前期物业管理计划书

前期物前期物业业管理管理计计划划书书 第一第一节节 概概 述述 物物业业管理有限公司受管理有限公司受 置置业业有限公司委托有限公司委托对对 小区小区进进 行物行物业业管理工作 根据小区建管理工作 根据小区建设现设现状 状 为为方便日方便日 后管理 后管理 现现将物将物业业管管 理前期理前期阶阶段的工作具体内容作以下段的工作具体内容作以下说说明 明 物物业业管理前期介入包括两个管理前期介入包括两个阶阶段 即超前介入段 即超前介入 阶阶段和前期管理段和前期管理阶阶 段 段 超前介入超前介入 指物指物业业管理公司或人管理公司或人员员在接管物在接管物业业之前 参与之前 参与 物物业业的的 规规划 划 设计设计 宣 宣传传 销销售等活售等活动动 从物 从物业业的角度的角度 提出意提出意见见或建或建议议 以 以 促促进进楼楼盘销盘销售 方便日后物售 方便日后物业业的管理 的管理 前期管理前期管理 指物指物业业出售后至出售后至业业主委主委员员会成立并会成立并选选聘物聘物业业管管 理机构理机构 之前之前这这一一阶阶段的物段的物业业管理工作 包含以下内容 管理工作 包含以下内容 物物业业管理机构成立和管理机构成立和 人人员员配置 管理配置 管理规规章制度的制定 物章制度的制定 物业业的的验验收与收与 接管 用接管 用户户入住管理 入住管理 住住户户搬迁管理 房屋装修管理 档案搬迁管理 房屋装修管理 档案资资料建立 料建立 日常物日常物业业管理等 我管理等 我 们这们这里主要里主要说说明物明物业业出售后至出售后至业业主入住的物主入住的物业业 管理工作 即涉及小区管理工作 即涉及小区 物物业业管理机构成立和人管理机构成立和人员员配置 管理配置 管理规规章制度章制度 的制定 物的制定 物业业的的验验收与收与 接管 用接管 用户户入住管理工作 其余工作在日常管理入住管理工作 其余工作在日常管理 工作中涉及 工作中涉及 1 第二第二节节 前期介入前期介入 一 前期介入主要事宜一 前期介入主要事宜 一一 工作内容工作内容 1 参与开 参与开发发商商组织组织的工作的工作协调协调周会 周会 2 代表 代表 物物业业公司与开公司与开发发商就物商就物业业接管事宜的接管事宜的 协调协调工作 工作 3 负责负责物物业业超前介入 物超前介入 物业业前期管理合同的起前期管理合同的起 草 草 拟拟定 定 4 负责负责物物业业超前介入人超前介入人员员 物 物业业管理管理处处的筹的筹组组 人人员员的招聘 的招聘 5 负责负责物物业业管理工作方案的管理工作方案的编编制 制 审审核 核 6 负责对负责对物物业业管理管理处处前期物前期物业业管理工作的管理工作的监监督督 二 工作小 二 工作小组组运行运行时间时间 自小自小组组成立之日起至成立之日起至业业主入伙完主入伙完毕毕止 止 二 二 选选拔超前介入人拔超前介入人员员 在在这这里里 物物业选业选派宣派宣传传人人员员一名 工程技一名 工程技术术人人 员员一名 作一名 作为为超超 前介入人前介入人员进驻员进驻 小区 小区 一 宣 一 宣传传人人员员工作内容工作内容 1 代表 代表 物物业业公司与开公司与开发发商商销销售方的售方的业务业务接洽接洽 2 负责负责物物业业宣宣传传内容的策划 宣内容的策划 宣传传方案的方案的拟订拟订 制作物制作物业业公司展公司展 板 内容有 物板 内容有 物业业公司公司简简介 荣誉 形象展示 服介 荣誉 形象展示 服 务务理念等 理念等 3 负责负责与与销销售人售人员进员进行物行物业业知知识识的交流和培的交流和培训训 包括 包括 物物业业的的 介介绍绍 小区物 小区物业业管理的定位 