物业管理公司改制应注意的法律问题_第1页
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文档简介

1 / 3物业管理公司改制应注意的法律问题物业管理公司作为房地产行业的附属产业诞生以来，经历了一段并不平坦的发展道路。物业公司改制已成为物业管理行业走出困境的探索之路。在物业公司改制过程中，应注意处理如下法律问题：一、物业公司改制应注意依法办理国有资产出让的相关手续，避免国有资产违法流失。最初的房地产公司都是国有企业，物业管理作为房地产开发的附属产业，逐步走上产业化道路。房地产行业作为物业管理产生的基础和依据，促进了一个新兴行业的发展，但随着物业管理产业化的发展，上述依附关系已成为束缚物业管理发展的障碍，改制已势在必行。国有资产通过出让方式，退出或部分退出物业管理行业，实现企业体制转变。原国有股权经依法评估，股权持有者与受让人(包括原企业内部员工)签订股权转让协议，办理变更登记等一系列手续。工商登记是实现企业股东权利、义务必备的法定形式要件，因此是必备的法律手续，也是明确相关责任的重要法律依据。二、物业公司改制应依照市场规律，明确改制的物业公司与原房产产权单位的权利义务，理顺相关法律关系。许多物业公司依托原房产产权单位，作为其主要营业收入来源，房产产权单位改制中转让其持有的全部或部分物业公司股权时，依然向物业公司收取一定的管理费或2 / 3继续分取一定的企业利润，造成企业关系不明晰，必将阻碍物业公司进一步发展，产生一系列纠纷和争议。所谓管理费或利润分成缺乏相关法律依据，房产产权单位与物业公司应依法建立物业委托法律关系，依法规范两者之间的关系。三、物业公司改制中，作为股权受让方的企业内部员工，应充分了解公司法等有关法律法规，依法履行出资或支付转让款义务，挪用或侵占原企业资金可能涉嫌构成刑事犯罪，受到刑罚处罚;未按约定支付转让款属违约行为，就承担违约的法律责任。改制中员工向工会借贷支付转让款时，应依法办理借款手续，并符合借贷金额和比例的限制。四、物业公司改制中，应依法做好小区公用设施维修基金、房屋本体维修基金、业主各项押金和预收款项等交接工作。对于因各种原因致使公用设施维修基金尚未到位的，物业公司应明确相关的责任，落定相关证据，避免日后业主委员会或业主对其的追索行为。房屋本体维修基金及其他款项落定是否存在违法使用、挪用或侵占行为，新股东及时向原股东追索，以维护新股东和广大小区业主的合法权益。相关款项交接应以有关会计账册和审计、评估报告为依据，交接各方依程序共同确认和完成。改制系国家政策导向而起，但改制应依照相关3 / 3公司法 、 合同法等规定进行，以政策代替法律将埋下纠纷隐患，无法确保合
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