江苏省物业管理条例解读

江苏省物业管理条例解读江苏省物业管理条例解读 规范物业管理活动 维护业主和物业管理企业的合法权益 改善人民群众的生活和工作环境 下面小编为大家精心搜集了 关于江苏省物业管理条例的解读 欢迎大家参考借鉴 希望可 以帮助到大家 a 关于小区停车关于小区停车 新规一 卖不掉的车位不能拒不出租新规一 卖不掉的车位不能拒不出租 新的 江苏省物业管理条例 明确 小区内的车位 车库 应当首先满足业主的停车需要 至于出售 附赠还是出租 由 当事双方约定 如果拟出售车位 车库数量少于有购买需求的 业主户数时 应当通过抽签等公平方式确定 每户只能购买一 个 据一位参与条例修订工作的省住建厅相关人士介绍 对于 有产权的可售车位 新条例并不禁止开发企业全部或大部分出 售 只要符合双方约定 但目前存在的问题是 很多小区车位 卖不掉 而开发商仍然拒不出租 导致了资源的大量闲置 因 此 新条例做出了全新的规定 建设单位未出售或者未附赠的 车位 车库 应当优先出租给本区域内业主 租金按照价格行 政主管部门核定的标准执行 业主要求承租车位 车库的 建设 单位不得只售不租 拟出租车位少于要求承租的业主户数时 同样应采取抽签等公平方式决定 每户限租一个 据了解 在条例修订最初的草案中 并没有针对此规定的 罚则 但为了保证这条新规能落到实处 不至变为一纸空文 最终出台的新条例制定了处罚条款 建设单位对业主要求承租 的车位 车库只售不租的 由县 市 区 物业管理行政主管部门 责令限期改正 逾期不改正的 处十万元以上五十万元以下罚款 在满足业主购买和承租需求后还有多余车位的 可以出租 给业主以外的使用人 但租期不得超过六个月 新规二 人防工程的车位最多租三年新规二 人防工程的车位最多租三年 由于人防工程的停车位不得出售 只能出租 有些开发商 为回笼资金 便硬性规定停车位租赁合同必须二十年一签 相 当于 变相出售 去年 常州一家小区就被曝出 开发商向业 主一次性出租车位 20 年使用权 价格也因此高达 13 2 万 15 万 元一个 引发了业主的强烈不满 为防止开发商 逼 业主签长 期租赁合同 新条例要求 人防工程平时用作停车位的 应当 向全体业主开放 租赁期限不得超过三年 不得将停车位出售 附赠 租赁期限超过三年 且逾期不改正的 处五万元以上二 十万元以下罚款 新规一 八成以上资金可存定期新规一 八成以上资金可存定期 让公共维修资金 钱生钱 也是新条例的一大亮点 据了解 江苏目前有专项维修资金近 300 亿元 因不少建筑尚在保修期 之内 业主的使用率不到 1 大量的资金以活期形式沉淀在银 行 针对百姓要求盘活资金的呼声 新条例规定 业主委员会 可以申请 将不低于住宅专项维修资金百分之八十的款项转存 为一年以上的定期存款 维修资金代管部门应当自收到申请之 日起五个工作日内予以办理 有业内人士算过一笔账 定活利率相差 9 倍之多 转存定 期之后 小区维修资金利息收益可增加几十万甚至上百万元 将为今后共用部分 共用设施设备的大修 更换提供了有力的 资金 新规二 六种情形可应急提取新规二 六种情形可应急提取 住宅专项维修资金属于业主所有 但目前国家规定 动用 这笔钱 需要两个 三分之二 建筑物总面积三分之二以上的业 主且占总人数三分之二以上的业主 讨论通过 程序繁琐 如果 发生紧急情况怎么办 省新条例明确 出现六种危及房屋安全情 形之一可以应急提取 包括 屋面防水损坏造成渗漏的 电梯故 障危及人身安全的 公共护 围 栏破损严重 危及人身安全的 楼 体单侧外立面有脱落危险的 专用排水设施因坍塌 堵塞 爆裂 等造成功能障碍 危及人身 财产安全的 以及危及房屋安全的 其他情形 c 关于物业费关于物业费 新规一 政府指导价每三年评估新规一 政府指导价每三年评估 对于小区物业收费的标准 新条例规定 普通住宅的前期 物业服务收费实行政府指导价 业主大会成立后 是否继续实 行政府指导价由业主大会决定 这意味着 业主大会可以决定 随行就市 实行市场调节价 比如与物业公司协商 提高服务 档次 增加服务内容 同时业主也将相应支付高一点的费用 而别墅等非普通住宅和非住宅实行市场调节价 具体收费标准 由当事人在物业服务合同中约定 新条例进一步明确 实行政府指导价的 由价格和物业管 理行政主管部门制定物业服务等级标准以及相应的基准价与浮 动幅度 每三年内进行一次评估 并根据评估结果适时调整 并予以公布 据了解 在条例修订过程中 有物管企业反映 有的地方 物业费的政府指导价多年不变 不能及时客观地反映物业服务 的成本变化和市场供求 而且由于长时间不调 一旦调整幅度 较大 