物管理的定位 物业业管理基本知管理基本知识识 物 物业业管理的日常服管理的日常服 务务内容和有内容和有偿偿服服务务等 等 4 负责负责配合配合销销售人售人员进员进行房屋行房屋销销售售时时的物的物业业管管 理事宜的宣理事宜的宣传传 5 设设物物业业管理知管理知识识咨咨询询服服务务台 台 负责购负责购房人房人员员 物物业业管理知管理知识识 相 相 2 关法律 法关法律 法规规的咨的咨询询工作 工作 二 工程技 二 工程技术术人人员员工作内容工作内容 1 代表 代表 物物业业公司与开公司与开发发商工程施工人商工程施工人员员的的 业务业务接洽 接洽 2 负责对负责对小区小区设设施 施 设备进设备进行全面 行全面 详细详细的了的了 解和解和记录记录 3 负责对负责对小区建筑小区建筑设设施 施 设备资设备资料的解料的解读读 4 协协助参与小区建筑助参与小区建筑设设施 施 设备设备的的调试调试及竣及竣 工收尾工作 工收尾工作 5 对对不符合建筑要求或不符合建筑要求或图纸图纸更改更改处处作作详细详细的的 记录记录 并提出合理的 并提出合理的 建建议议 三 超前介入人 三 超前介入人员员工作工作时间时间表表 1 超前介入人 超前介入人员员按双方按双方协协定的定的时间进时间进入工作入工作 状状态态 2 超前介入人 超前介入人员员定期在小区售楼定期在小区售楼处处 施工工 施工工 地地执执行工作任行工作任务务 3 在双方 在双方协协定的定的时间时间 以短期的形式参与小 以短期的形式参与小 区售楼宣区售楼宣传传 竣工 竣工验验 收 收 4 在小区物 在小区物业业接管接管验验收收阶阶段 配合小区物段 配合小区物业业 管理管理处处工作 直至接工作 直至接 管管验验收完收完毕毕后撤回 后撤回 三 筹三 筹组组 物物业业管理管理处处 物物业业公司根据公司根据 小区竣工日期 在小区入小区竣工日期 在小区入 住前成立物住前成立物业业公公 司司驻驻 小区物小区物业业管理管理处处 一 物 一 物业业管理管理处处前期人前期人员编员编制制 物物业业管理管理处处主任 主任 助理 助理 工程技工程技术术人人员员 保安主管 保安主管 根据 根据贵贵公司公司实际实际情况安排 情况安排 二 物 二 物业业管理管理处处前期工作任前期工作任务务 3 1 根据物 根据物业业管理合同管理合同约约定定编编制招聘 培制招聘 培训员训员 工工队队伍 伍 2 根据物 根据物业业管理合同内容 制定小区开荒物管理合同内容 制定小区开荒物 料采料采购计购计划 并划 并组织组织 采采购购到位 到位 3 根据物 根据物业业管理合同内容和小区管理管理合同内容和小区管理实际实际 制定小区物制定小区物业业管理各管理各 项规项规章制度 并确定管理章制度 并确定管理处处入入驻时间驻时间表 表 4 根据小区物 根据小区物业实际业实际 搜集 整理物 搜集 整理物业业接管接管验验 收收时时所需的各所需的各类类技技 术资术资料 工作表格 料 工作表格 5 配合 配合验验收小收小组组 根据开 根据开发发商要求和物商要求和物业实业实 际际确定确定验验收内容 收内容 验验 收收标标准 制定接管准 制定接管验验收程序 收程序 6 筹集物 筹集物业业前期管理具体事宜 前期管理具体事宜 为为日常物日常物业业 管理工作打好基管理工作打好基础础 三 物 三 物业业管理管理处处前期工作前期工作时间时间表表 1 参与开 参与开发发商商组织组织的工作的工作协调协调周会 周会 2 物 物业业接管接管验验收前 根据工作需要 参与收前 根据工作需要 参与验验收收 小小组组工作 定期在工作 定期在 施工工地施工工地执执行工作任行工作任务务 3 物 