2012建设工程计价基础知识重点

第一章 投资 是指投资主体为了特定的目的 已达到预期收益的价值垫付行为 狭义的投资概念 是指投资主体在经济活动中为实现某种预定的生产 经营目标而预先垫付资金的经济行为 固定资产 是指在社会再生产过程中可供长时间反复使用 并在其使用工程中基本上不改变实物形态的劳动资料和其他物质资料 固定资产投资特点 1 资金占用多 一次投入的资金数额大 2 建设和回收过程长 3 投资形成的产品具有固定性 4 投资产品具有单件性 5 项目 的管理比较复杂 建设项目投资含固定资产投资和流动资产投资两部分 建设项目总投资中的固定资产投资与建设项目的工程造价在量上相等 建设安装工程费 分部分项工程费 措施项目费 其他项目费和规费 税金组成 工程造价 投资 控制的基本原理 全过程动态控制 全过程造价控制是指建设项目从可行性研究阶段工程造价的预测开始 到工程实际造价的确定和经济后评价为止的整个建设期间的工程造价 控制管理 工程造价控制是动态的 应着重做好一下几项工作 1 对计划目标值的论证和分析 2 及时对项目进展做出评估 搜集实际数据 3 进行计划 值与实际值的比较 一般段是否存在偏差 4 采取控制措施以确保项目目标的实现 工程造价控制的基本方法 1 可行性研究 2 限额设计 3 价值工程 4 招标投标 5 合同管理 工程投资费用控制的原则 1 以设计阶段为重点的建设全过程造价控制 2 动态地 主动地控制工程造价 3 技术与经济相结合是控制工程造价 的有效手段 工程投资控制的主要内容 1 在项目决策阶段 根据拟建项目的功能要求和使用要求 做出项目规定 包括项目投资定义 2 早初步设计阶 段 运用设计标准与标准设计价值工程方法 限额设计方法等 以可行性研究报告中被批准的投资估算为工程造价目标 控制和修改初步设 计 直至满足要求 3 在施工图设计阶段 以工程设计文件 包括概 预算 为依据 结合工程施工的具体情况 如现场条件 市场价格 业主的特殊要求等 按照招标文件的制定 编制招标工程的标底价 选择合适的合同计价方式 确定工程的合同价 5 在工程施工阶段 以 施工图预算或标底价 合同价等为控制依据 通过工程计量 控制工程变更等方法 按照承包人实际完成的工程量 严格确认施工阶段实际 发生的工程费用 6 在竣工验收阶段 全面汇总在工程建设过程中实际花费的全部费用 编制竣工决算 注意把握环节 注意把握环节 1 是决策阶段做好 投资估算 2 是设计阶段强调限额设计 3 是招标投标阶段重视施工招标 4 是施工阶段加强合同管理与事前控制 建筑产品的价格由生产成本 利润 税金三要素组成 在市场经济条件下 施工项目招标投标已是普遍采用的建设交易制度和交易方式 他能有助于建筑产品市场均衡价格的形成 工程成本 是施工企业的主要产品成本 一般以项目的单位工程作为成本核算对象 通过各单位工程的成本核算的综合来反映工程成本 项目施工成本 是指在工程成本范围内 根据各单位管理要求和项目施工成本责任合同所确定的项目施工成本收支范围的各项生产耗费 要 素的价值形态转化或转移的货币价值 施工成本是工程成本的一部分 所以 对于项目经理来说 成本管理的重点是施工成本 施工企业成本 是指企业在一定会计期间内 企业资产中为取得当期营业收入而耗费掉的那部分价值 按成本控制需要 从成本发生时间划分 工程成本可分为 预算成本 计划成本和实际成本 按费用计入成本的方法划分 工程成本分为直接成本和间接成本 直接成本是施工过程中直接耗费的构成工程实体或有助于工程形成的 并且能够直接计入工程对象的费用 间接成本 是指非直接用于也无法直接计入工程对象 但为进行工程施工所必需发生的费用 通常是 按照直接成本的比例来计算 按费用变化的特征划分 工程成本可分为固定成本 变动成本和混合成本三类 固定成本 是指在一定期间和一定建安价值范围内 其总 额不随企业经营状况 施工工期 产量变化而变化的一类成本 变动成本 是指总成本中随产量或时间变化而变化的一类成本 工程造价咨询 是指面向社会接收委托 承担建设项目的可行性研究 投资估算 项目经济评价 工程概算 预算 工程结算 工程竣工决 算 工程招标标底 投标报价的编制和审核 对工程造价进行监控以及提供有关工程造价信息资料等业务工作 特征 1 独立性 2 科学性 客观性 3 公正性 4 以知识和经验为基础 5 综合性和系统性 跨学科 跨行业 工程造价咨询作为服务行业 向客户提供的是只是 技术 经验等智力成果服务 因此工程造价咨询行业的一个重要特征就是其信用建立在 造价工程师个人的信用之上 而不是建立在公司资本的多少或公司资质信誉之上 住房和城乡建设部 1996 年先后颁布了 工程造价咨询单位资质管理办法 和 造价师工程师执业资格暂行制度 工程造价咨询单位 是指接受委托 对建设项目工程造价的确定与控制提供专业服务 出具工程造价成果文件的中介组织或咨询服务机构 工程造价咨询单位资质等级分为甲级和乙级 乙级工程造价咨询企业可以从事工程造价 5000 万元人民币一下的各类建设项目的工程造价咨询业务 第二章 工程造价的计价基本原理 工程项目分解与组合 工程计价 即是对投资项目造价 价格 的计算 也称之为工程估价 工程计价的主要特点就是按工程分解结构进行 将这个工程分解至基本项就很容易的计算出基本子项的费用 