龙湖物业管理标准规程

物业管理标准规程 物业管理标准规程第 1 页 共 42 页 物业管理标准规程 物业管理公司规章制度 一 目的 规范全体员工行为 加强本公司员工队伍的建设 提高员工的 基本素质 二 适用范围 物业管理公司所有工作人员 三 职责 3 1 物业管理公司的所有员工有义务严守规章制度 为公司利益 而做出贡献 3 2 各部门负责人要对员工进行规章制度教育 并全面贯彻下去 四 关于服装 装束 4 1 进公司必须穿好工作服 4 2 工作服要干净 4 3 进公司须戴工作证 物业管理标准规程 物业管理标准规程第 2 页 共 42 页 4 4 严禁工作证借给别人或借别人工作证入公司 4 5 凡遗失工作证 工作服应尽快申请补领 4 6 不得擅自涂改工作证 若要更改一定要经人事部办理 4 7 公司发放的安全鞋仅限在厂内使用 4 8 公司发放的作业服 安全鞋 围裙等妥善保管使用 五 关于上班时间 5 1 时间为上午 8 30 12 00 下午 2 00 18 00 5 2 不得无故迟到 早退 外出 5 3 雇员请假须提前一天通知部门主管批准后方可请假 特殊情 况例外 5 4 严禁无故旷工 5 5 上 下班必须签到 5 6 不许代别人签到 5 7 不得涂改签到表 六 关于厂内设备和备件 物业管理标准规程 物业管理标准规程第 3 页 共 42 页 6 1 设备 备件要小心使用 应保持设备整洁美观 6 2 注意整理整顿 6 3 道路要保持畅通 不许摆放东西 6 4 严禁对花园内的设备乱涂 张贴 6 5 节约用水 用电 不得浪费 6 6 凡故意破坏设备 设施 从严处理 6 7 凡盗窃本公司财物 从严处理 6 8 设备引起故障时必须要及时报告相关领导 不得擅动机器 七 其它 7 1 服从上司的命令 7 2 发生事情必须立即上报 联络 7 3 严禁在花园内吐痰或丢垃圾 7 4 严禁在花园内吸烟 7 5 不准喧哗 赌博 7 6 不准盗窃他人或公司内的东西 物业管理标准规程 物业管理标准规程第 4 页 共 42 页 物业管理公司规章制度 1 工作时间不准睡觉或做出睡觉姿势 2 离开作业现场 岗位 时一定要跟直接主管打招呼后方可离开 3 严禁在办公室私用电话 4 除急事外不许接听私人电话 5 未经许可不准在公司内演说集会示威 6 不许用任何方式威胁 恐吓同事 7 不许在公司内打架 凡有打架者 无论何原因 一律做无条 件开除处理 8 凡在被本公司开除的雇员 一律不准再招入公司 一经发现 即时开除并扣除所有工资 违反以上规章制度将严肃处理 重者将严惩警告及罚款或送公 安机关 望各位雇员严格遵守 关于上班时间 1 无故早退或迟到 罚款 5 元 物业管理标准规程 物业管理标准规程第 5 页 共 42 页 2 无故旷工一天扣除 2 天工资 3 旷工连续 3 天 按自动离职处理 4 忘记签到或签错日期同样罚款 5 元 5 发现代人签到 一律罚款 20 元 6 擅自涂改签到表 一律罚款 20 元 所罚款项存用于公司活动基金 关于花园内设备和备件 1 弄脏设备和备件或粗鲁使用物品情节较为严重者 则警告并 罚款 5 元 2 屡次不搞整理 整顿 清扫 清洁的部门全体人员给予罚款 10 元 人 3 凡盗窃本公司设备 备件等财物 立即开除并扣当月工资 20 4 凡故意损坏本公司设备等财物 按所购入价 2 倍赔偿 5 在公司或花园内张贴 乱涂 按警告处理并罚款 5 元 物业管理标准规程 物业管理标准规程第 6 页 共 42 页 6 设备引起故障擅动机器而导致设备损坏 则需等价赔偿其修 理费 并酌情加倍处罚 其它 1 不服从上司的命令 按严重警告处理并罚款 5 20 元 屡 次重犯则开除处理 2 疏忽报告或联络而受到损害 则严重警告并罚款 10 元 3 在公共场所或花园内吸烟 则罚款 10 元 4 发现喧哗 赌博 按严重警告且罚款 20 元处理 情节严惩 者以开除处理 5 凡盗窃他人的物品 立即开除并送公安机关处理 6 上班时间内怠工或打瞌睡 则严惩警告并罚款 10 元起 情节严重者开除处理 7 不按时上交工作报表 不按时填写工作记录 查到一次罚款 10 元 8 内部培训时间无故不到者 罚款 10 元 