物业业接管接管验验收收时时 正式 正式进驻进驻小区 展开全面小区 展开全面 物物业业管理工作 管理工作 第三第三节节 接管接管验验收收 由由 公司公司公司公司组织组织由机由机电电 暖通技 暖通技术术人人员员及及 物物业业管理管理处处人人员员参参 加的加的验验收小收小组组 承担物 承担物业业接管接管验验收工作 收工作 一 物 一 物业业接管接管验验收收释义释义 1 定 定义义 物物业业管理企管理企业业接管开接管开发发商移交的新建和商移交的新建和实实行行 产权转产权转移的原有房移的原有房 4 屋屋时时所所进进行的行的验验收 是物收 是物业业管理企管理企业业接管房屋接管房屋 不可或缺的工作程序 不可或缺的工作程序 就菊花城物就菊花城物业业而言 接管而言 接管验验收是指收是指 物物业业公司公司 在接管小区物在接管小区物业业管理管理 工作工作时时 就 就 置置业业公司所委托物公司所委托物业业的的质质量 使用量 使用 功能 相关功能 相关资资料等料等 进进行行验验收 收 2 接管 接管验验收的目的收的目的 1 通 通过过接管接管验验收和接管合同的收和接管合同的签签定 定 实现权实现权利利 和和义务义务的的转转移 移 在法律上界定双方的在法律上界定双方的责责 权权 利关系 利关系 2 在接管 在接管验验收中 可以收中 可以发现发现竣工竣工验验收中没有收中没有发发 现现的的质质量瑕疵 量瑕疵 及及时进时进行整改 确保行整改 确保业业主能安全 正常使用物主能安全 正常使用物业业 减少日后管理中的 减少日后管理中的 麻麻烦烦 同 同时时 能 能够够弥弥补补部分部分业业主主专业专业知知识识 加 加强强 对对物物业业的了解 的了解 3 通 通过过接管接管验验收一方面是将收一方面是将发现发现的房屋的房屋质质量 量 使用功能等使用功能等问题问题 及及时时向开向开发发商提出 并商提出 并监监督施工方返修 从而能督施工方返修 从而能 够预够预防将来的物防将来的物业业使使 用缺陷和管理用缺陷和管理纠纷纠纷 使住 使住户进户户进户后 物后 物业业公司省公司省 心 住心 住户户放心 另一放心 另一 方面 根据接管方面 根据接管验验收中的有关物收中的有关物业业的文件的文件资资料 料 可以摸清物可以摸清物业业的性能的性能 与特点 与特点 预预防管理中可能出防管理中可能出现现的的问题问题 制定 制定预预防防 性的管理措施和性的管理措施和维维修修 计计划 划 二 二 验验收小收小组组工作内容工作内容 1 组织组织超前介入工程技超前介入工程技术术人人员进驻现场员进驻现场 主要 主要 参与机参与机电电 暖通 暖通 给给排水等排水等设备设设备设施的安装施的安装调试调试 楼房竣工首尾 楼房竣工首尾 整理工作 整理工作 对对各各类设备类设备 的构造 性能 的构造 性能 设设施管网施管网图图等等进进行行现场对现场对照 熟照 熟 悉 悉 为为将来的物将来的物业业管管 理工作打好基理工作打好基础础 2 根据开 根据开发发商要求和物商要求和物业实际业实际确定确定验验收内容 收内容 验验收收标标准 制定接准 制定接 5 管管验验收程序 收程序 3 在小区房屋竣工 在小区房屋竣工验验收后 收后 对对符合物符合物业业接管接管验验 收条件的房屋 收条件的房屋 设设 施 施 设备进设备进行行验验收 收 三 接管 三 接管验验收程序收程序 1 物物业业成立接管成立接管验验收小收小组组 人 人员员以公司副以公司副总总 经经理理牵头牵头 公 公 司工程技司工程技术术部工程部工程师师参与 管理参与 管理处为处为主 公司其主 公司其 他部他部门门配合 管理配合 管理处处 客服部客服部责责接管物接管物业业的的产权产权 