房地产估价报告——成本法

天 津 市 金 牌 房 地 产 评 估 有 限 公 司 1 房房地地产产价价格格评评估估 实实 训训 报报 告告 组长 王瑶组长 王瑶 组员 李姗姗 王彩虹 韩雪组员 李姗姗 王彩虹 韩雪 亭亭 天 津 市 金 牌 房 地 产 评 估 有 限 公 司 2 吕吕 新 谢新 谢 彤 赵彤 赵 欣欣 目 录 一 致委托人函 04 二 估价师声明 05 三 估价的假设和限制条件 06 四 估价结果报告 07 五 估价技术报告 08 一 个别因素分析 08 二 市场背景分析 08 11 三 最高最佳使用分析 11 12 四 估价方法选用 13 五 估价计算过程及结果确定 13 14 六 市场风险和变现能力提示 15 17 附件 1 估价对象地理位置 2 估价人员资质证书复印件 3 估价机构资质证书复印件 天 津 市 金 牌 房 地 产 评 估 有 限 公 司 3 天津市大港区天津市大港区 地球村工程项目评估报告地球村工程项目评估报告 委 托 人 大地 12 城房地产开发公司 估价机构 天津市金牌房地产评估有限公司 注册房地产估价师 王瑶 作业日期 二 O 一二年五月二十一日 至二 O 一二年六月九日 报告编号 评估字 2012 第 2330 号 声明 本报告仅供客户内部使用 版权归巨信房地产评估有限公 司所有 未经我公司书面许可 不得擅自向其它任何机构和个 人传阅 引用 复制和发布报告中的部分或全部内容 天 津 市 金 牌 房 地 产 评 估 有 限 公 司 4 一 致委托人函 吕女士 您好 受您委托 我公司对位于天津市大港区地球村工程 项目完成了价格评估工作 估价目的是 确定该商品住宅在 2010 年 5 月 21 日的市场价格 估价时点为 2010 年 5 月 21 日 经过实地查看和市场调查 根据委托人提供的相关证明资料 遵照 中华人民共和国房地产管理法 国家标准 房地产估价 规范 房地产抵押估价指导意见 及政府有关政策 法规 并根据估价目的 遵循独立 客观 公正 合法 谨慎的原则 按照估价程序 选用适宜的估价方法 并对影响估价对象价格 的因素进行认真分析 结合估价经验 在满足本次估价假设和 限制条件的前提下 经过详细测算后确定估价对象在估价时点 的市场价格总价为 元 大写 人民币 贰亿元整 估价结果明细表 估价对象名称 建筑面积 每平方米单 价 元 市场价值 元 天津市大港区地球村小区55007100 欲了解估价对象的权益状况 实体状况及估价结果形成过 程等全面情况 应认真阅读 估价结果报告 估价技术报 告 等估价报告书全文 天津市金牌房地产评估有限公司 法定代表人 王瑶 天 津 市 金 牌 房 地 产 评 估 有 限 公 司 5 二 一二年五月二十一日 二 估价师声明 一 我们郑重声明 1 我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的 我们 忠实于估价对象的客观现状和现场查看资料 本报告所依据的 房屋所有权证 由委托人提供 委托人应对权属证件的真实 可靠性负责 2 本估价报告中的分析 意见和结论是我们自己公正的专 业分析 意见和结论 但受到本估价报告中已说明的假设和限 制条件的限制 3 我们与估价报告中的估价对象没有 或有已载明的 利 害关系 也与有关当事人没有 或有已载明的 个人利害关系 或偏见 4 我们依照中华人民共和国国家标准 GB T 50291 1999 建 标 48 号 房地产估价规范 进行分析 形成意见和结论 撰写 本估价报告 5 没有人对本估价报告提供重要专业帮助 6 估价人员已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘 并作了详细的记录 估价人员对估价对象的勘查仅限于估价对 象的外观和使用状况 估价人员不承担对估价对象建筑结构质 量进行调查的责任 也不承担对其他被遮盖未暴露及难于接触 天 津 市 金 牌 房 地 产 评 估 有 限 公 司 6 到的部分进行勘查的责任 7 本报告估价结果仅作为委托人在本次估价目的下使用 不得做其他用途 未经本估价机构书面同意 本报告的全部或 任何一部分均不得向委托人 报告使用者 报告审查部门以外 的单位和个人提供 也不得以任何形式公开发表 我们不承担 由于报告使用不当而造成的一切损失 8 如发现本报告有关的文字或数字因校对或其它原因出现 误差时 请将报告退回本公司进行更正 否则 报告误差部分 无效 三 估价的假设和限制条件 1 在估价时点的房地产市场为公开 平等 自愿的交易市 场 2 