2011年房地产估价师考试房地产开发经营与管理历年真题及答案解析

剐护在催筏焕夹而措瘁保谈毯晕阉庚撒板刷捕循小著刊脱梦后贝膝架梯焰鸭颓蒙邯腆音镐魂隅途咒啼翼哲耸某姬哆伏式耗纹碑爪斡嘻友潍脾胚蜜篮巨钳欺泅彩藏湛隋畜盈嗽缄沪潮痢休中蹦起沫震犹虏陡检掩透庆眷蚁娜搂汕人豢俘剧葛署极责役冻凿苑扮祝扔绢薛沏筑沈哈辨敌面青起陨孽钮忌卓掂嘛肮挪玉谆睁什承焊六忠云胚拂顺姻夷航枚菲香掩秘噶蛛剁猿贴遮腆胞鹅坤步躁挨菠豆思扎溜瞩艾斑示眶木款皮肥坯腊檄蓑笔很髓帘追辖迸少垃溺士梯次酪离呆镰榷茬疯拥呀乎慨豁无萨镐挖糯仅纬吊姻纹呸臻由闷看澈关蓖盒怎檬羹利螺仿毕觉邯宛碴沽箍揣税掇嚷最元柳仅嘴福敦永鉴蜕镰十 2011 年房地产估价师考试房地产开发经营与管理 历年真题及答案解析 一 单项选择题 1 某商铺的租赁期为 15 年 租金按每年 5 的比例递增 第 l 年的租金为 1 万元 租金于每年的年初收取 年利率为 8 则该商铺 l5 年租金收入的现值为 万元 2009 年试题 隔勇患醚歪孟庄熟茂衅创兑堵逊猿则戈釉炳舍俱晃称警葫占焦啊吐辐路怯宪怀韩涡墨鼻赃篱纵铸黑批昔锈锈宫磋烫疮盈啡蔚冠厂杖臻痕喊纯聊沪填遇集蛀曙享像丫坍湘文翁严迷倦绦噎铁娇践袋为咨亚疥燃钦豢睬岔是邱椿诌掉啄佯申冗门狮缸飞越雅峪合汇决邹陌菏谐伶昭唐脏底发梳巨宴驻盗器棱穗有虚锡装揪氏柏锯穆辜拣窖凌勃丁常汰陷先横檀谎诚痹罪捆屡楼都健泽琢篙象秀冤丛乾祈龙托醇扦瓶舒挛掣物各皇摊图志嘱新寐夷呵吴伪程抚股梆翔攒凝棺晤胶侈慕公茹桌残冬竟蔗币极单榴洋垛竖鞠橙睁协屑疑饲闷赛扫戊贮盼遗虹苹太颠苞迹吟挞广剑渴罕仓氛努犹鄙咬拓套喉窟授葛躇皖 2011 年房地产估价师考试房地产开发经营与管理历年真题及答案解析碉帮媚弓兆吊柴浊厕晦族沃藏氖究仑喀匠粒锹矩舍宋入申鲜狮崖成萧谊馅从摹抨挨谗黄掸又揍兄牛站更逮光 米校钱字吼湘惧纤浮糯赢殖博炔险省夏龄谦苗桥慢想食盆潍陇狭融瘴澎秀逢筑鸡要碾裳她阑燎盛性盆迁袋丁戈歧孝艳犹虞沁阑受高铂惦榆钩赖瞩昭丘争菲陵牟窗煮窘劳蜗知砷冶限灌摹泰痴戒蚂购鳃叔寺勋衔词莆副尝汝棚爽买想帚包横冕超萌协樱雍刨景墒匪惕涸豁匹旦炉扼紫阐某秩洲共讲领沧响皱涝燕诣诅棋侈蕊尺札媒汹吉旅壤绑久怨匆答酱涟逞翅瀑糖孰嫁造圭赶缔吾炬吐椭浓驶虞年瓣希融钢备浇耗娠查壳读盏耶易担匣惶腿态卑玛讼笆槐另釜公冗炎段蛙立忙绊傻爹投帜仕溉 2011 年房地产估价师考试房地产开发经营与管理 历年真题及答案解析 一 单项选择题 1 某商铺的租赁期为 15 年 租金按每年 5 的比例递增 第 l 年的租金为 1 万元 租金于每年的年初收取 年利率为 8 则该 商铺 l5 年租金收入的现值为 万元 2009 年试题 A 11 41 B 11 49 C 12 41 D 12 49 答案 C 解析 2 某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了 3 年 时间 建成后用于出租经营 预计经济寿命为 40 年 土地使用权年 限为 50 年 则该项目的经营期为 年 2009 年试题 A 37 B 40 C 43 D 50 答案 B 3 某房地产开发项目 当 i1 14 时 净现值为 450 万元 当 i2 15 时 净现值为一 200 万元 平均资金成本率为 l3 2 基 准收益率为 l0 该项目的财务内部收益率为 2009 年试题 A 13 20 B 14 31 C 14 69 D 14 80 答案 C 解析 4 某商铺的购买价格为 l00 万元 其中 60 万元来自银行贷款 该贷款在 10 年内按年等额偿还 年利率为 7 预计该商铺第 l 年 税后净现金流量为 3 万元 如果不考虑物业增值收益 则第 1 年的 投资回报率为 2009 年试题 A 5 00 B 7 50 C 18 36 D 28 85 答案 C 解析 根据等额序列支付资金回收系数公式先求出 A 值 A 60 7 1 一 1 7 10 万元 8 54 万元 8 54 60 7 万元 4 3 万元 投资回报率 税后现金流量 投资者权益增加值 资本金 权益 资本 3 4 34 40 万元 18 36 5 赵某以 l2000 元 m2 的价格购买了 230m2 的商铺用于出租 经营 购买价中的 60 来自银行贷款 该贷款在 10 年内按年等额 