任何一个单项工程都是由一个 或几个单位工程所组成 包括的单位工程有 一般土建工程 给水排水工程 暖卫工程 电器照明工程 室外环境 道路工程以及单独承包 的建筑装饰工程等 单位工程若细分 又是由许多结构构件 部件 成品与半成品等所组成 经过这样逐步分解到分项工程后 就可以得到 基本构造要素了 找到了适当的计量单位 就可以采取一定的估价方法 进行分部组合汇总 计算出某工程的全部造价 工程造价计价的顺序是 分部分项工程单价 单位工程造价 单项工程造价 建设项目总造价 对基本子项的单位价格分析 可以有两种形式 1 直接费单价 仅考虑人工 材料 机械 2 综合单价 1 工料单价法 他只包括人工费 材料费和机械台班使用费 2 综合单价法 即工程量清单计价法 是一种国际上同行的计价方 式 所采用的就是分部各项的全费用单价 即综合单价 工程造价计价的特征 1 单件性 2 多次性 3 组合性 4 计价方法多样性 5 计价依据复杂性 定额 是进行生产经营活动时 在人力 物力 财力消耗方面所应遵守或达到的数量标准 我国工程建设定额的作用 1 定额是编制计划的基础 2 定额是确定工程造价的依据和评价设计方案经济合理性的尺度 3 定额是组织和管理施 工的工具 4 定额是总结先进生产方法的手段 工程建设定额的分类 1 按定额反映的生产要素消耗内容划分 劳动消耗定额 机械消耗定额 材料消耗定额 2 按定额的编制程序和用途 划分 施工定额 预算定额 概算定额 概算指标 投资估算指标 施工定额 属于企业定额 主要用于工程的施工管理 由工 料 机 定额组成 预算定额 以建筑物或构筑物各个分部分项为对象编制 内容包括工程中劳动定额 机械台班定额 材料消耗定额是那个部分 并列有工程费用 是一种计价的定额 综合定额 广东省 属于预算定额的一种 概算定额 是编制扩大初步设计概算时 以扩大分部 分项工程为对象编制 计算和确定工程概算造价 计算和确认工程概算造价 计算劳动 机械天半 材料需要量所使用的定额 概算指标 是三阶段设计的初步设计阶段 一般以整个建筑物和构造物为对象 以更为扩大的计量单位 编制工程概算 计算和确认工程的初步设计概 算造价 计算劳动 机械 材料需要量时所采用的一种定额 投资估算指标 以独立的单项工程或完整的工程项目为计算对象 3 按照专 业性质划分 通用定额 行业通用定额和专业专用定额 4 按主编单位和管理权限分类 全国统一定额 行业统一定额 地区统一定额 企 业定额 补充定额 企业定额水平一般应高于国家现行定额 才能满足生产技术发展 企业管理和市场竞争的需要 定额计价 量价合一 清单计价 量价分离 人工消耗量指标的组成 基本用工 其他用工 超运距用工 辅助用工 人工幅度差用工 材料消耗量指标的确定 在节约和合理使用条件下 材料消耗量计算方法主要有 1 凡有标准规格的材料 按规范要求计算定额计量单位耗 用量 2 凡设计图纸标注尺寸及下料要求的按设计图纸尺寸计算材料净用量 3 换算法 4 测定法 预算定额中的建筑施工机械消耗指标 是以台班为单位进行计算 每一台班为 8 小时工作制 预算定额的机械化水平 应以多数施工企业采 用和已推广的先进施工方法为白哦准 机械幅度差 是指在劳动定额 机械台班量 中未曾包括的 而机械在合理的施工组织条件下所必需的停歇时间 预算定额机械耗用台班 施工定额机械耗用台班 1 机械幅度差 建筑工程综合定额的作用 1 是编审标底 设计概算 施工图预算 竣工结算 调解处理工程造价纠纷 签定工程造价的依据 2 是合理确 定和有效控制工程造价和衡量投标报价合理性的基础 3 作为投标报价 加强企业内部管理和核算的参考 分为 实体项目 措施项目 工程 管理费用和附录 建筑工程预算的编制依据 1 施工图纸 施工说明书 施工图纸会审记录和标准图集 2 建筑工程量计算规则 3 单位估计表或单位估价汇 总表 4 材料预算价格 5 已审批的施工组织设计 6 甲 乙双方签订的合同协议 7 各种收费标准 8 工具书和有关手册 建筑工程预算的编制程序和方法 第一阶段 收集资料 第二阶段 熟悉图纸和现场 第三阶段 计算工程量 第四阶段 套定额单价 第 五阶段 编制工料分析表 第六阶段 费用计算 第七阶段 复核 第八阶段 编制说明 填写封面 概算定额的作用 1 是编制初步设计概算和技术设计修正概算的依据 2 进行设计方案技术经济比较的依据 3 是编制概算指标的依据 4 是编 制建筑安装工程主要材料申请计划的依据 概算指标 是指以建筑面积 体积或成套设备装置的台或组为计量单位而规定的人工 材料 机械台班的消耗量标准和造价的定额指标 在 设计深度不够的情况下 往往用概算指标来编制初步设计概算 定额计价法在价格形成工程中的缺陷 1 浪费的大量的人力 物力 招标投标双方存在着大量的重复劳动 2 投标单位的报价按统一定额计 算 不能按照自己的施工条件 施工管理 施工技术和拥有的各种优势来计算 3 业主和投标单位没有市场经济风险的意识 4 不利于施工 企业技术水平和管理水平的提高 工程量清单计价程序为 按照 建设工程工程量清单计价规范 规定 在规定的项目编码 项目名称 项目特征 计量单位和工程量计算规 则的基础上 依照统一的工程来那个清单计价格式 根据具体工程招标文件和施工设计图纸计算出各个清单项目的工程量 在根据各种渠道 