某集团战略发展规划

1 华达集团房地产事业部华达集团房地产事业部 战略发展规划方案战略发展规划方案 编制单位 华达集团地产事业部编制单位 华达集团地产事业部 编制时间 编制时间 2020 年年 4 月月 4 日日 2 前前 言言 三三 第一章第一章 宏观政策环境分析 结合十八大相关政策 宏观政策环境分析 结合十八大相关政策 四四 一 宏观环境 经济增速放缓不可避免 调结构更加重要 四 二 房地产政策 继续抑制投资投机 房产税等长效机制完善 五 三 房地产业走向 城镇化和收入倍增促进房地产业平稳发展 九 第二章第二章 房地产行业经济形式分析房地产行业经济形式分析 十三十三 一 全国上半年房地产市场情况 十三 二 广东省内经济环境分析 十七 三 河源房地产市场分析 二十七 第三章第三章 内部资源及管理现状分析内部资源及管理现状分析 三十三十 一 土地资源分析 三十 二 财务资源分析 三十 三 人力资源分析 三十一 四 关系资源分析 三十二 五 隐形资源分析 三十二 六 管理现状分析 三十二 七 信息技术需求和建议 三十四 第四章第四章 未来发展机会 未来发展机会 SWOTSWOT 分析 分析 三十四三十四 一 S 优势 STRENGTHS 三十四 二 W 劣势 WEAKNESSES 三十五 三 O 机会 OPPORTUNITIES 三十六 四 T 威胁 THREATS 三十六 第五章第五章 价值链及成功要素分析价值链及成功要素分析 三十六三十六 一 产业价值链选择 三十六 二 房地产开发价值链 三十七 三 房地产业务的价值链战略 三十七 四 华达地产自身优势与成功因素分析 三十七 五 价值链选择结论 三十八 第六章第六章 战略定位战略定位 三十八三十八 一 业态定位 三十八 二 市场定位 四十一 三 运作模式选择 四十三 第七章第七章 战略规划战略规划 四十三四十三 一 战略规划构想 四十三 二 战略实施过程中的几个重要问题 四十四 结束语 结束语 四十六四十六 3 前前 言言 2002 2012 过去的 10 年是房地产行业发展黄金十年 随着行业规模的不断 扩大 房地产成为我国最重要的支柱产业之一 最近 10 年 华达地产业务的发 展也经历了从单项目到多项目 从项目运营向片区运营再回归项目运营的发展 虽积累了一定的开发经验 在河源本地也树立了较有知名度的地产品牌 但也 因房地产事业部的战略方向不明确而走过了曲折的道路 随着房地产调控的深入 行业环境对企业发展提出了新的挑战 使得我们 的企业不得不进行反思 什么样的发展路径适合企业的发展 因此 通过对外 部环境和内部条件的全面估量和分析 从企业发展的全局出发而做出的较长时 期的总体性的谋划和活动纲领势在必行 发展战略是企业发展道路上的指路明灯 清晰的发展战略将对未来公司的 各项工作提供积极的促进和导向作用 最终目标还是为实现企业的经济效益 本方案逻辑框架 4 第一章第一章 宏观政策环境分析 结合十八大相关政策 宏观政策环境分析 结合十八大相关政策 一 宏观环境 经济增速放缓不可避免 调结构更加重要一 宏观环境 经济增速放缓不可避免 调结构更加重要 1 1 过去三十年经济高速增长难以持续 放缓不可避免 过去三十年经济高速增长难以持续 放缓不可避免 过去三十年间 我国经济增速普遍在 10 以上 受国内外环境和自然规律 影响 未来中国经济增速的放缓不可避免 IMF 中国社科院等机构对未来 5 10 年我国 GDP 增长率的预测普遍在 8 9 之间 表明中国经济增速放缓已成各界 普遍共识 数据来源 IMF 各机构预测数据 中国指数研究院整理分析 从中央规划来看 近期在北京召开的十八大的提出确保到 2020 年实现全面 建成小康社会 实现国内生产总值比 2010 年翻一番的目标 从 2012 年到 2020 年按八年时间计算 年均增长 7 18 即可达到目标 而十二五规划中 中央已 明确 2012 至 2015 年间经济发展保持 7 的目标 由此可见 经济放缓已不可避免 随着经济增速的放缓 未来宏观政策更 加注重经济增长的平稳性和健康性 而不是单纯追求增长速度 2 2 调结构更重要 政策更注重经 调结构更重要 政策更注重经济发展的质量和效益济发展的质量和效益 十八大报告指出 以加快转变经济 胡锦涛在 十八大上 的报告 以科学发展为主题 以加快转变经济发展方式为主线以加快转变经济发展方式为主线 是关系我国发展全 局的战略抉择 要适应国内外经济形势新变化 加快形成新的经济发展方 式 把推动发展的立足点转到提高质量和效益上来 着力使经济发展更多 依靠内需特别是消费需求拉动 推进经济结构战略性调整 这是加快转变推进经济结构战略性调整 这是加快转变 经济发展方式的主攻方向经济发展方式的主攻方向 5 发展方式为主线 是关系我国发展全局的战略抉择 推进经济结构战略性调整 是加快转变经济发展方式的主攻方向 由此可见 未来经济发展的方向以及政 策思路已经明确 下一阶段中国经济发展战略将着力解决经济结构调整问题 将主要通过推进结构调整和加快转变经济发展方式促进经济增长 更加注重经 济发展的质量和效益 与以前历次党代会相比 近十年来 宏观经济发展已由以往的快速发展 向以经济结构战略性调整和转变经济发展模式的方向转变 预计未来 5 10 年宏观政策将更加注重调整经济结构和转变经济发展方式 以调整经济结构 实现经济增长与质量的同步提升 