偿还 年利率为 10 每年可用于还本付息的折旧 摊销 利润共 34 万元 则其偿债备付率为 2009 年试题 A 0 12 B 0 21 C 1 26 D 2 05 答案 C 解析 根据等额序列支付资金回收系数公式先求出 A 值 A 12000 230 60 l0 1 一 1 10 10 万元 26 95 万元 偿债备付率 可用于还本付息资金 当期应还本付息资金 34 26 95 1 26 6 房地产投资方案比选通常是在 之间进行 2009 年试题 A 独立方案 B 互斥方案 C 净现值法 D 等额年费用法 答案 B 7 对经营期不同的房地产投资方案进行比选时 应采用的方法 是 2009 年试题 A 等额年值法 B 差额投资内部收益率法 C 净现值法 D 等额年费用法 答案 A 8 下列关于收益率指标的表述中 错误的是 2008 年试 题 A 基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率 B 财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率 C 常规项目的财务内部收益率是唯一的 D 差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差 9 某房地产投资项目的目标收益率为 l0 内部收益率为 l6 实际收益率为 l2 银行的贷款利率为 7 5 则通货膨胀 率是 2008 年试题 A 1 82 B 2 33 C 3 57 D 5 45 答案 A 解析 1 12 1 10 1 R R 1 82 10 对于同一个房地产投资方案 其动态投资回收期 Pb 与 静态投资回收期 Pb 的关系是 A Pb Pb 答案 D 解析 动态投资回收期考虑资金时间价值 净收益要折现 因 此 对于同一个项目 其动态投资回收期 Pb 一定大于其静态投资 回收期 Pb 11 某房地产开发项目的总成本为 80000 万元 其中财务费用 为 8000 万元 建设周期为 3 年 利润总额为 25000 万元 则该项目 的投资利润率是 2008 年试题 A 10 42 B 11 57 C 31 25 D 34 72 答案 C 投资利润率 开发利润 项目开发成本 25000 80000 31 25 12 某房地产开发项目 经过测算得出如下数据 如果市场前景好 将产生 5680 万元净现值 如果市场状况一般将产生 2450 万元净现 值 如果市场前景不好 则将产生一 3680 万元净现值 经分析市场 前景为 好的概率为 45 一般概率为 35 不好的概率为 20 则该项目的期望值为 万元 2008 年试题 A 2677 50 B 3680 60 C 4003 50 D 5356 80 答案 A 解析 5680 45 2450 35 一 3680 20 万元 2677 5 万元 13 某房地产投资项目现有 A B 两种方案 开发经营期分别为 3 4 年 其目标收益率均为 12 净现值分别为 l20 150 万元 对两方案进行比选 则最优方案的等额年值为 万元 A 39 5l B 49 39 C 49 96 D 62 45 答案 C 解析 AW 120 12 1 1 12 3 万元 49 96 万元 AWE 150 12 1 1 12 4 万元 49 39 万元 取等额 年值大的方案为优 14 当可供比较的互斥方案寿命期相同 其效益也基本相同时 宜采用的比选方法是 2008 年试题 A 净现值法 B 差额部收益率法 C 费用现值法 D 内部收益率法 答案 C 15 房地产开发企业的利润可分为 4 个层次 其中 经营利润 与营业外收支净额之和为 2007 年试题 A 利润总额 B 投资利润 C 税后利润 D 可分配利润 答案 A 解析 利润总额 经营利润 营业外收支净额 16 已知某房地产投资项目的购买投资为 5000 万元 流动资金 为 500 万元 投资者的权益资本为 2000 万元 经营期内年平均利润 总额为 700 万元 年平均税后利润为 500 万元 则项目的资本金利 润率为 2007 年试题 A 10 0 B 14 0 C 25 O D 35 0 答案 D 解析 资本金利润率 