所获得的工程造价信息和经验数据计算得到工程造价 工程量清单计价编制过程可分为 第一 工程量清单的编制 第二 利用工程量清单来编制工程造价 含标底价或最高报价值和投标报价 工程量清单计价的操作过程 1 招标阶段 2 投标阶段 首先要对投标文件进行透彻的分析研究 对图纸进行仔细的理解 其实 要对招标文 件中所列的工程量清单和工程量清单所列的各工程项目的工程量进行复核 第三 工程量套用单价及汇总计算 3 评标阶段 工程数量的计算 除另有说明外 所有清单项目的工程量应以实体工程量为准 并以完成后的净值计算 投标人投标报价时 应在单价中考 虑施工中的各种损耗和需要增加的工程量 工程量清单项目和计算规则按主要专业划分 包括建筑工程 装饰装修工程 安装工程 市政工程 园林绿化工程和矿山工程共六个专业部 分 工程造价信息是一切有关工程造价的特征 状态及其变动的信息的组合 工程造价信息表现为通过各种渠道获得的工程造价资料以及对工程造价资料的分析 比较和运用 工程造价资料积累的内容 工程造价资料积累的内容应包括 量 如主要工程量 材料量 设备量等 和 价 还要包括对造价确认有重 要影响的技术经济条件 如工程的概括 建设条件等 工程造价资料的管理 1 建立造价资料积累制度 2 资料数据库的建立和网络化管理 据了解 国外不同阶段的投资估算 以及编制标底 投标报价的主要依据是单位和个人所经常积累的工程造价资料 第三章 通则 的主要特点 1 体现工程计价各阶段的要求 组织架构形成有机整体 2 总结工程计价的经验和成果 内容更加全面 丰富 3 加强建设工程工程计价管理 体现政府依法监管 4 考虑建筑市场实际情况 维护客观公正的市场秩序 5 关注建筑市场热点难点问题 确保工程计价更具操作性 通则 的适用范围 1 建设工程 包括建筑与装饰工程 安装工程 市政工程 园林绿化工程和房屋修缮工程等专业 2 建设工程计价活 动 包括工程量清单编制 概算价编审 招标控制价编审 投标价编制 工程合同价款约定 工程计量与工程价款支付 工程价款调整 竣工结算办理 工程尾款清算 工程计价纠纷处理以及工程计价监理等活动 通则 第 6 章 工程量清单 条文共计 11 条 主要规定了工程量清单编制人及其资格 工程量清单的组成内容 编制依据和各清单内容 的编制要求 建设工程造价由分部分项工程费 措施项目费 其他项目费 规费和税金组成 招标文件中的工程量清单标明的工程量是投标人投标报价的共同基础 竣工结算的工程量按照合同双方当事人在合同中约定应予计量的实际 完成的工程量确定 招标文件中的工程量清单标明的工程量是投标人根据拟建工程设计文件预计的工程量 不能作为承包人在履行合同义务中应予完成的实际 和准确的工程量 安全文明施工费 1 费用单列 2 不得用作竞争性费用 3 专款专用 风险费用 1 应按照招标文件或施工合同中约定的风险内容及其范围 幅度 计算 2 没有明确或约定不明的 风险幅度应按照附件 2 的规 定计算 3 禁止采用无限风险 所有风险或类似语句规定建设工程风险内容及其范围 幅度 分部分项工程量清单应采用综合单价计价 综合单价是包括除规费和税金以外的全部费用 措施项目清单应根据拟建工程的施工方案或施工组织设计 按照下列规定计价 可以计算工程量的措施项目 应按照分部分项工程量清单的 方式采用综合单价计价 其余的措施项目 可按照 项 为计量单位的方式计价 但应包括除规费 税金外的全部费用 分部分项工程量清单应按照 建设工程工程量清单计价规范 GB 50500 2008 的项目编码 项目名称 项目特征 计量单位和工程量等有关 规定 对应其附录的相关要求 列出项目编码 项目名称 计量单位和工程量等内容进行编制 分部分项工程费应根据招标文件中的分部分项工程量清单和 通则 第 8 0 2 条的有关依据 按照下列规定确定综合单价计算 1 人工 机械 台班单价按照工程所在地工程造价管理机构相应时期发布的价格信息计算 2 材料价格遵循下列优先顺序及其规定计算 1 按照工程所在地 工程造价管理机构相应时期发布的价格信息 2 按照招标文件提供的材料和设备暂估单价 3 参考工程造价管理机构汇总发布的厂商报价 4 参考 市场调查的有合法依据的价格 3 管理费 利润按照 广东省建设工程综合定额 的规定计算 4 风险费用依据招标文件载明的要求投标人 承担的风险内容和范围 幅度 计算 合同履行期间 出现工程变更的 合同双方当事人应按照下列规定调整工程价款 1 工程变更引起分部分项工程项目发生变化 属于 通则 第 13 0 5 条第 1 款规定情况的 按照其规定调整 否则按照下列规定调整分部分项工程费 1 合同中有适用于变更工程项目的 按照该项 目的单价或合价调整 2 合同中没有适用 可在合理范围内参照类似项目的单价或合价调整 3 合同中没有适用也没有类似于变更工程项目 的 根据变更工程资料 计量规则和计价办法 施工相应时期工程造价管理机构发布的价格信息和承包人报价浮动率提出变更工程项目的单 价或合价 经合同双方当事人确认后调整 4 合同中没有适用也没有类似于变更工程项目的 且施工相应时期工程造价管理机构发布的价格 信息缺项的 根据变更工程资料 计量规则和计价办法和通过市场调查有合法依据的价格提出变更工程项目的单价或合价 经合同双方当事 人确认后调整 2 