长沙市规划管理局

长沙市规划管理局长沙市规划管理局 建设项目规划审查规定建设项目规划审查规定 讨论稿 讨论稿 二二 一一 年八月年八月 2 目目 录录 第一章 总 则 第二章 各类规划审查适用范围 第三章 建设项目规划编制内容及深 度 第四章 规划用地控 制 第五章 建筑及环境控 制 第六章 联合审查规 定 第七章 规划许可公 示 第八章 总平面规划经济技术指标和建筑面积计算规 则 第九章 附则 3 附件 名词解 释 附表一 总平面规划经济技术指标 附表二 建 构 筑物汇总表 附表三 项目防火设计责任书 第一章第一章 总则总则 第一条第一条 为加强建设项目规划实施管理 规范规划审批 根据 中华人民共和国城乡规划法 湖南省实施办法 以及相关法规 规范 规章要求 结合 本市规划管理的实际情况 制定本规定 第二条第二条 在本市城市规划区范围内各项建设工程的规划审 查适用本规定 临时建设 城乡个人居住用房修建及危房翻建 不适用本规定 本市规划区范围外的区域可参照本规定执行 第二章第二章 各类规划审查适用范围各类规划审查适用范围 第三条第三条 方案须报局技术审查会的项目 4 一 单体 5 千平方米以上的公共建筑 18 层以上的居住 建筑 二 总建筑面积在 10 万平方米内的居住或商住项目 三 特殊的公共建筑及风景名胜区周边的重要建筑 四 总建设用地面积在 15 亩以内 带规划方案的控规咨 询论证 提交局技术审查会的方案一般不得少于 2 个 局技术审查 会原则同意后方可申报办理修建性详细规划 总平面图 及建 筑方案的详细审查 进 XA3 阶段 第四条第四条 方案须报专家评审会的项目 一 用地面积 45 亩及以上的项目 单栋建筑面积 2 万平 方米及以上或建筑高度 50 米以上的公共建筑 19 层及以上的居 住建筑 二 总建筑面积在 10 万平方米以上的居住或商住建项目 三 大型城市广场 公园绿地 重要市政公用设施 重 要公共建筑周边区域的项目 重要公共建筑或建筑群 四 规划设计条件通知单或局技术审查会要求报专家评 审会的项目 提交专家评审会的方案一般不得少于 3 个 评审通过后方 可申报办理修建性详细规划 总平面图 及建筑方案审查 进 5 XA3 阶段 第五条第五条 须编制竖向及管线综合规划的项目 一 本规定第四条涉及的项目 二 项目场地竖向或周边市政情况较复杂的 竖向及管线综合规划须在发放建设工程规划许可证 副本 前报审 一般工业项目可不报审竖向及管线综合规划 第六条第六条 须编制交通影响评价报告的项目 一 重要公共建筑 二 交通生成量大的交通类或混合类项目 三 一类地区建筑面积 2 万平方米以上的公共建筑工程和 5 万平方米以上的居住建筑 四 其他地区建筑面积 5 万平方米以上的公共建筑和 10 万平方米以上的居住建筑和商住建筑 五 城市规划部门或公安交通部门认为属交通敏感或饱和 地段的建设项目以及对城市交通产生重大影响的其他建设项目 交通影响评价报告一般须与修建性详细规划 总平面图 或 建筑方案同时报审 规划部门认为重要的交通类项目 须在选 址阶段与项目选址论证报告同时报审 第七条第七条 须编制建筑环境景观设计的项目 一 位于城市重要节点的项目 6 二 新建的 50 米以上的高层公共建筑或 19 层及以上的 居 住建筑 三 重要公共建筑及用地面积 45 亩以上的居住区项目 建筑环境景观设计须在领取建设工程规划许可证 副本 前报审 第八条第八条 须做建 构 筑物夜景亮化设计的项目 一 城市标志性建 构 筑物及重要的公共建筑 二 临宽度 26 米及以上城市道路的高层公共建筑或 19 层及以上的居住建筑 三 城市广场 滨江 风景名胜区周边及景观街 