并给予警告 员工考勤和休假的规定 物业管理标准规程 物业管理标准规程第 7 页 共 42 页 为了维持良好的生产秩序 提高劳动生产率 保证生产工作的 顺利进行 为了使员工保持良好的 身体素质和旺盛的精力 努力做好本职工作 并考虑员工与家 属团聚的问题 根据国家有关规定 结合公司的实际情况 特制定 本规定 一 考勤 1 考勤内容 上班时间已到而未到岗者 即为迟到 未到下班时间而提前离岗者 即为早退 工作时间未经领导批准离开工作岗位者 为擅离职守 迟到 早退或擅离职守超过 30 分钟 或未经准假而不到班 者 均为旷工 2 考勤须知 对有迟到 早退 擅离职守现象的员工 应进行教育 数屡 教不改的 给予适当的纪律处分 如有造成严重后果的 应追究其 责任 物业管理标准规程 物业管理标准规程第 8 页 共 42 页 对旷工者 应责成其作出书面检讨 并按下表计扣工资 扣 发当月各项奖金 旷工二天以上 每增加一天 加扣年终奖 10 连续旷工 10 或一年内累计旷工超过 15 天或旷工虽未达到上述天 数 但次数较多 情节严重 均应作除名处理 表一 旷工天数 0 5 1 天 1 5 天 2 天 一年累计 10 天 一年累计 15 天 扣工资 25 50 75 100 扣年终各项奖金 除名 3 请假办法 公假 经公司批准脱产参加会议 学习 出差 从事社会活动均属公 假 经公司指定或批准休养 参观 访问的模范代表人物或代表 以 及因公负伤人员在医疗期间 根据实际情况核给公假 调遣假 员工异地调动 因要处理个人琐事给一天公假 如有非经常性事务 需员工本人办理或参加的 如迁居 开家 长会等 各单位可考虑到工作安排及员工的需要 酌情处理 不计 算假期 物业管理标准规程 物业管理标准规程第 9 页 共 42 页 4 因工作需要积累工时工休 一般应在当月补休 如确因工作 一时不能安排补休的 经部门经理同意可适当推迟 可保留至当年 底 但必须在本年度休完 如确因工作不能补休的 应按有关规定 给予补发加班费的形式予以补偿 补偿办法 平日加班 工资 26 天 1 5 加班天数 法定假日加班费 工资 26 天 2 加班天数计算 二 休假 1 员工休假必须服从组织安排 并按规定逐级审批 报人事部 批准 主任一级由部门经理安排休假 部门经理由总经理安排休假 2 员工申请休假须一个星期前填写 请假申请表 送交部门主 管审批 未通过审批的 不得擅自休假 否则按旷工处理 因特殊 原因本人不能亲自办理的 应委托别人或电话告假 回来上班后再 补请假条 3 婚假 员工申请结婚 需在本公司办理结婚手续 并以领取结婚证为 准 有薪婚假三天 晚婚者有薪假 6 天 晚婚条件 女满 25 周岁 男满 28 周岁 如到外地 指配偶工作所在地在外地 不含旅行结婚 结 婚的 根据在途往返时间核给路程假 4 丧假 物业管理标准规程 物业管理标准规程第 10 页 共 42 页 员工的直系亲属 祖父母 父母 配偶 子女 以及领先本人供 养的弟妹 养父母 岳父母 公婆 过世 给予有薪假 3 天 员工到 外地办理丧事 可根据实际路程所需时间给假 5 产假 计划生育假 女员工产假按下列标准核给 发基本工资 表二 假期内容 假期天数 说明 产假 90 天 难产或双胞胎加 14 天假 晚育假 15 天 年满 25 周岁生育为晚育 独生子女假 35 天 凭独生子女证核给 临时工产假 56 天 发 60 的工资 产妇如遇实妹困难 可请哺乳假 工资按本人基本工资 75 发 给 其他补贴照给 接受节育手术者 经医生证明 分别给予以下假期 放置宫内节育器的 自手术之日起休息 3 天 手术后 7 天内 不安排重体力劳动 物业管理标准规程 物业管理标准规程第 11 页 共 42 页 经计划部门批准取宫内节育器的 休息 2 天 怀孕不满 3 个月人工流产的 休息 7 天 3 个月以上的休息 15 天 6 病假 员工因病或非因工 公 负伤 经公司指定的医疗单位出具的 证明确定不能坚持工作 可参考医生建议 根据实际情况核给病假 有薪病期 3 天 4 天以上按以下规定执行 表三 连续工龄 不满一年 不满二年 满二年不满四年 满四年以上 三个月内病假工资 50 60 