“重庆百威花园”(项目可行性研究报告).doc

目 录一、项目概况二、项目投资环境分析 （一）我国目前房地产业发展形势分析 （二）重庆市房地产总体投资环境分析 （三）地块所在区域环境分析 1高新区 2九龙坡区三、地块条件分析及其经营取向 （一）地块现状条件分析 1地块面积、形状、地形、地质、水文条件 2交通动线 3周边环境及景观资源 4地块公共配套设施 5动迁安置状况 6土地级别、出让金及基准地价情况 7政府管制（规划、出让、交通等管制问题） （二）地块SWOT分析 1优势 2弱势 3机遇 4挑战 （三）地块经营的适宜性分析 1最适宜项目、可适宜项目、不适宜项目分析 2适宜项目的辐射距离及辐射片区分析四、市场研究及目标市场研判 （一）重庆市房地产市场的发展现状 1总体态势 2各区房地产市场比较 3各类物业市场比较 （二）项目目标市场研究 1项目目标市场定位 2项目目标客群分析 目标客户范围 目标客户调研及其需求特征分析 目标客户承购能力评估 3项目同业竞争分析 竞争对手识别 竞争产品特点及SW分析 竞争对手营销策略及其市场份额分析五、项目规划构想 （一）项目规划构想的依据及指导思想 1规划依据 2指导思想和原则 3主要技术经济指标 （二）项目总体规划布局 1用地规划 2景观规划 3公共配套设施规划 （三）建筑产品规划 1建筑物形象规划（外观造型、色彩、公共门厅等） 2建筑物功能规划 3建筑物楼高规划 4建筑物面积及户型规划 5建筑物结构规划 6建筑物智能化规划六、项目技术经济效益评估 （一）项目经济效益评估的基础条件 （二）项目预期销售收入估算 1项目预期售价估测 2项目预期销售进度估测 3项目预期销售收入测算 （三）项目投资成本及费用估算 （四）项目财务经济效果预估 1投资总利润 2投资收益率 3投资回收期 4财务内部收益率 （五）项目不确定性分析及抗风险对策 1影响该项目运营的不确定性因子 2盈亏平衡分析及敏感性分析 3归避风险的对策七、项目组织实施 （一）项目组织管理机构 （二）项目运作方案 （三）项目融资方案 1资金需求及回收计划 2融资方案选择 （四）项目建设管理方案 1工程承包方式选择 2工程建设监控 （五）项目营销方执行案 1楼盘命名 2价格分析与定价策略 3上市时机选择 4销售渠道选择 5广告媒体选择与投放计划 6销售执行与推广 深圳市建筑设计研究总院重庆分院 2002年6月6日“大宅门百威花园”房地产开发项目初步可行性研究报告一、项目概况 “大宅门.百威花园”项目位于原重庆针织总厂所在地，由海外集团与百威物业发展有限公司拟将联合开发的中档大型住宅小区。地块面积93546平方米，预计规划建筑面积2030万平方米。目前，该项目正在前期论证阶段。二、项目投资背景 （一）我国目前房地产业发展形势分析 1我国房地产业已进入迅速发展时期，发展后劲十分充足 世界各国的统计资料表明，当人均GDP进入300-1000美元的经济发展阶段，正是房地产业迅速发展，进而带动整个国民经济结构调整，成为国民经济支柱产业的时期。1997年我国人均GDP为5700元人民币，折合约690美元，这说明我国的房地产业正处于这个迅速发展时期。2000年全国房地产开发完成投资4901.73亿元，与上年同比增长19.5%，占固定资产投资20.2%。其中，商品住宅开发完成投资3318.74亿元，与上年同比增长25.8%。从消费主体上看，2000年，个人购买商品住宅1.32亿平方米，占商品住宅销售面积的87.51%比99年提高7.9个百分点。2001年1-6月份个人买房比例高达90%以上。 由于我国是一个发展中国家，目前还只是处于工业化中期阶段，无论是经济的国际化进程，还是城镇化水平，都还处在一个较低水准状态。因此，随着国民经济的进一步增长和城市化水平的持续提高，房地产业还将得到更为广泛的发展，其后劲十分充足。 2房地产业中住宅业已被政府列为新的经济增长点而受到优势发展当前，随着国民收入水平的提高，住宅产品已成为继家电产品之后的最大消费热点。随着住宅消费热潮的到来，住宅业对拉动国民经济增长、促进内需扩张起着及其十分重要的作用。根据世界银行提供的数学模型测算，我国住宅建设每投入100元的住房资金，可以创造相关产业170-220元的需求；每销售100元的住宅产品，便可带动130-150元的其他产品的销售。全国城乡住宅建设每年可消耗14%的钢材、20%的木材、47%的水泥以及40%的玻璃。