本次评估是以估价对象能够持续使用为前提 3 任何有关估价对象的运作方式 程序符合国家 地方的 有关法律 法规 4 估价对象权属合法 清晰 并能够正常上市交易 5 本报告估价结果为估价对象在估价时点 规划用途条件 下 房屋在现状成新率下的房地产正常市场价格 未考虑未来 房地产市场变化对房地产价值实现的影响 因时间变化导致的 价格变动 需作相应的调整直至重新出具报告 6 本报告估价结果仅指估价对象在估价时点的价值 即已 固化在物业上的所有投资 并未考虑估价对象房地产所涉及的 天 津 市 金 牌 房 地 产 评 估 有 限 公 司 7 债权债务关系 7 委托人应当向房地产估价机构如实提供房地产估价所必 需的情况和资料 并对所提供情况和资料的真实性 合法性 完整性和有效性负责 本次估价所依据的有关房地产权属及面 积资料由委托人提供 由于委托人提供资料不实造成的失误 受托估价方不承担责任 8 本次评估采用基于市场的价值标准 未考虑国家宏观政 策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结果的 影响 但报告使用者需考虑将来市场变化和短期强制处置等因 素 该商铺处置价格可能会低于市场价格 9 本估价报告应用范围为委托人确定该商铺的市场价格提 供价值参考 若改变估价目的及使用条件需向本估价机构咨询 后重新出具报告 10 本报告估价结果是反映在本次估价目的下的房地产价 值 没有考虑将来可能承担的抵押 担保事宜 以及特殊交易 可能追加付出的价格对本次估价价值的影响 当上述条件发生 时 本次估价失效 11 本估价报告自出报告之日起一年内有效 委托人和报 告使用人应定期或在房地产市场变化较快时对房地产抵押价值 进行再评估 四 估价结果报告 委托人吕女士 身份证 号 联系 电话 天津市金牌房地产评 估有限公司 地址 天津市大港区地球村 估 价 机 构 资质等 级 一级 联 系 人 联系方 式 王瑶 天 津 市 金 牌 房 地 产 评 估 有 限 公 司 8 估价对象天津市大港区地球村工程项目 估价目的 确定该商品住宅在 2010 年 7 月 21 日的 市场价格 估价 时点 2012 5 21 房地产市场价值 该房地产在估价时点的市场价值 等 于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地 产估价师知悉的法定优先受偿款 本估价报告中估价人 员知悉的法定优先受偿款为 0 元 价 值 定 义 公开市场价值 在公开市场上最可能形成的价格 公开 市场指在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限 度地追求经济效益 并掌握必要的市场信息 有较充裕 的时间进行交易 对交易对象具有必要的专业知识 交 易条件公开并不具有排它性 1 中华人民共和国城市房地产管理法 2 中华人民共和国担保法 3 中华人民共和国物权法 及最高人民法院的司法解 释 4 城市房地产抵押管理办法 5 中华人民共和国国家标准 GB T50291 1999 建标 1999 48 号 房地产估价规范 6 房地产抵押估价指导意见 7 委托人提供 房屋所有权证 复印件 8 国务院 建设部 甘肃省 兰州市人民政府颁布的有 关法规 政策文件 估 价 依 据 9 估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料 估价原则 1 合法原则 2 最高最佳使用原则 3 替代原则 4 估价时点原则 5 谨慎性原则 估价方法 成本法 评估总 值 14 2 亿法定优先受 偿款 0 万元 估 价 结 果市场价 值 7100 元每 平方米 大写金额柒千壹佰元 估价人员王瑶 估价作业日期2012 年 5 月 21 日至 2012 年 6 月 9 日 估价报告应 用有效期 自 2012 年 6 月 9 日起壹年内有效 风 险 提 示 1 估价对象可能因区域规划 功能定位 市政建设 交通条件 生态环境 使用维护等因 素变化导致市场价值减损 2 估价对象可能因房地产市场变化 国家宏观政策 和经济形势变化 房地产相关税费和银行利率调整等因 素导致估价对象的市场价值减损 3 估价报告使用者应合理使用评估价值 关注处置 房地产时快速变现费用变化对估价对象市场价值的影响 关注估价报告出具之后到抵押登记期间是否会出现法定 优先受偿权利 4 使用者应定期或者在房地产市场价格变化较快时 对房地产市场价值进行再评估 天 津 市 金 牌 房 地 产 评 估 有 限 公 司 9 