法律风险控制程度评估表(2012)

法律风险控制程度评估表 说明 评估表中红色文字 每项控制要点后的 评估方法 评估结果 提升方案责任人 三栏中的具体 文字 是评估要求和说明 在开展评估时 需根据具体情况填写 明确评估方法中的具体抽样范围 如项目名称 数量 面谈人员姓名等以及评估结果中的具体问题和风险 并明确责任人姓名等具体提升方案 具体责任人 需要根据评估发现的具体问题和公司各部门专业分工确定 若责任人应为法务人员时 若暂未设法务岗的 由统 筹法务工作的部门负责人指定人员 控控制制类类别别序序号号控控制制要要点点 控控制制不不当当 的的主主要要风风 险险 评评估估方方法法 评评估估结结果果 填写是 否达到 控制要点 若否 列出具体 问题和风 险 提提升升方方案案 目标与措施完成时间责任人 一一 销销售售 合合同同与与交交 付付 产产证证 1 有以下标准 合同与标准 函件 并得 到全面采用 认购书 商品 房买卖合同 补充条款 前期物 业服务合同 临时 管理规约 面积误 差结算协议 交付 通知 交付催告函 办理 产权证通知 增加审核难 度和法律风 险 降低效 率 从当年已开 盘的每个项 目中抽取认 购书 买卖 合同各5份 从最近一 年已交付的 每个项目中 抽取面积误 差结算协议 交付通知 交付催告 函 办理产 权证通知各 5份 列出缺失的 标准合同 函件 列出 每种标准合 同 函件的 运用率 以 每种合同 函件抽样数 量为基数 营销 客服 部门负责人 指定人员与 法务人员 2 合同与函件 的签订形式 签字 盖 章 骑缝章 签署日期 等 齐备 附件齐全 商品房买 卖合同 的 每份附件均 需买方签字 可能影响合 同与函件的 效力 与上述第1 项一并检查 列出有瑕疵 的合同 函 件比例与主 要问题 印章管理员 与营销 客 服部门负责 人指定人员 3 交付通知 交付催告函 办理产权 证通知的送 达凭证齐全 有备份 盖章后的原 件或复印件 能证明 在什么时间 向什么地址 的什么人发 送了什么通 知以及通知 的具体内容 发生纠纷时 不能证明已 按合同约定 通知 承担 违约责任 与上述第1 项一并检查 列出有瑕疵 的函件比例 与主要问题 客服等经办 部门负责人 指定人员 4 若公司对房 屋按揭贷款 承担阶段性 担保责任 公司有专人 对是否具备 担保终止的 条件 如办 理他项权证 进行跟踪 和记录 并 对逾期办证 客户进行催 告 若我方 委托中介公 司办证 应 有专人跟进 办证进展 不能及时终 止担保责任 客户拖欠 按揭款时承 担连带责任 查阅已集中 交付3个月 以上 不满 一年的各项 目的办证情 况统计表 对于集中发 送办证通知 届满3个月 后仍未办证 的客户 查 阅是否有催 告函 列出具体问 题 没有统 计表的 视 为控制程序 有重大风险 财务部 经 办或对接产 权证的部门 负责人指定 人员 5 合同约定公 司代为办理 产权证的 公司有专人 跟踪和记录 办证情况 并在约定期 限内办理完 毕 若我方 委托中介公 司办证 应 有专人跟进 办证进展 可能导致承 担逾期办证 违约责任 查阅已集中 交付3个月 以上 不满 一年的各项 目的产证办 理和发放清 单 对照买 卖合同核实 是否存在逾 期办证的情 况 列出具体问 题 没有统 计表的 视 为控制程序 有重大风险 经办或对接 产权证的部 门负责人指 定人员 6 严格按规划 配制比例处 分车位 引发业主投 诉 且超比 例处分的车 位可能无效 查阅最近一 年每个项目 的车位销售 出租清单 核实是否 有超比例购 买 租赁情 况 列出具体问 题 包括超 比例处分车 位的项目名 称以及超比 例处分的车 位个数 营销部负责 人指定人员 二二 广广告告 售售楼楼处处 与与示示范范单单 位位 7 有包括法律 审核环节在 内的广告审 批流程 已 制作 发布 