与此密切相关的房地产调与此密切相关的房地产调 控政策总体偏紧的可能性较大 控政策总体偏紧的可能性较大 二 房地产政策 继续抑制投资投机 房产税等长效机制完善二 房地产政策 继续抑制投资投机 房产税等长效机制完善 1 1 坚持房地产调控有利于促内需调结构 坚持房地产调控有利于促内需调结构 作为新一届领导集体的重要一员 李克强曾在讲话中多次指出房地产调控 对扩内需 调结构具有重要作用 认为大规模实施保障性安居工程有利于促进 内需扩大 释放巨大的消费和投资潜力是转变经济发展方式 调整经济结构的 有效途径 2012 年 5 月份以来 中央政府多次强调要把稳增长放在更加重要的 位置 但坚持房地产调控不放松 宏观政策有保有压 坚持房地产调控 对宏观经济平稳健康运行意义重大 一方面 加大保障 性安居工程建设 可以分散商品房需求和缓解房地产市场供求矛盾 保障中低 收入群体实现住有所居 有利于普通居民的住房消费和其他消费 进而扩大内 需 保持经济平稳较快发展 另一方面 通过房地产市场调控 抑制投资投机 需求 降低房地产市场对消费的挤出效应 也有利于推动城镇化 从而拉动内 需 提高消费在经济中的比重 进而有利于调整经济结构 此外 十八大记者招待会姜伟新在答记者问时表示房地产市场调控是这几 年中央非常重视的一个问题 斩钉截铁地强调房地产市场调控政策现在还没想 放松 预示房地产调控仍将持续 坚持调房地产控服务于调结构大局 表 李克强关于房地产调控有利于扩内需 调结构的讲话 6 资料来源 中国指数研究院综合整理 2 2 抑制投资投机为长期方向 差别化信贷和限购短期不会退出 抑制投资投机为长期方向 差别化信贷和限购短期不会退出 2010 以来的房地产调控 以限购和限贷为核心措施 其目的就是抑制投资 投机需求 保障房地产市场健康平稳发展 今年 7 月温家宝总理强调必须坚定 不移做好调控工作 把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策 今年下 半年来宏观经济政策把稳增长放在更加重要的位置 但仍继续实施限购和限贷 政策 国务院专项督查楼市调控落实情况 央行降息同时强调继续严格实施差 别化信贷 总体来看 我国处于城市化中期 城市住房供应短缺 住房存量不足 2010 年人口普查数据显示 全国城市人均住房面积仅有 29 2 平方米 半数 以上居民人均住房面积在 30 平米以下 如果任由房地产投资炒作 势必造成 房价快速上涨 必然会使越来越多的居民通过购房解决住房问题愈加困难 因 此抑制投资投机将促进住房回归居住属性 不仅有利于房地产市场的平稳 对 调结构和经济转型也至关重要 姜伟新在十八大新闻中心接受记者采访时表示 房地产限购政策短期内不会退出 可见抑制投资投机将长期坚持 差别化信贷 和限购还将继续实施 表 关于抑制投资投机为长期性政策的重要事件 7 资料来源 中国指数研究院综合整理 3 3 推进保障性安居工程建设 实现居民住有所居 推进保障性安居工程建设 实现居民住有所居 十八大报告提出建立市场配置和政府保障相结合的住房制度 加强保障性 住房建设和管理 满足困难家庭基本需求 保障房建设首次列入党代会报告 为住房制度发展指明了方向 未来住房制度将从市场配置和政府保障两方面着 手 加强保障房建设 保障中低收入群体基本住房需求 促进公平和稳定 国 家发改委张平答记者问时表示 关于住房基本公共服务的制度框架已经初步形 成 姜伟新在答记者问时表示住房问题是民生方面的一个重要的组成部分 明 年保障房开工可能在 600 万套左右 提出配套设施建设 管理分配等都是需要 解决的重要问题 这些基本都为未来房地产业发展明确了走向 未来将加快推 进保障性安居工程建设 着力解决中低收入群体住房问题 满足困难家庭的住 房基本需求 努力实现城乡居民住有所居 表 十八大 期间有关推进保障房建设的重要事件 8 资料来源 中国指数研究院综合整理 4 4 房产税等长效机制将逐步完善 房产税等长效机制将逐步完善 限购和限贷为楼市健康运行提供根本保障 长期来看更加注重房产税等市 场化调控方式 去年初上海和重庆开展房地产改革试点 今年 8 月国家税务总 局组织税务系统工作人员学习房产税批量评估技术 这些都为房产税的进一步 扩大试点奠定基础 今年 9 月国税总局政策法规司巡视员丛明表示 下一步我 国房产税将扩大试点范围 并逐步建立房地产税制度 房产税具体深化时间可 能在年底或明年初 最终会在全国实施 房产税试点范围的扩大是大势所趋 然而重庆 上海的试点情况表明房产然而重庆 上海的试点情况表明房产 税试点初期对购房者的实际税费影响有限税试点初期对购房者的实际税费影响有限 当前房产税扩容仍在探索当中 所当前房产税扩容仍在探索当中 所 以房产税短期内或许不太可能迅速在全国推广 即使出台也不会即刻对市场产以房产税短期内或许不太可能迅速在全国推广 即使出台也不会即刻对市场产 生影响 生影响 但房产税重要意义在于 随着改革的深入 将进一步打击投资投机性 行为 十八大记者招待会姜伟新接受采访时指出正在积极研究扩大房产税试点 适当的时候可能还会出台 表明房产税等长效机制将逐步完善 试点范围的扩 大将逐步促进市场健康发展 表 关于房产税试点有望扩容的重要事件 时间发言人内容简述 2012 12 12 住建部部部长 姜伟新 12日在十八大新闻中心接受媒体采访 