物业管理公司会计实务

第一章 物业管理企业会计概述 1 物业管理的内容 一、物业 物业 :是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。 物业应具备如下几个要素： (1)物业所指房屋必须是已建成的并具有使用功能。 (2)这些房屋包括供居住和非居住的各类房屋。 (3)物业还包括与这些房屋相配套的房屋内部各项设施以及与房屋相邻的场地、停车场、小区干道等。 (4)物业也包括与房屋相配套的设备和市政公用设施。 物业与房地产业既有着本质的联系又有所不同。房地产是指房地产的投资开发、建造、流通、消费的整个过程。而物业是指房地产进入消费 领域的房地产产品。 二、物业管理 概念 ;物业管理是指由专门的机构和人员对已竣工验收投入使用的各类物业以经营的方式进行维护、修缮，并为产权使用人提供全方位的综合 物业管理的内容 :物业管理类别可分为商住、写字楼、高级公寓和一般住宅小区四种。 物业管理企业会计与物业管理的发展息息相关，蓬勃发展的物业管理要求物业管理企业会计工作能够发挥更大的作用。物业管理越发展，会计核算越重要。 2 物业管理企业会计的对象 一、物业管理企业会计对象 物业管理企业会计：是以货币为主要计量单位，并利用专门的方法和程序对物业管理企业 的 管理、服务、经营活动进行完整的、连续的、系统的反映和监督。旨在提供经济信息，提 高经济效益。物业管理企业会计是物业管理企业经营管理的重要组成部分。 二、物业管理企业会计的职能 会计职能，就是指会计在经济管理中所具有的功能。 物业管理企业会计具有反映和监督两大基本职能。 1 反映职能 反映职能是指通过确认、计量、记录、报告，从数量上反映物业管理企业已经发生或完 成的经济活动，为物业管理企业提供经济信息的功能。反映职能是会计的最基本职能。反映 职能有如下特点： (1)反映过程中，主要利用货币计量。 (2)物业管理 企业会计反映应具有完整性、连续性和系统性。 2 监督职能 监督职能是指会计利用反映所提供的经济信息，对物业管理企业的经济活动进行控制，使之达到预期目标的功能。 3 会计核算的基本前提和一般原则 一、会计核算的基本前提 以下列条件为前提。 1 会计主体 会计主体是指会计工作所服务的特定单位。它明确了会计服务的空间范围。确定会计主体的目的是为了把会计主体的经济业务与其他会计主体及投资者的经济业务分开。 具备三个条件： (1)实行独立核算，并能独立计算盈亏。 (2)进行独立的生产经营活动。 (3)具有一定数量的资金。 企业不论大小，只要具备上述三个条件，即可称为会计主体。会计人员是站在特定会计主体的立场，核算特定主体的经济活动。 2 持续经营 持续经营是指已确定的会计主体，在不考虑企业是否将破产清算的条件下，应以持续、正常的生产经营活动为前提。它明确了会计工作的时间范围，为企业进行会计核算提供了相对稳定的条件。 3 会计分期 会计分期是指把企业连续不断的生产经营活动过程，划分为一定的会计期间，以便分期结算帐目，分清各个会计期间的经营成果，按期编制会计报表。 4 货币计量 货币计量是指对企业的生产经营活动及经营成果采用同一种货 币作为统一尺度来进行计量。 二、会计核算的一般原则 会计核算的一般原则是建立在会计核算基本前提基础上，对会计核算所提供的信息的基本要求。 1客观性原则 2重要性原则 3有用性原则 4可比性原则 5一贯性原则 6及时性原则 7清晰性原则 8权责发生制原则 9配比原则 10划分收益性支出与资本性支出原则 11历史成本原则 12谨慎原则 4 会计要素与会计核算方法 一、会计要素 会计要素即是会计对象的具体化。我国企业会计准则将企业会计要素划分为资产、负债、所有者权益、收入、费用和利 润。 1资产 资产是企业拥有或控制，能够以货币计量的经济资源。 2负债 负债是企业所承担的能以货币计量、需以资产或劳务偿还的债务。 3所有者权益 所有者权益是指企业投资人对企业净资产的所有权。 4收入 收入是企业在销售商品或者提供劳务等经营业务中实现的营业收入。 5费用 费用是指企业在生产经营过程中发生的各项耗费。 6利润 利润是指企业在一定时期内的经营成果。包括营业利润、投资净收益和营业外收支净额。 会计要素之间的数量关系为：资产负债十所有者权益 二、会计核算方法 会计核算 方法是对企业已发生的经济活动进行完整的、连续的、系统的核算和监督所应 用的方法。 (一 )会计核算的具体方法 1设置会计科目 会计科目就是对会计对象的具体内容进行分类核算的项目。 2复式记帐 复式记帐是对每一项经济业务都要以相等的金额，在相互关联的两个或两个以上帐户中进行记录的记帐方法。 3填制和审核凭证 会计凭证是记录经济业务、明确经济责任的书面证明，是登记帐簿的重要依据。 4登记帐簿 帐簿是用来全面、连续、系统地记录各项经济业务的簿籍。 5成本计算 成本计算是指在生产经营过程中，按照一 定对象归集和分配发生的各种费用支出，以确定该对象的总成本和单位成本的一种专门方法。 发生是否符合节约原则，了解成本水平，并为成本分析提供资料。 6财产清查 财产清查，就是通过对实物、现金的实地盘点和对银行存款、债权债务的查对，来确定财产物资、货币资金和债权债务的实存数，并查明帐面结存与实存数是否相符的一种专门方法。 7编制会计报表 会计报表是根据帐簿记录定期编制的、总括反映企业和行政单位在一定时期财务状况和经营成果的书面文件。 会计核算方法之间的相互关系： 上述七种方法密切结合，形成完整的会计方法体系 。经济业务发生后，经办人员要填制或取得凭证，经会计人员审核整理后，按照设置的会计科目，运用复式记帐法，编制记帐凭证，并据以登记帐簿，计算成本，进行财产清查，在帐实相符的基础上，编制会计报表。 5 物业管理企业会计的工作组织 一、会计机构的设置 二、会计人员 (一 )会计人员的主要职责 (1)会计人员应按照会计制度规定，切实做好会计核算工作。 会计人员要认真填制、审核凭证，正确记帐、算帐、报帐，确保会计资料准确、真实和完整。 (2)会计人员应遵守国家方针政策和财务会计制度，对企业各项经营活动的合法性进行会计监督。 (3)会计人员根据国家会计法规，拟定本单位的会计工作实施办法和制度。 (4)编制各项财务预算，参与企业决策，并对企业财务计划执行情况进行分析和考核。 (二 )会计人员的主要权限 三、会计法规和制度 会计法规和制度是组织和从事会计工作必须遵守的规范。我国会计法规和制度体系由三个层次构成。 1会计法 2会计准则 3会计制度 第二章 货币资金核算 货币资金：包括现金、银行存款以及其他货币资金等。 1 现金核算 现金：是指企业的库存现金，主要用于日常的零星开支及有特殊规定的支出。而西 方会计中所指的现金，除了库存现金外，还包括银行存款和其他符合现金的票证。 一、现金管理 (一 )现金的使用范围 现金，物业管理公司可以在下列范围内使用 (1)对职工支付工资、奖金、津贴和福利补助金等； (2)对城乡居民个人或不能转帐支付的集体劳动报酬； (3)根据国家规定颁发给个人的科学技术、文化艺术、体育等各种奖金； (4)支付各种社会保险和社会救济费，如退职金、离退休金、抚恤金等； (5)向个人收购农副产品和其他物资的价款； (6)支付出差人员随身携带的差旅费； (7)支付结算起点以下的零星支出； (8)中国人民银行确定需要支付现金的其他支出。 (二 )库存现金的限额 企业日常零星开支所需现金，最高限额，一般为三天至五天的日常零星开支所需的库存现金限额。边远地区和交通不便地区的企业库存现金，可以多于五天，但不超过十五天的日常零星开支。 (三 )现金日常收支的管理 (1)企业现金收入应于当日送存开户银行。当日送存银行有困难的，由开户银行确定送存时间。 (2)企业支付现金，可以从本企业库存现金限额中支付或者从开户银行提取，不得从本企业的现金收入中直接支付 (即坐支 )。因特殊情况需要坐支现金的，应事先报经开户银行批准。 (3)企业从开户银行提取，应当写明用途，由本单位财会部门负责人签字盖章，经开户银行审核后，予以支付现金。 (4)企业因采购地点不固定、交通不便以及其他特殊情况必须使用现金的，应向开户银行提出申请，经开户银行审核后，予以支付现金。 (四 )现金的内部控制制度 (1)将经管现金和会计记帐分开。经管现金收支的出纳员不得进行会计记帐，进行现金收付记帐的会计人员不得经管现金。实行钱帐分管是现金内部控制的最基本要求。为了使经管现金的出纳员能随时了解现金结存情况，一般可由出纳员兼管日记帐。 (2)对现金收付的交易必须按原 始凭证编制收付款凭证，并要在原始凭证与收付款凭证上盖上“现金收讫”或“现金付讫”章。 (3)会计人员根据“收款或付款清单”和“银行存款回单”等，经核对无误后，编制凭证、登记有关帐簿。 (4)企业的出纳人员应定期进行轮换，不得一人长期从事出纳工作。 二、库存现金核算 设置“现金” 帐户 现金 借 贷 例：某物业管理公司向租住户收取房租，收到现金 750 元。