成都工业总部基地写字楼调研报告

内部资料 注意保密 1 成都工业总部基地写字楼调研报告 一 调研基本情况 一 锦江工业总部基地 锦江工业总部基地规划面积 1934 亩 其中基地总部型 企业净地面积 198 亩 占园区净用地面积的 17 3 目前 基地主要形成了工业总部 现代印务和生物制药三大板块 入驻企业 25 家 项目 27 个 投资总规模近 50 亿元 投 资强度 230 万元 亩 未来总部基地企业总部楼宇全部建成 后 建设总面积将达 280 万平方米 可容纳总部型企业约 3000 家 预计可实现年产值 150 亿元 税收 15 亿元 1 中冶成工大厦 项目位置 该项目位于锦江工业总部基地管委会旁 面临锦江 东临成仁路延线 南临武侯大道东延线 西接 红星路南延线 北靠三环路 开发商背景 项目是由中冶成工建设有限公司投资建 设的总部基地 该公司于 2006 年 11 月由中国第五冶金建 设公司改制而成 是中国冶金科工股份有限公司控股 中 冶集团是央企排名 27 位 世界 500 强企业 其中中国成工 具有 60 年的历程 涉足总承包 装备制造 资源开发 房 地产等多个领域 占地面积 14 15 亩 内部资料 注意保密 2 建筑密度 30 18 容积率 8 02 绿地率 33 总建筑面积 92218 其中地上总建筑面积 75714 地下总建筑面积 16504 车位 总停车位 600 个 其中地下 400 多个 地面 100 多个 建筑层数 A 区办公楼 27 层 B 区和 C 区办公楼均为 31 层 地下为两层 建筑高度 99 米 租售形式 出售 售价 5100 元 以上 现售价均价 7500 物管费 最高不高于 6 元 出售面积 A B 区为商务办公区域 C 区为商务酒 店区域 A 区 1100 层 可分拆为 300 800 层高 4 层 16 层 3 6 米 B 区 600 层 层高 3 层 22 层 3 米 23 层 31 层 3 3 米 C 区 800 层 层高 3 层 22 层 3 米 23 层 31 层 3 3 米 项目优惠政策 携手锦江工业总部基地管委会共同对 内部资料 注意保密 3 大厦进行招商 入驻企业可享受政府的多项扶持优惠政策 销售情况 A 区 21 层 27 层为中冶成工自用 其余全 部对外销售 C 区作为商务酒店招商 目前只有少数楼层尚 未销售 2 成都银海芯座 项目位置 该项目位于城市红星路南延线与三环路的 交汇处 天府大道东侧锦江河畔 开发商背景 层高 3 2 米 总楼层数 27 层 其中地上 27 层 地下 2 层 建筑面积 租售形式 租售均可 租售面积 600 30000 单层 1345 售价 6500 元 租金 40 60 元 月 物管费 9 元 月 车位费用 200 300 元 月 车位数量 681 个 销售情况 已基本售完 二 青羊工业总部基地 内部资料 注意保密 4 项目位置 该项目位于成都重点打造的 20 个工业集中 发展区之一的青羊工业集中发展区核心区域 坐落在成都 西三环与外环之间 距双流机场仅十余分钟车程 毗邻规 划中的青羊区行政中心 开发商背景 项目是由成都青羊工业建设发展有限公 司投资建设 该公司成立于 2004 年 6 月 18 日 由成都市 青羊区国有资产监督管理办公室 成都置信实业 集团 有限公司 四川合信实业有限公司共同发起成立的股份制 有限公司 经营范围包括房地产开发与经营 实业投资 房屋租赁及其它无需许可或审批的合法项目 占地面积 1089 亩 容积率 1 6 建筑密度 29 2 绿地率 35 租售形式 整栋出售 大面积的独栋办公楼可分割 分层出售 出售面积 1500 4700 售价 5000 元 现售价 6000 8000 物管费 2 元 月 项目优惠政策 享受青羊区优惠扶持政策 符合相关 条件的企业 前三年按地方实得部分的 40 