因此，国家十分重视住宅业的发展，已将其列为新的经济增长点，并通过众多优惠政策及配套改革进行大力培育与扶持，使住宅业受到优先发展，增势迅猛。4从波动周期看，我国房地产业正开始走出低谷 我国的房地产业从1987年开始兴起，于1993年上半年达到顶峰，1993年7月以来，随着中央的宏观调控，房地产业开始降温。1998年，随着房改深化和经济形势持续好转，部分地区商品房销售开始出现回升态势，房价比上年增长1.3%。进入2000年，全国房地产市场形势普遍看好，当年商品房销售额突破3570亿元，与上年同比增长30.1%；个人购买商品住宅1.32亿平方米，成为市场交易的主流；商品房每平方米平均售价2105元，较上年上涨5.98%。今年上半年，房地产业呈现进一步加速增长态势。根据社会经济发展趋势及房地产业发展规律判断，估计下一个高峰期将是2002年至2004年之间，因此，目前是投资房地产的最好时机。 总体而言，随着国民经济水平的提高与住房制度改革的深化，居民住房消费观念的根本转变及购房积极性的持续高涨，以及国家为扩大内需、拉动国民经济持续增长而完善的个人住房消费政策的实施，我国房地产业尤其是住宅业将再次面临着较好的发展时机。 （二）重庆市房地产总体投资环境分析 1国民经济持续稳定发展，为重庆房地产业的发展奠定了良好经济基础 1997年3月14日，重庆成为中国第四个直辖市。经过五年的探索，一种独特的直辖模式逐渐建立起来，即大城市带动大农村共同发展的政治、经济新格局基本形成。直辖和西部大开发为重庆提供了广阔的发展空间，强化了重庆中心城市的功能定位，给重庆经济发展带来了巨大的动力。 （1）“九五”期间，经济取得较快发展，总量不断提高，质量和效益也不断改善。三次产业结构中，第一产业逐渐下降，第二产业保持稳定，第三产业比重上升。所有制结构得到明显调整，城乡结构进一步改善，城镇化水平由1995年的18.6%提高到2000年的33%。 （2） 2000年重庆实现国内生产总值1590亿元，按可比价格计算，比上年增长8.5%，高于全国增幅0.5个百分点。经济增长速度明显加快，许多企业实现了扭亏，城镇居民人均可支配收入6200元，比上年增长5%。全年社会商品零售总额达581.61亿元，比上年同期增长7.9%，（3）2001年16月社会经济持续增长 全市2001年16月经济运行态势在2000年出现“重要转机”的基础上进一步好转，经济总量持续增长，经济运行质量进一步改善。 经济增长逐步加快，GDP增幅高于全国水平 2001年16月全市完成GDP为780.41亿元，比上年同期增长9.1%，比全国7.9%平均水平高1.2个百分点。各产业增加情况如下：产业类型增加值（亿元）比上年同期增长率GDP贡献率第一产业1021624%37%第二产业34596119%558%第三产业3342690%405% 城乡人均收入继续提高，居民储蓄稳步增长，消费支出发生结构性变化 2001年16月城镇居民可支配收入3844.6元，比上年同期增长7.9%，扣除物价因素实际增长6.8%。收入增长导致储蓄及消费出现同步增长。截止6月底，城乡居民储蓄余额1216.56亿元，比年初增加130.55亿元，比上年同期多增30.17亿元。16月人均消费支出2779.83元，增长3.4%，消费结构发生转型，以吃用为主的物质型消费持续下降，而文教、娱乐、旅游、居住等享受和发展型消费迅速增长。 固定资产投资保持较快增长 随着西部大开发战略的逐步实施，全市固定资产投资增长强劲，截止6月底，累计完成全社会固定资产投资275.45亿元，比上年同期增长23.2%，已成为拉动经济增长的核心动力。其中，基本建设和房地产投资仍是投资构成的主体，2001年16月全市基本建设完成投资104.38亿元，比上年同期增长20.4%；更新改造完成投资37.58亿元，增长49.1%；房地产开发完成投资63.51，增长36.5%；其他投资69.98亿元，增长7.2%。在固定资产投资中，重点项目进展顺利，完成投资70.56亿元，进一步改善了全市的基础设施。 2城镇化迅猛增长，形成了巨大的住房潜在需求 经济的持续发展带来的是城镇化的高速增长。近10年来，尤其是设立直辖市以来，重庆市人口城镇化率大幅度提高，据第五次全国人口普查公布，截至2000年11月1日，全市总人口3090万人，其中城镇居民1023万人，全市城镇化率33%。