正在积极研究扩大房产税 试点 适当的时候可能还会出台 2012 9 23 住建部 有关负责人 表示继续落实差别化住房信贷 税收政策 坚决抑制投机投资性 需求 加快推进扩大房产税试点城市范围 9 2012 9 20 国家税务总局 政策法规司 巡视员丛明 出席第五届中国企业税务管理创新大会 丛明表示 房产税下一 步将扩大试点范围 并逐步建立房地产税制度 房地产税具体深 化时间可能在年底或明年3月份以后 房地产税最终会在全国实 施 2012 8 29 全国人大常委 会谢旭人 向全国人大报告时指出 稳步推进个人住房房产税改革试点 严 格实施差别化住房税收政策 加强交易和持有环节相关税收征管 抑制投机投资性需求 资料来源 中国指数研究院综合整理 三 房地产业走向 城镇化和收入倍增促进房地产业平稳发展三 房地产业走向 城镇化和收入倍增促进房地产业平稳发展 1 1 城镇化和收入倍增是未来十年房地产市场需求的两大动力 城镇化和收入倍增是未来十年房地产市场需求的两大动力 十八大明确推进经济结构战略性调整必须以推进城镇化为重点 李克强也 曾多次强调城镇化 认为立足扩大国内需求这一战略基点需要促进城镇化发展 城镇化是我国发展的一个大战略 是最大的内需潜力所在 推进城镇化发展 可以释放内需巨大潜力 促进经济长期平稳较快发展与社会和谐进步 另外 十八大报告提出 到 2020 年实现城乡居民人均收入比 2010 年翻一番的目标 这是党代会首次明确提出居民收入倍增目标 预示着未来宏观经济发展的方向 发生变化 将从对宏观总量的关注转向对微观民生的关怀 发展成果更注重惠 及民生和注重公平 收入倍增 居民才有消费欲望和消费能力 可以促使我国 经济从依靠投资向投资和消费共同拉动转变 可以扩大内需推动经济方式转变 从调结构来看 未来可能以城镇化为突破口 以增加居民收入为基本 因为只 有推进城镇化发展和居民收入大幅增长 才能拉动消费扩大内需 改变传统的 经济增长模式 减少经济增长对投资和出口的依赖 降低经济增长的风险 表 关于收入倍增和推进城镇化的重要事件 10 资料来源 中国指数研究院综合整理 2 2 未来十年潜在住房需求 未来十年潜在住房需求120120亿平米 相当于目前销售面积亿平米 相当于目前销售面积1212倍以上倍以上 城市化水平提高是房地产业快速发展的重要原动力 历史数据显示 城市 化水平与房地产市场发展规模关系密切 与房地产销售 开发等各项指标高度 相关 1998 2005 年各指标与城市化率相关系数接近或超过 0 9 而随着城市化 率的提升 2006 2011 年各指标与城市化率相关系数全部超过 0 9 并且除了销 售面积外 均在 0 95 以上 特别是销售额的相关系数提高了 0 07 从销售额 与城市化率的散点图也能看出 指数趋势线在城市化率 45 50 区间内变得非 常陡峭 表明伴随城市化进程的推进 累积的需求在近年逐渐释放 促进房地 产市场快速增长 且两者关系越来越密切 图 1987 2011年商品房销售面积和销售额与城市化率关系 数据来源 CREIS 中指数据 11 未来十年 我国至少有 120 亿平方米的住房需求 相当于 2011 年全国商品 住宅销售面积的 12 倍以上 目前 我国城市人均住宅面积 较低 超过 7000 万 户的城市家庭人均住房低于 30 平方米 改善群体十分庞大 若按 人均 35 平 方米 的小康水平作为改善标准 这一群体将带来约 68 亿平方米的改善性住房 需求 此外 若按人均 30 平米计算 未来十年新增的 1 8 亿城镇人口也将带来 至少 50 亿平方米以上的住房需求 也就是说 未来十年 我国至少有 120 亿平 方米的住房需求 相当于 2011 年全国商品住宅销售面积的 12 倍以上 潜在需 求十分旺盛 图 2000 2050年中国年均新增城镇人口及其增长率 数据来源 统计局 联合国人口署 中国指数研究院整理分析 3 3 居民收入持续增长提高购买力 刚需 改善性需求逐渐释放 居民收入持续增长提高购买力 刚需 改善性需求逐渐释放 历次党代会基本都是提出快速发展经济 指出 GDP 要翻一番 十八大报告 同时强调到 2020 年实现国内生产总值和城乡居民人均收入比 2010 年翻一番 这已明确要保持居民收入的增长与 GDP 的增速同步 即把增加居民收入列为未 来经济发展的目标 历史数据分析 1998 2011 年城镇居民人均可支配收入复合增长 11 3 商 品房销售面积和销售额分别复合增长 18 4 和 27 5 明显高于居民收入水平 收入倍增计划将切实逐步提高居民收入 随着居民收入的增加 中低收入群体 占社会消费总额的比重将越来越大 这将释放巨额购买力 随着房地产业受到 调控而趋于平稳发展 房价回归至合理水平 基于国人住有所居和安居乐业的 传统理念 刚性需求逐步释放 26 的现有城市家庭通过租赁解决住房需求 共 12 计 3315 万户 未来十年每年新增城镇人口仍在 2000 万人左右 改善型需求逐 渐增加 现有城市居民人均住房面积半数以上在 30 平米以下 居民收入增加 将提升居民购买能力 促进住房需求的不断释放 为房地产的平稳发展提供动 力 表 1998年来中国主要宏观指标增长情况 名义增长率 资料来源 中国指数研究院综合整理 结论 从十八大相关政策的角度来看 地产在较长的一段时间内仍保持严格的结论 从十八大相关政策的角度来看 