2003年武汉市土地资产经营工作情况汇报(2003.9.27)(终稿)

1 2003 年武汉市土地资产经营工作情况汇报年武汉市土地资产经营工作情况汇报 2003 年 9 月 27 日 在市委 市政府及市土地资产经营管理委员会的领导下 在相关部门的大力支持下 2003 年土地资产经营工作取得一 定成绩 下面 就我市今年 1 9 月份土地资产经营工作情况 汇报如下 一 今年一 今年 1 9 月份土地资产工作及年底前工作安排月份土地资产工作及年底前工作安排 一 土地 一 土地资产经营资产经营工作情况工作情况 今年 1 9 月份 在充分发挥 2003 年土地储备供应计划 的指导作用下 我市土地资产经营工作进展顺利 土地储备 土地供应工作有序推进 配套政策体系及土地经营方式得到 进一步完善与发展 土地土地储备储备工作工作稳稳步推步推进进 按照 2003 年土地储备计划今 年储备土地面积约 1 3 万亩 投入资金 58 6 亿元 其中旧城 改造 含旧城拆迁和宗地收购 储备土地计划约 5300 亩 投入 资金 46 1 亿元 新增建设用地储备土地计划约 7700 亩 投入 资金 12 5 亿元 截止 9 月底 已实际投入资金约 34 亿元 储备土地面 积 8370 亩 其中旧城改造累计投入资金约 31 5 亿元 完成 2 旧城拆迁储备土地面积约 4280 亩 新增地累计投入约 2 5 亿 元 储备土地面积 4090 亩 土地供土地供应应工作有序开展 工作有序开展 2003 年中心城区计划供应经营 性土地约 6000 亩 总收入为 40 9 亿元 预计实现土地增值 收益 6 亿元 不含出让金 配套费等规费 截止目前 通过 土地有形市场供应土地 55 宗 面积 3847 亩 成交收入总额 40 8 亿元 按照 权责发生制 计算 实现土地收益 12 亿元 其中土地出让金 2 7 亿元 一费制 收费 1 1 亿元 土地增值 收益 8 2 亿元 从土地资产运行效益看 目前的供地平均价 为每亩 106 万元 每亩平均土地收益 31 万元 比去年增涨 15 配套政策体系更加完善 配套政策体系更加完善 为切实解决土地资产经营管理 工作中出现的一些新情况 新问题 进一步加强我市土地市 场建设 规范土地市场秩序 促进全市土地资产经营工作和 经济建设的持续健康发展 今年以来 继续加强了政策研究 在去年出台的 一方案两办法 等 7 个文件的基础上 又陆续 出台了 市人民政府关于加强危房改造项目建设用地管理的 通知 市人民政府关于进一步完善中心城区商业类项目建 设用地管理的通知 市人民政府关于支持制造业项目用地 的通知 等 3 个文件 我市目前的土地资产政策法规的进一 步完善 在全国同类城市中处于领先地位 为土地资产经营 工作提供了有效保障 同时 为切实做好城中村综合改造项 目的征地拆迁工作 促进土地资产经营工作的顺利开展 保 障农村集体经济组织 农村村民及相关权利人的合法权利 3 目前正在研究酝酿城中村改造 闲置土地处置 旧城改造以 及土地开发整理等有关政策 土地土地经营经营方式方式创创新效果新效果显显著 著 由于土地储备周期较长 熟地 供应已不能满足市场需求和招商引资需要 致使部分 有实力 有品牌的开发企业持币待购 不能及时获得土地 为解决这一土地供应中的 瓶颈 问题 在市政府领导和市土 地资产管理委员会的支持下 我们在遵循土地收购 拆迁 征 地 整理 供应的工作模式前提下 按照 提前供应 承诺交地 再行整理 的土地预出让思路 8 月份有选择性地 对汉正街 龙王庙及南湖新城 4 宗土地进行了预出让试点 并取得成功 共出让土地面积 1494 亩 实现土地收益 6 29 亿元 在今后的 1 2 年内 土地预出让仍将是缓解熟地供应 与土地需求量矛盾的有效手段 二 今年年底前土地 二 今年年底前土地资产资产工作打算工作打算 1 努力超 努力超额额完成市政府下达的完成市政府下达的 