根据预测，未来10年，按6的人口平均自然增长率和1.5%的城镇化增长率估计，到2010年末，全市总人口将达到3281万人，其中城镇人口将为1509万人，城镇化率达到46%。 城镇化高速增长给我市房地产业发展带来巨大的商机，使住房建设与住房消费具有广阔的发展空间。按国家建设部提出的2010年人均居住面积达到14平方米的住房发展目标估算，重庆市现有1023万城镇人口因其9.6平方米的现状人均居住标准较低而在未来10年内将新增4501万平方米的住房需求，此外，10年中因新增486万城镇人口也将形成6804万平方米的住房需求。因此，在未来10年内，重庆市因城镇化增长所形成的新增住宅需求总量每年都在1130万平方米以上，按主城区城镇人口占全市城镇总人口比重估计，主城区新增住宅需求总量则每年约为500万平方米左右。可以认为，重庆住宅建设还将快速发展几十年，住宅建设和住房消费的时间跨度和市场容量都有着极其广阔的发展前景。 3政府行政管理水平提高，房地产投资环境得到改善 为促进社会经济进一步发展，重庆市政府大力整治投资环境，不断提高行政管理水平，强化服务意识，使房地产经营的软环境得到了较大改善。 全面清理行政规章、整顿窗口行业，推行“一站式办公”，精简行政机构，规范办事程序，强化服务意识。相继出台了关于进一步规范政务管理改善投资环境的决定等有关配套文件，在一定程度上解决了政务管理中“程序多，手续繁，效率低，办事难”等问题。 启动了整治发展环境的“十个一批”工程，即废止一批地方性政策和规定，停止一批许可、审批项目，取消一批行政事业性收费，破除一批政府主管部门所办的中介机构，规范一批报刊的征订，整治一批重点窗口行业，评价一批市政府职能部门，出台一批对外开发的优惠政策，表彰一批促进经济发展环境的人和事。“十个一批”工程的实施，有效地提高了政府办事效率，制止了乱收费乱摊派的不合法行为，为房地产经营提供了规范的政府监督环境。 4法律法规逐渐健全，房地产经营走上规范化和法制化 为强化政府对房地产业的宏观管理，现行相关法规及政策愈来愈细化与全面，对房地产经营的影响也越来越强烈。 2001年6月1日起实施的商品房销售管理办法，在商品房销售监管上更加严格，对商品房销售条件、销售方式、广告宣传、计价标准、面积误差以及售后保修等问题作出了比较严格的具体规定，使开发商的售房行为更加规范化。 重庆市商品房预售登记管理暂行规定的出台，进一步加强了商品房预售的管理，较大幅度地提高了预售门槛，明确了“已交付全部土地出让金”和“10万平方米以上的开发项目，应完成小区道路、环境工程，房屋主体上升至地上两层以上（地下层除外）；10万平方米以内的开发项目，多层房屋应主体结构封顶，高层建筑主体工程应完成规划建筑面积的三分之一以上”的预售条件要求，严禁诸如“内部认购”、“定购”等变相预售行为。预售门槛的提高，使开发商的资金压力变大，对经济实力较差的开发商来说，过去那种依赖预售楼款回笼资金进行滚动开发的运作模式变得比较困难。 为规范住房金融业务、防范住房贷款风险，2001年6月26日，中国人民银行发布了关于规范住房金融业务的通知，加强了对住房开发贷款及个人住房抵押贷款的限制，要求“开发项目在申请住房开发贷款时，企业自有资金应不低于项目总投资的30%，且必须具备四证”，要求“借款人在申请住房贷款购买商品房时，必须以所购房屋或其他资产作抵押，且贷款金额最高不超过抵押物实际价值的80%，如果所购房屋为预售期房，则必须是多层主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二”。这种规定使开发商无论是申请开发贷款，还是办理按揭贷款，都存在着更加严格的限制，对开发商的经济实力要求较高。 目前非成套公有住房出售管理办法和关于调整重庆市城镇公有住房租金的决定已正式实施，使非成套公有住房出售的限制取消，公有出租住房的租金标准大幅度地上调，这必将有效促进个人购房比例上升，促使存量房与商品房市场的进一步繁荣。 商品住宅性能认定办法开始实施，该办法从住宅产品的适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能、经济性能以及新技术的应用等方面确认商品住宅的性能等级，为住宅产品创优及优质优价的认定提供科学依据。它的施行将促进商品住宅整体质量的提高。 