80 100 连续病假六个月以上 建议离职并补发一个月基本工资 7 事假 员工因个人事务 必须亲自处理的 根据工作安排以及本人的 实际需要酌情核给 请事假员工按无超过两天者按无薪处理 8 探亲假 物业管理标准规程 物业管理标准规程第 12 页 共 42 页 探亲假是给予加入公司满一年 在职期间没有请过探亲假 回家假等 员工需要回家探望父母 假期为 15 天 包括公休日 法定 节 假日 不包括路程 路程根据实际需要核给 探亲假给予基本工资 以提供路程票为准 否则以事假论 在本公司休过年假者 不再适用此条 9 年假 凡加入公司工作满一年者 均有休年假规定 在本年度病 事假累计超过 3 个月或工伤假超过 3 个月者 当年不再享受年假 旷工累计两日者 当年不再享受年假 受过各种公司处分 警告者 当年不再享受年假 10 说明 本规定从发布之日起执行 以前有关规定与本规定相抵触的 按本规定执行 执行过程中如有上级领导新的指示 规定再另行通 知 办公管理制度 员工办公制度 物业管理标准规程 物业管理标准规程第 13 页 共 42 页 为加强管理 严明纪律 发挥效益 创一流服务质量 特制定 以下规定 一 出勤 一月内迟到或早退两次扣一天工资 二 请假 必须要请假条 写明事由 由部门负责人批准 办 公室核实 一天以上由主任批准 三天以上要经理批准 擅自离开 者 按自动辞工处理 扣发 15 天工资 1 请事假扣发当天工资 2 请病假 必须要有医生证明 三天以内工资照发 三天以 上扣除请假期间工资 3 旷工者除扣当天工资外 年终奖扣发一天工资 4 请假一天以上请假者必须提前申请 5 上班时间内 必须坚守岗位 如检查不在岗位范围内 则 按未上班处理 扣半天工资 三 坚守工作岗位 必须按质 按量达到管理处要求 完成各 自职责 不能胜任工作 住户反映较大意见者 管理处有权做出调 离原岗位或辞退处理 四 如损坏管理处及住户财产 视损坏程度照价赔偿并扣发工 资 物业管理标准规程 物业管理标准规程第 14 页 共 42 页 五 管理处的工具 机器 设备未经管理处或办公室同意 不 准外借 六 上班时间不得看报 闲聊 不得用通迅设备聊天 业余时间 应努力学习业务知识及相关知识 七 不得在工作时间在本住宅区从事本职工作以外的有偿劳务 八 严禁向业主 住户索取财物 吃 拿等不良行为 九 热情 周到 主动 高效服务住户 依靠法规严格妥善管 理 绝不可粗暴 冷漠 置之不理 文明办公制度 一 员工应以认真负责的态度 严谨务实的作风做好本职工作 办公讲求效率 二 员工应自觉遵守管理处作息时间 严格执行劳动纪律 上 班不迟到 不早退 不准中间私自离岗 外出办公说明去向 有私 事或生病不能上班须事先请假 三 讲究礼貌 注重仪容 员工服装庄重 大方 清洁 四 各办公室 会议室严禁吸烟 物业管理标准规程 物业管理标准规程第 15 页 共 42 页 五 保持办公环境优美清洁 不得随意丢弃杂物 六 爱护公共财物 节约用水用电 七 重视防水 防盗和安全生产 八 办公时间要保持肃静 不准串岗聊天 嘻闹 高声喧哗和争 吵 九 严格要求自己 遵守公司的各项规章制度 十 以上规定 有违者将按管理处规定 予以经济处罚 办公室值班制度 为及时处理突发事件 维护小区正常的生产 生活秩序 制定 本制度 一 值班人员 公司各部门经理以下人员 均应参加值班 二 值班地点 公司客户服务中心 三 值班时间 星期一至星期日 18 00 20 30 四 值班人员应填写值班登记表 注明值班人 值班起止时间 值班情况等 物业管理标准规程 物业管理标准规程第 16 页 共 42 页 五 值班人员必须及时处理各类突发事件 如遇重大事件 难 以处理的 应及时报告公司经理 并请求有关部门协助处理 六 值班人员必须坚守岗位 不得擅自离岗 若因此而造成损 失的 追究当事人的责任 七 值班人同因事 因病无法参加值班的 应事先安排调班 并报办公室 事先无法安排的 应找机动人员暂替 并在值班登记 表上注明 八 国家法定节假日另做加强值班安排 管理处接待来访设诉工作制度 为加强管理处与业主 住户的联系 及时为业主 住户排忧解 难 提高社会效益 特建立接待来访投诉工作制度 