根据发票编制“现金收款凭证 ”，作会计分录如下： 借：现金 750 贷：营业收入 750 例 某物业管理企业开出现金支票，从银行提取现金 300 元。根据支票存根，作会计分录如下： 借：现金 300 贷：银行存款 300 例：某物业管理企业职工张翔预借差旅费 200 元。根据借款单，编制“现金付款凭证”，作会计分录如下： 借：其他应收款 张翔 200 贷：现金 200 例：某物业管理企业将房租收入 750 元存入银行。根据银行存款进帐单回执，编制 “现金付款凭证”，作会计分录如下： 借：银行存款 750 贷：现金 750 根据上述业务，登记现金日记帐 现金日记帐 (金额单位：元 ) 使 凭证号数 摘 要 对方科目 借方 贷方 结存 月 日 8 1 月初余额 160 2 现收 01 收到房租收入 营业收入 750 2 银付 01 提取现金 银行存款 300 2 现付 02 张翔预借差旅费 其他应收款 200 勺 现付 03 房租收入解存银行 银行存款 750 2 本日合计 l 050 950 260 8 31 本期发生额及余额 98310 98100 370 三、备用金核算 备用 金是指企业预付给职工和内部有关单位用作差旅费、零星采购和日常零星开支事后需要报销的款项。 备用金按备用形式，可分为定额备用金和非定额备用金两种。 其特点是：一次领用、定期报销、简化核算、补足定额。 例：某物业管理企业对公共服务部实行定额备用金制度，核定限额为 500 元，以现金拨付。根据拨付清单，作会计分录如下： 借：其他应收款 备用金 (公共服务部 ) 500 贷：现金 500 (2)公共服务部持单据从财会部门报销办公费用及娱餐费等 280 元。根据报销单据编付款凭证，作会计分录如下： 借：管理费用 280 贷：现金 280 (3)企业决定收回定额备用金时，根据收款凭证，作会计分录如下： 借：现金 500 贷：其他应收款 备用金 (公共服务部 ) 500 非定额备用金管理是指用款单位根据实际需要向财会部门借款，凭各种支付凭证向财会部门报销时，作为冲减备用金处理，如需再用，重新办理借款手续。这种方法适用于预借差旅费等备用金的管理。 例 职工张强出差采购物品，预支备用金 200 元，出差返回报销差旅费 180 元，并交回多余现金 20 元。 (1)领出备用金时，根据付款凭证，作会计分录如下： 借：其 他应收款 备用金 (张强 ) 200 贷：现金 200 (2)报销差旅费时，根据差旅费报销单，作会计分录如下： 借：管理费用 180 现金 20 贷：其他应收款 备用金 (张强 ) 200 四、现金的清查 库存现金清查的主要方法是实地盘点，即以库存现金实有数与现金帐的帐面余额进行核对。现金的清查包括出纳人员的每日清点和清查小组定期和不定期的清查。 每日业务终了，出纳人员应清点现金，同时应结出现金日记帐的收支和结存余额，并检查现金实际库存与现金日记帐的余额是否相符，做到当日帐当日结清 ， 2 银行存款的核算 一、银行存款的管理 银行存款是指公司存放在银行或其他金融机构的货币资金。 各开户单位通过银行帐户办理资金收付，必须遵守如下规定： (1)认真贯彻执行国家的政策、法令，遵守银行信贷、结算和现金管理等有关规定。在银行检查时，各单位必须提供帐户使用情况的有关资料。 (2)每个公司一般只能在一家银行或其他金融机构开立基本帐户，否则责令其限期撤销多余帐户，并根据性质和情节的轻重处以 5000 元至 10000 元的罚款。但可以在其他银行开设辅助帐户。 (3)不准出租、出借银行帐户，违者除责令其 纠正外，并按帐户出租、出借的金额处以百分之五，但不低于 l 000 元的罚款。 (4)各单位在银行的帐户必须有足够的资金保证支付，不准签发空头支票和远期支票，套取银行信用。 (5)及时、正确地记载和银行的往来帐务，重视对帐工作。 二、银行存款的核算 设置“银行存款”总分类核算。 银行存款 借 贷 增加数 减少数 余额 该帐户的借方反映存款的收入数，贷方反映存款的付出数，余额在借方表示银行存款的结存数额。 银行存款日记帐 年 凭证号数 摘 要 对方科目 结算方式 借方 贷方 结存 月 日 8 1 期初余额 72000 8 3 银付 00l 购入办公用品 管理费用 支票 300 8 J 银收 005 收到房租 营业收入 1200 8 3 银付 002 支付绿化费 管理费用 支票 400 8 3 小计 1200 700 72500 8 4 银付 003 偿还银行借款 短期借款 30000 42500 23 银付 009 提取现金 现金 支票 1000 41500 本期发生额及 期末余额 l 200 31700 41500 三、银行转帐结算 结算：是指企业与外部单位和职工个人 之间发生经济往来时，所引起的货币收付行为。 