2009年营销推广计划

1 20092009 年年 XXXXXXXX 营销推广计划营销推广计划 一 一 20082008 年楼市概况年楼市概况 一 房地产开发投资方面 一 房地产开发投资方面 20082008 年 南宁市房地产开发投资表现出以下特点 年 南宁市房地产开发投资表现出以下特点 一是投资继续保持增长一是投资继续保持增长 2008 年 1 10 月 南宁市房地产开发投资 158 66 亿元 同比增长 7 66 二是增速放缓二是增速放缓 增速比上年同期出现较快的回落 各月房地产增速 也在逐月放缓 前 10 个月累计增速比上半年回落 2 55 个百分点 三是住宅开发投资占主体三是住宅开发投资占主体 住宅投资 其他投资 商业营业用房 办公楼投资占房地产开发投资比重分别为 67 3 23 8 7 6 和 1 3 四是商品房施工面积保持增长 但是新开工面积下降 四是商品房施工面积保持增长 但是新开工面积下降 2008 年 1 10 月 全市商品房施工面积 2079 22 万 同比增长 10 93 其中住 宅施工面积 1606 25 万 同比增长 12 99 办公楼施工面积 43 94 万 同比下降 25 88 商业用房施工面积 196 66 万 同 比增长 3 32 同期 全市商品房新开工面积 440 04 万 同比下 降 8 54 2 从以上数据可以看出 2008 年南宁市房地产开发投资在销售市 场整体回落 销售低迷的情况下 仍然保持一定的增速 对全市固 定资产投资和经济发展起到很好的支撑作用 但不能忽视的是由于 房地产市场景气度持续回落 对房地产开发投资也造成了很大的负 面影响 一方面是由于国家紧缩性的货币政策导致开发商资金紧张 一方面是由于国家紧缩性的货币政策导致开发商资金紧张 另一方面 市场低迷也导致开发商信心不足 均制约了房地产投资另一方面 市场低迷也导致开发商信心不足 均制约了房地产投资 的增长 的增长 二 住宅供应 销售方面 二 住宅供应 销售方面 1 1 供应量持续增长 房价高位震持 供应量持续增长 房价高位震持 受 2006 2007 年出让土地项目陆续建成并推向市场影响 2008 年 1 11 月南宁市商品住宅新增供应共 397 33 万 比去年增长了 10 58 在南宁市经济快速发展 城市化进程不断加快的内因推动 下 南宁房地产开发由初步发展的不稳定阶段向稳定快速发展阶段 转变 市场供应步入稳定增长期 在这一历史发展阶段 南宁市商 品住宅供应总量每年保持在 10 以上的速度持续增长 20082008 年年 1 111 11 月 南宁市商品住宅成交均价为月 南宁市商品住宅成交均价为 40714071 元元 同 比上涨了 19 59 商品住宅市场出现了量跌价涨的格局 虽然从年 初开始 买卖双方在价格方面的博弈并未停止过 由于市场信息的 不对称 卖方仍然占据上风 房价仍在高位震持 但随着供过于求 3 局面不断加大 买卖双方的定价能力将发生转换 南宁房价体系全 面松动 下调压力巨大 2 2 成交低迷导致供求关系质变 成交低迷导致供求关系质变 2008 年 1 11 月南宁市商品住宅共备案成交 336 82 万 与去 年同期相比减幅高达 36 82 市场新增供应持续增长 成交持续萎 缩 市场存量不断加大 最终导致市场呈现供大于求特征 商品住 宅供求比为 1 0 85 买卖双方定价能力发生实质性转换 综合来看 南宁房价高企所引起的购买力下降导致了刚性需求 客户和部分改善型客户失去了购房能力 另一方面市场走势复杂和 经济下行风险使一部分有购买能力的客户放弃了近期购房的意愿而 选择了观望 在两者的共同作用下 南宁商品住宅市场出现了剧烈在两者的共同作用下 南宁商品住宅市场出现了剧烈 的下降态势和浓烈的观望气氛 消费者的购房意愿降到了冰点 的下降态势和浓烈的观望气氛 消费者的购房意愿降到了冰点 二 江南区二 江南区 20082008 年楼市概况年楼市概况 一 在售项目统计 一 在售项目统计 江南区江南区壮锦大道板块壮锦大道板块白沙大道板块白沙大道板块星光大道板块星光大道板块 在售楼盘在售楼盘 457 新增项目新增项目 100 楼盘规模楼盘规模 板块楼盘规模较大 以 300 600 亩的项 目为主 主要以 100 亩以下 的项目为主 板块楼盘规模较小 50 亩以下的项目居 多 主要物业类主要物业类 型型 以多层住宅 