工程变更引起措施项目发生变化的 合同双方当事人不利一方有权提出调整措施项目费 提出调整措施项目费的 应事先 将拟实施的方案提交另一方确认 并详细说明与原方案措施项目相比的变化情况 拟实施的方案 经合同双方当事人确认后执行 该情况下 应按照下列规定调整措施项目费 1 安全文明施工费 按照实际发生变化的措施项目调整 不得浮动 2 凡可计算工程量的措施项目费 按照实际发生变化的措施项目的工程量乘以 通则 第 13 0 4 条第 1 款规定的单价或合价调整 3 凡按照系数计算的措施项目费 除本款第 1 点情形外 按照实际发生变化的措施项目调整 但应考虑承包人报价浮动因素 即调整金额按照实际调整金额乘以 通则 第 13 0 4 条第 1 款规定的承包人报价浮动率计算 3 工程量发生变化的分部分项工程项目 如承包人投标价分部分项清单项目填报的综合单价与发包 人招标控制价或预算价相应清单项目的综合单价偏差超过一定幅度时 合同双方当事人应按照合同约定调整工程价款 调整工程价款时 合 同双方当事人不利一方应事先向另一方提出 经合同双方当事人确认后执行 合同没有约定或约定不明确的 应按照下列规定调整分部分项 工程费 13 0 5 合同履行期间 出现工程量偏差 且符合本条第 1 款 第 2 款规定的 合同双方当事人应按照下列规定调整工程价款 调整工程价 款时 出现 通则 第 13 0 4 条第 3 款情形的 应先按照其规定调整 再按照本条规定调整 1 对于某一分部分项工程项目 如因本条规定 工程量偏差 工程变更等原因导致工程量偏差超过 10 且该变化使其分部分项工程费变化超过 0 1 则超过 10 部分的综合单价应予以 调整 13 0 8 合同履行期间 出现工程造价管理机构发布的人工 材料 设备和施工机械台班单价或价格涨落超过合同工程基准日期相应单价或价 格 且符合本条第 1 款 第 2 款规定的 合同双方当事人应按照下列规定调整工程价款 1 人工单价发生涨落的 应按照工程发生的人工数 量和合同履行期与基准日期人工单价对比的价差的乘积计算调整的人工费 2 承包人采购材料和设备的 材料 设备价格和施工机械台班单 价发生涨落分别超过 5 和 10 则超过部分的价格应与调整 除合同另有约定外 应按照下列方法之一计算调整的材料费 设备费和施工 机械使用费 但应扣除合同双方当事人不利一方承担上述幅度的风险费用 2 价格调差法 按照工程发生的材料 设备 施工机械台班的 数量和合同履行期与基准日期相应价格或单价对比的价差的乘积计算 第四章 招标投标 是指采购人事先提出货物 工程或服务采购的条件和要求 邀请投标人参加投标并按照规定程序从中选择交易对象的一种市场交 易行为 工程项目招标的范围 1 我国 招标投标法 指出 凡在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察 设计 施工 监理以 及与工程建设有关的重要设备 材料等的采购 必须进行招标 a 大型基础设施 公用事业等关系社会社会公共利益 公共安全的项目 b 全 部或者部分使用国有资金投资或国家融资的项目 c 使用国际组织或者外国政府贷款 援助资金的项目 2 国家计委对上述工程建设项目招标 范围和规模标准又做出了具体规定 2000 年 5 月 1 日 6 以上第 1 条至第 5 条规定范围内的各类工程建设项目 包括项目的勘察 设计 施工 监理以及与工程建设有关的重要设备 材料等的采购 达到下列标准之一的 必须进行招标 a 施工单项合同估算价子啊 200 万元人 民币以上的 b 重要设备 材料等货物的采购 单项合同估算价在 100 万元人民币以上的 c 勘察 设计 监理等服务的采购 单项合同估算价 在 50 万元人民币以上的 d 单项合同估算价低于第 a b c 项规定的标准 但项目总投资额在 3000 万元人民币以上的 3 国家住房和城乡 建设部第 89 号令 房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法 中还指出 对于涉及国家安全 国家秘密 抢险救灾或者属于利 用扶贫资金实行以工代赈 需要使用农民工等特殊情况 不适宜进行招标的项目 按照国家有关规定可以不进行招标 工程招标的方式 1 从竞争的程度进行划分 公开招标 1 招标人以招标公告的方式邀请投标 2 可以参加投标的法人或者其他组织是不特定 的 和邀请招标 也称 有限竞争性招标或选择性招标 邀请招标必须向三个以上的潜在投标人发出邀请 并且被邀请的法人或者其他组织 必须具备以下条件 1 具备承担招标项目的能力 2 资信良好 一般可以考虑采用邀请招标的项目 1 技术要求较高 专业性较强的招标项目 2 合同金额较小的招标项目 3 工期要求比较紧迫的招标项目 工程项目公开招标的程序 1 招标活动的准备工作 1 确认招标方式 2 标段的划分 考虑因素 1 招标项目的专业要求 2 招标项目的管理要求 3 对工程投资的影响 4 工程各项工作的衔接 2 招标公告的编制与发布 3 资格预审 资格预审 是指招标人在招标开始之前或开始初期 由 招标人对申请参加投标的潜在投标人进行资质条件 业绩 新余 技术 资金等多方面情况进行资格审查 目的 是为了排除那些不合格的 投标人 进而降低招标人的采购成本 提高招标工作的效率 