的广告按流 程完成了审 批 并落实 了审批中的 重大修改意 见 广告内容违 法或失真 导致客户投 诉与法律纠 纷 从当年已开 盘项目中 每个项目抽 取广告5份 其中自制 印刷品1 2 份 由营 销部门提供 审批记录 列出具体问 题 包括缺 失及不合理 的审批流程 未经审批 制作 发布 的广告比例 未落实修 改意见的广 告数量以及 相应风险 营销部门负 责人指定人 员 流程管 理部门负责 人指定人员 一一 销销售售 合合同同与与交交 付付 产产证证 8 广告有提示 语 包括不 构成要约的 整体提示以 及针对特定 内容的特别 提示 提 示内容准确 提示文字 醒目 能达 到提示效果 印刷品有 印刷日期 具体要求见 集团 广告 行为法律指 引 提示内容无 效 印刷品 使用时间不 确定 与上述第7 项一并检查 列出有瑕疵 的广告比例 以及主要问 题 法务人员与 营销部负责 人指定人员 9 已制作 发 布的所有广 告原件均统 一由专人存 档 无缺失 对沙盘 模型 示范 单位等无法 长期保存的 展示内容 以拍照 摄 像 公证等 方式固定证 据 开盘前检查 时无从发现 问题 丧失 更正机会 发生纠纷时 找不到对我 方有利的材 料 1 对当年 已开盘项目 从每个项 目已制作 发布的广告 清单中抽取 5份广告 其中自制印 刷品1 2份 由营销 部门提供原 件 2 在 没有清单时 以财务部 的营销费用 报销明细作 为抽样依据 3 查阅 当年已开盘 项目的沙盘 模型 示 范单位的照 片 录像 列出具体问 题 包括是 否有统一存 档 缺失比 例 未采取 证据固定方 式的售楼处 与示范单位 比例 名称 等 营销部负责 人指定人员 10 沙盘 模型 有提示语 提示内容准 确 提示文 字醒目 沙 盘上项目红 线标示清晰 准确 展 示的具体内 容不会误导 客户 内容不实误 导客户 引 发纠纷 对所有 包 括异地事业 部 在售项 目的售楼处 示范单位 进行现场检 查 列出具体问 题 沙盘制作部 门负责人指 定人员 二二 广广告告 售售楼楼处处 与与示示范范单单 位位 11 售楼处公示 的证件 合 同 文件和 相关信息全 面 准确 需公示的文 件和信息清 单见集团 广告行为法 律指引 4 3 17 在销售现场 应公示的文 件和信息 违法导致行 政处罚 客 户了解的信 息不全面 引发纠纷 对所有 包 括异地事业 部 在售项 目的售楼处 进行现场检 查 列出具体问 题 营销部负责 人指定人员 12 有红线内 外不利因素 公示展板 公示方式醒 目 公示内 容全面 准 确 具体要 求见集团 关于公示项 目红线外不 利因素的操 作指 关于公示规 划红线内不 利因素的指 引 引发客户纠 纷 对所有 包 括异地事业 部 在售项 目的售楼处 进行现场检 查 列出具体问 题 营销部负责 人指定人员 13 示范区与示 范单位的提 示语醒目 内容准确 对是否交付 标准有整体 提示 对与 交付标准不 一致的部位 设施等有 特别提示 具体要求 见集团 广 告行为法律 指引 引发客户纠 纷 对所有 包 括异地事业 部 在售项 目的示范区 与示范单位 进行现场检 查 列出具体问 题 营销部负责 人指定人员 二二 广广告告 售售楼楼处处 与与示示范范单单 位位 14 售楼处 示 范单位开放 前检查与开 盘前销售法 律风险检查 率100 法 务 营销 客服等相关 专业人员参 加检查 设 计等专业人 员提供支持 具体要求 见集团 项 目销售法律 风险检查管 理办法 不能全面 及时 准确 地发现前期 广告宣传等 错误 错过 更正时机 引发纠纷 统计 对照 当年的开盘 项目与实际 检查情况 列出检查率 与未检查就 开放 开盘 的项目 期 区名称 以 及需要但未 参加检查的 专业 销售法律风 险检查小组 负责人 三三 投投融融 资资合合同同 15 所有新项目 