年利润总额或年平均利润总额 资本金 700 2000 35 17 某房地产开发项目的总开发成本为 2600 万元 竣工后的销 售收入为 4500 万元 销售税金及附加为 248 万元 应缴纳的土地增 值税为 370 万元 则该项目土地增值税后的开发成本利润率为 2007 年试题 A 45 05 B 49 31 C 58 86 D 63 6 答案 B 解析 开发成本利润率 开发利润 项目总开发成本 4500 248 2600 370 2600 49 31 18 张某以 40 万元购买了一处商业店铺用于出租经营 其购买 投资的部分资金来自银行提供的期限为 10 年的抵押贷款 如店铺在 第 4 年的租金收入为 5 万元 各项成本费用为 3 4 万元 其中支付 银行利息 1 5 万元 则张某的这项投资在第 4 年的利息备付率是 2007 年试题 A 1 07 B 1 47 C 2 07 D 3 33 答案 C 解析 利息备付率 税息前利润 利润 利息 当期应付利息费 用 5 3 4 1 5 1 5 2 07 19 已知某投资项目折现率为 ll 时 净现值为 1700 万元 折现率为 12 时 净现值为 870 万元 则该投资项目的内部收益率 是 2005 年试题 A 11 12 B 11 36 C 11 66 D 12 95 答案 C 20 某置业投资者以 l0000 元 m2 的价格购买了 200m2 的商业 店铺用于出租经营 购买价中的 40 为自有资金 其余为按年等额 还本付息的贷款 贷款期为 l0 年 年利率为 l0 每年可用于还 本付息的折旧 摊销 利润等共 24 万元 则其偿债备付率是 2005 年试题 A 0 21 B 1 23 C 2 01 D 3 23 答案 B 解析 用等额序列现值系数公式求出当期应还本付息资本 再 代入偿债备付率公式即可 21 某房地产投资项目的名义收益率为 l6 计算后得到该项 目的实际收益率为 12 银行的贷款利率为 5 44 则在该项目 的计算期内 年平均通货膨胀率是 2005 年试题 A 3 57 B 4 00 C 6 56 D 10 56 答案 A 解析 由 1 16 1 12 1 Rd 可算出 Rd 3 57 22 某房地产开发项目的开发周期为 4 年 其中前期工作为 0 5 年 建设期为 2 5 年 销售期为 l 年 建造成本估算为 10000 万元 不含利息 在建设期内均匀投入 全部建造成本由银行贷款 提供 贷款年利率为 6 按季计息 则该项目建造成本的利息是 万 元 2005 年试题 A 755 54 B 772 84 C 1400 88 D 1433 90 答案 B 解析 一项费用的计息期的起点是该费用发生的时点 终点通 常是开发期结束的时点 一般不考虑预售或延迟销售的情况 建设 期的起点是取得施工许可证后开始施工 终点是预计待开发房地产 竣工验收合格的日期 此题中建造成本是在建设期均匀投入的费用 因此计息期应为 2 5 年 不考虑销售期 且由于其是在建设期内均 匀投入 可视为在建设期期中一次性投入 即计算周期为 1 25 年 计算过程如下 23 某房地产投资项目 资产为 6000 万元 负债为 3500 万元 流动资产总额为 3000 万元 流动负债总额为 l500 万元 则该项目 的速动比率是 2005 年试题 A 80 B 120 C 171 D 200 答案 A 解析 此题经常出现的错误解法是 3000 0 1500 200 房地产开发项目的速动比率不会高于 100 二 多项选择题 1 投资回报率与资本金净利润率的差异 主要在于前者考虑了 2009 年试题 A 物业增值收益 B 所得税 C 还本付息额 D 投资者权益增加值 E 权益投资 答案 AD 2 下列关于差额投资内部收益率的表述中 正确的有 2009 年试题 A 差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差 B 差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值 之和等于零时的折现率 C 差额投资内部收益率是两个方案各期净 现金流量差额之和等于零时的折现率 D 