以及价值观等诸多因素有关。15、在环境、位置与户型几个因素不能同时满足时您会选择 环境一般，户型较好 地段好，环境一般 户型环境均好 自然环境好，户型一般