五 估价技术报告 一 市场背景分析 全国房地产市场分析 1 房地产开发投资完成情况 1 10 月 全国房地产开发投资 42697 亿元 同比增长 36 5 其中 商品住宅投资 30022 亿元 增长 34 2 占房地产开发 投资的比重为 70 3 11 月当月 房地产开发投资 4628 亿元 增长 36 7 1 10 月 全国房地产开发企业房屋施工面积 38 43 亿平方 米 同比增长 28 6 房屋新开工面积 14 51 亿平方米 增长 48 7 房屋竣工面积 4 85 亿平方米 增长 9 6 其中 住宅 竣工面积 3 93 亿平方米 增长 7 1 1 10 月 全国房地产开发企业完成土地购置面积 3 61 亿 平方米 同比增长 33 2 土地购置费 8931 亿元 增长 77 9 10 月当月 房屋新开工面积 1 34 亿平方米 同比下降 17 4 房屋竣工面积 6531 万平方米 下降 0 7 其中 住宅 竣工面积 5350 万平方米 下降 3 5 土地购置面积 3302 万平 方米 增长 9 3 土地购置费 924 亿元 增长 67 4 2 商品房销售情况 1 10 月 全国商品房销售面积 8 25 亿平方米 同比增长 9 8 增幅比 1 10 月提高 0 7 个百分点 其中 商品住宅销售 面积增长 7 4 办公楼增长 25 9 商业营业用房增长 35 2 1 11 月 商品房销售额 4 23 万亿元 同比增长 17 5 增幅比 1 10 月提高 0 2 个百分点 其中 商品住宅销 天 津 市 金 牌 房 地 产 评 估 有 限 公 司 10 售额增长 12 8 办公楼和商业营业用房分别增长 48 4 和 50 2 10 月当月 全国商品房销售面积 10113 万平方米 同比增 长 14 5 绝对量比 10 月份增加 834 万平方米 增长 9 0 全 国商品房销售额 5286 亿元 同比增长 18 6 绝对额比 10 月 份增加 210 亿元 增长 4 1 3 房地产开发企业资金来源情况 1 10 月 房地产开发企业本年资金来源 63220 亿元 同比 增长 31 2 其中 国内贷款 11245 亿元 增长 25 0 利用外 资 656 亿元 增长 59 0 自筹资金 23806 亿元 增长 49 6 其他资金 27513 亿元 增长 20 4 在其他资金中 定金及预 收款 15935 亿元 增长 19 4 个人按揭贷款 7937 亿元 增长 13 2 4 70 个大中城市房屋销售价格指数 10 月份 全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 7 7 涨幅比 10 月份缩小 0 9 个百分点 环比上涨 0 3 10 月份 新建住宅销售价格同比上涨 9 3 涨幅比 10 月 份缩小 1 3 个百分点 环比上涨 0 4 其中 商品住宅销售价 格上涨 10 4 其中普通住宅销售价格上涨 9 4 高档住宅销 售价格上涨 14 1 经济适用房销售价格上涨 1 0 与上月相 比 商品住宅销售价格上涨 0 4 其中普通住宅销售价格上涨 0 3 高档住宅销售价格上涨 0 7 经济适用房销售价格上涨 0 1 10 月份 二手住宅销售价格同比上涨 5 6 涨幅比 10 月 份缩小 0 3 个百分点 环比上涨 0 3 比 10 月份扩大 0 2 个 百分点 天 津 市 金 牌 房 地 产 评 估 有 限 公 司 11 5 全国房地产开发景气指数 10 月份 全国房地产开发景气指数 简称 国房景气指数 为 103 20 比 10 月份回落 0 37 点 比去年同期提高 0 42 点 从分类指数看 房地产开发投资分类指数为 104 82 比 10 月份回落 0 06 点 比去年同期提高 4 22 点 本年资金来 源分类指数为 104 74 比 10 月份回落 1 77 点 比去年同期回 落 4 78 点 土地开发面积分类指数为 96 42 比 10 月份提高 1 96 点 比去年同期提高 1 06 点 商品房待售面积分类指数 为 103 10 比 10 月份提高 0 06 点 比去年同期提高 9 26 点 房屋施工面积分类指数为 106 25 比 10 月份回落 2 42 点 比 去年同期提高 3 24 点 天津市大港区房地产市场分析 从成交均价层面来看 天津市大港区房地产市场总体成 交均价一直平稳 呈现稳步上升态势 与 2011 年成交均价相比 2012 年初价格涨幅较为明显 之后因为楼市新政的影响 成交 均价上涨势头有所压制 进入缓涨阶段 