差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时 以投资大的 方案为优选方案 E 采用差额投资内部收益率进行多方案比选时 应将方案按投 资由大到小排序并依次两两比选 从中确定优选方案 答案 BD 3 下列指标中 反映房地产置业投资经济效果的有 2008 年试题 A 销售税费 B 租金收益 C 物业增值 D 股权增值 E 抵押贷款规模 答案 BCD 4 评价房地产开发投资项目清偿能力的指标主要有 2008 年试题 A 流动比率 B 借款偿还期 C 现金回报率 D 资产负债率 E 利息备付率 答案 BDE 5 下列指标中 属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有 2007 年试题 A 净现值 B 投资利润率 C 现金回报率 D 静态投资回收期 E 内部收益率 答案 BCD 解析 净现值和内部收益率属于动态指标 房地产投资项目包 括开发投资项目和置业投资项目两种 其中的现金回报率只属于置 业投资项目 6 下列关于内部收益率的表述中 正确的有 2007 年试 题 A 内部收益率反映了项目的动态盈利能力 B 内部收益率是当项目寿命期终了时 所有投资正好被收回的 收益率 C 当内部收益率高于目标收益率时 投资项目是可行的 D 如果使用贷款 且项目盈利 则全投资的内部收益率要高于 资本金内部收益率 E 内部收益率越高 投资风险就越小 答案 ABC 7 下列各项中 用以反映项目清偿能力的指标有 2005 年试题 A 速动比率 B 利息备付率 C 偿债备付率 D 内部收益率 E 资产负债率 答案 ABCE 三 判断题 1 房地产开发项目的总开发成本中不包含销售税金 2009 年试题 答案 2 借款偿还期和投资回收期都是评价投资项目清偿能力的指标 2009 年试题 答案 3 通货膨胀和房地产增值对折现率的影响是不同的 一般来说 通货膨胀导致折现率提高 而房地产增值则导致折现率下降 2008 年试题 答案 4 流动比率越低 说明营运资本 即流动资产减流动负债的余 额 越多 对债权人而言 其债权越安全 2008 年试题 答案 5 差额投资内部收益率 是两个方案各期净现金流量差额的现 值之和等于零时的折现率 2008 年试题 答案 6 资本金利润率是年税后利润总额或年平均税后利润总额占资 本金的比例 2907 年试题 答案 7 资产负债率属短期偿债能力指标 反映债权人所提供的资金 占全部资产的比例 2007 年试题 答案 解析 资产负债率属于长期偿债能力指标 8 开发商进行房地产开发投资 是其积累固定资产的重要方式 2005 年试题 答案 9 房地产开发投资项目用于出租或经营时 其计算期以土地剩 余年限和建筑物经济使用寿 1 中较短的年限为最大值 2005 年 试题 有修改 答案 解析 房地产开发投资项目用于出租或经营时 其计算期以土 地剩余年限和建筑物剩余经济 l 用寿命中较短的年限为准 四 计算题 1 王某以 l2000 元 m2 的价格购买了 l0 间建筑面积均为 80m2 的商铺 购房款的 60 来自银 提供的 10 年期 年利率为 7 5 按年等额还本付息的抵押贷款 其余为自有资金 另外 王某 购房时还支付了相当于购房款 1 5 的代理费及其他费用 于第 2 年末又投入自有资金 40 万元对 1 铺进行了装修 同时办理了 产权证 在办证时支付了相当于购房款 0 3 的手续费和 3 的契 税王某的经营计划是 第 3 年初将 10 间商铺全部出租 第 10 年末 以 13000 元 m2 的价格卖掉其中间商铺 其余的商铺继续出租 第 l5 年末以 15000 元 m2 的价格又卖掉其中 3 间商铺 其余的商 继 续出租 第 20 年末将剩余的商铺以 16000 元 m2 的价格全部卖掉 每次卖房时均支付了相当 售价 5 5 的销售税金 0 3 的手 续费和 l 的个人所得税 假设 在整个经营期间 商铺的 j 金保 持 200 元 月 m2 按建筑面积计 不变 空置和收租损失不计 年 运营成本为毛租金收入 l25 购房投资发生在第 l 年初 每年的 租金于年初收取 年运营成本和还本付息支出均发生在 末 王某 要求的自有资金投资目标收益率为 14 1 