2003 年土地年土地储备储备供供应应目目 标标管理任管理任务务 截至目前 我局已完成市政府下达的通过旧城 改造储备 2600 亩土地及 6 亿元土地增值收益的目标 下半 年 我局将继续稳步推进月湖文化艺术区片 二七路片 后 襄河片 新华西路三四期 归元寺片等成片旧城改造及新增 地储备工作 力争超额完成储备土地面积 1 3 万亩的目标 同时按照供应计划约供地 2200 亩土地 切实做好危房改造 项目供地及岔马路片 归元寺片及新华西路三四期等重大项 目的招商供地工作 力争今年完成 10 亿元土地增值收益 2 着力推 着力推动动危房改造危房改造项项目供地工作 目供地工作 根据 市人民政府 4 关于加强危房改造项目建设用地管理工作的通知 武政 2003 32 号 精神 今年拟实施 19 个危房改造项目 总拆迁 面积约 60 55 万平方米 规划用地面积约 683 亩 目前 已有 部分项目按照成片改造的要求提出了初步的规划用地条件 并完成成本测算工作 拟于 10 月中旬实施供地 3 加加大大储储备备土土地地的的开开发发整整理理力力度度 下半年要着力做好南湖 新城1330 亩已供土地和四新启动区3800 亩土地的开发整理工 作 建议储备地块红线内的市政基础设施配套 由市土地中心结 合城市规划和市场要求组织实施完成 所需资金列入土地整理 成本 对储备地块周边的城市基础设施建设 由城投公司根据批 准的城市基础设施建设项目计划实施 所需资金从当年土地增 值收益中安排 4 统统筹研究筹研究编编制制 2004 年土地年土地储备储备供供应计应计划 划 促进土地 有形市场持续健康发展有三个要素 一是政府对土地一级市场 实施垄断 二是具备完善的政策法规体系 三是制定完备周密的 土地储备供应计划 三者缺一不可 加强计划管理是土地经营工 作的必然要求 有计划 有步骤的实施旧城改造 可以实现社会 效益 经济效益和环境效益共同发展 有计划 有步骤的发展新 区 可以实现高水平 高品质的新区建设 实施城市规划 有计 划 有步骤的实施供地 可以为房地产市场创造公平 安全 稳 定的环境 为增强计划的科学性 合理引导土地资产经营和城市建设 工作 将按以下思路编制2004 年土地储备供应计划 一是编制 土地储备供应计划的重点将放在汉阳地区 汉江两岸的旧城改 5 造及开发整理等工作上 二是根据各区政府申报项目情况 建立 土地储备项目库 目前该工作已展开 三是根据武汉市房地产 市场情况预测房地产市场容量 合理确定2004 年土地供应规模 四是结合土地利用总体规划 城市总体规划及城市近期建设计 划 2004 2006 年 初步确定2004 年土地储备供应重点区域及项 目 五是继续开展政策研究 进一步健全闲置土地 城中村改造 及旧城改造等用地政策 为进一步发挥计划的引导和调控作用 建议一是确立计划 的指导和权威性 发挥管委会例会和全会制度的作用 对重大项 目资金投入 非经营性项目资金投入以及调整土地储备供应计 划应经市土地资产经营管理委员会研究决定 各区和有关部门 应在土地资产经营工作中 按照计划和各自职责开展相关工作 强化计划的权威性 二是扩大计划的涵盖范围 将郊区和开发区 土地纳入土地供应计划 实施统一管理 同时逐步将闲置土地 城中村改造用地以及危改房和经济适用房用地等纳入计划范畴 进行统一调控 二 土地资产经营中的几个问题及建议二 土地资产经营中的几个问题及建议 一 一 进进一步研究旧城改造政策 促一步研究旧城改造政策 促进进老城区面貌迅速改老城区面貌迅速改 变变 去年 7 月 市人民政府关于经营性有偿使用与开发建设 实行一费制收费办法的通知 出台后 为提高办事效率 改善 投资环境 积累城市建设资金 一费制在实际运作中受到开 发建设单位的普遍好评 但是 由于成片旧城改造中需要动 迁大量的社会居民和搬迁企事业单位 同时项目规划总用地 6 中还存在大面积代征 代拆市政配套设施用地 再加一费制 