5市政基础设施不断改善，房地产开发建设具有良好的硬件环境 “九五”期间，重庆主城区交通设施大为改观，建成滨江路、黄花园大桥、长江二桥、高家花园大桥、鹅公岩长江大桥以及嘉陵江复线桥，将渝中半岛与江南江北紧密地连成一个整体，大大缓解了各区之间的交通瓶颈限制。目前正在建设之中的城市轻轨、朝天门港口、九龙破港口二期工程、江北机场停机坪二期工程，将使全市形成快捷方便的水陆空立体交通网络。 全市供水管网发达，总长4500多公里，建有50多个自来水厂，日供水能力达到300多万吨，自来水供水普及率达到99.6%，并建成了一座年处理能力达50万吨的污水处理厂。目前正计划投资数十亿建设分质供水系统。邮电通信方面，重庆已成为西南地区邮电通讯业务辅助指挥中心和全国六大邮电通讯交换中心之一，全市长途交换机容量达4万多路端，电话装机容量400多万户，固定电话用户300万左右，移动电话用户100多万户，电话普及率约为72%。已形成包括光纤、微波、载波与卫星相结合的现代化通信网络。 （三） 地块所在区域环境分析本次研究的地块位居原重庆针织总厂所在地，介于陈家坪至石坪桥之间，地处九龙坡区与高新技术区的交接地带。两区社会经济状况均对该地块的经营有着重要的影响。1高新区 重庆高新技术开发区位于石桥铺-陈家坪片区，地理位置优越，是重庆市的副中心之一。它于1991年3月经国务院批准成立的国家级高新技术产业开发区，同年月被国家科委、国家体改委批准为全国5个综合改革试验区之一。其行政区域为23平方公里，包括占地10平方公里的二郎科技新城和占地2平方公里的石桥铺高科技开发园。交通便利，通过众多城市主干道与渝中区、沙坪坝区、九龙坡区紧密相连。 该区是重庆传统工业与高新技术产业的结合区，其产业形态既包括以重庆啤酒厂、重庆热水瓶总厂、重庆针织总厂、重庆玻璃塑料配件厂、重庆无线电九厂、重庆水管铸造厂、重庆三峡油漆厂等为代表的传统轻工业，又包括以诺基亚、康佳、TCL、联想、方正、彩电中心等大型新兴技术产业。该区既建有重庆市最早的大型渝洲交易城，也建有重庆市最大的电脑市场。 该区受产业布局影响，人口构成主要包括两大类型，一是传统产业人口，二是高新产业人口。前者多以长期常驻人口为主，其经济收入相对低下，且内部差异较大，一般产业工人收入最低，企业管理层收入较高。后者多以外来流动人口为主，其经济收入水平较高。就传统产业管理层和高新产业人群而言，均具有不同程度的购买力。 该区交通方便，设有陈家坪长途汽车站，是成渝高速公路的起点站，区内道路通达，线路纵横，公交快捷。该区设施配套齐全，建有公园（渝高公园）、广场（跃华广场）、商场（晨光、跃华、山城平价）、酒店（晨光、西亚、和平、劲力）、市场（南亚家具、跃华机电、赛博数码、渝洲交易、巴山汽配）、医院（324医院）、学校及金融网点等。其社区成熟，商服繁华。 该区正在启动“二郎科技城”的开发，它的实施为该区高新技术产业的进一步发展创造了新的机遇，必将带动该区新一轮房地产投资热潮。 该区政策宽松，为吸引更多外来企业投资，在税费、贷款、土地出让、拆迁安置、以及酬金奖励等方面出台了较多优惠政策，使该区房地产投资具有相对宽松的政策环境。 2九龙坡区 九龙坡区地处西南城区，下辖杨家坪、石坪桥等6个街道办事处和九龙、石桥等12个镇，幅员面积437平方公里。其交通通达，通过长江二桥、鹅公岩大桥与南岸区、渝中区紧密相连。 该区是重庆传统产业分布区，其产业形态主要为以十八冶、建设厂、西南车辆厂、垄兴工业集团、重庆标件厂、重庆起重机厂、重庆电器厂等为代表的传统重工业，目前经营效益普遍不高。全区2000年实现国内生产总值85.80亿元，比上年同比增长，人均国民生产总值12189元，居民人均收入8042元。 该区城镇人口总计70.67万人，受产业形态影响，其人口构成主要为传统产业人口，且多以长期常驻人口为主。同其他区比较，该区人均经济收入相对较低，但内部差异较大，企业管理层收入较之一般产业工人高，具有一定的购买力。 该区交通便捷，是重庆重要的交通枢纽地和物质集散地。区内道路纵横通达，已形成水陆空立体交通网络。设施配套齐全，建有公园（西郊公园）、广场（杨家坪中心广场、九龙广场、市政广场）、商场（重百杨家坪分店、立丹百货、山城平价超市）、酒店（国际金融酒店、建设宾馆）、市场（九龙商城批发市场）、医院（西郊医院）、学校（重庆工学院、经济干部管理学院、育才中学、杨家坪中学等）。其社区成熟，商服繁华。 