一 接待来访工作由客户服务中心负责 宣传接待投诉的办公 地点 电话 让业主 住户来访投诉有门 信任管理处 二 任何管理人员在遇到业主 住户来访投诉时 都应给予热 情接待 主动询问 面带微笑 不得刁难 不得推诿 不得对抗 不得激化业主 住户情绪 并做到对熟人 陌生人一个样 对大人 小孩一个样 忙时闲时一个样 物业管理标准规程 物业管理标准规程第 17 页 共 42 页 三 对住户投诉 来访中谈到的问题 客服人员应及时进行记 录 须于当天进行调查 核实 并将结果和处理建议汇报办公室主 任 由主任决定处理办法和责任部门 四 责任部门在处理来访 投诉时 要热诚 主动 及时 要 坚持原则 突出服务 不得推托 扯皮 推卸责任 为难业主 住 户 或乘机索取好处 利益等 在处理完毕后应将结果回复业主 住户和管理处主任 做到事事有着落 件件有回音 五 全体管理人员要认真负责做好本职工作 为业主 住户提 供满意管理 服务 减少住户的投诉 批评 将业主 住户的不满 消解在投诉之前 用户投诉处理制度 一 用户投诉的接收 1 凡用户对公司服务方面的投诉 不论采取何种方式 如信函 电话 传真或来人面谈 统一由管理处物管员集中登记 组织处理 向客户反馈处理结果 2 管理处建立 客户投诉登记表 对每一份投诉或意见均予 以记录 记录的内容包括客户名称 投诉文件 信件 传真 电话及 面谈的正式记录 的编号 投诉性质或内容摘要 处理结果等 物业管理标准规程 物业管理标准规程第 18 页 共 42 页 3 管理处亲自或指定人员根据客户投诉或意见 填写 客户投 诉处理通知单 为了便于跟踪 检索 每一份 客户投诉处理通 知单 应进行编号 并与 客户投诉登记表 中的编号以及对客户 投诉或意见原件所作的编号保持一致 二 用户意见的处理 必须满足公司对用户的承诺要求处理 1 管理处将 用户投诉处理通知单 连同用户投诉或意见原件 责成相应班组进行处理 1 由有关班组负责作出补救措施 2 作出补救措施的同时 还需采取纠正措施 近预定时间完 成 2 对重大问题的投诉 管理处不能处理的需统一协调的问题 直接报经理 由经理作出处理决定 3 对需采取纠正措施的问题要在 用户投诉处理通知单 中记 录 以便跟踪检索 4 在完成补救措施后 应将处理结果反馈给管理处 由管理处 负责与用户联系 报告处理结果 直到用户满意为止 业主投诉处理和分析制度 物业管理标准规程 物业管理标准规程第 19 页 共 42 页 一 凡业主对管理处管理 服务方面的投诉 不论采取何种方 式如信函 电话或面谈 均由客服务中心进行接待 记录 然后按 照投诉内容反馈给各相关责任部门 各责任部门应做好相应记录 二 各责任部门接到投诉后 在预定时间内向业主答复采取何 种补救措施 答复时间最长不应超过三天 三 各责任部门按照业业投诉的内容 安排相应人员解决问题 并将结果反馈给部调度室 四 对重大问题的投诉 各责任部门不能处理的或需统一协调 的问题 直接报办公室主任 由主任作出处理决定 五 服务中心应采用电话或其他形式跟踪投诉解决后是否仍存 在问题 如有 仍需责成有关部门迅速处理 六 对业主的投诉 分半年和年终进行分析总结 对反复出现 的问题 应组织有关部门进行深入探讨并找出解决办法 防止重复 发生 业主意见调查和回访制度 一 客服中心每年至少进行一次业主意见调查 业主意见调查 应列明业主对以下方面的满意程度 a 供电管理 物业管理标准规程 物业管理标准规程第 20 页 共 42 页 b 供水管理 c 消防治安管理 d 卫生管理 e 绿化管理 f 公共设施管理 g 维修服务 h 服务态度 二 服务中心对回收的意见表进行统计分析工作 并将结果如 调查表的回收份数 总的满意率以及分项满意率 业主对物业管理 的意见 共性的意见 等书面报告办公室主任 三 对各部门存在问题 办公室主任提出整改意见 责成有关 部门限期解决 四 对业主的误解 服务中心应进行必要的耐心解释 五 对业主意见调查结果及整改方案应定期向业主委员会进行 通报 接受监督 六 物管员及相关职能部门应定期对相关业主进行回访 物业管理标准规程 物业管理标准规程第 21 页 共 42 页 七 回访时 虚心听取意见 