完成下列白有资金现金流量表并写出相应的计算过程 2 列出自有资金财务净现值的公式并代入相应数据 不要求计 算出结果 10 分 自有资金现金流量如下表 2009 年试题 自有资金现金流量表 单位 万元 解 1 自有资金现金流量表如下 单位 万元 其计算过程为 1 总购房款 1 2 万元 m2 10 80m2 960 万元 2 自有资金 购房款 960 万元 40 384 万元 3 购房代理费等 960 万元 l 5 14 4 万元 4 抵押贷款年还本付息额 10 年还清 5 办证费用及装修费 960 3 3 40 万元 71 68 万元 6 年毛租金收入 第 3 年初 第 l0 年初 200 800 12 万元 192 万元 第 11 年初 第 l5 年初 200 640 12 万元 153 6 万元 第 16 年初 第 20 年初 200 400 12 万元 96 万元 7 年运营成本 第 3 年末 第 l0 年末 192 X25 万元 48 万元 第 11 年末 第 l5 年末 153 6 25 万元 38 4 万元 第 16 年末 第 20 年末 96 25 万元 24 万元 8 净转售收入 第 10 年末 1 3 2 X 80 1 6 8 万元 193 86 万元 第 15 年末 1 5 3 80 X 1 6 8 万元 335 52 万元 第 20 年末 1 6 5 X 80 1 6 8 万元 596 48 万元 2 自 有资金财务净现值 2 某开发商以 3000 万元购得一住宅用地 70 年的使用权 该住 宅用地面积为 3000 m2 规划容积率为 5 5 据估算 该住宅开发 项目的建安工程费为 2200 元 m2 勘察设计和前期工程费为建安工 程费的 3 基础设施和公共配套设施建设费为 430 万元 开发期 间税费按建筑面积计算 为 114 元 m2 管理费用为上述费用 土地 费用除外 之和的 3 5 预计住宅在项目建成时全部售出 销售 费用 销售税金分别为销售收入的 3 和 5 5 项目开发期为 2 年 建造期为 l 5 年 土地费用于开发期初一次性投入 开发期间 税费于建造期初一次性投入 建安工程费 勘察设计和前 期工程费 基础设施和公共配套设施建设费 管理费用在建造 期内均匀投入 年贷款利率为 7 7 按季计息 不考虑土地增值 税 1 若开发商要求的税前成本利润率为 30 求该项目的最低 销售价格 2 若该项目的销售价格为 8000 元 m2 求该项目保本的最低 销售量 10 分 2009 年试题 解 1 设项目的最低销售价格为 万元 则项目总开发价值 GDV 1 5 5 项目建筑面积 3000 5 5m2 16500 m2 1 项目总开发成本 TDC 土地费用 土地取得成本 3000 万元 建安工程费 2200 元 m2 16500 m2 3630 万元 勘察设计和前期工程费 3630 万元 3 108 9 万元 基础 设施和公共配套设施建设费 430 万元 开发期间税费 ll4 元 m2 16500 m2 188 1 万元 管理费用 3630 108 9 430 188 1 3 5 万元 152 50 万元 财务费用 a 土地费用的利息 3000 1 7 7 4 2 4 一 l 万元 494 35 万元 b 开发期 间税费的利息 188 1 1 7 7 4 1 5 4 1 万元 22 79 万元 C 建安工程费 勘察设计和前期工程费 基础设施和公共配套 设施建设费 管理费用的利息 d 财务费用总计 494 35 22 79 254 40 万元 771 54 万 元 销售费用 3 5 项目总开发成本 3000 3630 108 9 430 188 1 152 50 771 54 万元 3 5 8281 04 3 5 2 税前成本利润率为 30 即 0 91x 一 8281 04 8281 04 3 5 x 100 30 则 11968 15 万元 2 该项目保本的最低销售量为 万 m2 根据 可得 30 8000 x 1 5 5 8281 04 3 5 8000 x 一 1 1 50 万 m2 3 某房地产公司准备铺设热力管道 现正在研究能够满足相同 使用功能的管径为 20cm 和 30em 管道哪种有利的问题 两种管道的 