投资在签约 前均有尽职 调查和风险 评估 新项 目投资合同 在报集团审 批前 已由 公司财务 法务等专业 审核 对土 地属性的调 查重点关注 是否有妨碍 开发或增加 成本的因素 包括填海 湿地 污 染 文物 生态控制线 拆迁等 不利于控制 新项目投资 法律风险 抽取最近一 年获取项目 的所有投资 与合作开发 合同 包括 土地使用权 出让合同 合作开发合 同 在建工 程转让合同 股权转让 合同 委托 拆迁合同 合作竞买 摘牌协议以 及与信托 基金等签署 的股权合作 合同 由项 发部门提供 相关合同 尽调报告 列出具体问 题 项发部门负 责人指定人 员 二二 广广告告 售售楼楼处处 与与示示范范单单 位位 16 所有投融资 合同 均按 规定完成集 团与公司审 批流程后签 约 签约文 本与审批文 本 审批意 见一致 对 合同或章程 的修改 影 响到任何一 方权利 义 务 责任的 无论以补 充协议 备 忘录 纪要 等任何方式 修改 均需 按原合同 章程审批流 程进行审批 融资合同 在报集团审 批前 已经 公司法务审 核 不利于控制 投融资法律 风险 与上述第15 项一并检查 由项发部 门提供新项 目投资合同 审批表或协 助查看网上 审批情况 由财务部提 供融资合同 审批表或协 助查看网上 审批情况 列出具体问 题 项发 财务 部门负责人 指定人员 17 合同签订形 式 签字 盖章 骑缝 章 签署日 期等 齐备 附件齐全 可能影响合 同效力 与上述第15 项一并检查 列出有瑕疵 的合同比例 与主要问题 印章管理员 与项发部门 负责人指定 人员 18 对于新项目 投资合同 在获取项目 后 用地面 积 容积率 地价等关 键事项与规 划条件没有 发生对公司 不利的变化 可开发面积 减少或成本 增加 与项发部门 相关人员面 谈 列出对公司 不利的具体 变化 相关事业部 或项发部门 负责人指定 人员 三三 投投融融 资资合合同同 19 公司在投融 资业务中的 对外担保 未发生因债 务人 担保 人违约而导 致或很可能 违约而即将 引发公司 担保人 需 要承担担保 责任的风险 在集团或 兄弟公司作 为本公司 债务人 投 融资合同担 保人时 本 公司未发生 因违约而导 致或很可能 违约而即将 引发担保人 需要承担担 保责任的风 险 引发担保风 险 与上述第15 项一并检查 查阅主合 同与担保合 同 并与项 发 财务等 部门相关人 员面谈 列出有担保 风险的具体 问题和涉及 金额 项发 财务 等相关部门 负责人指定 人员 四四 法法人人 事事务务管管理理 20 新公司设立 按集团审批 要求办理 设立前完成 了集团的公 司设立审批 流程 章程 与工商登记 事项和集团 审批结果一 致 管理风险 对最近一年 成立的公司 核对公司 章程及营业 执照所载信 息是否与集 团审批结果 一致 列出具体问 题 新公司设立 内部审批经 办部门指定 人员 21 公司章程 名称 地址 法定代表 人 股东 股权比例 董事 监事 等工商登记 事项发生变 更时 在法 律规定期限 内办理变更 登记 登记信息与 实际信息不 一致 依据 登记信息发 生的行为对 公司仍可能 有约束力 到工商局网 站查询 无 此功能的 到工商局打 印 公司 包括所有项 目公司 下 同 基本登 记信息 对 照公司营业 执照以及内 部法人事项 管理平台 列出具体问 题 负责办理或 对接工商登 记的人员 22 公司有股东 名册 且根 据股东与股 权实际情况 适时更新 股东名册是 股东身份证 明 若无或 不准确 可 能影响股东 权利 查看公司的 股东名册 对照公司基 本登记信息 与内部法人 事项管理平 台 列出具体问 题 负责法人事 务管理的人 员 三三 投投融融 资资合合同同 23 营业执照等 证照在法律 规定期限内 申领 在发 生变更 遗 失时及时换 发 补办 