诚恳接受批评 采纳合理化建议 做好回访记录 八 回访中 对业主的询问 意见 不能当即答复的 应告知 预约时间答复 九 回访后遇到的重大问题 应上例会讨论 找出解决方案 做到件件有落实 事事有回音 管理处接待来访投诉定期固访制度 为加强管理处与住户的联系 及时为住户排扰解难 把管理工 作置于住户监督中 从而集思广益 及时总结经验 教训 不断改 进管理 提高服务质量 特建立接待来访投诉工作制度 一 接待来访投诉工作 1 接待来访望风披靡工作由服务中心物管员负责 管理处应广 为宣传接待投诉的办公地点 电话 让住户投诉有门 2 任何管理人员在遇到住户来访投诉时 都应给予热情接待 主动询问 耐心 细致地做好解释工作 当住户有不理解住宅区的 管理规章制度时 要晓之以理 动之以情 让住户理解并支持管理 处的工作 物业管理标准规程 物业管理标准规程第 22 页 共 42 页 3 对住户投诉 来访中谈到的问题 接待人员应及时进行记录 当天进行调查 核实 然后将处理结果汇报管理处责任部门和主任 不能解决的 要将问题和意见向有关部门和主任汇报 由主任决定 处理办法 4 当住户主动前来提合理化建议时 要详细 认真地做好记录 并及时向主任汇报 由主任决定采取或制定整改计划 并张榜公布 整改措施和表彰 爱我小区 的住户名单 同时给住户优先评选 文明户 5 责任部门在处理来访 投诉时 要热诚 主动 及时 要坚 持原则 突出服务 不得推诿责任 为难住户或乘机索取好处 在处 理完毕后应将结果回复住户和管理处主任 做到事事有着落 件件 有回音 6 全体管理人员要认真负责 做好本职工作 为住户提供满意 的服务 尽量减少住户的投诉 批评 将住户的不满消解在投诉之 前 7 当同行物业管理单位要求参观时 管理处员工应给予热情接 待 把住宅区情况做全面的介绍 通过互相学习 共同提高小区管 理水平 二 回访工作 物业管理标准规程 物业管理标准规程第 23 页 共 42 页 1 回访要求 1 办公室主任把对住户的回访列入职责范围 并落实到每年 的工作计划和总结评比中 2 回访时 虚心听取意见 诚恳接受批评 采纳合理化建议 作好回访记录 3 回访中 对住户的询问 意见 如不能当即答复 应告知 预约时间回复 4 回访后对反馈的意见 要求 建议 投诉 及时逐条整理 综合 研究 妥善解决 重大问题向公司请示解决 回访处理率达 100 有效投诉率力争在 1 以下 2 回访时间及形式 1 办公室主任每年登门回访 1 2 次 2 物管员按区域范围分工 每季回访 1 次 3 每季度召开一次住户座谈会 征求意见 4 利用节日庆祝活动 社区文化活动 村民集会等形式广泛 听取住户反馈 物业管理标准规程 物业管理标准规程第 24 页 共 42 页 5 有针对性地对住户发放住户调查问卷 作专题调查 听取 意见 回访工作制度 一 维修回访由经理 主管 维修负责人担任 其中 经理回 访率不低于 10 主管回访率不低于 30 维修负责人回访率不低于 60 二 回访时间安排在维修后一星期之内 其中 安全设施维修 两天内回访 漏水项目维修三天内回访 三 回访内容 1 实地查看维修项目 2 向在维修现场的业主 住户 或家人了解维修人员服务情况 3 征询改进意见 4 核对收费情况 5 请被回访人签名 四 对回访中发现的问题 24 小时内书面通知维修人员进行整 改 住宅区管理处回访回访制度 物业管理标准规程 物业管理标准规程第 25 页 共 42 页 为加强物业管理处与广大住户 业主 的联系 使管理处各项工 作置身于住户 业主 监督之中 从而集思广益 及时总结经验 教 训 不断改进管理工作 提高服务质量 特制定对住户回访制度 一 回访要求 1 物业管理处正 副主任把对住户 业主 的回访列入职责范围 并落实到每年的工作计划和总结评比中 2 回访时 虚心听取意见 诚恳接受批评 采纳合理化建议 作好回访记录 3 回访中 对住户 业主 的询问 意见 如不能当即答复 应 告知预约时间回复 4 回访后对反馈的意见 要求 建议 投诉 及时逐条整理综 合 研究 妥善解决 重大问题向公司请示解决 对住户 业主 反 映的问题 做到件件有着落 事事有回音 