小高 层住宅为主 以多层住宅 小高 层住宅为主 物业类型较为齐全 囊括多层 小高层 4 高层住宅和公寓等 目前均价目前均价 元 元 2800 31003200 34003800 4100 主力户型主力户型三房 90 115 二房 70 90 三房 100 130 二房 60 80 三房 90 115 二 格局 星光 白沙板块双足鼎立 二 格局 星光 白沙板块双足鼎立 2 20 00 08 8年年江江南南区区推推货货分分布布 壮锦大道 7 白沙大道 49 星光大道 44 2008 年江南区新推货量将近 3000 套 主要集中在星光大道板 块与白沙大道板块 白沙大道板块以大盘的频繁推货形成亮点 龙 光普罗旺斯 云星尚雅名都 四季花都均为代表性项目 星光大道 板块以成熟的商业 居住环境而倍受推崇 天筑丽城 玫瑰园 007 号等楼盘向市场供应了不少产品 壮锦大道板块仍以 XXXX 碧园南 城故事 绿城印象为主要供货源 三 价格 板块之间价格差距比上年有所缩小 三 价格 板块之间价格差距比上年有所缩小 价格区间价格区间星光大道板块星光大道板块白沙大道板块白沙大道板块壮锦大道板块壮锦大道板块 3000以下 21 3000 349914 14 75 3500 399955 64 4 4000 449931 22 江南区内的星光大道板块因居住人口密集及市政配套较为成熟 板块内在售项目整体均价处于较高水平 白沙大道板块楼盘整体素 5 质良好 均价一直徘徊在 3500 4000 元 的中上水平 壮锦大道板 块发展相对缓慢 价格分布处于江南区偏低水平 目前 3500 元 以下的产品仍占据绝大多数 但是从 2008 年下半年以来 在整体市 场低迷的情况下 星光大道板块和白沙大道板块的各大项目纷纷在 价格上进行了积极地调整 龙光普罗旺斯的部分高层楼栋的低楼层 单位价格甚至下降到了 2900 元 三大板块之间的价格差在 2008 年下半年距离逐渐缩短 四 主要竞争项目的 四 主要竞争项目的 20082008 年底情况年底情况 龙光龙光 普罗旺斯普罗旺斯 日期日期推货步骤推货步骤推售组团及楼栋推售组团及楼栋备注备注 2008 11 2 期开盘共推出 78 间商铺 1 号楼的 1 2 层共 20 间商铺 2 3 号楼 1 2 层共 42 间商 铺 6 号楼 16 间商铺 碧园碧园 南城故事南城故事 日期日期推货步骤推货步骤推售组团及楼栋推售组团及楼栋备注备注 2008 12 加推秋日私语组团 多层 200 套 两房 79 平米 三房 88 113 平米 云星云星 尚雅名都尚雅名都 日期日期推货步骤推货步骤备注备注 2008 8 30 加推G04 A B 单元 1 梯 4 户共 11 层 86 套 天筑丽城天筑丽城 6 日期日期推货步骤推货步骤推售组团及楼栋推售组团及楼栋楼栋概况楼栋概况 08 10 1 预计开盘五期 8 10 12 13 14 15 1 6 楼 6 栋 6 层 2 栋 11 层 共 176 套 08 10 1 五期开盘 12 24 套 14 A 单元 12 套 8 36 套 13 44 套 16 12 套 共 128 套 主力户型 82 89 平米两 房 96 115 平米三房 2008 年 11 月 加推 10 1 梯 2 户小高层 44 套 主力户型 122 133 四房 总结 总结 总体来说 江南区的各大版块在 2008 年均有较大放量 但是 各版块之间的价格差距在下半年有明显缩短 以龙光 普罗旺斯 南城 碧园故事为代表的大盘在 2008 年下半年纷纷开展了大幅度的降价让利活 动 并取得了较好的成交成绩 三 三 XXXX2008XXXX2008 年销售情况统计年销售情况统计 四 四 需要完成的销售条件需要完成的销售条件 五 实景展示五 实景展示 5 15 1 园林景观园林景观 5 1 1 园林实景园林实景 7 5 1 25 1 2 关于园林设计意见关于园林设计意见 5 25 2 球类运动场球类运动场 5 35 3 更新现场视觉包装及导示系统更新现场视觉包装及导示系统 5 45 4 关于精装样板房的建议关于精装样板房的建议 结合 LA 组团南区的产品优点 为了充分展现多层建筑的优越 通过设置精装样板间的实景营销 加强客户对项目产品的了解和认 可度 因此建议分别做两房两厅和三房两厅样板间 结合 LA 组团的 所处在社区的地理位置 