商业 街两厢的建 构 筑物 四 其他指定须进行夜景亮化设计的建 构 筑物 建 构 筑物夜景亮化设计须与建筑环境设计同时报审 第三章第三章 建设项目规划编制内容及深度建设项目规划编制内容及深度 第九条第九条 修建性详细规划 总平面图 编制应表达以下内容 一 总平面图 1 拟建建筑物的定点坐标 用地红线坐标 项目用地周边 50 米范围内现状地形图中的所有内容 7 2 与用地红线 规划道路边线 绿地控制线 轨道控制线 河道 绿地 高压线走廊 文物古迹保护范围等规划控制线的 距离及建筑间距 3 公共绿地 市政公用设施以及教育 医疗等独立建设的 公共服务设施用地范围 4 规划道路的宽度 转弯半径 控制点的坐标 高程 地 面停车范围及车位布置方式 地下停车库等地下空间的范围 层数 出入口方位 5 按总图规划技术经济指标表 附表一 标明各项技术经 济指标 各类不同性质的用地和建筑面积应分类计算 6 按建构筑物汇总表 附表二 标明各建 构 筑物的栋 位 名称 主要使用性质 层数 高度及面积 二 文本附件 1 交通影响评价报告 2 须做日照分析的应提供日照分析等照时线图 3 消防及交通组织图 4 鸟瞰图 效果图 5 用地竖向规划图 6 其他文字说明 三 修建性详细规划的编制须满足 长沙市修建性详细规 划编制标准 CSGH 003 2005 深度要求 8 第十条第十条 建筑方案设计文本应符合规划设计条件的要求 文本深度应符合国家 建筑工程设计文件编制深度规定 2008 版 并体现以下内容 一 图纸部分 1 总平面图设计深度要求同第九条 2 建筑单体设计要求 主要平立剖面的尺寸及定位轴线 在机场或微波通道限 高区范围内 要注明屋面构筑物最高点的高度及绝对高程 各房间的使用性质 按规定用语标明 立面色彩和材质 公共配套设施的配置 建筑及夜景亮化效果图 二 文字说明 1 项目概况和设计依据 2 构思说明 3 各相关专业设计说明 包括消防 节能设计 4 其他 第十一条第十一条 建筑报建图设计应符合以下要求 一 建筑报建图应标注不少于 3 道的尺寸线 所有房间须 按规定用语标明使用性质 空中花园 飘窗和空调板应提供大 样图 9 二 局部总平面定位图须注明建筑间距 建筑退让道路边 线 用地红线的最小距离和拟建建筑物每栋不少于 2 个角点的 坐标及其定位轴线编号 三 须做日照分析的应提供多点分析图及户型日照情况统 计表 第十二条第十二条 交通影响评价报告应包含以下内容 一 建设项目概况应包括建设项目主要规划设计条件 主 要技术经济指标和业态 建设方案等内容 二 评价范围现状与规划情况应介绍评价范围内现状 规 划的用地和交通发展情况 三 现状交通分析应包括下列内容 1 应对评价范围内各种交通方式的交通流特征 交通设 施 交通管理政策及措施进行说明 2 应对评价范围内的现状道路 公共交通 停车 慢行 等交通系统的管理措施 供需和运行状况进行分析 提出现 状交通系统存在的主要问题 3 交通需求预测应对各评价年限 各评价时段的背景交 通和项目新生成交通进行预测 分析评价范围内交通系统的 交通量分布和运行特征 4 交通影响程度评价应包括下列内容 10 1 评价范围内主要交通问题分析 根据交通系统供需 分析和交通影响程度评价 提出评价范围内交通系统存在的 主要交通问题 2 评价建设项目新生成交通需求对评价范围内交通系 统运行的影响程度 评价对象应包括评价范围内的各种交通系统 包括机动 车 公共交通 停车 慢行等 5 交通系统改善措施与评价应包括下列内容 1 改善出入口布局与组织 优化建设项目内部交通设 施 2 评价范围内的交通系统改善 6 结论及建议应包括下列内容 