回访处理率达 100 投诉率力争控制在 1 以下 二 回访时间及形式 1 牧业管理处办公室主任每年登门回访 1 2 次 2 物管员按区域范围分工 每月回访 1 次 3 每季度召开一次楼长会 征求意见 物业管理标准规程 物业管理标准规程第 26 页 共 42 页 4 利用节日庆祝活动 社区文化活动 公关活动等形式广泛听 取住户反映 5 有针对性地对住户 业主 作专题调查 听取意见 6 物业管理处设投诉信箱 投诉电话 由专人接收 交办公室 主任及时处理 7 随时热情接待来访 作好登记 工程部的主要工作职责 1 负责制订小区内公共设施 建筑物 设备系统的管理规定 2 负责新接管物业项目的供电 空调 给排水 消防 电梯 弱电系统及建筑装修项目的验收和资料核实工作 3 负责查验用户装修报批手续及审批装修方案 监督装修方 案的实施 4 负责编制设备 设施维修保养计划 负责做好与本部门业 务相关的合同评审 5 负责小区内的工程改造 设备更新 方案及预算的编制并 送有关部门评审 物业管理标准规程 物业管理标准规程第 27 页 共 42 页 6 负责对维修装修项目 设备的保养进行验收 负责对设备 保养 维修 工程项目进行技术审核 7 负责所有设备 设施系统 供电 空调 给排水 电梯 电 话 卫星及有线电视 消防 计量等 的管理 运行 维修等 8 配合客服中心做好用户入住时房屋设施 设备的交验 记 录工作 9 负责配合客服中心物管员派发的维修施工单 10 负责小区内紧急情况的处理工作 工程部主管的岗位职责 1 执行管理处经理批示 对管理处经理直接负责 确保所管 辖系统设备的安全运行是主管的首要任务 主管对下属人员和所属 系统设备负有全面的管理责任 要求每天作如下检查 小区内主要设备的运行技术状况 发现总是立即处理 检查下属岗位纪委及精神状态 发现不良现象立即纠正 现场督导重要维修工程及增改工程施工 控制工程质量与进 度 物业管理标准规程 物业管理标准规程第 28 页 共 42 页 实地考察下属员工维修保养工作质量与工作效率 发现问题 及时采取纠正措施 审阅运行报表 掌握所属系统当天能耗状况 发现异常 分 析原因 及时杜绝浪费现象 2 设备发生故障及时维修 发现隐患及时组织检修 把好技 术关 保证所管辖系统设备处于优良的技术状态 当重要设备发生故 障或影响小区正常运作时 迅速到达现场组织处理 并及时向管理 处经理报告 3 负责制定所管辖系统运行方案 并不断与运行人员研究改 进措施 使系统设备在保证安全运行的前提下 力图节省能耗 4 负责制定所管辖系统设备月度和年度的维修保养计划和备 品 备件计划 定期报送管理处经理审定 并负责组织安排维修保 养计划的实施 制定工作标准 督导下属保证工作质量 提高工作 效率 5 切实执行管理处经理指令 认真贯彻落实岗位责任制 督 导下属员工严格执行操作规程及员工守则 坚持周而复始的设备维 修保养制度 做到 三干净 设备干净 机房干净 工作场地干净 四不漏 不漏电 不漏油 不漏气 不漏水 五良好 使用性能良好 密封良好 润滑良好 坚固良好 调整良好 严格检查督导下属 的工作 物业管理标准规程 物业管理标准规程第 29 页 共 42 页 6 针对下属员工的技术状态和思想状况 编制培训计划 经 常对下属员工进行职业道德物业服务意识教育和专业技术知识培训 7 审核下属员工考勤 做好技术档案管理工作 督促下属做 好设备维修 故障处理 零部件更换记录 每月由技术资料员整理 归档 8 掌握科技发展动态 认真推广新技术 改造不合理的设备 完善设施和施工遗留的缺陷 对所属系统的重大改造工作参与设计 提出与原系统匹配的可行方案 监督外协施工 验收施工质量 9 负责小区内业主 住户的装修管理 按有关规定审查和验收 确保建筑物结构安全和装修协调 统一 美观及符合消防要求 10 及时完成上级交办的其他工作 工程部领班岗位职责 1 规范执行岗位责任制 操作规程 员工守则和各项规章制 度 承上启下 及时完成主管下达的各项工作任务 2 管理好 使用好本班负责范围的设备 使设备处于良好的 技术状态 设备保持优质高效 低耗 安全运行 是领班的首要责 任 对管辖设备要严格做到 三干净 