程序 1 发布资格预审通告 2 发出资格预审文件 3 对潜在投标人资格的审查和 评定 4 发出资格预审合格通知书 4 编制和发售招标文件 1 招标文件的编制 建设工程招标文件是由招标单位或其委托的咨询机构编制发 布的 作用 即使投标单位编制投标文件的依据 也是招标单位与将来中标单位签订工程承包合同的基础 按照国家住房和城乡建设部第 89 号令 房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法 工程施工招标应当具有下列条件 a 按照国家有关规定需要履行项目审批手 续的 已经履行审批手续 b 工程资金或者资金来源已经落实 c 有满足施工招标需要的设计文件及其他技术资料 d 法律 法规 规章规定的其 他条件 2 招标文件的发售与修改 1 招标文件一般发售给通过资格预审 获得投标资格的投标人 2 招标文件的修改 应当在招标文件要求 提交投标文件截止时间至少 15 日前 以书面形式通知所有招标文件收受人 5 勘察现场与召开投标预备会 1 勘察现场 1 招标人组织 投标人进行勘察现场的目的在于了解工程场地和周围环境情况 以获取投标人认为有必要的信息 为便于投标人提出问题并得到解答 勘察 现场一般安排在投标预备会的前 1 2 天 2 投标人在勘察现场中如有疑问问题 应在投标预备会前以书面形式向招标人提出 但应给招标人 留有解答时间 2 召开投标预备会 投标人在领取招标文件 图纸和有关技术资料及勘察现场提出的疑问问题 招标人可通过以下方式解答 1 收到投标人提出的疑问问题后 应以书面形式进行解答 并将解答同时抄送所有获得招标文件的投标人 2 收到提出的疑问问题后 通过投 标预备会 发出招标文件 7 日后 28 日内举行 进行解答 并以会议记录形式同时抄送所有获得招标文件的投标人 6 建设项目投标 7 开标 评标和定标 标底价 最高报价值标底价 最高报价值又称招标控制价 是指招标人根据招标项目的具体情况 编制的完成招标项目所需的全部费用 是根据国家规定的计价 依据和计价办法计算出来的工程造价 是招标人对建设工程的期望价格 标底价或最高价值 均由成本 利润 税金等组成 一般应该控制 在批准的总概算及投资包干限额内 作用 1 使心中有一基本价格底数 2 防止围标 标底价 最高报价值的编制原则 标底价 最高报价值的编制原则 1 应根据国家标准 建设工程工程量清单计价规范 GB50500 2008 国家 省建设行政主管部门制订的工 程计价依据以及有关计价规定的工程造价管理机构发布的人工 材料 设备价格进行编制 2 应根据招标文件 含招标答疑 施工设计图纸 施工现场条件 工程工期和质量要求进行编制 3 应由成本 利润 税金等组成 并控制在批准的总概算 或修正概算 及投资估算的限额 内 4 应考虑人工 材料 设备 机械台班等价格变化因素 还应包括不可预见费 特殊情况 预算包干费 措施费 赶工措施费 施工技 术措施费 现场因素费用 保险以及采用固定价格的工程风险金等 工程要求优良的 还应增加相应的费用 5 一个工程只能编制一个标底 价或最高报价值 6 应力求与市场的实际变化吻合 做到有利于竞争和保证工程质量 标底价 最高报价值的编制程序 标底价 最高报价值的编制程序 1 确认编制单位 2 收集编制资料 3 参加交底会及现场勘察 4 计量和计价 标底价 最高报价值的审查 标底价 最高报价值的审查 1 审查目的 审查编制是否真实 准确 如有漏洞 应予以调整和修正 如总价超过概算 应按照有关规定进 行处理 不得以压标底价 最高报价值为压低投资的手段 2 审查内容 1 计价内容 2 组成内容 3 相关费用 3 审查方法 全面审查法 重点审查法 分解对比审查法 分组计算审查法 标准预算审查法 筛选法 应用手册审查法等 工程项目投标程序 1 投标报价前期的调查研究 收集信息资料 2 对是否参加投标做出决策 项目的可行性和可能性 可靠性 承包条件 3 报名并参加资格审查 4 研究报表文件并制定施工方案 1 组织投标结构 2 研究投标书要求 3 研究投标方法 4 研究合同协议书 通用条款和 专用条款 5 制定施工方案 5 调查投标环境 6 参加标前会议 7 工程项目投标报价的编制 8 编制投标书 9 投标文件的递交 10 参加开标 共同投标的联合体的基本条件 两个以上法人或者其他组织可以组成一个联合体 以一个投标人的身份参加投标 联合体各方均应当具备 承担招标项目的相应能力 投标人不得相互串通投标报价 不得排挤其他投标人的公平竞争 损害招标人或者其他投标人的合法利益 招标作为一种要约邀请 对行为人不具有合同意义上的约束力 招标人无须向潜在招标人提供招标担保 投标作为要约则不同 一旦招标人 受要约人 承诺 要约人即受该意思表示约束 招标人可以要求投标人提供投标担保 以担保自己在投标有效期内不撤销投标文件 一旦中标即与招标人订立承诺合同 投标担保方式一般可以有两种方式 1 投标保证金 一般不超过投标总价的 2 最够啊不得超过 50 万元 2 银行厨具的银行保函或担保公 司出具的担保书 对于未能按要求提交投标担保的投标 招标人将视为不响应招标文件而予以拒绝 如投标人发生下列情况之一时 投标担保讲被没收 1 投标人拒绝按招标文件中投标须知规定修正标价 2 