总之，项目所在地的区域投资环境利弊同存，既有一定优势，也有劣势。就优势而言，其人口众多、社区成熟、设施完善、市政配套、道路通达、交通便捷；就劣势而言，区域经济相对低下，人均收入普遍偏低，下岗失业者较多，市场购买力受限。三、地块经营条件分析及其经营取向 （一）地块现状条件分析 1地块面积、形状、地形、地质、水文条件 本项目地块位于陈家坪至石坪桥的公路旁，距石坪桥转盘约1公里，紧邻重庆热水瓶厂和南方花园E区。位置相对优越。 地块总用地面积93546平方米，形状狭长如蝌蚪，三面沟壑环绕成高地，地势西高东低，排水排洪方面。 2交通动线 地块西北角现有一街区公路与陈家坪至石坪桥的主公路直接相连，规划中的陈庹路从该地块东南角直通而过，其距陈家坪长途汽车站和成渝高速公路入口处不足1公里，道路相对畅通，交通比较方便，公交便捷，线路众多，404、231、421、310、225、392、224等公交线路从旁穿过。 此外，规划中的陈庹公路、大件公路、石桥铺立交桥以及二郎立交桥已在动工兴建，其建成后将进一步改善地块附近的交通网线，使得该地交通更为便利。 3周边环境及景观资源 地块处于城郊结合地带，除西北边为城市建成区外，其余各面均为待开发的农村地域。建成区内多以低矮破旧的厂矿企业用房和城镇居民住房景观为主；农村地带则地势开阔，空气清新，满眼翠绿，规划中的城市大型公共水景公园近在咫尺。 地块现状景观主要为单一的绿化景观，地上绿树成荫，苍翠欲滴；地块东南较规划有300多亩的水景公园，未来景观丰富，环境优越。 4地块公共配套设施 本项目地块原属工业用地，经过几十年的市政投入，其内部市政设施配套齐全，水、电、气、视、讯、排污全部具备。现有变电设施1000千伏安2台，日供水能力7万吨，供气800立方米，基本满足项目开发所需。 地块附近公共服务设施基本齐备，具有幼儿园、中小学、中技校、药房、农贸市场等相关设施。 5动迁安置状况 本地块地上建筑均属于工业生产用房，产权主体单一，均为土地方中国海外集团重庆公司所有，根据合作协议，土地方以土地参与联建，投资方除应按约定支付有关安置费用外，对地上建筑物的拆除可不予补偿。因而，其动迁安置难度不大。 6土地级别、出让金 查重庆市2000年新编土地级别册和土地出让金新标准，本地块土地级别为6级，该级居住用地的出让金标准按建筑面积计算为110元/平方米。 7政府管制（规划、出让、交通管制） 该地块现为工业用地，根据高新技术发展区的规划，可以调整为居住用地，其规划控制容积率允许在3.0以下变动。 该地块现为国有划拨土地使用权，其用于房地产开发时将按现行土地使用政策规定补办土地出让手续，补交土地出让金，且出让年限一般为50年。在交清全部土地出让金后方能联建开发。若出让一年后未开发者将被收取土地闲置费，出让两年后仍未开发者将被国家收回土地使用权。 该地块东南角有城市快车道-陈庹公路横穿而过，并通过立交与陈家坪至石坪桥的主干道在本地块东北角相接。根据快车道的规定，将限制本项目在地块东北角及东南角开设小区交通出入口。 （二）地块SWOT分析 1地块优势 距区域中心相对较近，区位比较优越； 交通比较方便，公交线网相对密切； 面积适中，利于规模经营和集约经营； 地质稳定，排洪方便，无地质灾害和洪涝灾害； 地上原有基础设施齐备充足，可减少基础设施建设投入； 紧邻规划中的水体公园和开阔的城郊地带，视野开阔，空气清新； 拆迁对象单一，动迁难度较小； 规划弹性较大，具有一定回旋余地。 2劣势 地块形状极不规则，不利于平面布局规划； 地块对外交通组织较差，西北角外接街区公路过分狭长，交通路径太长；东北角地形落差较差，不利于对外交通的平面组织；东南角虽有城市快车道横穿而过，但不能开设小区对外交通出入口； 受对外交通组织困难的影响，小区大门设置缺乏合适地段； 周边社区不太成熟，商服网点缺乏，人气、商气稍差； 地块西边建成区建筑物低矮破旧，影响本楼盘观瞻性； 地块周界地势落差较大，堡坎环境工程量大； 目前地块缺乏天然优势资源。如江河、湖泊、森林、公园、市政广场等。 3机遇 附近“二郎科技城”的启动，已带动该地地产大幅度增值，使该地房地产投资具有一定潜力； 陈庹公路的建成，正在改善该地交通环境，使附近居住生活条件得到进一步完善，将有效吸引更多的人群前来置业。 