2016年重庆省房地产估价师《经营与管理》：房地产投资风险的内涵试题

20162016 年重庆省房地产估价师年重庆省房地产估价师 经营与管理经营与管理 房地产投资风险的内 房地产投资风险的内 涵试题涵试题 本卷共分为 2 大题 50 小题 作答时间为 180 分钟 总分 100 分 60 分及格 一 单项选择题 共一 单项选择题 共 25 题 每题题 每题 2 分 每题的备选项中 只有分 每题的备选项中 只有 1 个事最符合题个事最符合题 意 意 1 在估价报告中应包含一份由 的估价师签名 盖章的声明 A 本估价机构所有 B 所有参加该估价项目 C 对该估价项目负第一责任 D 任本估价机构法定代表人 2 个人住房公积金贷款利率于每年 按相应档次利率确定下一年度利率水平 A 1 月 1 日 B 3 月 31 日 C 6 月 30 日 D 12 月 31 日 E 执行层的组织协调 3 以下房地产既可以销售 也可以出租或营业的是 A 餐馆 B 旅馆 C 写字楼 D 特殊厂房 E 工业用地的监测点评估价格 4 以抵押贷款方式向土地储备机构发放 贷款期限最长不得超过 A 半年 B 1 年 C 1 年半 D 2 年 5 城市规划 镇规划分为总体规划和 A 分区规划 B 简单规划 C 详细规划 D 控制性规划 E 房地产估价机构必须加盖公章 6 一个住宅小区的住宅建筑基底总面积是 3600m2 而该小区的住宅用地面积 是 m2 该小区的住宅建筑净密度是 A 3 6 B 4 C 36 D 40 7 廉租住房投资 低碳排放住宅示范项目投资等属于 A 固定资产投资 流动资产投资和稀有资产投资等 B 生产性投资和非生产性投资 C 政府投资 非盈利机构投资 D 企业投资和个人投资 8 房地产开发项目的资金来源通常有资本金 预租售收入及借贷资金三种渠道 一般而言三种资金的使用顺序是 A 资本金 借贷资金预租售收入 B 预租售收入 资本金借贷资金 C 借贷资金预租售收入 资本金 D 资本金 预租售收入借贷资金 E 借款合同 9 某宗房地产的土地面积为 1 000 建筑面积为 1 400 现需拆除重建 估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为 300 元 和 50 5 元 则该宗土地 的减价修正额为元 A 50 B 250 C 300 D 350 E 工业用地的监测点评估价格 10 某企业年应纳税所得额为 10 万元 应缴纳企业所得税额为元 A 3300 B 33000 C 1000 D 10000 E 执行层的组织协调 11 土地 是我国土地所有权发生转移的唯一方式 A 出让 B 划拨 C 转让 D 征用 12 某宗房地产的土地出让年限为 50 年 已经使用 6 年 预计未来每年正常情 况下可以获得净收益 15 万元 预期报酬率为 10 则该宗房地产的收益价格 接近于 A 147 万元 B 148 万元 C 149 万元 D 150 万元 E 工业用地的监测点评估价格 13 投资利润率的计算基数不包括 A 土地取得成本 B 开发成本 C 管理费用 D 销售费用 E 工业用地的监测点评估价格 14 下列风险中 属于个别风险的是 A 购买力风险 B 市场供求风险 C 政策风险 D 比较风险 15 下列土地状况中 不属于土地权益状况的是 A 土地使用期限 B 土地使用管制 C 土地面积大小 D 土地权利性质 E 工业用地的监测点评估价格 16 省 直辖市 自治区人民政府根据法律 行政法规制定的规范性法律文件 是 A 地方性法规 B 政府规章 C 部门规章 D 自治条例 E 执行层的组织协调 17 城市基准地价是以一个城市为对象 在该城市一定区域范围内 根据用途 相似 地块相连 地价相近的原则划分地价区段 调查评估出的各地价区段在 某一时点的 A 基准价格 B 平均价格 C 正常价格 D 市场价格 18 某估价报告中采用收益法评估估价对象价值 估价结果偏高 其原因可能 是 A 空置率偏小 B 运营费用偏大 C 收益期限偏短 D 报酬率偏高 E 工业用地的监测点评估价格 19 基准地价是城市中均质区域内的土地 A 最低价格 B 最高价格 C 平均价格 D 成交价格 20 房地产长期贷款利率上调 导致 A 新开发量增加 存量增加 租金下降 B 新开发量减少 存量减少 租金增加 C 租金增加 开发成本增加 存量减少 D 开发成本增加 存量减少 租金增加 21 假设开发法中 开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是 A 开发结束时的时间 B 购买待开发房地产时的时间 C 开发期间的某个时间 D 全部租售出去时的时间 22 被征收土地所在的市 县人民政府 在收到征收土地方案后 日内应以书 面或其他形式进行公告 A 10 B 15 C 30 D 60 E 房地产估价机构必须加盖公章 23 在存在房地产泡沫的情况下 国有土地上房屋征收估价 应采用的测算结 果 A 收益法 B 市场法 C 成本法 D 假设开发法 E 工业用地的监测点评估价格 24 估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房 估价对象的建筑面积为 1200m2 现空置 估算估价对象的租金时 最适宜作为可比实例的为 A 建筑面积 1800m2 两年前出租 年租 35 万元 位于同一工业区 B 建筑面积 1100m2 近期出租 年租 150 元 m2 位于 20km 外 C 建筑面积 10000m2 近期出租 年租 180 万元 位于同一工业区 D 建筑面积 1000m2 近期出租 年租 20 万元 位于同一工业区 25 假设某类住宅价格从 3000 元 m2 下降到 2800 元 m2 其需求量从 900 套 上升到 1000 套 则用中点法计算该类住宅需求的价格弹性为 A 1 33 B 0 66 C 0 66 D 1 53 二 多项选择题 共二 多项选择题 共 25 题 每题题 每题 2 分 每题的备选项中 有分 每题的备选项中 有 2 个或个或 