并在法定期 限内完成年 检 影响公司正 常经营 查看公司的 营业执照 对照公司内 部法人事项 管理平台 列出具体问 题 法人事务管 理员与负责 办理或对接 工商登记的 人员 24 合作公司 指非万科全 资公司 召 开董事会或 股东会时 对于公司法 与章程规定 必需由董事 会或股东会 决议的事项 重点关注 成本调整 售价调整 规划方案调 整 开发节 奏调整等容 易引发争议 的事项 召开程序 包括召开通 知 记录等 与决议内 容应符合公 司法与章程 要求 并将 会议通知 记录 决议 等文件完整 存档 与合作方发 生纠纷时陷 于被动 甚 至承担法律 责任 抽取所有在 售项目合作 公司的资料 列出具体问 题 负责与相关 合作方对接 的人员 25 办理项目公 司清算注销 时 股东会 董事会决 议 清算小 组成立与备 案 公告 债权债务通 知与登记 注销公告与 登记等符合 公司法与章 程规定程序 股东 实际 控制人 清 算组成员可 能对公司债 务承担责任 查看公司留 存的最近一 年注销的项 目公司的清 算档案 列出具体问 题 统筹清算工 作的部门负 责人指定人 员 四四 法法人人 事事务务管管理理 26 涉及第三人 权利义务的 内部制度和 流程 制定 发布过程 中有包括法 律审核在内 的审批流程 最近一年 制定 发布 的相关制度 和流程均是 在完成审批 后发布实施 制度 流程 可能不合理 而引发与第 三人纠纷 对照公司制 度 流程的 发布与修订 的审批程序 以及最近一 年发布的制 度 流程 重点关注规 划设计变更 广告发布 签约 合 同变更 没 收定金 换 房 更名 交付 维修 等制度与流 程 列出问题 若无审批流 成或无法律 审核环节 列出相关制 度与流程中 是否存在容 易引发法律 风险的漏洞 流程管理部 门及相关制 度 流程责 任部门负责 人指定人员 五五 采采购购 合合同同 包 括设计 施工 监 理 配套 等与项目 建设有关 的所有合 同 27 有以下标准 合同 新公 司还未发生 相关业务的 除外 并 得到全面采 用 总包 工程合同 分包工 程合同 材料 设 备采购合同 景观 设计合同 规划及 建筑扩初方 案设计合同 建筑 施工图设计 合同 装修设计合 同 样 板房室内装 饰设计合同 增加审核难 度和法律风 险 降低效 率 对应该有标 准合同的每 类业务 从 每个在建项 目中各抽取 合同1份 列出缺失的 标准合同 列出每种标 准合同的运 用率 以抽 样数量为基 数 营销 客服 部门负责人 指定人员与 法务人员 协助拟定标 准合同与标 准函件 28 所有非标准 合同与非标 准条款均有 包括法律审 核环节在内 的合同审批 流程 已签 署的合同 含补充协议 按流程完 成了审批 并落实了审 批中的重大 修改意见 合同条款可 能对我方不 利 发生纠 纷处于被动 地位 从当年已签 署的合同清 单中抽取设 计合同 施 工合同 材 料与设备采 购合同 配 套合同各5 份 可与上 述第25项抽 取的合同部 分重复 列出具体问 题 包括 缺失或不合 理的审批流 程 未经审 批签署的合 同比例 以 抽样数量为 基数 未 落实重大修 改意见的合 同数量以及 相应风险 具体合同经 办部门负责 人指定人员 公司印章 管理员 流 程管理部门 负责人指定 人员 四四 法法人人 事事务务管管理理 29 合同签订形 式 签字 盖章 骑缝 章 签署日 期等 齐备 附件齐全 可能影响合 同效力 与上述第28 项一并检查 列出有瑕疵 的合同比例 与主要问题 印章管理员 与具体合同 经办部门负 责人指定人 员 30 签约前对合 作方资质进 行了审查 一般为加盖 对方公章的 营业执照与 资质证书复 印件 合作方不具 备履约能力 与上述第28 项一并检查 列出有瑕疵 的合同比例 与主要问题 具体合同经 办部门负责 人指定人员 31 