三亚月川新城南枫度假公寓营销策划方案方案

三亚月川新城南枫度假公寓营销策划方三亚月川新城南枫度假公寓营销策划方 案方案案方案 导读 南枫度假公寓营销策划方案 一 项目分析 一 项目简介 南枫度假公寓 位于三亚未来新的行政新区 月 川新城内 是一个充分体现热带滨海城市风格的居住楼盘 该 项目由两幢 20 一线海景私属沙滩 鑫苑 崖州湾壹号 三亚未来新城度假 中心 南枫度假公寓营销策划方案 一 项目分析 一 项目简 介 南枫度假公寓 位于三亚未来新的行政新区 月川新城 内 是一个充分体现热带滨海城市风格的居住楼盘 该项目由两幢 20 层的 住宅楼和地下 3000 多平米的车库组 成 占地面积 9330 15 平方米 总建筑面积 18660 3 平方米 总建筑占地面积为 960 6 平方米 建筑 密度仅为 10 2 绿化率高达 51 8 南枫度假公寓总体规划 2 幢 20 层的高层住宅 一梯四户 共 312 套单元 其中 按套内面积计算 2 房 2 厅 71 平方米的 76 套 一 房 一厅 51 7 平方米的有 80 套 49 平方米的有 76 套 一 房 36 7 平方米 的有 80 套 共有 312 套单元 配有豪华会 所 包括泳池 棋艺室 餐厅 儿童活动中心 老年人活动中 心等 处于月川新城中心的南枫度假公寓 紧邻规划中的行 政文化中心 周边规划有 三亚大剧院 规划展览馆 青少年 宫 三亚书城 老年 活动中心及医疗站等 这里将会是一 个集娱乐 休闲 度假 养 生于一体的高尚居住小区 而南枫 度假公寓将以它高品质的建筑 星 级的物业管理成为月川新城 的新地标 二 项目优势点 1 地理位置较优越 为三亚市新的行 政新区 周边的社区建设 也渐成景致 2 周边主道路宽敞 交通便捷 分别通向三亚机场和各大景 点 如三亚湾 亚龙湾 大东海 天涯海角等以上两点针对其他 地区楼盘而言 有其突出点 但在月川区的楼盘中 优势共享 所以并非我们的主要优势 3 项目为二幢建筑 有规划主题 可塑性强 4 户型好 使用率高 三 项目弱势点 1 没有景观来三亚买房的岛外人士有很 大一部分的人是冲着三亚的美景来的 所以我们没有景观是我 们最大的劣势 2 短期内周边的生活配套设施落后 如 市场 生活超市等 二 市场分析 经过统计 在月川区内 在建以及在售的主 要有下面几个楼盘 名称价格起价均价主力户型竞争优势汇丰 国际 水云间 芙蓉花园 3300 3430 暂未定价 3900 3600 暂未定 价 Loft 复 式 小 户 型 60 70 的 2 房 一厅 1 引进环保的 太阳发电 热水 新风系统 2 loft 的复式小户型 有商铺 1 2 期在一起 较有规模荣德花园暂未定价 暂未定价有商铺 迎宾花园 月川香榭 三永凤凰城 君恒雅居 3520 3700 3898 29604300 4600 4300 345070 80 的 2 房 1 厅 70 90 的 2 房 2 厅 42 67 的 为主 60 80 的 2 室 2 厅地理位置较 优越 1 靠河且可看海 2 地理位置 稍靠市中心 紧依成熟社 区 生活配套十分完 善 靠山 风景较好 在三亚卖房子 总结起来 有八大卖点 一是卖健康长寿 二卖宜 人气候 三卖环境 四卖配套 五卖服务 六卖未来 七卖发展机会 八卖文化 通过上图的分析 这几大楼盘有主要是在环境 生活配套 等 方面具有优势 我们的项目在推广的时候就可以避重就轻 在 服务 未来 发展机会以及文化等方面着力推广 三 项目定位 一 产品定位 南枫度假公寓 是依 托我公司湖南南枫大酒店的品牌 我们 要让广大购房者明白 在南枫度假公寓购房 享受的是酒店式的服 务 在南枫度假 公寓购房 是换一种生活方式 一种休闲 度假的 生活方式 同时 作为公寓 可以商住两用 