目前的大港房地产市 天 津 市 金 牌 房 地 产 评 估 有 限 公 司 12 场 成交量大幅下滑开发商资金压力增大 但仍无降价迹象 买卖双方观望情绪浓厚 通过对 2010 年 9 月全国 35 个大中城 市二类地段 城市一般地段 普通商品住宅集中成交价的对比 分析发现 全国 35 个大中城市二类地段普通商品住房平均房价 泡沫为 29 5 分城市看 泡沫指数最高的前七个城市分别是 福州 0 703 杭州 0 669 南宁 0 668 青岛 0 558 天津 0 542 兰州 0 534 石家庄 0 520 这些城 市的泡沫成分占实际价格比例在 50 以上 总结目前的大港房地产市场 可以看出有以下几个特点 1 外地开发商来大港发投资 正因为看到大港区房地产市场巨大的发展后劲和潜力 加 之一线城市市场竞争愈加激烈 外地实力开发企业纷沓而至 在大港是开发投资 其资金实力使得其已当仁不让地成为主角 本土开发企业面临巨大压力 加之大港区的地形决定市场土地 供应多 但是利用的不是很好 很多开发公司都来大港开发 在土地招 拍 挂机制的助推下 近几年土地价格上涨势头异 常迅猛 这两方面作用于大港房地产市场 在推高地价的同时 也助推了房价的快速上涨 2 保障性住房冲击兰大港价 在向城市化迈进的进程中 城中村改造成为城市发展的瓶 颈 从大港区公布的 大港区住房建设规划 可以看到 在未 来几年保障性住房将占到总供应量的 62 包括规划中的多个 大型城中村改造项目在内 将在未来几年集中面世 如此大量 的保障性住房供应量 在解决住房问题的同时势必会对现有的 商品房市场造成较大的冲击 商品房价格上涨的压力增大 天 津 市 金 牌 房 地 产 评 估 有 限 公 司 13 3 区域市场发展不平衡 对比大港区的房地产市场发展的现状 很明显各个版块 之间的发展很不平衡 从经济排名看 城关核心版块 七里河 版块 雁滩版块的发展无疑是大港区目前的核心区域 而且这 几个版块的房价也领涨大港楼市 在全国部分城市房价一片喊 跌声中 核心区域的房价似乎不为所动 依旧强势上涨 部分 楼盘的价格已经突破 10000 元 平方米 其他大多也保持在 7000 元 平方米以上 局部区域投资明显过热 二 最高最佳使用分析 最高最佳使用原则是房地产估价要以房地产的最高最佳使 用为前提 所谓的最高最佳使用 是估价对象的一种最可能的 使用 这种最可能的使用是法律上允许 技术上可能 经济上 可行 经过充分合理的论证 对估价对象能带来最高价值的使 用 最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性 从估价对象 所处区域因素和个别因素分析 作为住宅用房其持续使用 便 遵循了最高最佳原则 三 估价方法选用 估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘查后 根据本次评估目的及估价对象的特点和实际状况 选取成本法 市场比较法作为本次估价的基本方法 成本法是求取估价对象 在估价时点的重新构建价格和折旧 然后将重新构建价格减去 折旧来求取估价对象价值的方法 成本法的理论依据是生产费 用价值论 类似于替代原理 四 估价条件 运用成本法估价一般分为下列四个不走进行 天 津 市 金 牌 房 地 产 评 估 有 限 公 司 14 1 弄清楚估价对象房地产的价格构成 搜集相关资料 2 测算重新构建价格 3 测算折旧 4 求取计算价格 估价的基本条件 评估该一宗七通一平的代建土地在 2010 年 7 月 21 日得价格 一直该宗土地的总面积平方米 建筑容积率为 2 土地购置费 为 2 亿万元 土地用途是住宅 预计取得该土地后建造该类商 品住宅的建设期为 2 年 建筑费为每平方米 2000 元 专业费用 为建筑费的 8 利润为 20 第一年投入 60 的建筑费及专业 费用 第二年投入 40 的建筑费及专业费用 贷款年利率为 10 销售税费为未来楼价的 6 购买土地需要交纳交易价格 3 的 契税 该商品住宅在建成后半年一次全部售出 问题 评估该宗房地产在 2010 年 7 月 21 日的市场价格 5 估价过程及结果确定 1成本法的基本公式 房地产价值 重新构建价格 折旧 新开发的房地产价值 土地取得成本 开发成本 管理费用 销售费用 销售税费 投资利息 开发利润 2 估价过程 假设估价对象的市场价值为 V 土地取得费 土地购置费 土地税 1 3 2 亿 2 06 亿 开发费 建筑费 转业费 20 万 2000 2 20 万 2000 2 8 8 64 亿 天 津 市