4挑战 附近现已建有南方花园E区（现房），同时另有开发商已介入热水瓶厂的房地产开发，其竞争压力较大； 由于地块形状不规则、距主干道有一定距离、与周边地势落差大，因此，其平面规划、小区大门及对外交通组织的安排比较困难。 （三）地块经营的适宜性分析 1最适宜项目、可适宜项目、不适宜项目分析 结合本案地块所处区域环境及地块自身条件，其经营适宜性可作如下判断： 最适宜项目：住宅小区 本地块面积适中，区位合理，公交方便，空气清新，视野开阔，是居家修养之理想场所，最适宜住宅小区开发。 可适宜项目：工业厂房 本地块原属工业用地，周边工业企业分布较多，具有较好的产业集聚优势和水电基础设施，其地块面积较大，地上现有工业建筑物大部分还可继续使用。因而，该地块除了最适宜于住宅开发外，也可适宜于工业项目开发。 不适宜项目：商铺、酒店、写字楼 本地块附近商服薄弱，社区尚未完全成熟，目前不适宜于商铺、酒店、写字楼等商用物业开发。 综上所述，我们认为本地块目前最适宜于住宅小区项目开发。这是因为：比较而言，住宅项目一次性投资压力小、可以滚动开发、投资回收周期短；工业项目则一次性投资压力大、无法滚动运作、投资回收期较长；商用性项目则缺乏必要的商贸经营环境和市场基础。 2本地块开发为住宅小区的辐射距离及辐射片区分析 受地形、交通及市场竞争的影响，本地块开发的住宅小区项目，其主要引力距离按时间估算不超过半个多小时的公交运行路程，即是不超过10公里左右，且项目引力随距离增加而逐渐衰减。 因此，本项目影响范围应是：以本地块为中心，以10公里为半径，沿石扬路和在建的陈庹路向四周扩散所形成的弧形区域。具体讲，西至石桥铺地区，北至谢家湾地区、东至杨家坪地区。项目所能吸引的潜在客户70%-80%集中在这一辐射片区内（如图），且又主要集中在陈家坪及石坪桥一带。本项目的引力片区，实际上横跨了高新技术区和九龙坡区。两区的社会、经济、人口、政策等区域因子均会对该项目的经营产生重要影响。就总体而言，项目引力片区内经济水平不太发达，产业结构以传统工业为主、高新技术产业为辅，人均收入普遍偏低，但差异性较大：高新技术从业人员和传统产业的中高级管理人员收入较高，但人口数量较少，不到片区总人口的30%；一般产业工人和部分打工阶层收入较低，但人口总数较大，约占片区总人口的70%以上。 石大坪 小 路 路 长 石 江石桥铺 大 路袁家岗 石 石 高 新 区 新 扬 袁 路 路 谢 陈 路 茄 扬谢家湾陈家坪 成 家 渝 石 路 坪石坪桥 扬 正 路 石正街 街 杨家坪 陈 石 九 龙 坡 扬 庹 渡 扬 九 路 路 渡 路 路大渡口 图 本项目的引力片区 -地块所在地 -项目主要引力片区 -项目核心引力片区 四、市场基础分析及目标市场研判 （一）重庆市主城区房地产市场发展形势分析 1总体态势 （1）“九五”期间重庆市房地产开发投资情况 “九五”期间受直辖效应和房改深化的影响，重庆市主城区房地产开发投资稳步增长，市场成交量逐年上升（见下表）。 重庆市主城区各年房地产开发投资增长情况投资额（亿元）施工面积（万平米）竣工面积（万平米）销售面积（万平米）空置面积（万平米）199655.621424.4351.7141.1124.6199767.501652.3459.9260.8200.2199897.302058.5600.0416.8255.31999112.512103.7619.5430.0353.02000139.632833.4849.4580.0421.3 重庆市主城区各年商品住宅开发投资增长情况投资额（亿元）施工面积（万平米）竣工面积（万平米）销售面积（万平米）空置面积（万平米）199626.0855.6275.6120.194.1199728.2904.2358.3215.3154.8199844.11223.6422.6359.7142.0199952.31285.4438.5364.6183.8200072.81890.2622.1490.8223.1 从以上各年房地产及商品住宅的开发投资增长情况不难看出，近年来重庆市房地产市场处于一个蓬勃发展时期，其中，1998年和2000年是房地产迅猛增长年，尤其是进入2000年以来，重庆主城区房地产业无论是投资额与施工面积，还是竣工面积及销售面积，均出现超过30%的同比增幅；主城区商品住宅的投资额、施工面积、竣工面积以及销售面积也呈现高于30%的同比增幅。因此，从市场发展周期角度看，目前重庆市房地产市场正处在一个迅速上涨时期或者说是第二轮热潮期。 （2）2001上半年房地产市场形势 受社会经济持续发展的影响，2001年上半年重庆市主城区房地产开发增长强劲，市场形势整体良好： 开发投资规模继续扩大，成为全市固定资产投资快速增长的主动力 2001年上半年，全市房地产开发投资总量63.51亿元，同比增长35.5%，施工规模2275.61万平方米，同比增长31.9%。房地产开发已成为全市固定资产投资快速增长的重要支撑。 住宅投资持续上升，住宅建设成为市场主体 2001年上半年完成住宅建设投资38.18亿元，同比增长43.4%，占全市房地产开发投资的60%。在住宅建设中商品住宅投资约占64.2%，其施工面积约为1552.21万平方米。 房地产开发由渝中区向周边地区扩散，南岸区、九龙坡区、沙区近年来成为开发热土 渝中区、江北区多年来一直是重庆市房地产开发的重心，但近年来开发格局发生了较为明显的变化。2000年，开发投资量位居前6位的依次为渝中区（28.64亿元）、九龙坡区（15.22亿元）、南岸区（14.03亿元）、沙区（13.71亿元）、渝北区（13.41亿元）、江北区（13.23亿元）。除渝中区外，各区差异不大，开发重心逐渐由渝中区向周边地区扩展。 商品房销售量增价升，期房销售占了绝大部分，住宅空置开始下降 2001年上半年商品房成交面积342.35万平方米，同比增长10%，成交金额77.81亿元，同比增长15%。其中期房成交234.67万平方米，成交金额58.14亿元，占商品房销售近7成；现房成交107.68万平方米，成交金额19.67亿元。自年初以来，全市商品房空置总量一直呈现下降趋势，截止2001年6月底，全市商品房空置总量为396.79万平方米，比上年末下降6%，其中空置一年以上为168.64万平方米，住宅空置181.91万平方米，比上年末下降18.5%，但写字楼、营业用房、其他房屋则有不同程度上升，分别上升了4.5%、1.4%、50.5%。 新盘上市速度放缓，区域分布不平衡2001年上半年，受预售条件从严的影响，新盘上市数量比去年同期减少，且区域分布极不平衡（见下表）区域渝中区江北区沙坪坝区渝北区南岸区九龙坡区合计新盘个数（个）77543228 在新推楼盘中，小区占57.1%（16个），单体占42.9%（12个），且绝大多数为高层项目，框架结构。 2主城各区及目标区域房地产市场分析本项目引力片区横跨高新区与九龙坡区，两区市场态势对项目经营的成败有着极其重要的影响。 （1）高新区房地产市场形势分析 土地供应数量 2001上半年，高新区房地产开发项目土地供应情况如下表：受让单位地块位置年限用地性质总面积（平方米）重庆新产物业发展有限公司石桥铺长石居住小区1-2号50综合20736.5重庆东田置业发展有限公司石桥铺白马凼50综合5125重庆移动通信公司石桥铺高科开发园36号50工业5703重庆高科集团公司石桥铺高科开发园36号50工业5510.3重庆南方集团有限公司石桥铺长石村50综合71047重庆中江物业有限公司二郎路口科技新城大型市场区12号50市场11700重庆宝钢钢材配送公司二郎路口科技新城工业小区A3-6-150工业28000合计197414 从以上土地供给情况看，与本案地块相距较近的土地出让共有4宗，面积共计10.05万平米，将在一定程度上对本项目的经营产生竞争影响。 商品房预售数量 2001上半年，高新区在售楼盘11个，预售总面积48.2万平米，即将开盘项目两个，预售面积约为8万平米，较其他区而言，其市场竞争压力相对较小。 房屋成交数量 2001年2季度，高新区商品房成交586套，成交面积77806.36平方米，成交金额17675.78万元。其中预售成交352套，成交面积48659.49平方米，成交金额11512.38万元，现房成交234 套，成交面积29146.87平方米，成交金额6163.4万元。与推盘总面积比较而言，销售面积所占比重偏低，市场存在一定的消化压力。 房价水平及其变化 2001年2季度高新区住宅平均销售价格为1788元/平方米，比1季度上升34元/平方米，从其房价走势看，该区价格有回暖的迹象。但与整个重庆主城区房价相比，高新区房价还有一定上升空间。可以认为，随着区域环境的改善和区域经济的发展，该区房价具有一定的增长潜力。