结合项目周边未来的规 划 在南枫度假公寓购房 是投资者的明确选择 二 客户群定位 在三亚购房大军当中 有 85 的都是岛 外人士 其中尤以哈尔滨 黑龙江 东北等地的居多 近几年 上海 四川的人也越来越多 他们 这些人到这来买房 主要的 一部分都是一些离退休的老干部用来养 老 其中也不乏一些年 青的白领用来投资 就我们项目的地理位置来 说 我们的客户 群应以岛外的离退体的老干部为主 年青白领为辅 同时兼顾 岛内的一部分退伍军人 三 价格定位 经过上面竞争楼盘的对比表我们可以发现 最低的均价在 3450 元 最高的达到了 4600 元 月 川区内楼盘的均价达到了 4000 元 左右 以我们楼盘的设计和规划 做高品质的楼盘推 广的话 均价可定在 4000 元 但在起价方面 我主张低 价位起价 吸引 消费者的眼光 越往上越拉高 拉高的过程中 留有折扣的余地 我 们的主力消费群是一些年长的客户 往往 在价格上 他们总希望有点 折扣 会让他们在心里上觉得自己 赚了 从而买得更开心 四 营销方案 经过前面的对本身项目的分析 以及对竞争 楼盘的分析 我认为我 们在三亚这个市场的话应该避开我们没 有景观 没有生活配套的劣 势 着重推出我们项目人性化的建 筑设计及品质 星级的服务 未来 以及发展的机会这几大卖点 而我们在湖南 上海进行推荐时 就可 以把前面所提到的八大 点做为我们的卖点 而其中又以健康长寿 气 候 环境为我们 的主要卖点 房地产项目用于营销推广的费用比例一般在整个项目收益的 2 3 而就目前三亚的市场销售情况 营销费用完全可控制 在 2 按照均价 4000 元 项目收益约为 7500 万 作 为营销推广的费用 则为 150 万左右 整个项目的推广 可以分为四个阶段进行 一是预 热期 二 是销售期 三是强销期 四是尾盘销售期 第一阶段 预热期 2007 年 2 月 4 月 我们的主力消费 群是 岛外到三亚来过冬的离退体老干部 而他们买房最重要的 一个途径就 是通过朋友的介绍 他们很多老人在三亚过完冬 4 5 月份就回他们 的老家了 所以我们要抓住这段时间让他 们对我们的楼盘有个了解甚 至是有好感 好让他们回老家进行 口碑宣传 为我们培育一部分潜在 顾客 因为要做整个项目的楼书 电子楼书 模型等宣传资料 首 次 进入市场也要引起消费者的注意 所以营销费用可控制在整 个费用 25 这一阶段 因为价格 建筑各方面都没确定 不能做影响太 大的 宣传 宣传目的只要达到让客户知道我们的项目 认同项 目的优势就 行了 所以我们可以选择杂志 网络 现场等长期 成本又低的媒介 做宣传 1 在内部认购之前 请三亚当地的学生穿上公司统一印有 项目广告的文化衫在三亚的几大片区 几大景点发放宣传资料 重点 推出的是项目户型好 品质高 服务好的优势以及内部认 购的 时段及政策 2 内部认购 或者是推出购房 VIP 卡 对于内部认购的 客户 在规定的时间内 一人一卡 制造一种缺销的气氛 在开盘那 天给予优先选房和享受折扣的服务 这是针对公司的一些客户 和朋友以及一直以来关注我们项目 的一些客户 3 与海南最大的 DM 杂志 诚信海南 签合作协议 半年 或一年 这本杂志是海南省最大的 DM 杂志平台 全力打造 以房地产 酒店信息为主流的新市场文化 杂志投递全省四星 级以上的酒 店 50 多家 是业内最具争议和影响力的 DM 杂 志 4 与焦点海南房地产网 三亚市房地产协会网站 三亚市 土地房 产信息网 大三亚房地产信息网四家网站签定合作协议 半年 或一年 作项目的推广 在这几家网站挂出宣传横幅 作重点推 荐 5 在湖南南枫大酒店大堂布置展台 6 与湖南的媒体合作 引起观众关注 为什么湖南人会去 三亚买房 7 在上海湘悦大酒店大堂布置展台 8 通过调查 