1 交通影响评价的结论及建议应包括 评价结论 必 要性措施和建议性措施 2 评价结论应明确项目建成对评价范围内交通系统的 影响程度 明确交通改善后建设项目交通影响是否可接受 以及是否需要对建设项目的选址和 或 报审方案进行调整 3 必要性措施是保证建设项目交通影响可接受的前提 条件 建议性措施包括对建设项目内部或评价范围内交通系 统推荐采取的措施与方法 对评价范围内交通系统影响为显 11 著影响的建设项目 应明确必要性措施 第十三条第十三条 工程管线规划及管网综合应包括以下内容 一 图纸部分 1 采用与修建性详细规划相同的比例尺 2 在地下管线较复杂的地区 环线以内地区及其它建成 区 应提供工程设施及管线现状图 3 单项或综合工程管线规划图 应标明工程设施和构筑 物 变配电站 电信局所 给水加压泵站 雨污水提升及处理 设施 燃气输配设施等 的位置及用地界线或保护界线 各类 管线的平面位置 管径 控制点坐标和标高 管径 标高宜用 引出线表示 排水规划图单列 4 修建性详细规划应编制管网综合图 应标明各种管线 之间及管线与建 构 筑物 道路 行道树等之间的相对距离 管线较集中处应用横断面图表示 5 不同种类的管线应用不同的线型表示 且应用不同的 颜色区分 见下表 工程管线规划线型及颜色工程管线规划线型及颜色 种类线型颜色 供水蓝 雨水赭 排水 污水赭 12 电力紫 电信绿 热力红 中水 燃气 二 文字说明 1 工程设施 变配电站 电信局所 给水加压泵站 雨 污水提升及处理设施 燃气输配设施等 的配置 位置 规模 用地等 和管理要求 2 单独审批工程管线规划及管网综合时 应说明总用地 面积 建筑面积 人口规模等与工程管线规划有关的数据 3 水质 水压 用水量计算等 4 排水体制 雨污水量计算 污水处理方式 5 用电负荷计算 电力线路架 埋 设方式 6 电信需求量 电信管道敷设方式 经规划审批的微波 站 卫星通信设施控制保护界线 7 燃气用量计算 8 热负荷计算 热力管道敷设方式 9 修建性详细规划还应增加工程造价等资料 工程管线指 给水 排水 电力 电信 中水 燃气 路 灯等管线 有条件的地区还应考虑热力管道 特殊地段还应考 13 虑人防 防洪工程 各种弱电管线 包括通讯 广播电视等 应同沟 槽 敷 设 第十四条第十四条 建筑环境设计文本应包含以下内容 1 项目概况 2 规划原则及环境设计主题 3 景观规划总平面图 附技术经济指标一览表 4 景观分析图 从城市整体景观效果和与周边建筑的协调 角度分析景观节点 景观空间及景观轴线 5 建筑主立面效果图 应与环境设计方案融合 与建筑外 墙色彩及材质选用的文字说明相符 6 中心花园 屋顶花园 广场 小区入口 架空开放空间 等主要景观节点效果图 围墙和挡土墙 护坡的艺术处理效果 图 主要雕塑 小品效果图以及不能结合主体建筑设置的站厕 配电间等配套设施和地库天窗 排风口的隐蔽 美化处理效果 图 附索引图 注明该景观节点名称 在总图中的位置以及效 果图的投视方式和方向 7 建筑夜景亮化效果图 8 竖向设计图 详细标明道路 铺装区 种植区 水景区 的场地设计标高 坡向箭头等 9 景观布局图 标明位置 可附园林小品一览表 和种植 14 配置图 可按乔木和灌木分别出图 标明位置 可另附植物名 录表 并标明名称 图例及规格等 10 须有相应资质的设计单位签章 如项目用地规模较大 可分区出图 11 主要外墙的小样 第四章第四章 规划用地控制规划用地控制 第十五条第十五条 需要出让和改变用途的国有土地 由土地使用权 人向市 区 土地储备中心 市 区 城建投资有限公司 市 区 棚改公司等市 区 