设备干净 机房干净 工作 场地干净 四不漏 不漏电 不漏油 不漏气 不漏水 五良好 使 用性能良好 密封良好 润滑良好 坚固良好 调整良好 物业管理标准规程 物业管理标准规程第 30 页 共 42 页 3 工程部领班是班组的骨干 应具有良好的思想作风 工作 以身作则 技术精益求精 协助主管做好班组管理工作 解决技术 上的疑难问题 4 做好日常工作安排 做到维修迅速及时 保证质量 不留 问题 设备发生故障时 有效的组织力量抢修 保证小区内的正常运 作 5 做好本班设备的年月检修保养计划和备品备件计划 报主 管审核 负责检修保养计划实施 6 做好本班设备的运行 检修记录和技术档案 每月定期报 主管审阅 7 做好本班组人员的考勤制度和维修台帐 每月报主管汇总 8 完成上级交办的其他工作 工程部维修工的岗位职责 1 严格遵守公司员工守则和各项规章制度 服从领班安排 除完成日常维修任务外 有计划地承担其它工作任务 2 努力学习技术 熟练掌握现有电气设备的原理及实际操作 与维修 物业管理标准规程 物业管理标准规程第 31 页 共 42 页 3 积极协调配电工的工作 出现事故时无条件地迅速返回机 房 听从领班的指挥 4 招待执行所管辖设备的检修计划 按时按质按量地完成 并填好记录表格 5 严格执行设备管理制度 做好日夜班的交接班工作 6 交班时发生故障 上一班必须协同下一班排队故障后才能 下班 配电设备发生事故时不得离岗 7 请假 补休需在一天前报告领班 并由领班安排合适的替 班人 8 搞好班内外清洁卫生工作 9 完成上级交办的其它工作 工程部的主要工作职责 1 负责制订小区内公共设施 建筑物 设备系统的管理规定 2 负责新接管物业项目的供电 空调 给排水 消防 电梯 弱电系统及建筑装修项目的验收和资料核实工作 3 负责查验用户装修报批手续及审批装修方案 监督装修方 案的实施 物业管理标准规程 物业管理标准规程第 32 页 共 42 页 4 负责编制设备 设施维修保养计划 负责做好与本部门业 务相关的合同评审 5 负责小区内的工程改造 设备更新 方案及预算的编制并 送有关部门评审 6 负责对维修装修项目 设备的保养进行验收 负责对设备 保养 维修 工程项目进行技术审核 7 负责所有设备 设施系统 供电 空调 给排水 电梯 电 话 卫星及有线电视 消防 计量等 的管理 运行 维修等 8 配合客服中心做好用户入住时房屋设施 设备的交验 记 录工作 9 负责配合客服中心物管员派发的维修施工单 10 负责小区内紧急情况的处理工作 工程部主管的岗位职责 1 执行管理处经理批示 对管理处经理直接负责 确保所管 辖系统设备的安全运行是主管的首要任务 主管对下属人员和所属 系统设备负有全面的管理责任 要求每天作如下检查 小区内主要设备的运行技术状况 发现总是立即处理 物业管理标准规程 物业管理标准规程第 33 页 共 42 页 检查下属岗位纪委及精神状态 发现不良现象立即纠正 现场督导重要维修工程及增改工程施工 控制工程质量与进 度 实地考察下属员工维修保养工作质量与工作效率 发现问题 及时采取纠正措施 审阅运行报表 掌握所属系统当天能耗状况 发现异常 分 析原因 及时杜绝浪费现象 2 设备发生故障及时维修 发现隐患及时组织检修 把好技 术关 保证所管辖系统设备处于优良的技术状态 当重要设备发生故 障或影响小区正常运作时 迅速到达现场组织处理 并及时向管理 处经理报告 3 负责制定所管辖系统运行方案 并不断与运行人员研究改 进措施 使系统设备在保证安全运行的前提下 力图节省能耗 4 负责制定所管辖系统设备月度和年度的维修保养计划和备 品 备件计划 定期报送管理处经理审定 并负责组织安排维修保 养计划的实施 制定工作标准 督导下属保证工作质量 提高工作 效率 5 切实执行管理处经理指令 认真贯彻落实岗位责任制 督 导下属员工严格执行操作规程及员工守则 坚持周而复始的设备维 物业管理标准规程 物业管理标准规程第 34 页 共 42 页 修保养制度 做到 三干净 设备干净 机房干净 工作场地干净 四不漏 不漏电 不漏油 不漏气 不漏水 五良好 使用性能良好 密封良好 润滑良好 坚固良好 调整良好 