给有购房意向的潜在客户邮寄宣传资料 9 在工地的入口处做一副户外广告牌 因为工地围墙在里 面 做围墙没有在入口处做广告牌的效果好 第二阶段销售 销售期 开盘前后的时间 2007 年 8 月 10 月 我们初步定在 10 月国庆节开盘 那么在 8 月中就 可以开展一系列的 工作 这一阶段的费用控制在总费用的 35 1 选 1 2 套光线 通风 位置不太好的房子 做为 特价房推出来 把它作为第二阶段的宣传重点 2 车身广告 通过调查发现 房地产业在三亚各种宣传方 式都很多 但唯有车身广告却很少人用 我们可以抓住这个 空 白 通过联系在海口 三亚的大巴以及旅行社的观光大 巴 三 亚的双层观光巴士上做广告 3 报纸 三亚晨报 海南日报 4 电视 三亚有线台 海南有线台 5 电梯间的电视广告 我们的主力客户群一个最 主要的购房 途径就是通过在三亚的朋友介绍 所以居住在各个 小区的 老人就是我们口碑宣传的重要传播者 6 开盘当天 1 所有内部认购 或是购买了 VIP 卡 的客 户 都定在开盘的当天来售楼部选房 2 为确保场面 的 热闹 发动员工邀请朋友来现场看房 或是花钱请一部分 人来现场看房 3 请媒体拍下当天的情景作为后期的宣 传 资料 7 在网络上 请一名兼职网管 为项目开论坛 随时 更新网 站的资料 第三阶段销售 强销期 2007 年 11 月 2008 年 4 月 这段时 间是三亚销房的旺季 我们要抓紧时机趁势而上 这段 时期的宣 传是重点 主要还是在电视 报纸等媒体上做宣传 同时 为了 避免在尾盘时期囤积一些楼层 采光 通风较差的 单元 我们可 在销售旺季利用特惠 送礼等手段进行销售 这 一阶段费用控制 在 30 第四阶段销售 尾盘销售期 2008 年 4 月以后 这一阶段 费 用 10 1 清盘特惠 2 买房送礼 比如送车位 物业 绿化等 3 制定目标各个击破 对留下的每一套房子进行认真 分析 找到优势进行推销 4 报纸广告 5 电视广告 以上就是我为南枫度假公寓写 的一个简单的营销策划方案 仅 为公司的营销起到一个参考作用 其中还有很多的小的方案 需要 在将来的实际操作中逐步完善 广告文案 1 南枫度假公寓南海风 枫 情里的惬意生活 2 三亚简介 三亚 是一个被大自然宠爱的地方 大自然把宜人的气候 清新的空气 和煦的阳光 湛蓝的海 水 柔和的沙滩 美味的海鲜 都赐予了这座中国最南端的 海滨旅游城市 三亚的空气位居世界第二 仅次于古巴的哈瓦那 被人们称 为 健康岛 和 长寿岛 三亚属热带海洋季风性气候 年平均气温 25 4 度 全年晴日 在 300 天以上 素有 东方夏威夷 之称 这几年三亚正在不断发生着变化 城市面貌有了较大的改观 城市基础设施和功能进一步完善 城市知名度进一步提高 三亚的美丽蝶变 让世界刮目相看 众多国内 国际性赛事 也与三亚相约 世界小姐选美 香港 三亚国际帆船赛 国际 铁人三项赛 世界第一大力士冠军赛 如今的三亚 象一朵 盛开的玫瑰花 更象一瓶开了盖的陈年佳酿 香飘海内外 3 在湖南 上海推广南枫度假公寓 在三亚买房 换一种生 活方式来三亚旅游或者度假 如果你还意犹未尽 如果你还想 再次逗留 如果你想替奔波的生活安置一处停泊的港湾 那么 在这个地方 买一套房吧 体验一种新的生活方式 海德格尔认为 历史就是文化 在文化中 人诗意的栖居 着 这样的文化 将是三亚的城市文化 将是三亚的生活方 式 在三亚买房的 18 个理由 1 中国唯一热带滨海旅游城 市 2 中国第一批优秀旅游城市 3 中国第一批国家级生态 示范城市 4 中国人居环境最佳城市 5 中国先进园林城市 6 中国卫生先进城市 7 中国空气质量最好城 市 8 中 国海域能见度最高城市 9 中国最佳魅力城市 10 中国 最 佳潜水城市 11 国际最佳养生城市 12 中国最