目前，该区房价水平为： 最高价均值：1934元/平方米 均价均值：1788元/平方米 比上季度上升34元/平方米 最低价均值：1575元/平方米 最高价个盘：南方花园C区龙景苑 2380元/平方米 最低价个盘：南方花园D区龙景苑 1180元/平方米 楼盘品质情况 该区较成熟和有品牌优势的住宅小区不多，除了南方花园、华宇花园以及金果园以外，尚无其他有实力的楼盘，不象北部新城，竞争楼盘众多，已是房地产开发热潮区。就现有楼盘（包括各知名楼盘）而言，无论是平面规划与景观营造，还是户型设计，或是智能化装备，都存在明显不足，楼盘整体品质不高，大盘缺乏。因此在该区投资开发较高品质的大型住区，其竞争不会特别激烈，市场风险相对较低。 （2）九龙坡区房地产市场形势分析 土地供应数量 2001上半年，九龙坡区房地产开发项目土地供应情况如下表：受让单位地块位置年限用地性质总面积（平方米）重庆隆鑫集团有限公司九龙园区50工业213280重庆三利百货有限公司桃花溪街50商业2305重庆五星房地产开发公司黄角坪正街29号50综合4290重庆金辰机械厂九龙十一社50工业5815重庆巨江工程机械公司石坪桥青龙村7号50工业7069合计232759 从以上土地供给情况看，与本案地块相距较近的土地出让只有1宗，面积7069平米，不对本项目形成竞争性影响。 商品房预售数量 2001上半年，九龙坡区在售楼盘18个，预售总面积72.8万平米，较其他区而言，其市场竞争压力相对较大。 房屋成交数量 2001年2季度，九龙坡区商品房成交2400套，成交面积301526.69平方米，成交金额55616.24万元。其中预售成交1539套，成交面积208063.15平方米，成交金额41960.7万元；现房成交861套，成交面积93463.54平方米，成交金额13655.54万元。与推盘总面积比较，售出面积所占比重偏低，市场存在较大的消化压力。 房价水平及其变化 2001年2季度九龙坡区不同片区，其住宅平均售价略有差异： 杨家坪地区：最高价均值：2087元/平方米 均价均值：1878元/平方米 比上季度上升58元/平方米 最低价均值：1683元/平方米 最高价个盘：珠江花园3300元/平方米 最低价个盘：天鹅山庄1500元/平方米 西郊路沿线：最高价均值：2206元/平方米 均价均值：1902元/平方米 比上季度下降50元/平方米 最低价均值：1646元/平方米 最高价个盘：广厦经典3800元/平方米 最低价个盘：金汇园1430元/平方米 谢家湾地区：最高价均值：1730元/平方米 均价均值：1620元/平方米 比上季度上升53元/平方米 最低价均值：1524元/平方米 最高价个盘：建设广场2380元/平方米 最低价个盘：贤园小区1350元/平方米 楼盘品质情况 该区除了少数楼盘品质较高之外（如珠江花园、广厦经典等），其他楼盘多以单体高层或一般小区为主，大部分楼盘在平面规划、景观营造、户型设计、智能化装备方面，都存在一些不足，普遍小气，多借轻轨进行炒作（如晋渝城市彩园）。因此在该区投资开发较高品质的大型居住区，仍具有一定的市场竞争力。 3各类物业市场交易比较 （1）2001年第2季度主城各区各类物业成交面积及金额比较住宅非住宅面积（万平米）交易额（亿元）面积（万平米）交易额（亿元）渝中区21.485.807.665.51江北区14.472.713.351.44南岸区17.482.957.072.06沙坪坝区27.965.234.771.81九龙坡区28.794.681.360.88大渡口区3.340.410.100.04高新区5.500.972.280.80渝北区17.022.910.850.41 （2）2001年第2季度主城各区各类物业成交价格比较住宅（元/平米）非住宅（元/平米）渝中区2702.877746.35江北区1875.644896.33南岸区1688.752909.35沙坪坝区1868.644043.67九龙坡区1624.476494.82大渡口区1238.023981.36高新区1761.603500.13渝北区1721.774821.40 （二）项目目标市场研究 1项目目标市场定位 考虑到项目所在地的区域经济水平、地块开发经营条件、区域市场差异等因子的影响，我们认为本项目的市场定位应为： 项目档次：大型中档住宅小区，“中偏高品质，中偏低价位” 总价控制：主力总价每套1020万元 客群对象：主要集中在家庭月收入2500元以上的客户群体 2项目目标客群分析 ( 1 )目标客户的构成