中标人未能在规定期限内提出履约 担保或签署合同协议 联合体各方在中标后承担的连带责任包括以下两种情况 1 联合体在接到中标通知书后未予招标人签订书面合同 除不可抗力外 联合体放 弃中标项目的 其已经提交的投标担保不予退还 给投标人造成损失超过投标保证金数额的 还应当对超过部分予以赔偿 未提交投标担保 的 联合体各方对招标人的损失承担连带赔偿责任 2 中标的联合体除不可抗力外 不履行与招标人签订合同的 履约担保不予以退还 给 招标人造成的损失超过履约担保数额的 还应当对超过部分予以赔偿 没有提交履约担保的 联合体各方应当对招标人的损失承担连带赔偿 责任 在进行投标计算时 1 首先根据招标文件进一步复核工程量 2 应预先确定施工方案和施工进度 3 必须与采用的合同形式相协调 投标报价的原则 1 以招标文件中设定的发承包双方责任划分 作为考虑投标报价费用项目和费用计算的基础 根据工程发承包模式考虑投 标报价的费用内容和计算深度 2 以施工方案 技术措施等作为投标报价计算的基本条件 3 以反映企业技术和管理水平的企业定额作为计算 人工 材料和机械台班消耗量的基本依据 4 充分利用现场考察 调研成果 市场价格信息和行情资料 编制基价 确定调价方法 5 报价 计算方法要科学严谨 简明适用 投标报价的编制程序 1 计算工程量 2 确定单价 计算合价 3 确定分包工程费 4 确定利润 确定利润取值的目标是考虑即可以获得最大的利 润 又要保证投标价格具有一定的竞争性 5 确定风险金 6 确定投标价格 可能某些费用的预估有偏差等等 因而必须对计算出来的工程投 标价作某些必要的调整 工程量清单计价的优点 1 明确地反映了工程的实物消耗和有关费用 2 将有利于工程的 质 与 量 紧密结合 3 有利于实现风险的合理 分担 4 可以强化工程实施阶段结算与合同价的管理 5 可以消除以前标底价给招标投标活动带来的负面影响 促进投标人把主要精力放在 加强企业内部管理 考虑市场各种因素及竞争对手中去 企业定额应该是施工企业根据自身的技术专长 施工设备配套情况 材料来源渠道及管理水平等所规定的为完成工程项目所消耗的各种人工 机械 材料和其他费用的标准 它包括量 价两部分 企业定额不等同于施工定额 施工定额失意人工 材料机械台班实物消耗量为编制内容 它的主要作用是企业内部生产管理和经济核算 是 消耗量定额编制的基础 企业定额的制订 1 工程消耗量 2 各种消耗价格 3 各种费用标准 投标报价的主要策略 1 不同招标项目不同报价法 1 遇到如下情况报价可高一些 施工条件差的工程 专业要求高的技术密集型工程 而 本公司在这方面又有专用 声望也较高 总价低的小工程 以及自己不愿做 又不方便不投标的工程 特殊的工程 如港口码头 地下开挖 工程等 工期要求急的工程 投标对手少的工程 支付条件不理想的工程 2 遇到如下情况报价可低一些 施工条件好的工程 工作简单 工程量大而一般公司都可以做的工程 本公司目前基于打入某一市场 某一地区 或在该地区面临工程结束 机械设备等无工地转移时 本 公司在附近有工程 而本项目又可利用该工程的设备 劳务或有条件短期内突击完成的工程 投标对手多 竞争激烈的工程 非急需工程 支付条件好的工程 2 不平衡报价法 即不提高总价 不影响中标 又能在结算时得到更理想的经济利益 3 计日工单价报价法 4 可供选 择项目报价法 5 多方案报价法 中国不存在 6 增加建议方案报价法 7 确定分包商报价法 8 无利润报价法 开标的时间和地点 我国 招标投标法 规定 开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行 这样的规定是为了 避免投标中的舞弊行为 下列情况下 可以暂缓或者推迟开标时间 1 招标文件发售后对原招标做了变更或者补充 2 开标前发现有影响招 标公正性的不正当行为 3 出现突发事件等 开标程序和唱标的内容 1 开标会议宣布开始后 应首先请各投标单位代表确认其投标文件的密封完整性 并签字予以确认 2 唱标顺序应 按各投标单位报送投标文件时间先后的顺序进行 3 开标工程应当记录 并存档备查 有关无效投标文件的规定 1 投标文件未按照招标文件的要求予以密封的 2 投标文件中的投标函未加盖投标人的企业及企业法定代表人印 章的 或者企业法定代表人委托代理人没有合法 有效的委托书 原件 及委托代理人印章的 3 投标文件的关键内容字迹模糊 无法辨认 的 4 投标人未按照投标文件的要求提供投标保函或者投标保证金的 5 组成联合体投标 投标文件未附联合体各方共同投标协议的 评标活动应遵循公平 公正 科学 择优的原则 评标委员会成员名单一般应于开标前确定 而且该名单在中标结果前应当保密 评标委员会由招标人负责组建 负责评标活动 向招标人推荐中标候选人或者根据招标人的授权直接确定中标人 评标委员会由招标人或其委托的招标代理机构熟悉相关业务的代表 以及有关技术 经济等方面的专家组成 成员人数为 5 人以上的单数 其中技术 经济等方面的专家不得少于成员总数的 2 3 评标委员会的专家成员应当从省级以上人民政府有关部门提供的专家名册或者招标 代理机构专家库内的相关专家名单中确定 招标文件中没有规定的标准和方法不得作为评标的依据 初步评审的内容包括对投标文件的符合性评审 