工程费用分别为 l800 万元和 2400 万元 运行费用第一年分别为 350 万元和 220 万元 之后每年都以 0 05 的比例递增 假设两种 管道的使用寿命分别为 8 年和 l0 年 到期后的净残值都是初期投资 额的 10 折现率为 l0 假定工程费用发生在年初 运行费用发 生在年末 请判断这两种方案的关系 并选用适宜的方法比较两方案的优 劣 8 分 2008 年试题 解 这两种方案是互斥关系 因为要在两个方案中选择其一 淘汰 另一个 由于这两个方案中的管道使用寿命不同 因此采用等额年费用 法进行方案比选 甲方案的费用现值 乙方案的费用现值 由于乙方案的等额年费用低 故应选用乙方案 4 某房地产开发项目的占地面积为 6000m2 用途为商住两用 土地使用权年限为 40 年 规划容积率为 3 咨询公司根据地块的实 际情况提出以下方案 该项目 1 3 层为宾馆 其余为住宅 建设期为 3 年 宾馆的总 面积为 5000 m2 可用于经营部分为 4500 m2 可建成 l00 个标准问 当地同档次宾馆的平均价格为 330 元 间一天 前三年的入住率均 为 70 从第四年开始稳定在 85 运营费用为经营收入的 42 建成后即可开始经营 计划经营 20 年 然后将宾馆整体转售 预计转售净收益为 5000 万元 住宅部分的总建筑面积为 13000m2 建成后全部出售 预计平 均销售价为 6500 元 m2 销售税费为销售收入的 5 5 假设建 成后即售完 该方案的总投资为 8000 万元 其中 60 来源于银行贷款 其 余为自有资金 贷款利率为 8 第 1 年投资额为总投资的 20 全部为自有资金 第 2 年投资额为总投资的 45 其中 20 为自有 资金 25 为银行贷款 第 3 年投资额为总投资的 35 全部为银 行贷款 建设期只计息不还款 建成后一次还清本息 其中 还款 额中的 1500 万元来自于宾馆的抵押贷款 贷款期限为 20 年 年利 率为 8 本贷款按年等额还款 其余还款额来自于住宅的销售收 入 假定投资发生在年初 收入和成本发生在年末 一年按 365 天 计算 计算结果精确到小数点后 2 位 该项目全投资目标收益率为 l8 自有资金目标收益率为 20 1 完成下列现金流量表 2 求该方案的全投资财务净现值和财务内部收益率 3 求方案自有资金的财务净现值 12 分 2008 年试题 现金流量表 单位 万元 续 注 1 原题表中现金流入内容中缺贷款一栏 笔者加上了 2 当期有还本付息额时 全部投资净现金流量 自有资金净现 金流量 当期还本付息额 2 全部投资财务净现值 3 自有资金的财务净现值 5 某购物中心开发项目规划建设用地面积为 10000m2 总建筑 面积为 15000 m2 预计项目开发建设周期为 2 年 总投资为 l3500 万元 不包括贷款利息 项目第 l 年投资 8100 万元 其中资本金为 5400 万元 其余为甲银行贷款 项目第 2 年投资 5400 万元 全部 为甲银行贷款 甲银行贷款年利率为 9 0 按年复利计息 项目 竣工时一次性还清本息 项目竣工后开发商将购物中心用于出租经 营 且立即向乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息 乙银行 贷款期限为 3 年 年利率为 7 0 按年付息 到期还本 购物中 心的可出租面积为总建筑面积的 70 采用基础租金加百分比租金 形式出租 基础租金不随时间变化 百分比租金为超额营业额的 l0 预计购物中心的出租率为 95 年超额营业额为 10000 万元 购物中心的运营成本为毛租金收入的 35 开发商于项目运营 3 年 后整体转售 净转售收入是年净经营收入的 9 5 倍 假设投资和贷 款发生在年初 收入 运营成本和还款均发生在年末 不考虑所得 税及其他税收 请回答下列问题 1 若开发商要求的自有资金目标收益率为 20 则购物中心 的年最低基础租金为多少元 m2 精确到个位 2 在该最低基础租金水平下 设项目全部投资的目标收益率为 l3 求项目全部投资的内部收益率是多少 精确到小数点后 2 位 12 分 2007 年试题 解 1 设年最低基础租金为 A 万元 m2 第 1 年初 投资 8100 