60 扶持 整 栋入驻企业 根据不同纳税额度可获得 20 万 50 万元的奖 内部资料 注意保密 5 励 销售情况 目前 青羊工业总部基地一期 二期 三 期独栋式企业总部已全部建设完毕 并全部出售 四期正 在招商 三 青羊绿舟税源总部基地 项目位置 该项目位于成都市青羊区光华大道青羊绿 舟公园 开发商背景 项目是由成都青羊城乡建设发展有限公 司投资建设 该公司成立于 2008 年 3 月 27 日 公司负责 经营开发的青羊绿舟项目是成都中心城区郊区 198 区域的 大型复合型项目 主营业务 土地整理 房屋及土木工程 建设 园林绿化工程施工 农业产业开发及项目投资 市 政基础设施投资等 占地面积 1800 亩 独栋面积 1100 3000 租售形式 不进行销售和租赁 但要求企业有足够的 税收 只要企业税收达到一定的额度 就可免费入驻 上 缴的税收越多 免费得到的办公楼就越大 项目优惠政策 企业年纳税额达到相应税收标准并将 税收注册关系迁移到青羊区 缴纳一定金额的保证金后 企业可以零租金入驻税源总部基地高端总部物业 内部资料 注意保密 6 销售情况 尚无企业入驻 目前正与几家大型企业接 洽 四 龙潭工业总部基地 成都市龙潭工业总部基地位于成都市龙潭场镇南 北 起成渝铁路 南至成南高速公路与龙泉驿区接壤 西起三 环路 东止绕城高速公路 规划总占地面积约 8 6 平方公里 是中西部地区规模最大的总部经济第一城 项目将建成约 150 万平方米的总部集群 至 2010 年 可入驻 5000 家以 上的总部企业 1 成都龙潭裕都总部城 项目位置 该项目位于成都市东三环二段龙潭都市工 业集中发展区内 开发商背景 项目由成都龙潭裕都实业有限公司投资 建设 该公司是由上海裕都集团与成都东方广益投资有限 公司投资组建 共同开发龙潭总部新城 龙潭总部新城作 为省 市政府重点招商引资项目落户成都龙潭工业园 在 成都市和成华区委 政府的关心支持下 本着 造城 理念 坚持高起点规划 高标准建设 高品质管理 集中力量快 速推进龙潭总部新城建设 项目简介 成都龙潭裕都总部城项目总占地面积 2700 余亩 建筑面积 300 余万平方米 整个项目预计总投资 75 内部资料 注意保密 7 亿元 共分为三个地块进行开发建设 一号地块占地 779 亩 规划为商务办公及配套设施 总建筑面积达 68 8 万平 方米 停车位达 4522 个 办公楼宇建筑面积为 491 5314 共分为五个组团 以独栋式 组合式 公寓式 联排式商务办公为主要建筑形态 二号地块占地 168 亩 规划为配套住宅 三号地块占地 2000 余亩 规划为商务办 公区 计划 2010 年开工建设 预计开发时间为 8 10 年 建成后可供 1600 家以上企业入驻 目前已完成一号地块的 工程建设 占地面积 779 亩 总建筑面积 69 万 其中地上 57 万 地下 12 万 容积率 1 5 建筑密度 30 绿化率 30 车位 4522 个 租售形式 整栋出售 大面积的独栋办公楼可分割 分层出售 出售面积 491 5314 售价 5400 元 销售情况 60 项目优惠政策 内部资料 注意保密 8 1 凡购买办公用房首付在 50 以上 价格优惠幅 度最高为 10 2 凡在成华区注册成立新公司的企业或已将工商税 务关系转至成都市成华区的企业 入驻龙潭总部城均可享 受 6 年 8 成地方实得部分财政扶持政策 3 享受办公用房补贴 纳税在 200 500 万 500 万元以上的企业 购买办公用房分别按 100 元 平方米和 500 元 平方米的标准给予一次性补贴 补贴面积不超过 2000 平方米 4 企业购买办公楼后 可享受购买总部城配套住宅 原价下浮 5 的优惠政策 5 重大项目或行业龙头企业购买可根据具体情况一 事一议 6 凡入驻企业均可享受市 区两级政府所给予的相 关扶持政策 2 