分为现金结算和转帐结算两种。 银行转帐结算方式主要有：支票、银行本票、银行汇票、汇兑、委托收款、托收承付商业汇票等七种。 适用于同域结算的有：支票、银行本票； 异地结算的有：银行汇票、汇兑、托收承付；同域和异地都适用的有委托收款、商业汇票。 (一 )支票结算 支票是银行的存款人签发给收款人办理结算或委托开户银行将款项支付给收款人的票据。 支票有现金支票和转帐支票之分 (1)支票采用单联凭证，左为存根，右为支票。签发支票使用蓝黑墨水、墨汁或碳素墨水 (2)预留银行印章鉴 ，必须按照银行规定的尺寸刻制。法人章的尺寸上下距离不大于 26右距离不大于 28章以不大于公章为宜。万次章不能作为预留银行印鉴章 (3)支票不可折叠，印鉴应盖在签发人签章处，不能盖在磁码打印带上，以免交换自动清分机不能处理，造成退票，影响资金的结算。 (4)支票手续费每笔 1 元，由银行在出售支票时收取。 (5)支票的起点金额为 100 元。应一律记名，有效期为 10 天。 (6)内容记载完整的支票遗失，失票人可以向出票人开户银行申请挂失，如在挂失前已 经支付，银行不予受理。银行受理挂失，按票面金额收取百分 之一的手续费。 (7)支票可以背书转让，背书是指在票据上所作的以转让票据权利或授予他人一定的票 据权利为目的书面行为，背书的记载应在票据的背面，是票据的附属行为。票据的收款人或 持票人转让票据时，在票据背面签章的人称为背书人，被记录受让票据的受让人称为被背书人。 (8)如果企业签发空头支票或印章与预留印鉴不符的支票，银行除退票外并按票面金额 处以 5但不低于 50 元的罚款。对屡次签发的，银行根据情节给予警告、通报批评，直至 停止其向收款人签发支票。 (二 )银行汇票结算 银行汇票是汇款人将款项交存当地银行，由银 行签发给汇款单位持往异地办理转帐结算 或支取现金的票据。 (三 )商业汇票结算商业汇票是收款人或付款人 (或承兑申请人 )签发，由承兑人承兑并于到期日向收款人或被背书人支付款项的票据。 商业汇票按其承兑人不同分为商业承兑汇票和银行承兑汇票。 商业承兑汇票是由收款人签发，经付款人承兑，或由付款人签发并承兑的票据。 银行承兑汇票是由收款人或承兑申请人签发，并由承兑申请人向开户银行申请，经银行审查同意，约定到期负责承兑票款的商业汇票。 商业汇票结算注意以下问题： (1)只有合法的商品交易才可签发商业汇票，不得签发无商 品交易的汇票。 (2)商业汇票承兑后，承兑人负有到期无条件支付票款的责任。 (3)如商品交易属分期付款，应一次签发若干张不同期限的汇票。 (四 )银行本票结算 银行本票是指由申请使用本票的单位将款项交存银行，由银行签发给申请单位据以办理转帐结算或支取现金的票据。 银行本票有定额本票和不定额本票两种。 (五 )汇兑结算 汇兑是汇款人委托银行将款项汇给外地收款人的结算方式。 分为信汇和电汇两种， (六 )委托收款结算 委托收款是收款人委托银行向付款人收取款项的结算方式。委托收款在同城异地均可办理，不受金额起 点限制。 四、银行存款的清查 核对清查的方法是将物业管理企业的银行存款日记帐和银行送来的“银行存款对帐单”进行逐笔核对，每月至少进行一次。 末达帐项，是指公司与银行之间由于凭证传递和记帐时间差的原因所出现的一方已经入帐，而另一方尚未入帐的款项。公司与银行之间的未达帐项，大致有以下四种情况： (1)银行已收款记帐而企业尚未收款记帐的款项； (2)银行已付款记帐而企业尚未付款记帐的款项； (3)企业已收款记帐而银行尚未收款记帐的款项； (4)企业已付款记帐而银行尚未付款记帐的款项。 “银行存款余额调节 表”的编制方法 某物业管理企业 1996 年 7 月 31 日的银行存款余额为 59720 元，银行对帐单余额为61000 元，经逐笔核对有如下末达帐项： (1)企业于 7 月 30 日开出转帐支票一张，计 5000 元，用于购进水泥，持票单位尚未到银行办理结算手续，银行尚未入帐。 (2)企业于 7 月 31 日收到某业主送来的特约服务费 l 950 元，己送存银行，银行尚未入帐。 (3)银行于 7 月 29 日收到某单位转来的服务费 2230 元已入帐，而企业尚未收到收款通知。 (4)企业应支付的本月水电费 4000 元，银行于 7 月 31 日已代为支付，而企业尚未收 到付款通知。 编制“银行存款余额调节表” 项目 金额 项目 金额 银行存款日记帐余额 59720 银行对帐单余额 61000 加：银行已收、企业未收的款项 减：银行已付、企业未付的款项 2230 4000 加：企业已收、银行未收的款项 减：企业已付、银行未付的款项 1950 5000 调节后余额 57950 调节后余额 57950 第三节 其他货币资金核算 一、其他货币资金的内容 其他货币资金是指物业管理公司在经营过程中，与库存现金、银行存款存放地点及用途不同但属于货币 资金范畴的款项。 包括外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款和在途货币资金等。 二、其他货币资金的核算 设置“其他货币资金”帐户进行核算。借方登记其他货币资金的增加数额，贷方登记其他货币资金的减少数额，余额在借方，反映其他货币资金的结余额。“其他货币资金”帐户应根据其种类设置“外埠存款”、“银行汇票存款”、“银行本票存款”、“在途货币资金”、“信用证存款”等明细帐户， 其他货币资金 借 贷 增加数 减少数 余额 1 某物业管理公司将存款 8000 元汇往天津中国工商银行 开设采购专户。根据银行汇款委托书 (存根 )和转帐支票存根，填制“银行存款付款凭证” 借：其他货币资金 外埠存款 8000 贷：银行存款 8000 其他货币资金 银行存款 8000 8000 该物业公司收到来购员交来天津购买甲种材料的帐单，货款 6000 元，专用发票上注明的增值税额 1020 元，据以填制“其他货币资金付款凭证”等。 借：原材料 7020 贷：其他货币资金 外埠存款 7020 原材料 其他货币资金 7000 7000 2 某物业管理公司要求银行办理银行汇票，公司填制“银行汇票委托书”，并 出金额为 9000元的转帐支票一张，经银行审核同意，开出银行汇票。 借：其他货币资金 银行汇票存款 9000 贷：银行存款 9000 其他货币资金 银行存款 9000 9000 3 公司持汇票到异地某公司购买装饰材料，根据发票帐单及开户银行转来的银行汇票第四联等凭证，共计支付货款 7900 元。 借：原材料 7900 贷：其他货币资金 银行汇票存款 7900 原材料 其他货币资金 7900 7900 收到开户银行转来的多余款项 l 100 元时 借：银行存款 1100 贷：其他货币资金 银行汇票存款 1100 银行存款 其他货币资金 1100 1100 4 外币业务核算 一、外币汇 串 (一 )外币业务 外币业务是指以记帐本位币以外的货币进行的款项收付、往来结算和计价等业务。 所谓记帐本位币，是指一个企业在会计核算上统一使用的记帐货币。企业会计准则规定，“会计核算应以人民币为记帐本位币。业务收支以外币为主的企业，也可以制定某种外币作为记帐本位币，但编制的会计报表应当折算为人民币反映”。 (二 )外汇及汇率 外汇通常是指以外国货币表示的用于国际结算的支付手段，以及可用于国际支付的特种债权。 外汇汇率又称汇价，是指一种货币折算成另一种货币的比率，即用一种货币表示的另一种货币的价格。 汇率的 表示方法，国际上有两种，即直接标价法和间接标价法。 直接标价法是用一定单位 (如一，百，万等 )的外国货币为标准来计算折合若干单位的本国货币。也就是外国货币的数额固定不变，本国货币的数额随着外国货币或本国币值的变动而变动。 l 美元 8 37 元人民币。 间接标价法是以一定单位的本国货币来计算折合若干单位的外国货币，也就是本国货币的数额固定不变，外国货币数额随着本国货币或外国货币值的变化而变动。 目前我国的汇价采用是直接标价法。 二、外币收支业务核算 (二 )汇兑损益 汇兑损益是指发生的外币业务折合为人民币记帐时，由于 业务发生的时间不同，所采用的汇率不同而产生的人民币的差额。 企业财务通则规定，企业发生的汇兑净损益，筹建期间发生的，计入开办费， 自企业投产营业起，按照不短于五年的期限分期摊销，或者留待弥补企业生产经营期间发生的亏损；生产经营期间发生的，计入财务费用；清算期间发生的，计入清算损益。 (三 )外币业务核算举例 现举例说明有关外币业务的核算 某物业管理公司 1996 年采用当月月初的市场汇率作为记帐汇率，假定 6 月 1 日的汇率为 1美元等于 8 38 元人民币。