样板间规划建议在 8 3 单元 理由 理由 该单元单位可观阳光岛景观 楼间距开阔 享受辽阔视 野 同时该位置可兼顾 3 大组团的社区风景 对展现项目大盘 成 熟的优势有极好的作用 支持条件 支持条件 要提高样板房展示效果 要求阳光岛完善建设 步 行景观轴 周边绿化建设完成 六 营销部署六 营销部署 6 16 1 货量分析货量分析 1 1 北京组团南区北京组团南区 12 12 13 13 楼楼 共共 2424 套套 2 2 LALA 组团南区组团南区 8 LA 组团套数 548 套 共 33 个单元 总栋数 14 栋 具体的 楼栋 户型 面积分析如下 面积统计分析面积统计分析 1 据统计 LA 组团南区的三房两厅所占比重最大 达到 67 2 三房两厅的面积区间在 103 147 之间 客户的选择面较广 3 小部分的一房单位 约 6 属于本区域的稀少产品 楼栋套数统计楼栋套数统计 6 26 2 推货计划推货计划 七 媒体配合七 媒体配合 7 17 1 营销推广思路阐述 营销推广思路阐述 7 27 2 报版规划报版规划 一一 形象推广形象推广 20092009 XXXX 品质生活体验年品质生活体验年 体验年系列体验年系列 体验成熟新生活体验成熟新生活 传播目的 9 结合 XXXX 前期 GG 组团和 BB 组团的部分业主开始陆续交 房入住 建议以成熟居住区的人居氛围和运动主题进行双线渗透 进一步提炼出 XX 生活社区成熟环境 扩大 XXXX 的美誉度 从 而提升 XX 的整体形象 为 LA 组团南区的热销加温 体验运动新生活体验运动新生活 传播目的 结合社区篮球运动馆和千米运动跑道等配套设施的启用 以 运动概念进行渗透 进一步巩固 XXXX 运动就在家门 的运动 推广理念 吸引其对我们社区的关注度 从而提升 XXXX 的社会 形象 体验居住新生活体验居住新生活 传播目的 结合精装样板间的交付使用 对 LA 组团南区的一梯两户多 层产品的特性进行全新炒做 有针对性地对一梯两户多层产品的 稀缺性以及居住的健康舒适度进行解读 吸引客户跟踪关注和到 现场参观 通过现场的情景营销从而激发潜在买家的购买欲望 二 阶段性推广主题 二 阶段性推广主题 2009 XX 品质生活体验年 体验 XX 成熟新生活 社区规模 入住信息 体验 XX 运动新生活 运动设施投入使用信息 体验 XX 居住新生活 精装样板间开发信息 10 多层品质 一梯两户 金牌户型 南宁南部最优质的人居健康环境 三 报版排期 三 报版排期 注 以上报版发布时间及数量应结合推货部署灵活调整 注 以上报版发布时间及数量应结合推货部署灵活调整 7 37 3 电视台投放电视台投放 具体投放计划另见方案 XXXX 南宁电视台投放建议南宁电视台投放建议 7 47 4 户外广告户外广告 7 57 5 车体广告车体广告 7 57 5 新地产杂志广告新地产杂志广告 建议在新地产杂志的 3 或 4 月投放一期媒体楼书套餐 在 XXXX 新货入市前增加项目的知名度与曝光量 达到宣传的作用 备注 具体费用另行提供 八 推广活动八 推广活动配合配合 8 18 1 NPBANPBA 青少年篮球夏令营青少年篮球夏令营 结合社区篮球馆的建成使用的优势 通过举办青少年篮球夏令 11 营活动配合项目的社会宣传 必然在社会上引起相应的关注度 借 此时机 项目可在 7 月暑假期间之间举行 NPBA 青少年篮球夏令营活 动以引起市场对项目的关注 配合 LA 组团南区的销售 活动目的 活动目的 本活动利用社区篮球馆等运动设施投入使用的契机 通过举办 相应的社会公益活动引起市场的关注 以活动配合销售的开展 同 时再次对外诠释 XXXX 的运动就在家门口的主题 活动形式 活动形式 聘请广西体育学校的专业教练 两人 对学员进行授课 活动 建议由两部分组成 前 20 天为专业指导课程 后 10 天为组队比赛 日程 具体的活动形式在与专业教练协商后确定 活动地址 XX 篮球馆 参与对象包括 老业主 意向客户及社会大众 参与人数 50 70 人 活动时间 7 月份 30 天 费用预算 费用预算 约 2 万元 待定 8 2XXXX8 2XXXX 业主家庭趣味运动会 夏季业主家庭趣味运动会 夏季 奥运会奥运会 活动目的 活动目的 在 6 月期间 组织社区内的小型竞技赛 可激活大家的运动细 胞 体味运动乐趣 倡导运动健康的生活