地产在较长的一段时间内仍保持严格的 调控状态 居民收入增长和城市化进程的推进则是地产行业下一阶段发展的主调控状态 居民收入增长和城市化进程的推进则是地产行业下一阶段发展的主 要因素 总体而言 地产行业呈现长期稳定发展的态势 要因素 总体而言 地产行业呈现长期稳定发展的态势 13 第二章第二章 房地产行业房地产行业经济形式分析经济形式分析 一 全国上半年房地产市场情况一 全国上半年房地产市场情况 2012 年上半年商品房共成交了 488 33 万平方米 约为 5 2 万套 从各类 产品的成交结构上来看 普通住宅占商品房总成交量的 78 而商业 网点占 13 公寓占到 3 从这一组比例数据来看 普通住宅的市场份额在减少公寓 及商业类比例有所增加 这与之前实施的限购政策有一定的关系受 住宅限 商业不限 的影响 部分开发商向商业地产倾斜 有些借助公寓类产品逐渐切 入商业地产的开发 一 房地产供应情况 一 房地产供应情况 1 1 房地产供应情况 房地产供应情况 2012 年 1 6 月房地产投资和新开工面积下降严重 而且恶化程度迅速加剧 以广东为例 1 4 月份 开发企业本年土地购置面积 583 27 万 同比下 14 降 13 0 增幅比上年同期回落 81 7 个百分点 新开工面积持续负增长 1 4 月商品房新开工面积 3862 35 万 下降 11 6 2 2 房地产成交情况 房地产成交情况 上半年房地产成交走势总结为 1 月传统春节淡季 成交下跌 2 月 3 月 小阳春 成交上涨 4 月清明成交下跌 5 月 红五月 飘红 成交上涨 整体态势成月度起伏 3 房地产库存情况房地产库存情况 当前房企商品房库存量非常大当前房企商品房库存量非常大 a 截至 5 月底 全国 13 个典型城市楼市库存总量为 78 万套 与去年同期 相比增加 17 82 万套 上涨 29 6 处于高位 b 北京 上海 深圳 广州在内城市的商品房库存还有 1 14 亿 按照 5 月销售速度 大概够这些城市卖 11 个月左右 c 30 家地产上市公司一季度存货值达 1 29 万亿 而去年同期为 9533 亿 其中 存货同比增加的有 92 家增幅在 20 以上有 53 家 从 2011 年底开始 地产上市公司存货就处于高压状态 一方面可能是公司 土地储备充足 另一方面可能是需求被抑制 不同地区面临的情况不一样 一线城市 如北京一年的住宅销售面积在 1000 万 左右 但一年的需求却达到 1500 万 2000 万 其实是供不应求的 但二三线城市住房供应量实际非常充足 以贵阳为例 一年土地销售面积超过 2000 万 但一年的住房需求只有 200 万 也就是说一年的供给需要 5 10 年才能消化 二二 上半年土地市场 上半年土地市场 今年上半年土地出让金收入明显降低 全国 300 个城市土地出让金总额为 15 6525 98 亿元 较去年同期的 10598 24 亿元下降 38 1 1 供应情况 供应情况 5 月 全国 300 个城市共推出土地 3140 宗 环比增加 6 同比减少 11 推出土地面积 12448 万 环比增加 7 同比减少 17 其中 住宅类用地 919 宗 环比增加 19 同比减少 13 推出土地面积 3269 万 环比减少 9 同比减少 35 2 2 成交情况 成交情况 5 月 全国 300 个城市共成交土地 2154 宗 环比减少 5 同比减少 21 成交面积 8589 万 环比增加 1 同比减少 26 其中 住宅用地 542 宗 与 上月持平 同比减少 33 成交面积 2297 万 环比减少 4 同比减少 42 3 3 成交价格 成交价格 5 月 全国 300 个城市成交楼面均价为 758 元 环比下跌 8 同比下跌 10 其中住宅类用地成交楼面均价为 1101 元 环比下跌 14 同比下跌 8 4 4 溢价率 溢价率 5 月 全国 300 个城市土地平均溢价率 5 较上月减少 1 个百分点 较去 年同期减少 10 个百分点 其中住宅类用地平均溢价率 4 较上月减少 1 个百 分点 较去年同期减少 11 个百分点 3 3 上半年品牌地产公司情况上半年品牌地产公司情况 1 1 5 5 月房企销售业绩情况月房企销售业绩情况 政策预期放松下 5 月份房企业绩全面上升 5 月份在监测的 18 个企业中 近八成业绩出现上涨 其中万科 招商 金地 远洋 碧桂园等企业业绩涨幅 超过 20 2 2 1 51 5 月房企销售业绩情况月房企销售业绩情况 今年 1 5 月的龙头企业平均涨幅达到了 16 5 企业整体销售情况亦好于去 年 对比企业的全年销售业绩目标来看 近七成企业 1 5 月份已完成业绩目标 的 35 以上 中海 保利 世茂 招商已完成 40 以上 要完成全年业绩目标基 本无忧 若政策无明显收紧的态势 企业未来再度降价的动力不足 3 3 龙头房企销售均价情况 龙头房企销售均价情况 1 5 月大多企业销售均价环比下降 伴随着政策底部的逐渐形成 我国房价 16 下跌的趋势已经开始相对趋稳 在已公布 5 月销售业绩的企业中 销售价格环 比变动却出现较大幅度的下跌 主要原因 不仅是主要因为房企对销售价格策 略进行了调整 而是更多是房企在各区域销售结构上的变化 如恒盛地产 5 月 份销售均价同比下降 19 销售额环比上升 21 但是企业月内营销活动的折扣 多为 95 折以上 