收费 使土地出让底价高于市场预期价 上海等沿海城市为 增强投资吸引力 加快旧城改造步伐 制定了零收费等旧城 改造鼓励政策 取得了较好效果 因此 为了吸引国内外有实 力 有品牌的开发商积极参与武汉的旧城改造和汉江两岸开 发建设 我们建议 1 旧城改造拆迁中代征 代拆市政设施用 地资金 红线外按照收支两条线原则由市政府从城市建设资 金中列支 2 对一费制计费方式参照 市人民政府关于加强危 房改造项目建设用地管理工作的通知 武政 2003 32 号 执行 即对于预期收益很低 市场尚不成熟又确实需要改造的旧城 开发项目 可以将拆迁成本作为公开出让的底价 土地收益通 过市场公开竞价的方式实现 二 深入开展 二 深入开展闲闲置土地的清理及消化工作置土地的清理及消化工作 据查 武汉市中心城区自 1992 年以来共有闲置土地 128 项 9020 亩 按照平均容积率 1 5 计算 建筑面积将达到 930 万平方米 相当于我市目前一年半的建设规模 目前 市政 府对城市建设用地供应实行计划管理 但闲置土地仍然游离 于计划管理之外 可以自发入市 影响市场供需关系和价格 提升 由此看来 闲置土地对提升我市土地资产经营 培育 房地产市场是一个极大的潜在威胁 建立土地储备制度和土地有形市场后 市政府综合采取 价格管理 计划管理等多种手段调控房地产市场取得初步成 效 据有关统计资料 今年我市房地产市场仍保持平稳增长 势头 主要表现在以下几个方面 一是房地产开发投资稳步 7 增长 上半年全市房地产开发累计完成投资 61 47 亿元 同 比增长 8 33 二是房地产开发仍保持较大规模 上半年全 市房地产开发施工面积达 1439 79 万平方米 同比增长 3 22 三是房地产消费市场需求比较旺盛 上半年全市共销 预 售 商品房 384 69 万平方米 销售收入 49 17 亿元 分别比去年 同期增长 7 07 和 10 13 四是住宅销售价格稳步上扬 商 品房价格同比增长 2 这一涨幅是在大量存量土地自发进 入市场的情况下实现的 清理消化闲置土地将继续成为今后一段时期内土地资 产经营工作的目标 为弱化甚至消除闲置土地对我市土地市 场的潜在影响 建议一是尽快制定 武汉市闲置土地处置办 法 提出具体的解决措施 二是依据国土资源部第 5 号令 闲置土地处置办法 规定 满两年未动工开发的闲置土地 可以无偿收回土地使用权 三是因不可抗力或政府有关部门 的行为等原因确实难以无偿收回的 可按照原价 不计息 由 政府采取赎买的方式进行收购 四是为避免闲置土地自发入 市冲击市场 建议对经批准同意原土地使用人继续开发建设 的闲置土地纳入年度供地计划 实行计划管理 并按规定征 收土地闲置费 三 三 综综合运用招合运用招标标拍拍卖卖挂牌方式供地挂牌方式供地 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行 条例 国务院令第 55 号 第十三条规定 土地使用权出让可 以采取协议 招标 拍卖的方式 招标拍卖挂牌出让国有土 地使用权规定 国土资源部令第 11 号 第四条规定 商业 8 旅游 娱乐和商品住宅等各类经营性用地 必须以招标 拍 卖或者挂牌方式出让 因此 招标 拍卖和挂牌方式均是法 律法规规定的国有土地使用权出让方式 招标 拍卖 挂牌出让方式的共同特点是引入了市场竞 争机制 但三者又各有所长 因此综合运用三种方式 对于 培育和规范房地产市场 吸引投资 服务城市建设具有十分 重要的作用 由于招标方式供地可以将 价高者得 与 质优 者得 有机结合 实现土地经济 社会及环境效益最大化 上 海等沿海城市大多采用招标方式供地 其招商优势得以进一 步增强 在今年 8 月份的供地中 我们采取综合评标的方式 对汉正街 龙王庙和珞狮南路南湖新城 2 块 等四宗地块进 行出让 既有效防止了盲目竞价导致土地闲置的影响 又兼 顾了社会效益 经济效益和环境效益 为扬