业主的抵触情绪就很大 因此新条例做出了三年一评估 的规定 新规二 不交物业费可能被公示新规二 不交物业费可能被公示 业主 物业使用人未按照物业服务合同的约定交纳物业费 的 业主委员会 物管企业可以通过上门催交 在小区内显著 位置公示等形式 督促其限期交纳 逾期不交纳的 物管企业可 以向法院起诉 这是新条例针对拖欠 拒交物业费现象出台的 新规定 据了解 目前很多小区的物业费收缴率不高 欠费直 接影响物管企业的服务质量 也侵害了诚信的交费业主的利益 而今后 不交物业费的业主 可能会被公示 甚至被告上法庭 d 关于社区管理关于社区管理 新规 城管 公安等也将介入小区管理新规 城管 公安等也将介入小区管理 有的小区里居民违规开饭店 有的居民将车辆乱停乱放 甚至堵住了消防通道 有的居民私搭乱建 但由于物业公司只 能上门劝阻 没有执法权 管理起来难度很大 若都去打官司 成本又太高 让有执法权的相关政府部门也来介入小区管理 这是新物管条例的又一创新举措 城市管理 公安 工商 环 保 卫生 规划等行政管理部门 应当加强物业管理区域内公 共秩序 治安消防 环境卫生 房屋使用等方面的监督管理 建立违法行为投诉登记制度 并在物业管理区域内显著位置公 布联系人姓名和联系方式 依法处理物业管理区域内的违法行 为 e 关于电梯关于电梯 新规 开发商预交电梯更新费新规 开发商预交电梯更新费 近两年来 老小区电梯关人事件时常见诸报端 一些上世 纪末建成的高层住宅电梯开始进入 大修期 也让电梯安全成 为关注的焦点 由于节能省地的要求 目前住宅项目小高层 高层渐成主流 今后电梯坏了怎么办 维修 更换的费用谁来出 业 内人士告诉扬子晚报记者 公共维修资金应付一般的维修没问 题 但如果是换电梯 根本不够用 新条例提出了一个新的筹 资渠道 对于 5 月 1 日条例施行后出让的土地 配置电梯的项 目 建设单位应当在交付使用前按照建筑安装总费用百分之一 的比例交存资金 专项用于电梯 消防等设施设备的更新和改 造 据了解 目前南京住宅的建安成本约在每平方米两三千元 以三千元为例 总建筑面积 20 万平方米的中型社区 开发商将 预交 600 万元的电梯 消防更新改造费 此外 新条例还规定 住宅物业交付使用后 电梯 消防 等设施设备的日常维护费用由业主承担 其更新和改造按照相关 法律 法规执行 所需资金由业主承担 政府可以给予补贴 其他重要规定其他重要规定 保障房配建物业经营用房保障房配建物业经营用房 集中建设的保障性住房应当按照不低于总建筑面积千分之 三增加配置物业服务经营性用房 收益用于弥补物业服务费不 足 老楼配电梯须老楼配电梯须 2 3 业主同意业主同意 住宅物业需要使用共有部分增设电梯等进行二次开发 改 造的 应当经本幢或本单元房屋专有部分占建筑物总面积三分 之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意 符合规划 土 地 建设 环境保护 消防管理等法律 法规和技术标准 并 且依法办理相关批准手续 旧小区政府来改造旧小区政府来改造 对配套设施不齐全 环境较差的旧住宅小区 设区的市 县 市 区 人民政府应当采取措施进行改造整治 并将整治规划 和年度计划向社会公布 旧住宅小区内的道路 照明 绿地及文化体育 安全防范 物业服务用房等配套建筑及设施设备的改造建设资金 由政府 负责 业主专有部分的设施设备改造支出 由业主承担 道路停车收益业主大会可处置道路停车收益业主大会可处置 业主大会成立前 需要占用业主共有的道路或者其他场地 停放汽车的 应当在前期物业合同中约定 收益的百分之七十 纳入住宅专项维修资金 其余部分可补贴物业费 业主大会成立后 道路 场地停车收益 以及利用共有部 分 共用设施从事广告等经营活动的 须经业主大会或者业主 大会授权的业委会决定 收益如何使用也由其决定 或按物业 服务合同约定 没有决定或者约定的 按照前款规定使用 新闻链接新闻链接 一项调查显示南京六成小区不租车位一项调查显示南京六成小区不租车位 365 地产家居网本月 22 日发布的一项停车位调查显示 车 位租售矛盾较突出 有八成网友有租赁需求 但仅有四成小区 有车位出租 半数受调查网友反映开发商宁愿将车位闲置 也 不肯改售为租 调查数据显示 在资金宽裕的前提下 有 43 的网友选择 购买车位 但其中有 26 的网友选择先租后买 仅有 16 的网 友选择 一定要买车位 另有 58 的网友选择不买车位 加上 先租后买的人群 租赁需求超过八成 但在被调查楼盘中 仅 有四成小区有出租车位 其中刚需楼盘租售结合的较多 而改 善型楼盘则比较牛气 不少楼盘只