让价幅度并不大 其开盘首日去化七成的南通恒盛豪庭 也仅 是做出全款 99 折的优惠 企业并非依靠让价取胜 对比企业内部销售贡献来看 5 月份恒盛地产东北地区销售额占比达到 48 环比上升超过 300 成为销售 贡献最大的区域 而其上海 环渤海 长三角地区销售额却出现不同程度的减 少 由于企业布局各地区的房价存在较大差异 其销售均价的下降亦在情理之 中 4 4 品牌房企谋划转型 集体转型 品牌房企谋划转型 集体转型 对于品牌房企而言 5 年左右的土地储备和当前约 20 的房价地价比 使房 企在房地产政策强波动下 仍具备 3 年左右的转型期 当前房地产行业集体转 型方向正确 但实际效果并不成功 问题核心 突出体现在企业商业运营能力 的缺失 由此在行业转型方向明确和具备时间周期下 聚焦转型的商业模式 产品定位和优势 以及运营能力成为核心 5 5 复合地产是房地产转型的方向之一 复合地产是房地产转型的方向之一 复合地产是房地产转型的方向 在商业模式与产品的结合 资源能力和软 实力的塑造 产品线的智能部门规划 以及基金在项目前期的参与上 均在探 索和发展阶段 商业地产 商业地产 转型商业地产市场前景光明 但受资金渠道的匹配 商业运营 资源和企业商业运营能力的限制 在未来一个阶段将出现结构性问题 核心是 企业运营能力的不足 养老地产养老地产 养老市场处在发展和培育阶段 但未来需求刚性 并且供应缺 口压力巨大 是房地产典型的 蓝海 品牌房企进入集体关注阶段 但商业模 式和产品形态仍在探索中 从市场潜力看 具备成为主产品线的市场条件 旅游地产 旅游地产 旅游地产市场进入上升期 目前市面项目更偏传统住宅模式 以及配合企业大面积圈地 在国内酒店市场和养老度假需求看好 旅游产业 文化产业政策支持力度强化下 旅游地产市场有望快速启动 产业地产 产业地产 近期工业用地出让呈现量价齐涨格局 从行业操作看产业地产 17 主要分为三种模式 1 以普洛斯为代表的外资模式 2 以华夏幸福基业为代表 的传统住宅模式 3 物流商贸地产模式 二 广东省内经济环境分析二 广东省内经济环境分析 一 一 市场概况 市场概况 1 1 房地产开发投资 房地产开发投资 a a 投资增速低位企稳投资增速低位企稳 前三季度 广东房地产开发完成投资 3672 09 亿元 同比增长 12 1 增速 自 8 月触底反弹后连续两个月回升 近年数据显示 当商品房销售量同比增速 连续 2 3 个季度呈现反弹时 投资增速便随之上升 而今年一季度商品房销售 量同比增速触底后连续两个季度反弹回升 且当前市场总体稳定趋好 由此判 断投资增速已进入低位企稳阶段 图图1 1 20112011年年 2012 2012年年9 9月广东房地产完成开发投资情况月广东房地产完成开发投资情况 图图2 2 20072007年以来广东商品房销售同比增速及房地产投资同比增速走势年以来广东商品房销售同比增速及房地产投资同比增速走势 18 分用途看 商品住宅完成投资 2542 09 亿元 占总投资 69 2 同比增长 7 3 拉动总投资增长 5 3 个百分点 同比增速总体呈持续回落趋势 办公楼 投资 141 15 亿元 占总投资 3 8 同比下降 2 4 降幅比 1 8 月缩小 2 1 个 百分点 商业营业用房投资 374 35 亿元 增长 27 9 比 1 8 月回落 4 个百分 点 其他投资 614 50 亿元 增长 30 8 比 1 8 月提高 5 1 个百分点 商业营商业营 业用房和其他用途投资合计业用房和其他用途投资合计 988 85988 85 亿元 拉动总投资增长亿元 拉动总投资增长 6 96 9 个百分点 贡献个百分点 贡献 率明显高于住宅投资 率明显高于住宅投资 图图3 3 20122012年年1 91 9月广东房地产完成开发投资同比增速走势按用途分月广东房地产完成开发投资同比增速走势按用途分 表表1 1 20122012年年1 91 9月广东房地产开发投资情况按用途分月广东房地产开发投资情况按用途分 单位 亿元单位 亿元 小结 近两个月 投资增速触底反弹 且非住宅用途的投资拉动作用渐强 由当前局势看 商品住宅市场短期内仍是国家重点调控对象 预计其投资增速 将持续处于低位 而非住宅类投资将成为拉动房地产投资增长的重要支撑 多 元化开发将是行业转型升级的方向之一 但须谨防中小城市的商业地产 综合 体等出现过度投资 19 b b 资金结构持续优化 资金结构持续优化 前三季度 房地产开发企业本年到位资金5397 71亿元 同比增长10 5 增速比1 8月提高0 4个百分点 增速连续3个月回升 其中 国内贷款1059 10 亿元 增长19 2 比1 8月回落5个百分点 利用外资17 62亿元 下降73 4 降幅比1 8月略微缩小1 6个百分点 但大幅下降的趋势未变 自筹资金1704 80 亿元 增长11 8 增速比1 8月略微提高0 8个百分点 但总体增速呈逐月回落 趋势 其他资金 销售回笼资金 2616 40亿元 增长8 7 增速比1 8月提高2个 百分点 进入第三季度以来实现同比正增长 且增速逐月提高 图图4 4 20112011年年 2012 2012年年9 9月广东房地产企业到位资金同比增速情况月广东房地产企业到位资金同比增速情况 图图5 5 20112011年年 2012 2012年年9 