上月未有关外币帐户的期末余额如下： 银行存款美元户余额为 9000 美元，汇率为 l 美元等于 8 30 元人民币，折合人民币余额为74700 元。 应收帐款美元户余额为 18000 美元，折合人民币余额为 149400 元。 “应付帐款”美元户余额为 1000 美元，折合人民币余额为 8300 元。 物业企业 6 月份发生下列经济业务： (1)收到某业户交来的当月房屋租用金 400 美元； (2)以银行存款 800 美元偿还前欠某公司材料款； (3)收回某业户前欠的装修费 3000 美元。 假定 6 月 30 日的市场汇率为 l 美元等于 8 39 元人民币。 根据上述外币业务，编制会计分录如下： (1)借：银行存款 美元 户 (8400 8 38) 3352 贷：营业收入 3352 (2)借：应付帐款 (8800 8 38) 6704 贷：银行存款 美元户 6704 (3)借：银行存款 美元户 (83000 8 38) 25140 贷：应收帐款 25140 借：银行存款 美元户 836 应收帐款 美元户 ：应付帐款 美元户 82 财务费用 2344 银行存款 美元户 营业收入 应付 帐款 3352 25140 836 6704 3352 6704 应收帐款 美元户 应付帐款 美元户 财务费用 应收帐款 25140 1590 82 2344 第三章 债权的核算 债权，即指应收款项，是指物业管理企业在服务经营过程中，由于管理、对外提供劳务和发生暂付款项等业务，从而取得的向其他单位或个人索取货款或管理、劳务、补偿的要求权。 1 应收帐款及预付帐款的核算 一、应收帐款的核算 (一 )应收帐款的确认 应收帐款是物业管理企业因销售商品 (或产品 )、提供劳务等原因，应向购货单位或接受劳务单位收取的款项。 1商业折扣下应收帐款入帐金额的确认 商业折扣是指在规定的商品价格单上根据批发、零售、特约经销等不同销售对象和销售数量，给予一定的价格优惠。此项优惠通常用百分比表示，如 5， 10， 20等 . 2现金折扣下应收帐款入帐金额的确认 现金折扣，是指企业为了鼓励客户在规定的期限内尽早偿还贷款或劳务款而给予对方价格上的优惠。现金折扣的表示方式一般为 3 10、 l 20、 n 30,西方国家一般以两种方 法来确定应收帐款入帐金额，即总价法和净价法。 总价法是将未减现金折扣前的金额作为应收帐款的入帐金额。净价法是将折扣减最大现金折扣后的售价作为应收帐款的入帐金额。 我国目前的会计实务中，规定采用总价法入帐。 (二 )应收帐款的核算 设置“应收帐款”。属于资产类帐户，帐户借方登记应收帐款发生数，贷方登记应收帐款结算转销数，余额一般在借方，表示尚未收回的应收帐款。 应收帐款 发生额 结算转销 尚未收回的数额 1 某物业管理公司所属装饰工程部为 W 公司进行室内装修，装修费 20000 元尚未收回。 (1)根据 完工验收单， 借：应收帐款 W 公司 20000 贷：营业收入 特约服务费收入 20000 (2)根据收款凭证， 借：银行存款 20000 贷：应收帐款 W 公司 20000 应收帐款 营业收入 银行存款 20000 20000 20000 20000 某物业管理公司赊销给某业户一批商品；价款 20 删元，付款条件为 2 10， (1)交付并办妥托收手续，编制如下会计分录： 借：应收帐款 20000 贷：营业收入 兼营服务收入 20000 (2)若上述购货单位在 10 天之内交付款项时，根据收款凭证应编制如下会计分录： 借：银行存款 19600 财务费用 400 贷：应收帐款 20000 (3)若上述购货单位在 10 30 天内付款时，根据收款凭证应编制如下会计分录： 借：银行存款 20000 贷：应收帐款 20000 应收帐款 银行存款 财务费用 20000 20000 20000 19600 20000 营业收入 20000 二、预付帐款的核算 设置“预付帐款”帐户。借方登记企业按规定预付给供货单位的货款，以及进行货款结算时补付给供货单位的货款；贷方登记供货单位交付材料物资金额以及收到供货单位退回的预付货款；期末余额一般在借方，反映预付货款的结余额，若为贷方余额，则反映企业尚未补付给供货单位的货款。 1 某物业管理企业按购销合同规定预付给盛达建材厂货款 6000 元，用银行存款付讫。 借：预付帐款 盛达建材厂 6000 贷：银行存款 6000 2 该物业管理企业在合同期内收到盛达厂发来材料 7000 元。 