多元总部国际一号 项目位置 该项目位于成都市三环路和绕城高速之间 紧邻成渝 成南 成绵 川陕高速路起点和双流快速通道 起点 项目一期可入驻 60 家企业 开发商背景 项目由四川多元德泰投资集团有限公司 开发 该公司以资本运作为核心 以房地产投资开发为主 体 集酒店 旅游 设计 园林和工程管理等相关产业为 内部资料 注意保密 9 一体的集团化企业 建筑面积 66667 容积率 0 9 绿化率 20 总楼层数 4 层 停车位 600 多个 其中地上 400 多个 地下 100 多 个 物管费 2 2 元 月 租售方式 租售均可 租售面积 300 1000 售价 4000 元 租金 25 元 月 销售情况 40 项目优惠政策 双享成华区和龙潭总部经济试验区优 惠政策 五 蓝光 空港总部基地 项目位置 该项目位于成都城南临空国际商务经济圈 中心 处于政府 一区两城 重点规划区域核心 距双流国际 机场 2 5 公里 开发商背景 项目由成都双流和骏置业有限公司投资 建设 该公司为四川蓝光集团全资子公司 四川蓝光实业 内部资料 注意保密 10 集团有限公司成立于 1990 年 以房地产开发为核心 以住 宅开发和服务为主导 商业地产开发为辅助 以绿色饮品 开发为重要组成部分 立足西南布局全国的产业集团 租售形式 租售均可 售价 7500 元 租价 60 100 元 月 物管费 3 5 5 元 月 销售情况 90 项目优惠政策 享受双流县相关扶持政策 凡入驻园 区的企业 前两年将享受地方政府所得税收 100 的返税 第 3 5 年则将享受 50 的返税补贴 三 工业总部基地优势分析 一 政策优势 相对于城市中心传统写字楼 总部 基地的优势就是在于额外的税收优惠政策 例如 蓝光 空 港总部基地的政策是 凡入驻园区的企业 前两年将享受 地方政府所得税收 100 的返税 第 3 5 年则将享受 50 的返税补贴 青羊工业总部基地的税收扶持政策是 符合 相关条件的企业 前三年按地方实得部分的 40 60 扶持 整栋入驻企业 根据不同纳税额度可获得 20 万 50 万元的 奖励 龙潭总部新城政策是 凡在成华区注册新公司的企 业或已将工商税务关系转至成都市成华区的企业 入驻龙 内部资料 注意保密 11 潭总部新城均可享受 6 年 8 成地方实得部分财政扶持政策 二 交通优势 纵观成都市的甲级写字楼开发趋势 逐步向三环路外移 CBD 区域的写字楼开发呈现调整的迹 象 而集结在三环路外的众多总部基地 正是看到了城市 中心交通等诸多问题 率先选址交通畅达的地方聚集 并 以总部经济的高标准要求 抢占当代总部经济带来的新商 机 三 环境优势 包括青羊工业总部基地 蓝光 空港 总部基地 青羊税源总部基地 多元总部一号 龙潭总部 新城 锦江工业园和武侯工业园区内 都有以纯独幢别墅 般办公环境的物业 具有低层 低密度 低容积率 高绿 化率的 三低一高 的生态园区和高效办公环境 为企业提供 优美的自然环境 健康的舒适空间 四 价格优势 无论是在武侯工业园区 还是在锦 江工业园 还是在龙潭总部实验区 都有物美价廉的写字 楼出售 成都不少中小企业的总部办公物业 价格都在 4000 元 上下 与城市中心传统写字楼对比而言 这个 价格只相当于甲级写字楼的 1 3 另外 城市中甲级写字楼 的物业管理费也相当高 一般都是 15 元 18 元 月 一 个 200 的写字间 如果空置 一个月物管费就得交接近 4000 元 内部资料 注意保密 12 四 工业总部基地市场竞争分析 一 成都总部基地市场概况 随着成都市政府关于 大力发展总部经济 相关政策的出 台 总部基地在成都开始兴起 而青羊工业总部基地项目 的成功运作 直接导致成都总部基地热潮快速升温 据不 完全统计 成都现已有 20 多个大大小小的总部基地 就纯粹 总部基地 概念项目和项目所处区域来讲 成都 