9月广东房地产企业部分资金来源同比增速走势月广东房地产企业部分资金来源同比增速走势 从单月情况看 9月到位资金633 48亿元 同比增长13 5 但环比下降 14 5 其中 国内贷款59 75亿元 20 为今年来单月最低 环比降幅超过50 这与近来银行 金融机构面向房地产业 的信贷额度偏向紧张有关 第四季度可能仍然紧张 自筹资金200 3亿元 与之 前月份数据大致相当 环比小幅下降3 8 利用外资1 54亿元 仅占当月到位 资金的0 2 其他资金371 89亿元 环比下降9 6 但单月数额也仅低于上月 仍处于高位 反映出9月的销售市场仍较为活跃 图图6 6 20122012年各月广东房地产企业到位资金情况年各月广东房地产企业到位资金情况 从资金来源结构看 今年前三季度国内贷款占到位资金19 6 比1 2月下 降9个百分点 利用外资占0 3 为近年来最低水平 自筹资金占31 6 比1 2 月下降5 8个百分点 其他资金占到位资金48 5 比年初大幅提高15 2个百分 点 今年来的资金来源结构变化显示 得益于商品房销售市场的逐步回暖 企 业自筹资金及国内贷款所占比重均有明显下降 而其他资金所占比重则大幅上 升 企业总体资金状况得到明显改善 但从资金充裕情况来看 到位资金同比 增速低于投资增速1 6个百分点 企业资金充裕度 到位资金 房地产开发投资额 为 147 0 比去年同期低2 1个百分点 比2009年和2010年同期则差距更大 企业 仍需加大融资力度 尤其是降低库存加快销售回笼资金 图图7 7 20082008年年 2012 2012年年9 9月广东房地产资金来源结构情况月广东房地产资金来源结构情况 21 图图8 8 20022002年以来各年前三季度广东房地产企业资金充裕度走势对比年以来各年前三季度广东房地产企业资金充裕度走势对比 小结小结 得益于商品房市场的逐步回暖 企业销售回笼资金占到位资金总额比 重大幅上升 自筹资金及国内贷款所占比重则相应下降 企业资金结构不断优 化 但资金状况并未达宽裕 企业仍需降低库存加快销售回笼资金 2 2 开发 开发建设建设 从房地产开发用地看 截至今年9月期末 全省房地产待开发土地面积 4119 70万平方米 同比增长0 8 其中 前三季度购置土地面积1345 73万平 方米 同比下降11 5 土地成交价款439 31亿元 增长45 7 同期数据显示 2009年以来的土地购置面积均少于之前年份 而购置单价则明显上涨 反映出 土地供应量并未随商品房市场活跃而相应增加 从今年各季度土地购置情况看 分别购置501 05万 460 97万和383 71万平方米 成交价款分别为117 62亿元 106 14亿元和215 55亿元 呈量降价涨态势 22 图图9 9 20042004年以来各年前三季度广东房地产土地购置情况年以来各年前三季度广东房地产土地购置情况 从施工建设情况看 截止三季度期末 全省房地产开发企业 单位 正在开 发的房地产项目5946个 施工面积为3 60亿平方米 同比增长11 3 其中 今 年前三季度新开工面积7997 90万平方米 同比下降10 6 为近十年来第二次 同比出现下降 但由于过去两年新开工量大幅增加 并于今年逐渐形成供给 预计今明两年商品房的市场供应仍较充足 竣工面积3705 96万平方米 同比增 长18 0 图图1010 20022002年以来各年前三季度广东商品房建设情况年以来各年前三季度广东商品房建设情况 分用途看 住宅施工面积同比增长9 6 但新开工面积下降14 6 为各类 用途中降幅最大 办公楼施工面积同比基本持平 但新开工 竣工面积分别下 降6 3 和40 2 在建工程量处于萎缩状态 商业营业用房各项建设指标均有较 大幅度增长 也是各类用途建设中唯一全面增长的物业 从另一个角度反映出 开发业态正处转型升级中 其他用房虽然新开工面积小幅下降 但施工面积增 幅高达23 7 为各类用途中增幅最大 23 则反映出房地产开发中除居住 办公 商铺等功能之外的配套建设投资力度大 幅提升 小结小结 土地市场量降价涨 可能使得一两年后商品房市场供应量下降和当前 商品房重置成本上升 随着年底将近 地方政府推地节奏也将加快 且企业也 有增加生产资料的需求 土地市场可能更为活跃 价格或将进一步上涨 尽管 商品房新开工面积同比降幅达两位数 但由于前两年的大量扩充 施工面积仍 保持平稳增长 预计近一两年的供应仍较充足 3 3 商品房交易 商品房交易 前三季度 全省商品房销售面积5066 48万平方米 同比下降1 4 仅1个 月后再次呈现负增长 销售额4147 91亿元 同比增长0 6 增速比1 8月回落3 3 个百分点 销售均价8187元 平方米 同比增长2 0 比1 8月略微回落4元 平 方米 其中 商品住宅销售面积4607 05万平方米 同比下降1 1 销售金额 3567 68亿元 同比持平 销售均价7744元 平方米 同比增长1 2 图图1111 20122012年年1 91 9月广东商品房销售面积 金额走势月广东商品房销售面积 金额走势 24 图图1212 20122012年年1 91 9月广东商品住宅销售面积 金额走势月广东商品住宅销售面积 金额走势 图图1313 20122012年年1 91 9月广东商品房 商品住宅销售均价走势月广东商品房 商品住宅销售均价走势 从单月数据看 9月当月商品房销售面积718 71万平方米 