2 个以上符个以上符 合题意 至少有合题意 至少有 1 个错项 错选 本题不得分 少选 所选的每个选项得个错项 错选 本题不得分 少选 所选的每个选项得 0 5 分 分 1 下列关于担保公司设立 表述正确的是 A 设立担保公司 应当报经城市房地产行政主管部门审核 并经城市人民政 府批准后 方可向工商行政管理部门申请设立登记 领取营业执照 B 设立担保公司 向王商行政管理部门申请设立登记 领取营业执照后 应 当报经城市房地产行政主管部门审核 并经城市人民政府批准 C 担保公司的组织形式为有跟责任公司或者股份有限公司 D 担保公司的组织形式为合伙企业 E 担保公司是为借款人办理个人住房贷款提供专业担保 收取服务费用 具 有法人地位的房地产中介服务企业 2 房地产具有供给有限特性 本质上于 A 土地总量有限 B 规划限制 C 房地产不可移动 D 价值量大 3 关于投资项目资本金的表述错误的是 A 投资者可以转让其出资 B 投资者享有所有者权益 C 投资者不得以任何方式抽出 D 投资者可从项目法人处获取利息 4 进行城市详细规划及开发项目初步设计应选用 的地形图 A 1 500 B 1 1000 C 1 2000 D 1 3000 5 为了解城市未来发展 注册房地产估价师在查阅城市总规划时应研究的内容 有 2009 年试题 A 城市的发展布局 B 功能分区 C 禁止 限止和适宜建设的地域范围 D 建筑形态控制指标 E 城市性质 6 成交价格是交易双方实际达成交易的价格 这种价格通常随着的不同而不同 A 交易者的动机 B 交易者对市场了解程度 C 交易双方的关系 D 卖者的价格策略 E 市场供求 7 购买者对其购买活动的满意感 S 是其产品期望 E 和该产品可察觉性能 P 的 函数 即 S f E P 若购买者非常满意 则 A P 0 B E P C E P D E P E 借款合同 8 在建工程抵押贷款 是以开发商与施工单位签订的依法生效的设定抵押权 按其在建工程已完工部分分次发放贷款 A 房屋建筑物 B 土地使用权 C 在建工程 D 房屋期权 E 借款合同 9 某套住宅总价 30 万元 套内建筑面积 125m2 套内墙体面积 20m2 分摊的 共有建筑面积 25m2 则该住宅每平方米建筑面积的价格为 元 A 1765 B 2000 C 2069 D 2400 10 发证机关在收到建设单位报送的 建筑工程施工许可证申请表 和所附证 明文件后 对于符合条件的 应当自收到申请之日起 日内颁发施工许可证 A 10 B 15 C 20 D 30 11 房地产泡沫的成因 主要有 三个方面 A 土地的有限性和稀缺性 B 开发商的因素 C 投机需求膨胀 D 金融机构过度放贷 E 领导的决策 12 住房公积金管理中心不是 A 住房公积金委员会各项决策的执行机构 B 住房公积金运作管理部门 C 住房公积金管理的主体 D 住房公积金管理的决策机构 13 下列关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中 错误的是 A 内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书于 2003 年 11 月签署 B 内地房地产估价师与香港测量师资格互认颁证大会于 2004 年 8 月举办 C 内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后 内地房地产估价 师自动成为香港测量师 D 内地房地产估价师与香港测量师资格互认是内地与香港最早实现资格互认 的专业技术人员资格之一 14 下列关于过热与房地产泡沫的说法 不正确的说法是 A 过度开发和房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标 过度开发反映市 场上的供求关系 而房地产泡沫则是反映市场价格和实际价值之间的关系 B 房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高 危害更大 属于房地产市 场不正常的大起大落 C 当房地产泡沫产生时 市场还处在上升阶段 而出现过度开发的现象时 市场已经开始下滑了 D 过热 表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资 通常是为获 得长期收益 而 房地产泡沫 则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐 他们不考虑土地的用途和开发 通常表现为增加现期的购买与囤积 以待价格 更高时抛出 E 借款合同 15 公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于 A 土地费用 B 前期工程费 C 房屋开发费 D 管理费用 16 下列关于需求函数数学表达式中 说法错误的是 A 将影响商品需求的各种因素作为自变量 B 将需求作为因变量 C 将影响商品需求的各种因素作为因变量 D 将需求作为自变量 E 将供给作为自变量 17 根据消费者行为理论 消费者在消费某种商品时所获得的心理满足程度称 为 A 满足感 B 满意率 C 效用 D 满意度 18 短期偿债能力指标主要是 A 流动比率 B 速动比率 C 资产负债率 D 存货周转率 E 存货周转天数 19 在房地产定价方法中 名牌策略属于 A 成本加成定价法 B 目标定价法 C 认知价值定价法 D 领导定价法 20 在商业辐射区域内 各商场间位置的优劣主要取决于 A 物业的易接近性 B 物业的临街状况 C 物业的周围环境 D 物业所处区域的繁华程度 21 房地产开发项目策划中区位分析与选择包括 A 地域分析与选择 B 具体地点的分析与选择 C 建筑总面积的分析与选择 D 平面布置的分析与选择 E 对出售 出租 自营等方式进行选择 22 2007 年上半年 A 市住房平均价格为 3600 元 m2 B 市住房平均价格为 4800 元 m2 则 A B 两市 2007 年上半年住房平均价格的比较相对指