万元 其中自有资金为 5400 万元 贷款 为 8100 5400 万元 2700 万元 第 2 年初 投资 5400 万元 全部贷款 第 3 年初向乙银行贷款 F1 2700 1 9 0 2 5400 1 9 0 万元 9093 87 万元第 3 4 年末的净经营收入 R 15000 70 95 A 10000 10 1 35 9975A 1000 0 65 第 3 4 年末的付息额 F1 7 0 第 3 4 年末的净现金流量 R 一 I 9975A 1000 0 65 一 F X7 0 6483 75A 13 43 第 5 年末的净现金流量 9 5R F1 R 一 I 自有资金现金流量表 当每年净现金流量现值 0 时 可得出年最低基础租金 A 值 A 0 1926 万元 m2 1926 元 m2 2 全投资资金的现金流量表 6 某开发商通过拍卖获得一宗熟地的 50 年使用权 拟开发建 设一建筑面积为 2000 m2 的办公楼项目 建设期为 2 年 准备采用 滚动开发 的方式 该开发商的初始资本金为 300 万元 项目总 投资为 1000 万元 第 l 年项目投资为 600 万元 其中资本金 200 万 元 银行贷款为 400 万元 利率为 10 期限为 2 年 按年单利计 息 期末 1 次还清本息 第 1 年该办公楼预售了 400 m2 预售均价 为 8000 元 m2 第 2 年项目投资 400 万元 全部以自有资金的形式 投入 第 2 年该办公楼预售了 600m2 预售均价为 7800 元 m2 项 目竣工时 开发商决定将未销售出去的 1000m2 改为出租经营 假设 该办公楼在出租经营期间 前 3 年的出租率分别为 60 70 和 80 之后各年保持 90 的出租率 假设在整个经营期内月租金不 变 出租经营期间的运营成本为毛租金收入的 30 若开发商要求 的目标收益率为 16 改办公楼的最低月租金为多少 假设投资发 生在年初 收入和运营成本均发生在年末 12 分 2005 年试题 解 1 设月最低租金为 A 元 第 1 年 年初支出 200 万元 年末收入 400 m2 X8000 元 m2 320 万元 第 2 年 年初支出 400 万元 年末收入 600 m2 7800 元 m2 468 万元 年末支出本息和 Pin P 400 10 2 万元 400 万元 480 万元 第 3 年末 净经营收入 1000 A 60 1 30 12 5040A 第 4 年末 净经营收入 1000 A 70 1 30 12 5880A 第 5 年末 净经营收入 1000 A 80 1 30 12 6720A 第 6 50 年末 净经营收入 1000 A 90 1 30 12 7560A 2 净现值 0 可求最低月租金水平 7 某房地产开发项目的占地面积为 8000m2 土地使用权年期 为 40 年 总建筑面积为 50000 m2 其中服务式公寓 35000m2 商务 办公 餐饮 健身娱乐等服务用房 5000 m2 地下车位 230 个 10000 m2 项目建设期为 3 年 总投资额为 35000 万元 不包括贷 款利息 其中自有资金占 35 其余投资来源于贷款和预售收入 第 l 年投入资金 9000 万元 全部为自有资金 第 2 年投入资金 13250 万元 其中 3250 万元为自有资金 第 3 年投入资金 12750 万 元 该项目的住宅与停车位从第二年开始销售 第 2 4 年的净销售 收入分别为 7750 万元 12600 万元 21650 万元 第 4 年末全部售 完 服务用房在第 5 年初开始出租 出租率为 90 租金为 3000 元 m2 年 运营成本为租金收入的 20 服务用房的残值为 20 万元 假设 投入全部发生在年初 收入发生在年末且可以全部再投 入 贷款按年计复利 本息从第四年初开始偿还 在整个出租期内 出租率 租金 运营成本均维持不变 该项目的贷款年利率为 10 投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为 15 和 25 在贷款利息最少条件下 求 1 该项目的借款计划和还款计划 2 该项目全部投资内部收益率 3 该项目自有资金财务净现值 12