二手房市场发展存在问题﹑成因

二手房市场发展存在问题 成因 一 南京市二手房市场发展现状 进入 2007 年以来 南京二手房市场的整体交易平稳 供需两旺 交 易价格涨幅较大 同时 由于主城二手房价的大幅上涨 二手房市场 交易郊区化趋势逐渐显现 据统计资料显示 2006 年 12 月 2007 年 5 月二手房交易总量约为 24100 套 其中江南八区二手房交易量约为 16300 套 江宁 浦口 六合二手房交易量约为 7800 套 同期价格方 面 南京二手房交易均价为 5346 元 与去年同期的交易均价 4453 7 元 平方米相比 上涨了 892 3 元 平方米 增幅为 20 其中江南八 区二手房成交均价为 6981 5 元 与去年同期的交易均价 5322 2 元 平 方米相比 上涨了 1659 3 元 平方米 增幅为 31 而江宁 浦口 六合成交均价为 2770 元 与去年同期的交易均价 2464 元 平方米相 比 上涨了 306 元 平方米 增幅为 12 42 二 二手房市场存在问题及成因 1 需求集中释放 房价急剧上涨 随着住房消费政策的实施以及居民收入的增长 2006 年下半年以来市 场上形成了各种购房需求集中释放的态势 表现为 一是改善型需求 面扩大 统计资料显示 2006 年年收入在 5 10 万元的中等收入家庭 已成为住房消费的主体 比例达到 37 二是外地人就业安家和子女 入学需求增多 城市经济活跃 吸引大量外来人口就业 2006 年全市 在岗职工中 46 2 是外来务工人员 其中有 12 的人在常住地需要购 买自己的住房 三是人民币升值预期 通货膨胀 货币流动性过剩等 一系列现象 使得国内整体经济环境受到前所未有的压力与冲击 投 资用于保值增值需求增加 过度的投资追捧 刺激房价异常上涨 2 挂牌价格虚高 有价无市 价量背离 现象严重 2007 年上半年鼓楼区 白下区 玄武区二手房挂牌均价分别为 9620 元 平方米 9508 元 平方米 9369 元 平方米 但成交均价仅为 7734 元 平方米 7722 元 平方米 7529 元 平方米 成交价与挂牌价明显 背离 同期二手房交易总量与去年同期相比减少了 3 27 其中江南 八区二手房交易量与去年同期相比减少了 12 75 有价无市 现象严 重 居民非理性投资 捂房待售心理以及中介蓄意提高挂牌价是造成 这种现象的主要原因 许多人担心房价继续走高 购房预期非理性提 前 目前购房族中以投资为目标的比例在 30 左右 超过了 20 的安 全线 3 本地低收入居民的居住需求受到挤压 资料显示 南京市低收入居民的自住需求在飙升的房价面前难以得到 满足 特别是难以承担正常的居住购房需求的状况反映较为强烈 不 但受到投资 投机需求的挤压 而且也受到支付能力更强的外地人的 挤压 4 相关政策有待完善 一是税收政策问题 从 2006 年的二手房市场来看 税收调控政策的 实际效果与初衷相悖 不但没有降低房价 反而因为二手房源控制 卖方将税费转嫁给买方而提高了房价 二是交易办证的效率问题 目 前 二手房交易税种较多 手续繁琐 一定程度上抑制了居民对二手 房交易的热情 三 二手房市场对策建议 通过对南京市二手房市场的调查发现 不同区域的房地产平均房价和 该区域的已有房屋类型分布相关 而与增量商品房的定价无关 健康 良性的二手房市场是房地产市场价格的晴雨表 一旦南京的二手房市 场发展步入正轨 我们就可通过二手房的交易价格来把脉整个房地产 市场的交易变化 使得房屋价格理性回归 促进房地产市场向健康 有序方向发展 因此 作为房地产市场的调控者和监管者 政府应通 过各种措施正确引导和积极促进二手房市场的发展 合理改善居民的 居住条件 多渠道增加中低价位 中小套型住房供应 1 加强房地产市场信息化建设 增加信息透明度 规范市场行为 强化二手房市场的信息化系统建设 推广 购房实名制 网上信息公 示 等市场管理措施 充分发挥 网上房地产市场 的功能 及时披露住 房供求及价格涨落信息 建立权威的政府信息发布机制 提高信息质 量 让社会公众充分了解市场的相关信息 减少购房的盲目性 打击 市场投机行为 2 降低二手房交易税费 简化交易手续 政府应让利于民 通过降低税费 给老百姓实实在在的好处 让民间 二手房交易浮出水面 进入有形市场 老百姓可得到好处 政府财政 收入也会增收 同时进一步简化交易手续 决不能让繁琐的手续使购 房者望而却步 放宽二手房市场准入条件 打破地方保护的不成文规 定 使购房者有一个自由选择购房的空间 3 贯彻国家宏观调控措施 调整细化政策分类 抑制房价的快速上涨 建立和完善政策性住房金融制度 通过贴息 建立担保制度等措施帮 助中低收