借：原材料 7000 贷：预付帐款 盛达厂 7000 3 同时开出转帐支票补付盛达厂材料款。 借：预付帐款 盛达厂 1000 贷：银行存款 l 000 预付帐款 银行存款 原材料 6000 1000 7000 6000 1000 7000 2 应收票据核算 一、应收票据的基本内容 概念 ：应收票据是指企业持有的、尚未到期兑现的商业票据。 商业票据可以按不同的标准进行分类。 (1)票据按能否立即兑付，分为即期票据和远期票据。 400 (2)票据按是否附息，分为附息票据和无息票据。 (二 )应收票据到期日与到期价值的确定 1到期日的确定 如约定按日计算，则应以足日为准，在计算时按算尾不算头的方式确定。 例如 4 月 20 日开出的 60 天商业汇票的到期日为 6 月 19 日。 如约定按月计算，则以足月为标准，在计算时按到期月份的对日确定，若到期月份无此对日，应按到期月份的最后一日确定。 例如 8 月 31 日开出的 6 个月商业汇 票，到期日应为下年 2 月 28 日 (若有 29 日为 29 日 )；若此汇票为 8 个月时，到期日应为下年的 4 月 30 日。 2到期价值的确定 要根据票据是否带息的不同来确定。（ 1）若是不带息票据，到期价值就是票面价值即本金。（ 2）若是带息票据，到期价值为票据面值加上应计利息， 票据到期价值 =票据面值 （ 1+票面利率 票据期限） 利率一般以年利率表示；常把一年定为 360 天。 一张面值为 ，期限为 90 天，票面利率为 10的商业汇票，到期价值为 (1+10% 90/360)=1025 元 二、应收票据的核算 设置“应收票据”帐户。该帐户借方登记应收票据收到时的面值；贷方登记到期应收票据的收回的金额，或承兑人到期无力支付而被退回的商业承兑汇票金额，或来到期票据的贴现或转让情况；余额在借方，表示已收尚未到期或未背书转让或末贴现的应收票据面额总数。 应收票据 应收票据的数额 到期应收回的金额 尚未收回的应收票据 1 某物业管理企业销售库存商品一批，采用商业汇票结算，收到不带息的商业承兑汇票一张，面额 50000 元，期限 3 个月。 (1) 借：应收票据 50000 贷：营业收入 50000 (2)该商业 承兑汇票 3 个月期满，已送往开户银行办理收款手续，承兑人已承兑付款。 借：银行存款 50000 贷：应收票据 50000 (3)假设该商业承兑汇票 3 个月期满，购货单位开户银行无力承付，银行退回商业汇票。 借：应收帐款 50000 贷：应收票据 50000 应收票据 营业收入 银行存款 50000 50000 50000 50000 50000 应收帐款 50000 2 物业管理企业收到某单位开出的已承兑的银行承兑汇票一张，面值为 3700 元， 以抵偿其前欠的劳务款。 借：应收票据 3700 贷：应收帐款 3700 3 物业管理企业将一张带息的银行承兑汇票于到期日到银行办理收款，票面金额 为 10000 元，年利率 10，期限为 90 天，到期值 10 000 元 （ 1+10% 90/360） =10250 元 借：银行存款 10250 贷：应收票据 10000 帐务费用 250 银行存款 应收票据 财务费用 10250 10000 250 三、应收票据贴现的核算 概念：企业持有的应收票据在到期前，如果出现资金短缺，可以持末到期的商业汇票向其开户银行申请贴现，以便获得所需要的资金。 (二 )票据贴现的会计处理 应收票据的贴现要计算贴现息和贴现净额 (或称贴现所得额 )，并据以登记有关帐户。 贴现息票据到期价值贴现率贴现期 贴现净额票据到期价值 贴现息 1 某物业管理企业因急需资金，将一张面值为 10000 元， 3 个月期的无息票据提前两个月向银行办理贴现，出票日为 9 月 1 日，到期日为 12 月 1 日，假设银行贴现利率为 9，该票据的到期值、贴现息和贴现净额计算为： 票据到期价值票据面值 10000 元 贴现息 10000 元 9 212 150 元 贴现净额 10000 元 150 元 9850 元 借：银行存款 9850 财务费用 150 贷：应收票据 10000 银行存款 财务费用 应收票据 9850 150 10000 2带息票据的帐务处理 物业管理企业于 2000 年 8 月 15 日收 到天祥公司开出的为期 90 天的银行承兑汇票，面值为30000 元，票面利率为 9，因资金急需，于 10 月 14 日经背书后到银行办理贴现，银行贴现率为 12。 