严格检查督导下属 的工作 6 针对下属员工的技术状态和思想状况 编制培训计划 经 常对下属员工进行职业道德物业服务意识教育和专业技术知识培训 7 审核下属员工考勤 做好技术档案管理工作 督促下属做 好设备维修 故障处理 零部件更换记录 每月由技术资料员整理 归档 8 掌握科技发展动态 认真推广新技术 改造不合理的设备 完善设施和施工遗留的缺陷 对所属系统的重大改造工作参与设计 提出与原系统匹配的可行方案 监督外协施工 验收施工质量 9 负责小区内业主 住户的装修管理 按有关规定审查和验收 确保建筑物结构安全和装修协调 统一 美观及符合消防要求 10 及时完成上级交办的其他工作 工程部领班岗位职责 1 规范执行岗位责任制 操作规程 员工守则和各项规章制 度 承上启下 及时完成主管下达的各项工作任务 物业管理标准规程 物业管理标准规程第 35 页 共 42 页 2 管理好 使用好本班负责范围的设备 使设备处于良好的 技术状态 设备保持优质高效 低耗 安全运行 是领班的首要责 任 对管辖设备要严格做到 三干净 设备干净 机房干净 工作 场地干净 四不漏 不漏电 不漏油 不漏气 不漏水 五良好 使 用性能良好 密封良好 润滑良好 坚固良好 调整良好 3 工程部领班是班组的骨干 应具有良好的思想作风 工作 以身作则 技术精益求精 协助主管做好班组管理工作 解决技术 上的疑难问题 4 做好日常工作安排 做到维修迅速及时 保证质量 不留 问题 设备发生故障时 有效的组织力量抢修 保证小区内的正常运 作 5 做好本班设备的年月检修保养计划和备品备件计划 报主 管审核 负责检修保养计划实施 6 做好本班设备的运行 检修记录和技术档案 每月定期报 主管审阅 7 做好本班组人员的考勤制度和维修台帐 每月报主管汇总 8 完成上级交办的其他工作 工程部维修工的岗位职责 物业管理标准规程 物业管理标准规程第 36 页 共 42 页 1 严格遵守公司员工守则和各项规章制度 服从领班安排 除完成日常维修任务外 有计划地承担其它工作任务 2 努力学习技术 熟练掌握现有电气设备的原理及实际操作 与维修 3 积极协调配电工的工作 出现事故时无条件地迅速返回机 房 听从领班的指挥 4 招待执行所管辖设备的检修计划 按时按质按量地完成 并填好记录表格 5 严格执行设备管理制度 做好日夜班的交接班工作 6 交班时发生故障 上一班必须协同下一班排队故障后才能 下班 配电设备发生事故时不得离岗 7 请假 补休需在一天前报告领班 并由领班安排合适的替 班人 8 搞好班内外清洁卫生工作 9 完成上级交办的其它工作 工程部的主要工作职责 1 负责制订小区内公共设施 建筑物 设备系统的管理规定 物业管理标准规程 物业管理标准规程第 37 页 共 42 页 2 负责新接管物业项目的供电 空调 给排水 消防 电梯 弱电系统及建筑装修项目的验收和资料核实工作 3 负责查验用户装修报批手续及审批装修方案 监督装修方 案的实施 4 负责编制设备 设施维修保养计划 负责做好与本部门业 务相关的合同评审 5 负责小区内的工程改造 设备更新 方案及预算的编制并 送有关部门评审 6 负责对维修装修项目 设备的保养进行验收 负责对设备 保养 维修 工程项目进行技术审核 7 负责所有设备 设施系统 供电 空调 给排水 电梯 电 话 卫星及有线电视 消防 计量等 的管理 运行 维修等 8 配合客服中心做好用户入住时房屋设施 设备的交验 记 录工作 9 负责配合客服中心物管员派发的维修施工单 10 负责小区内紧急情况的处理工作 工程部主管的岗位职责 物业管理标准规程 物业管理标准规程第 38 页 共 42 页 1 执行管理处经理批示 对管理处经理直接负责 确保所管 辖系统设备的安全运行是主管的首要任务 主管对下属人员和所属 系统设备负有全面的管理责任 要求每天作如下检查 小区内主要设备的运行技术状况 发现总是立即处理 检查下属岗位纪委及精神状态 发现不良现象立即纠正 现场督导重要维修工程及增改工程施工 控制工程质量与进 度 实地考察下属员工维修保养工作质量与工作效率 发现问题 及时采取纠正措施 审阅运行报表 掌握所属系统当天能耗状况