技术性评审和商务性评审 投标文件的澄清和说明 评标委员会可以要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或者说明 但是澄清或者说明不得超出投 标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容 澄清和说明包括投标文件中含义不明确 对同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误 的内容 应当作为废标处理的情况 1 弄虚作假 2 报价低于其个别成本 3 投标人不具备资格条件或者投标文件不符合形式要求 4 未能在实质上响应的 投标 有效投标过少的处理 因有效投标不足三个使得投标明显缺乏竞争的 评标委员会可以否决全部投标 投标人少于三个或者所有投标被否决 的 招标人应当依法重新招标 评标委员会完成评标后 应当向招标人提出书面评标报告 并推荐合格的中标候选人 招标人也可以授权评标委员会直接确定中标人 评标方法包括经评审的最低投标价法 综合评估法或者法律 行政法规允许的其他评标方法 经评审的最低投标价法 一般适用于具有通用技术 性能标准或者招标人对其技术 性能没有特殊要求的招标项目 评标委员会应当根据招 标文件中规定的评标价格调整方法 对所有投标人的投标报价以及投标文件的商务部分作必要的价格调整 工期提前的效益对报价的修正 所有的这些修正因素都应当在招标文件中有明确的规定 综合评估法 最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准的投标 应当推荐为中标候选人 最为常用的方法是百分法 这种方法是 将评审各指标分别在百分之内所占比例和评标标准在招标文件内规定 开标后按评标程序 根据评分标准 由评委对各投标人的标书进行评 分 最后以总得分最高的投标人为中标人 中标候选人的确定 经过评标后 就可确定出中标候选人 或中标单位 评标委员会推荐的中标候选人应当限定在 1 3 人 并标明排列顺 序 对使用国有资金投资或者国家融资的项目 招标人应当确定排名第一的中标候选人为中标人 招标人可以授权评标委员会直接确定中标人 在确认中标人之前 招标人不得与投标人就投标价格 投标方案等实质性内容进行谈判 招标人应当在投标有效期截止时限 30 日前确定中标人 依法必须进行施工招标的工程 招标人应当自确定中标人之日起 15 日内 向工程所 在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门提交施工招标情况的书面报告 发出中标通知书并订立书面合同 1 中标通知书对招标人和中标人具有法律效力 中标通知书发出后 招标人改变中标结果 或者中标人放 弃中标项目的 应当依法承担法律责任 2 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起 30 日内 按照招标文件和中标人的投标文件订立书 面合同 招标文件要求中标人提交履约保证金的 中标人应当提交 招标人应当同时向中标人提供工程款支付担保 中标人不与招标人订立 合同的 投标保证金不予退还并取消其中标资格 给招标人造成的损失超过投标保金数额的 应当对超过部分予以赔偿 3 招标人与中标人 签订合同后 5 个工作日内 应当向中标人和未中标的投标人退还投标保证金 世界银行模式特点 1 对项目采购强调和贯穿三个基本理念 一是组织实施项目必须讲求经济性和效益 二是处理项目发包承包事务必须公 平合理 对所有合格投标人给予同等的竞争机会 三是对借款国采取优惠措施 以促进借款国的承包业和制造业的发展 2 项目的发包方式 是采用国际竞争性招标必须以 FIDIC 合同条款为项目管理的指导原则 3 世界银行对项目的选择和项目的实施工程有参与意见和进行监督的 权利 英联邦地区模式主要源于英国的做法 其主要特点是 1 认为国际竞争性招标方式不如国际有限招标方式优越 所以项目发包方式主要采用 国际有限招标 国际工程招标投标坚持和贯彻公开 公正 平等竞争 及时有效的基本原则 透明 公正 择优是这一原则的实质 建设工程合同可分为工 程勘察合同 工程设计合同和工程施工合同 监理合同 造价咨询合同称为建设工程相关合同 施工合同即建筑安装工程承包合同 是指发包人和承包人为完成商定的建筑安装工程 明确相互权利 义务关系的合同 施工合同的作用 1 施工合同明确了发包人和承包人的权利和义务 2 施工合同为工程施工和监理提供依据 3 施工合同为工程造价确定与控制 提供依据 4 施工合同是保护发包人和承包人合法权益的依据 订立施工合同的原则 1 守法原则 2 自愿原则 3 诚实信用原则 4 等价有偿原则 5 平等原则 6 不得损害社会公共利益和扰乱社会经济秩序原则 施工合同的类型 1 按照承包方式不同 施工合同可以分为总承包合同 专业分包合同和劳务分包合同 2 按照计价方式不同 施工合同可 以分为总价合同 是指合同中确定一个完成项目的总价 承包人据此完成项目全部内容的合同 总价合同仅适用于工程量不大且能够精确计 算 工期较短 技术不太复杂 风险不大的项目 单价合同 单价合同是施工合同类型中最主要的一种合同类型 采用单价合同时一般由 招标人提供详细的工程量清单 