票据到期价值 30000 元 (1 十 9 90/360) 30675 元 贴现息 30675 元 12 30/360 贴现净额 30675 元 30368 25 元 借：银行存款 30368 25 贷：应收票据 30000 财务费用 行存款 应收票据 财务费用 0000 3 坏帐准备 一、坏帐损失的确认 坏帐，是指企业无法收回的应收帐款。由于发生坏帐而产生的损失，称为坏帐损失。符合下列条件之一的应收帐款，可确认为坏帐损失： (1)因债务人破产或死亡，以其破产财产或遗产清偿后，仍然不能收回的应收帐款； (2)因债务人逾期末履行偿债义务，超过三年仍然不能收回的应收帐款。 二、坏帐损失的核算 坏帐损失的核算一般有两种方法，即直接转销法和备抵法。 (一 )直接转销法 直接转销法是指在实 际发生坏帐时，确认坏帐损失，计入期间费用，同时注销该笔应收帐款。 物业管理公司经查某客户所欠的应收帐款 1800 元已超过三年，屡催无效、断定无法收回。 借：管理费用 ：应收帐款 1800 如果已冲销的应收帐款以后又收回， 借：应收帐款 ：管理费用 时； 借：银行存款 1800 贷：应收帐款 收帐款 管理费用 银行存款 1800 1800 1800 1800 1800 (二 )备抵法 备抵法是按期估计坏帐损失，形成坏帐准备，当某一应收帐款全部或部分被确认为坏帐时，一方面冲销相应的应收帐款，一方面冲销计提的坏帐准备金。 设置“坏帐准备”帐。 国际上较为通行的估计坏帐损失的方法主要有三种，应收帐款余额百分比法、帐龄分析法和销货百分比法。 是指以某一期间的赊销金额和估计坏帐百分比来计算预提坏帐损失的一种方法。 物业管理企业全年提供管理、服务发生应收劳务费 50000 元，根据以往资料和经验，估计坏帐百分比为 1。 年末估计坏帐损 失为： 50000 元 1 500(元 ) 借：管理费用 500 贷：坏帐准备 500 管理费用 坏帐准备 500 500 2帐龄分析法 帐龄分析法是根据应收帐款入帐时间的长短来估计坏帐损失的方法。 估计坏帐损失表 应收帐款帐龄 应收帐款金额 估计坏帐率 估计损失金额 30 天内 31 60 天 61 90 天 90 天以上 破产或追诉中 23000 8000 31000 31000 800 1 2 5 7 115 80 620 1550 56 合 计 93800 242l 3应收帐款余额百分比法 应收帐款余额百分比法，是根据会计期末应收帐款的余额乘以一定百分比估计坏帐损失的一种方法。 按照年末应收帐款余额的 3%一 5%计提坏帐准备金。 设置“坏帐准备”帐户核算。“坏帐准备”帐户是“应收帐款”帐户的各抵帐户，其贷方登记企业按规定提取的坏帐准备金，以及重新收回的以前年度发生的坏帐损失；借方登记已确认坏帐损失的冲销数；余额在贷方，表示已提取但尚未冲销的坏帐准备金。 按规定提取的坏帐准备金，借记“管理费用”，贷记“坏帐准备”，实际发生坏帐准备时，借记“坏帐准备”，1800 贷记“应收帐款”。对于会计期末，企业应提取的坏帐准备大于坏帐准备帐面余额的按其差额提取；应提取的坏帐准备小于其帐面余额的按其差额冲回坏帐准备。对于已确认并已转销的坏帐损失，以后重新又收回来的，应按收回的金额，及时借记“应收帐款”，贷记“坏帐准各”，同时借记“银行存款”，贷记“应收帐款”。 物业管理企业 2000 年应收帐款余额为 1200000 元，按规定的 3提取坏帐准备金。 (1) 30% 3600 元 借：管理费用 3600 贷：坏帐准备 3600 (2)2001 年某客户所欠应收帐款 3000 元，已确实无法收回，经批准确认为坏帐。 借：坏帐准备 3000 贷：应收帐款 3000 （ 3） 2001 年末应收帐款余额为 2000000 元公司按 30%提取坏帐准备金。 2001 年末按应收帐款余额计算提取坏帐准备，坏帐准备余额为 6000 元 (2000000 元 30%)，应提的坏帐准备为 5400 元 (6000 元 600 元 )。 “坏帐准备”帐户余额为 6000 元，但在期末提取坏帐准备前，“坏帐准备”帐户有 贷方余额 600 元，应按其差额提取坏帐准备金为 5400 元。 借：管理费用 5400 贷：坏帐准备 5400 (4)若 2001 年已冲销的某客户的应收帐款 3000 元于 2002 年又收回， 2002 末应收帐款余额为1000000 元。