销售金额586 76 亿元 同比分别下降12 3 和16 4 25 但相比今年前三季度各月份数据 9月销售面积和金额均为单月次高水平 市场 走势趋于稳定 图图1414 20122012年年1 91 9月各月广东商品房销售面积 金额走势月各月广东商品房销售面积 金额走势 与往年同期相比 今年前三季度商品房销售面积虽比去年略有下降 但比 其他年份仍有较大幅度的增长 销售金额则再创新高 同样反映出当前市场氛 围仍较活跃 但另一方面 由于国家对房价仍然持高压态度 部分面向改善型 需求的产品因为价位而未准销售 部分潜在购房者同样受限于政策无法入市 当前市场仍以首次置业者为主 而近来多数商业银行纷纷取消住房按揭贷款利 率优惠政策 甚至出现上浮或无贷款额度 这将对市场产生较大的抑制作用 加之房企进一步降价促销的空间有限 购房者有重回观望的趋势 预计第四季 度商品房销售市场走势将以平稳为主 全年销售量同比大致持平或略有增长 从商品房供求关系看 前三季度全省商品房批准预售面积共7317 79万平方 米 同比增长22 8 销售率 实际销售面积 批准预售面积 为69 2 比去年同 期低17个百分点 总体供求情况较为宽松 其中 批准预售面积同比除了办公 楼基本持平外 住宅 商业营业用房和其他用房均有较大增幅 但销售率同比 则全面回落 总体呈供大于求态势 26 从待售情况看 截至9月期末 全省商品房待售面积3352 79万平方米 同 比增加1047 29万平方米 增幅为45 4 从近年广东商品房待售面积变动趋势 看 2004 2007年待售面积逐年下降 处于去库存状况 2008年以来 受建设规 模加大和调控政策深化等因素的影响 待售面积总体呈增长态势 尤其是2011 年和今年的增长势头更为明显 尽管今年销售市场总体趋好 但待售面积仍然 是逐季增加 反映出当前商品房市场的去库存压力依然明显 图图1616 20022002年以来各年三季度末广东商品房待售面积变动趋势年以来各年三季度末广东商品房待售面积变动趋势 从一年来商品房的新增待售年限看 主要是3年以内的待售面积部分增加 占新增总量的94 8 即2009年及之前的待售面积几乎没有新增 新增部分主要 来自于2010年以来执行持续严厉的调控政策之后 反映出调控政策对需求的抑 制效应较为明显 其中 住宅待售面积一年新增736 52万平方米 占新增总量 的70 3 较今年三季度末住宅待售面积占总待售面积61 9 的比重高8 4个百分 点 比2011年三季度末的58 1 则高12 2个百分点 说明住宅需求受调控政策影 响更为显著 27 小结 房屋销售止升趋稳 商品房市场持续回暖的趋势不变 销售量处于近 年同期高位水平 销售均价趋于平稳 当前充足的供应量将成为企业弃价保量 争先出货的主要动力 土地市场的商机也将促进企业加快回笼资金 但随着调 控持续深化 供需两端都将受政策影响 销售量难以明显增加 市场总体走势 趋于稳定 二 二 结论分析 结论分析 从市场走势看 在企业的积极应对之下 商品房销售市场在经历第一季度商品房销售市场在经历第一季度 相对低迷阶段之后于第二季度开始回暖 企业资金状况得到改善 进而带动投相对低迷阶段之后于第二季度开始回暖 企业资金状况得到改善 进而带动投 资增速反弹 资增速反弹 从行业发展趋势分析 曾经左右行业发展方向的调控政策 在今 后仍是重要的影响因素 行业发展模式已悄然发生转变 新的发展模式蕴含新 的机遇 1 政策管制常态化 中共中央政治局会议要求 坚定不移地贯彻执行房地中共中央政治局会议要求 坚定不移地贯彻执行房地 产市场调控政策 产市场调控政策 国务院督查组对16个省 市 进行督促检查 要求对放松调控 政策的地区实行问责 国土部 关于严格执行土地使用标准大力促进节约集约 用地的通知 要求坚决贯彻执行房地产用地宗地规模 容积率控制等各类土地 使用标准 行业发展将在政策管制之下不断规范化 2 开发业态已现转型 当下 开发业态已现转型 当下 调结构调结构 与与 稳增长稳增长 同等重要 随着经同等重要 随着经 济发展模式的转变 房地产业发展方式也正在转型升级 开发业态上由住宅功济发展模式的转变 房地产业发展方式也正在转型升级 开发业态上由住宅功 能占绝对主导向全方位发展住宅 商务 办公综合类地产 旅游休闲地产 工能占绝对主导向全方位发展住宅 商务 办公综合类地产 旅游休闲地产 工 28 业园区地产转变 产品类型将更为多元化 当前住宅投资 新开工同比下降 业园区地产转变 产品类型将更为多元化 当前住宅投资 新开工同比下降 商业营业及其他用房对房地产投资建设的拉动作用逐渐凸显 商业营业及其他用房对房地产投资建设的拉动作用逐渐凸显 3 土地市场值得关注 上半年土地市场的低迷 使得各地政府完成供地指 标及增加财政收入的任务在下半年显得更为重要 土地市场将随供应的大幅增 加而出现 物美价廉 的机遇 而在经历近半年的市场回暖之后 企业资金状 况普遍得到改善 因此 对于企业而言 无论是出于货币保值还是增加生产资 料储备 当下不失为好时机 三 三 河源房地产市场分析河源房地产市场分析 1 1 城市房地产运行情况分析 城市房地产运行情况分析 20122012 年年 1 91 9 月 月 a a 市场供给稳定 市场供给稳定 1 9 月份 市区新批准商品房预售面积为 78 94 万平方 米 同比下降 6 19 