列出各分部分项工程的数量和名称 投标人按照招标文件和统一的工程量清单进行报价 单价合同的关键在 于双方对单价和工程量的计算和确认 其一般原则是 量变价不变 工程结算时 按照实际完成的工程量和工程量清单中所填报的单价 费 率 办理 成本加酬金合同 是由发包人向承包人支付工程项目的实际成本 并按照事先约定的某一种方式支付酬金的合同类型 1 是固定 酬金 2 是按照实际成本的比率计取酬金 采用成本加酬金合同 发包人需要承担项目实际发生的一切费用 承担几乎全部的风险 而承包人 除了施工风险和安全风险外 几乎无风险 其报酬往往也较低 建筑法的调整对象主要有两种社会关系 一是从事建筑活动过程中的所形成的一定的社会关系 民事关系 二是在实施建筑活动管理工程 中所形成的一定的社会关系 行政管理关系 建筑法的基本原则 1 建筑活动应当坚持质量 安全和效益相统一的原则 2 国家扶持建筑业的发展的原则 3 建筑活动遵守法律 法规的原则 4 建筑活动的统一监督管理原则 建设工程许可主要包括建筑工程施工许可和从业资格 建筑工程施工许可 是指建筑行政主管部门依据法定程序和条件 对建筑工程是否具备施工条件进行审查 对符合条件者准许开始施工并颁 发施工许可证的一种制度 建筑工程施工许可的特征 1 建筑工程施工许可是建设行政主管部门实行的一种许可管理行为 2 建筑工程施工许可 采用的是颁发建筑工 程施工许可证的方式进行管理 施工许可证的申请者是建设单位 也可称业主或者项目法人 因为做好各项施工准备工作 是建设单位的义务 建筑工程在开工前 都应当申请领取施工许可证 但是 下列两类工程不需申请施工许可证 1 国务院建设行政主管部门确定的限额以下的 小型工程 2 按照国务院规定的权限和程序必准开工报名的建筑工程 施工许可证由工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门审批 建设单位应当在领取施工许可证后的 3 个月内开工 延期以二次为限 每次不超过 3 个月 既不开工又不申请延期或者超过延期时限的 施工许可证自行废止 从业资格制度包括从事建筑活动的单位资质制度和从事建筑活动的个人资格制度两类 执业资格制度是指对具备一定专业学历 资历的从事建筑活动的专业技术人员 通过考试和注册确定其执业的技术资格 获得相应建筑工程 文件签字权的一种制度 应当依法取得相应的执业资格证书 并在执业资格证书许可的范围内从事建筑活动 国家鼓励通过招标方式进行建设工程发包 工程建设施工招标投标管理办法 凡政府和公有制企事业单位投资的新建 改建 扩建和技术改造工程项目的施工 除某些不适宜招标 的特殊工程外 均应按本办法实行招标投标 承包方必须按照其资质等级和核准的经营范围承包任务 不得无证承包或者未经批准越级 超范围承包 建设工程质量的监管管理是指建设行政主管部门及其授权机构对建设工程质量进行的监督和管理 国家对工程质量实行以抽查为主要方式的监督监督检查制度 建设工程质量应按现行的国家标准 行业标准规定的质量要求进行验评 未经验评或验评不合格的工程不得交付使用 建设工程的最低保修期限为 1 基础设施工程 房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程为设计文件规定的该工程的合理使用年限 2 屋面防 水工程 有防水要求的卫生间 房间和外墙面的防渗漏为 5 年 供热与供冷系统为 2 个采暖期 供冷期 4 电气管线 给水排水管道 设备 安装和装修工程为 2 年 合同的形式可分为 书面形式 口头形式和其他形式 书面形式是指合同书 信件和数据电文 包括电报 电传 传真 电子数据交换和电 子邮件 等可以有形地表现所载内容的形式 要约是希望和他人订立合同的意思表示 投标就是要约 要约应当符合以下规定 1 内容具体确定 2 表明经过要约人承诺 要约人接受意思 表示约束 要约必须具备合同的主要条款 要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示 它在法律上无须承担责任 承诺是受要约人作出的同意要约的意思表示 承诺具有一下特征 1 承诺必须由受要约人作出 2 承诺只能向要约人作出 3 承诺的内容应当与 要约的内容一致 4 承诺必须在承诺期限内发出 过期无效 我国合同法规定 要约到达受要约人时生效 承诺的通知送达给要约人时生效 合同的内容 1 当事人的名称或者姓名和住所 2 标的 3 数量 4 质量 5 价款或者报酬 6 履行的期限 地点和方式 7 违约责任 8 解决争议的方 法 格式条款 是指当事人为了重复使用而预先拟定 并在订立合同未对方协商的条款 格式调控又被称为标准条款 提供格式条款的相对人只 能在接受格式条款和拒签合同两者之间进行选择 特点 1 提高了交易效率 2 加入一些不公平 不合理的内容 提供格式条款一方免除其责 任 加重对方责任 排除对方主要权利的 该条款无效 订约过错责任 在合同的订立过程中 可能由于种种原因 合同最终没有成立 但不论合同成立与否 当事人如果违背诚实信用原则 在合 同订立过程中有过错 给对方造成损失的 也应承担相应的赔偿责任 同过程中有下列情形之一 给对方造成损失的 应当承担损害赔偿责 任 1 假借订立合同 恶意进行磋商 2 故意隐瞒与订立合同有