对阴阳合同 报政府备 案的合同与 实际履行的 合同不一致 采取了 有效的控制 风险措施 合作方根据 备案合同主 张权利 与上述第28 项一并检查 列出阴阳合 同在同类合 同的比例以 及未采取有 效控制措施 的主要风险 法务人员与 具体合同经 办部门负责 人指定人员 六六 营营销销 租租赁赁与与 行行政政合合同同 32 有以下标准 合同 还未 发生相关业 务的除外 并得到全 面采用 销售代理合 同 广 告 企划代 理合同 户外广告 制作发布合 同 沙 盘 模型 印 刷品制作合 同 车 位租赁合同 商铺 租赁合同 劳务派 遣合同 实习生协 议 外 聘法律顾问 合同 增加审核难 度和法律风 险 降低效 率 1 对每个 在售项目抽 取销售代理 合同 广告 企划代理 合同 沙盘 模型制作合 同各1份 印刷品制作 合同与户外 广告制作发 布合同各2 份 2 对 有车位 商 铺租赁的项 目 每个项 目抽区车位 租赁合同 商铺租赁合 同各5份 3 查阅当年 签署的所有 法律顾问合 同 劳务派 遣合同 实 习生协议 列出缺失的 标准合同 列出每种标 准合同的运 用率 以该 类抽样数量 为基数 具体合同经 办部门负责 人指定人员 与法务人员 五五 采采购购 合合同同 包 括设计 施工 监 理 配套 等与项目 建设有关 的所有合 同 33 所有非标准 合同与非标 准条款均有 包括法律审 核环节在内 的合同审批 流程 公司 规定的小金 额 即时履 行等合同除 外 已签 署的合同 含补充协议 按流程完 成了审批 并落实了审 批中的重大 修改意见 合同条款可 能对我方不 利 发生纠 纷处于被动 地位 除了上述第 30项已抽取 的合同外 从当年已签 署的合同清 单中抽取广 告设计制作 合同5份 媒体广告发 布合同5份 办公用品 采购等其他 合同5份 列出具体问 题 包括 缺失或不合 理的审批流 程 未经审 批签署的合 同比例 以 抽样数量为 基数 未 落实重大修 改意见的合 同数量以及 相应风险 具体合同经 办部门负责 人指定人员 公司印章 管理员 流 程管理部门 负责人指定 人员 34 合同签订形 式 签字 盖章 骑缝 章 签署日 期等 齐备 附件齐全 可能影响合 同的效力 与上述第32 33项一并 检查 列出有瑕疵 的合同比例 与主要问题 印章管理员 与具体合同 经办部门负 责人指定人 员 35 签约前对合 作方资质进 行了审查 一般为加盖 对方公章的 营业执照复 印件 有资 质要求的业 务 还需提 供资质证书 复印件 合作方不具 备履约能力 与上述第32 33项一并 检查 列出有瑕疵 的合同比例 与主要问题 具体合同经 办部门负责 人指定人员 七七 资资产产 与与债债权权安安 全全性性 36 公司的土地 房屋 股 权不存在不 能按期登记 过户的情 形 不能及时取 得权利并获 得有效法律 保护 与公司内负 责土地 房 屋 股权登 记 过户的 相关人员面 谈 查看股 权转让与合 作开发合同 列出具体问 题 项发 财务 项目事务 等相关部门 负责人指定 人员 37 公司的帐户 土地 房 屋不存在被 冻结 查封 等权利被限 制的情形 被司法执行 或公司不能 处分 与财务 项 发 营销等 相关人员面 谈 列出具体问 题 财务 项发 营销等相 关部门负责 人指定人员 六六 营营销销 租租赁赁与与 行行政政合合同同 38 土地不存在 闲置与逾期 开发 逾期 竣工风险 被高额处罚 甚至丧失项 目开发权 查阅还未开 发完毕的所 有项目的土 地出让合同 对照实际 施工进度 列出有闲置 风险的项目 名称 闲置 或逾期期限 按合同约 定计算的闲 置费 违约 金 以及土 地是否有被 收回的风险 相关事业部 项目部负 责人指定人 员 39 对房款 租 金等应收帐 款是否逾期 公司定期 进行统计并 采取相应催 缴措施 现金回流