主要有碧桂园东江凤凰城 香堤雅湾 时代花园 宝豪 御龙湾 德润华府 河源义乌小商品批发城等 37 个项目 房地产开发企业投资 意愿未受到调控明显影响 市场供应保持相对稳定 b b 市场需求回暖 市场需求回暖 1 9 月份 市区新建商品房预 销 售面积 69 79 万平 方米 同比下降 8 75 销 预 售商品房 6392 套 同比上涨 0 25 商品房预 销 售金额约 35 61 亿元 同比上涨 13 75 二手房交易面积为 36 87 万平方 米 同比上涨 7 39 交易套数 2372 套 同比下降 0 55 交易金额 9 36 亿元 同比上涨 29 79 从销售情况可以看出 市区新建商品房成交量在前两季度持 续下滑后 第三季度出现反弹 销售量明显增加 而二手房市场整体走势平稳 较去年相比有小幅度上涨 c c 房价稳中有升 房价稳中有升 在中央政府和地方政府严格实施房地产市场调控政策不 放松的前提下 投资投机消费受到打压 但央行两次下调银行贷款利率 促进 了刚需释放 1 9 月份新建商品房住房平均价格为 4099 元 同比上涨 3 35 d d 供应结构日趋合理 供应结构日趋合理 1 9 月份批准预售商品住房 5179 套 其中建筑面积 在 120 平方米以下的占 57 建筑面积在 120 144 平方米之间的占 21 建筑 面积在 144 平方米以上的大户型占 22 从批准预售的住房供应结构来看 主 要以中小户型为主 其中三房以下的占 72 基本吻合本地市场实际需求 29 e e 本地需求为主 本地需求为主 从购房对象划分来看 各楼盘的购房对象以市区改善型 换房和首次置业 五县一区农村进城人员为主 约占 65 受首付比例提高 差别化税贷政策影响 外地户籍人口首次购房及投资性购房比例均有所下降 总体来看 2012 年前三季度房地产市场保持了平稳健康发展的态势 市场 的走势符合预期 反映了市场宏观调控成效以及市场调整规律 f f 目前市场存在的问题 主要表现在一是 目前市场存在的问题 主要表现在一是投资信心不足 当前房地产市场 的调控仍在继续实施 遏制投机性 投资性需求仍然是当前房地产调控的主要 任务 1 9 月份 市区完成房地产开发投资额 24 28 亿元 同比下降 9 4 政 策走向不明朗 市场有效需求不足 融资渠道不畅等仍然是影响开发企业加快 投资或新增投资的主要原因 二是房价上涨压力较大 从近期市区土地出让市 场价格来看 新建商品房楼面地价将达到 2000 多元 单从成本构成角度分析 市区房价上涨仍将继续 控制房价过快上涨压力仍然较大 三是市场行为欠规 范 通过近期市场检查情况来看 部分企业存在不规范的开发与销售行为 如 拖延工期 未办理竣工验收交房 未取得预售许可证前收受定金 囤积好房源 隐藏房屋信息 未公示收费项目及标准 销售广告夸大事实等等 g g 市区房地产市场发展预测 市区房地产市场发展预测 房地产市场调控将以稳定为主 政策方面不会出现一些重大的调整 从市 区楼盘国庆期间销售情况来看 第四季度河源楼市开局良好 楼盘的客户来访 量和成交量都出现较大幅度增长 国庆期间商品房销售面积 5 35 万平方米 同 比增长 11 销售套数 472 套 同比增长 16 预计从 2012 年第四季度开始 市区房地产市场发展走势将会稳健发展 数据来源 河源市房管局 2 2 城市指标 城市指标 从城市化率 城市竞争力排名 社会消费水平等指标来看 河源未来发展 有很大弹性空间 由于河源市经济基础和产业相对于珠三角其他城市排名靠后 15 位 但 是随着城市升级 产业转移 基础投资增速 未来增长竞争力前景看好 未来增长竞争力前景看好 城市消费总水平不高 保持快速增长 居民可支配收入和消费性支出相 对较低 但增长稳定 30 河源城市化率约 40 处于低速发展的时期 低于 2011 年中国城市化平 均水平 47 更低于广东省的 66 2 远低于珠三角的 80 城市化水 平的巨大提升空间为消费全方位升级提供了可能 从人均 GDP 与房地产发展的关系来看 目前河源人均 GDP19300 元即 3060 美元正处于房地产快速发展阶段 发展阶段发展阶段启动阶段启动阶段快速发展阶段快速发展阶段平稳发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段减缓发展阶段 人均 GDP 美元 0 800800 40004000 80008000 以上 需求特征生存需求 生存 改善需求兼 有 改善需求为主改善需求为主 发展特征 超速发展单纯数量 型 快速发展以数量为 主 数量与质量并 重 平稳发展 以质量 为主 数量与质量 并重 缓慢发展综合发 展型 3 3 河源房地产市场开发企业简析 河源房地产市场开发企业简析 外来房企 本地房企 项目型房企的威胁外来房企 本地房企 项目型房企的威胁 a a 外来品牌房企纷纷抢滩河源 外来品牌房企纷纷抢滩河源 雅居乐 碧桂园 深业地产 汇景 华南城等 地产大鳄抢滩河源 据悉 万科 恒大 鸿荣源也有进入河源的计划 因此 面对专业化程度高的知名房企 未来的河源房地产市场竞争将异常激烈 b b 本地房企加快自身品牌建设 本地房企加快自身品牌建设 过去的 10 年也是河源房地产市场发展的黄金 十年 除华达外还成就了万隆 坚基 鸿大等一批本地知名房企 在面对未来 市场竞争上 他们无论在土地储备 团队建