工程 工程 设备资设备资料的料的验验 收移交工作 收移交工作 负责业负责业 主主资资料的料的验验收移交以及收移交以及协协助楼宇的助楼宇的验验收移交工收移交工 作 管理作 管理处处工程部具体工程部具体 负责负责房屋本体 公共房屋本体 公共设设施和机施和机电设备电设备的的验验收移收移 交工作 交工作 2 接管 接管验验收前准收前准备备工作 工作 与与贵贵公司公司联联系好交系好交 接事接事项项 交接日 交接日 期 期 进进度 度 验验收收标标准等 准等 派出先派出先头头技技术术人人员员前前 住工地住工地现场现场摸底 制摸底 制 定好接管定好接管验验收收计计划 划 提前参与提前参与项项目竣工目竣工验验收收 和机和机电设备电设备最最终终安装 安装 调试调试工作 做到心里有数 工作 做到心里有数 准准备备好接管好接管验验收收记录记录表格 主要包括表格 主要包括 房屋本体接管房屋本体接管验验收表收表 公共配套公共配套设设施接管施接管验验 收表收表 机机电设备电设备 接管接管验验收表收表 接管接管验验收收问题问题整改表整改表 3 我公司就 我公司就贵贵公司所委托物公司所委托物业业的的质质量 使用功量 使用功 能 相关能 相关资资料等料等 进进行行验验收 收 验验收收标标准以准以 建建设设部房屋接管部房屋接管验验收收标标 准准 为为依据 依据 接管接管 验验收收资资料主要包括料主要包括项项目建目建设资设资料 物料 物业产权资业产权资 料 建筑工程技料 建筑工程技术资术资料 料 设设施施设备资设备资料 其它相关料 其它相关资资料等 具体目料等 具体目录录略 略 接管接管验验收程序如下 收程序如下 建建设单设单位位书书面提面提请请接管接管单单位位验验收 接管收 接管单单位按接位按接 管管验验收条件和收条件和应应提交提交 的的资资料逐料逐项进项进行行审审核 核 对对符合条件的 符合条件的 应应在在15日日 内内签发验签发验收通知并收通知并 约约定定验验收收时间时间 接管 接管单单位会同建位会同建设单设单位位对对物物业业的的 质质量与使用功能量与使用功能进进行行 验验收 收 对验对验收中收中发现发现的的问题问题 按 按质质量量问题处问题处理理办办 法法处处理 理 经检验经检验符合符合 要求的房屋 接管要求的房屋 接管单单位位应签应签署署验验收合格凭收合格凭证签证签 发发接管文件 接管文件 6 4 接管 接管验验收收遗遗留留问题问题的的处处理 理 对资对资料料验验收中收中 发现发现的的资资料不全 料不全 不真不真实实 不合格等 不合格等问题问题 物物业业接管接管验验收小收小组应组应 当将当将问题问题逐逐项记录项记录 在在 接管接管验验收收资资料料遗遗留留问题问题登登记记表表 中并交开中并交开发发 商相关人商相关人员签员签字确字确认认 并并积积极同开极同开发发商商联联系系补齐补齐 对对物物业业硬件硬件设设施施 接管接管验验收中收中发现发现的不合的不合 格等格等问题问题 接管 接管验验收小收小组应组应当将当将问题问题逐逐项记录项记录 在在 接管接管验验收收设设施施设备设备 问题问题登登记记表表 中并中并请请开开发发商相关人商相关人员签员签字确字确认认 对对物物业业硬件硬件设设施 施 设设 备遗备遗留留问题问题 一般 一般问题问题接管接管验验收小收小组应组应当要求当要求 开开发发商在一周内解决 商在一周内解决 重大重大问题问题接管接管验验收小收小组应组应当要求开当要求开发发商在二周商在二周 内解决 内解决 对对于于长长期解期解 决不了 决不了 势势必会影响物必会影响物业业管理的管理的问题问题 我公司将 我公司将 以以备备忘忘录录的形式将的形式将问问 