政府一级土地开发机构申请收储或 收购 由市国土资源局发函申请规划设计条件 第十六条第十六条 需挂牌出让的村民生产 生活安置用地 原则上 由各区政府指定本区城建投资有限公司或区级政府土地融资机 构收回 由市国土资源局发函申请规划设计条件 第十七条第十七条 城市建设应按规划成片实施 一般应以街坊为 单位 以规划道路为界限 规划蓝线原则上应划至用地周边规 划道路中心线 第十八条第十八条 无单独建设条件和规划部门认为不适合单独建设 的 必须按规划要求整合周边用地 涉及企业改制零星用地必 须单独划蓝线的 应明确仅供资产评估 不得单独建设 第十九条第十九条 项目的建设规模应依据地块容积率指标以及核准 15 建设的建筑面积一并控制 用地范围内局部地块容积率 建筑 密度 绿地率的调整 可在保证总用地内计算容积率总建筑面 积及容积率 建筑密度 绿地率不变的前提下内部平衡 第二十条第二十条 居住用地面积达到 30 公顷以上的 可设置不超 过计容建筑面积 8 的商业 居住用地面积小于 30 公顷大于等于 3 公顷的 可设置不超过计容建筑面积 6 的商业 居住用地面 积小于 3 公顷大于等于 0 4 公顷的 可设置不超过计容建筑面 积 4 的商业 用地面积小于 0 4 公顷且不临 26 米及以上城市道 路的居住用地 不得设置商业 第二十一条第二十一条 商住用地面积小于 10 公顷大于等于 3 公顷的 应设置不低于计容建筑面积 20 的商业 用地面积 3 公顷以下的 应设置不低于计容建筑面积 30 的商业 商住用地面积大于 10 公顷的 应按土地出让条件商住用地比例将商业与住宅分区设 置 分别核算规划技术指标 第二十二条第二十二条 同一项目中 不同性质的用地 其相应建设的 建筑面积应按规划要求控制 不同性质的建筑面积指标不得相 互转换 用地比例与土地出让合同不符的须相应修改出让合同 用地界限的局部变化 在土地出让合同相应地块各类建筑面积 不变的前提下 可进行调整 第二十三条第二十三条 住宅或商住用地的容积率一般不得小于 1 0 且其中低层及独立住宅的建筑面积一般不得超过该项目住宅总 16 面积的 10 第二十四条第二十四条 工业项目的建筑容积率原则上不得低于 1 0 绿地率不高于 15 生活设施 后勤保障 办公服务等配套设施 用地面积一般不得超过项目总用地的 7 第五章第五章 建筑及环境控制建筑及环境控制 第二十五条第二十五条 建筑间距 类区范围内 50 米以上的高层公 共建筑或 19 层及以上的居住建筑 临城市规划道路建筑主体直 接落地 无裙房 退让城市道路的距离可按不小于 12 米控制 50 米以下的高层公共建筑或 19 层以下的居住建筑按不小于 10 米控制 第二十六条第二十六条 非居住建筑 医院病房楼 休 疗 养院住宿 楼以及幼儿园 托儿所生活用房和大 中 小学教学楼除外 位于居住建筑北向时 其建筑间距按该非居住建筑在居住建筑 南向同型布置的建筑间距控制 其间距最小值低层不小于 6 米 多层不小于 9 米 同时须满足消防和各专业规范要求 第二十七条第二十七条 高层建筑与相邻居住建筑为非平行布置时间距 按下表控制 间 间距 方 距 类地区 类地区 类地区 17 类区 位 a 300 按平行布置的居住建筑控制 300 a 600 0 7S0 8S0 9S a 600 0 6S0 7S0 8S 注 表中 S 为南北向布置时的标准间距值 表中 a 为相邻建筑的夹角 第二十八条第二十八条 居住及商住用地内商业建筑原则上应集中设 置 临 12 米以上城市道路的商业建筑应设置宽度不小于 2 4 米 的骑楼 大型集中商业可不设骑楼 且应配建为其服务的相对 独立的停车场 库 