的总部基地市场至今已形成 3 X 的发展格局 3 指 的是青羊区的青羊工业总部基地和青羊绿舟税源总部基地 双流西南航空港经济开发区的空港总部基地 成华区的龙 潭总部城三个大型的总部基地项目 X 指的是其他中小 型总部基地项目 包括金牛高科技产业园 锦江工业总部 基地 武侯工业园总部基地 天府软件园等园区或园区里 的总部基地项目 由于政府和开发商对总部基地发展前景一致看好 虽 然行业不景气 但成都工业用地却屡获青睐 各个片区的 总部基地项目也都有条不紊地推进 在 2008 年 10 月 17 日召开的第四届中国总部经济高层论坛上 成都获得了总 部经济第八位的好成绩 这更将刺激成都总部基地的建设 进一步升温 随着成都总部基地项目的增多 而且这些项目具有一 内部资料 注意保密 13 定的同质化倾向 目标客户群体也大同小异 这将导致成 都总部基地市场的竞争日趋激烈 二 成都总部基地市场特征 根据前面对总部基地类型的研究 成都的总部基地主 要以研发及高科技型总部基地 企业内脑型总部基地两种 类型为主 这主要是由成都的区位环境 区域经济发展情 况及产业结构等因素决定的 成都的总部基地项目大多位于政府统一规划的工业集 中发展区内 总部企业在工业集中发展区内的集聚 既可 以获得特殊政策支持便于企业的发展壮大 又可以形成规 模优势 提升区域整体竞争力 按照 一区一主业 的规划思 想 同类型企业聚集在同一区域经营 则该区域的专业化 优势将十分明显 如天府软件园就是软件相关企业的聚集 地 获得了国际国内软件企业的认可 成都总部基地的开发模式可归纳为青羊模式 双流模 式 成华模式 锦江模式 武侯模式 金牛模式等几种模 式 无论哪种模式 政府的作用都非常重要 政府对园区 招商政策的支持及对项目的参与力度 对项目的成功开发 及后期运作起着至关重要的作用 从开发主体来看 成都总部基地的开发单位可分为三 种类型 开发商自主开发经营 企业与政府合作共同开发 政府主导一揽子开发 值得一提的是 青羊区政府 成华 内部资料 注意保密 14 区政府等政府机构分别以入股的形式参与了相关总部基地 项目的开发 三 成都总部基地市场竞争格局 成都总部基地市场基本呈现 3 X 的竞争格局 青羊工 业总部基地和青羊绿舟税源总部基地 空港总部基地 龙 潭总部城三大总部基地项目凭借规模 政策等优势 处于 领先地位 基本代表了成都总部基地市场的发展水平 而 金牛高科技产业园 锦江工业总部基地 武侯工业园总部 基地 天府软件园等园区或园区里的中小型总部基地项目 凭借其专业化 特色化等优势 也都占有自己的一席之地 四 成都总部基地市场竞争手段 由于成都总部基地项目的开发时间较晚 多数项目都 参考了国外的总部基地项目及北京 ABP 等项目的开发运作 模式 这就不可避免地导致项目产品呈现一定的同质化倾 向 虽然各项目区位不同 招商政策也有差异 但在产品 细分 目标客户定位 项目配套建设等方面大同小异 这 直接导致了市场竞争的加剧 多数项目都在宣传产品的低 密度 生态化 环保等 真正有特色的竞争手段并不见得 新鲜 结合园区的统一规划做好项目规划 根据市场竞争情 况对项目进行差异化定位 同时结合 一区一主业 的园 内部资料 注意保密 15 区发展思路对目标客户群体进行精准定位 并在交通 综 合配套等方面做足文章 将使项目在激烈的竞争中立于不 败之地 五 成都总部基地发展趋势 一 成都总部基地市场供给与需求 由于总部基地集众多优势于一身 发展前景看好 吸 引了越来越多的政府 开发商等开发总部基地类项目 总 部基地物业的快速崛起一方面驱动了区域经济 城市经济 的发展 实现了企业 区域 城市的 三赢 另一方面 总部基地项目之间 总部基地与写字楼之间的竞争也将日 趋激烈 截止 2008 年 据不完全统计 成都市场呈现的各类总 部办公物业面积在 200 300 万平方米左右 且呈现继续