题题登登记记后交后交给给开开发发商商进进行行备录备录 第四第四节节 业业主入伙主入伙 一 一 此此阶阶段段时间时间从从业业主入伙开始算起 至入伙完主入伙开始算起 至入伙完毕毕 二 二 业业主入伙工作的准主入伙工作的准备备 1 入住入住资资料的准料的准备备 1 根据小区的根据小区的实际实际情况情况编编写和印制写和印制 业业主公主公约约 住住户户手册手册 服服务务指南指南 消防安全消防安全责责任任书书 入住通知入住通知书书 等 等 2 入住通知入住通知书书 的内容要求写明物的内容要求写明物业业管理管理处办处办公公 地点 地点 业业主主 办办理入住手理入住手续时应带续时应带的的资资料 料 证证件及交件及交纳纳的的费费 用明用明细细 并附 并附 简简明扼要的入住流程等 明扼要的入住流程等 3 印刷以下各印刷以下各类类入住表格 入住表格 业业主主证证 领领用登用登记记表表 装修申装修申 请请表表 住宅使用住宅使用说说明明书书 住宅住宅质质量保量保证书证书 钥钥匙匙领领用用 登登记记表表 入住入住验验房表房表 业业主家庭情况登主家庭情况登记记表表 入入 住登住登记记表表 7 2 设计办理入住手续流程图 3 入住时的环境布置 1 区内环境 入口处挂横幅 内容有 欢迎您乔迁 小区 等 插彩 旗 营造热烈的气氛 插指路牌 由入口处到管理处 入口处标明管理处办公地址和办公时间 2 管理处办公环境 挂灯笼 飘小彩带 摆放花篮 盆景 给人以隆 重 喜 庆的感受 张贴醒目的 办理入住手续流程图 办理手续窗 口设 置要求做到 一条龙服务 各窗口标识清楚 一 目了 然 管理人员着装整洁 精神饱满 办公室内资料摆放整齐有序 三 发出入住通知 1 物业依据和开发商议定的入住时间 会同开 发商联合向 业主发出入住通知 内容包括 关于办理入住手续的通 知 致广大业主的慰问信 2 业主收到入住通知后 应当在规定的时间内带 齐有关证件和 资料到管理处办理入住手续 如果在规定期限 到来的前3天 内 业主尚未办理入住手续的 应再次发函或致 电通知尚未 办理入住手续的业主前来办理入住手续 业主 办理入住手续 须带以下证件 关于办理入住手续的通知 购房合 8 同 原件和复印件各一份 业主及家庭成员的身 份证原件及 复印件各一份 小一寸彩照每人各两张 单位购 房的尚须带 齐营业执照副本及复印件各一份 委托他人办理 的 须带业 主委托书 四 入住手续的办理 1 验证 我公司物业管理人员在业主前来办理入住 手续时 应 首先对以下证件进行检查 购房合同 原件 业 主的身份证原件 单位购房的还须检查其单位营业执照 副本 委托他人办理的 还须检查业主的委托书 2 检查无误后 管理处将 购房合同 原件 业主及 家庭成员 的身份证原件 单位营业执照副本返还业主 证 件复印件及 业主委托书存入业主档案 3 将业主提供的照片中的一张贴在 业主家庭情况 登记表 内 另一张为业主办理 业主证 4 交纳入住费用 物业管理处指引业主到物业财务 部缴纳入住 费用 财务部根据收款项目开具收款收据 一般 情况下 入 住费用包括以下项目 1 物业管理费 我公司建议在小区入住时预收一 个季度物 业管理费 物业管理费自业主交房时算起 2 装修保证金 业主可选择入住时交纳或等申请二 次装修 时再交纳 3 装修垃圾清运费 同上 4 可能会发生的其他费用 比如煤气开户费 有线 电视初 装费等 属代收代缴费用 小区无此配套项目的 不予收 9 费 5 验房收楼 1 管理处工作人员在业主交完入住费用后带业主 验收房 屋 并请业主将房屋存在的问题填入 业主入住 验房表 中 2 房屋验收合格的 物业人员应请业主在 业主