第二十九条第二十九条 临路幅宽度 26 米及以上城市道路设置的商业 其建筑总长度 含建筑底层商业部分 不应超过用地临城市道 路边线总长度的 30 临路幅宽度 26 米以下城市道路设置的商 业其建筑总长度 含建筑底层商业部分 不应超过用地临城市 道路边线总长度的 50 主体建筑长度大于上述规定时 商业建 筑不得超出主体建筑投影范围 当临街商业退让城市道路边线 或绿化带边线 大于等于 20 米时 该部分临街商业可不计入 临街商业长度 第三十条第三十条 居住及商住用地内临街商业建筑造型不宜过于 复杂 装饰构件宜简洁 外墙材料中不宜采用大面积玻璃幕墙 18 建筑色彩应符合 长沙市城市色彩规划 及相关规定的要求 整体风格应与用地内其它建筑相协调 临街商业建筑外墙上设 置的户外广告招牌应符合长沙市户外广告详细规划及有关规定 要求 并按 长沙市户外广告管理办法 要求另行报审 第三十一条第三十一条 独立外挑的空调外机搁板宽度不得大于 0 9 米 空中花园 空中庭院架空高度不得小于两个标准层层高 空中 花园 空中庭院周边的交通空间要按相应规定计算建筑面积 第三十二条第三十二条 居住建筑所有按半面积计算部分的正投影面积 所占该户型总建筑面积的比例不得大于 20 滨江等重要景观 区域经确认后可适当放宽至 25 第三十三条第三十三条 高层住宅设置电梯应满足如下要求 一 12 层以上 不包括 11 层复式住宅 开放性架空层 不计入自然层数 独立单元的高层住宅电梯设置不得少于两台 二 高层住宅每单元户数超过 60 户时 其电梯设置不 得少于 2 台 且平均每台电梯的服务户数不宜超过 75 户 第三十四条第三十四条 新建的 50 平方米 户以下住宅和公寓 按 长沙市城市规划管理技术规定 要求的间距控制 不作为客 体建筑进行日照分析 第三十五条第三十五条 新建高层建筑应尽可能避免对相邻现有住宅 的日照产生影响 并适当考虑对邻近地块拟建住宅的影响 必 19 要时按对等退让原则做模拟日照分析 在日照分析范围内对小 于国家规定日照时或原有日照时不足并进一步减少的 建设单 位应与受影响的住宅产权人签订补偿协议 并在建筑放线定位 前提供相关证明材料 新建建设前原日照时已不足但未进一步 减少的住宅不需签协议 并告知其相应的听证权利 第三十六条第三十六条 新建高层住宅应尽可能满足日照要求 对于少 数日照不满足国家规范要求的住宅 原则上按一类地区总户数 比例不大于 10 二类地区总户数比例不大于 5 建设方应主 动向客户提供日照分析报告 商品房须在售楼部公示该报告 并在住宅销售合同中注明该住宅日照情况 日照分析报告作为 建设工程规划许可证的附件 由市房产主管部门在住宅销售合 同签订及产权办理时予以备案 第三十七条第三十七条 建设项目用地红线范围内所有非保留的建 构筑物应全部拆除 方可申请办理放线定位 第三十八条第三十八条 下列情况除应在现场公示外 还需相邻住宅产 权人签署意见同意 同时需提供住宅产权证 与之相对应的产 权人的签字及身份证 一 新建建筑与相邻建筑总间距 对外日照满足要求 但 不满足最小离界要求的 二 新建建筑自身离界 对外日照满足要求 但总间距 不满足要求的 20 第三十九条第三十九条 建筑底层的架空开放空间作为永久性全天候的 公共活动场地或实施绿化的 其架空开放空间不得封闭 不得 改变使用性质 居住建筑底层的架空开放空间层高不应小于 3 6 米 第四十条第四十条 住宅区内配套的道路 综合管线 绿化 停车 场 垃圾站 公厕 配电间等 应与小区建设同步设计 同步 报建 同步建设 同步验收 第四十一条第四十一条 高层建筑 规划路幅宽度 26m 及以上 城市重 要区域周边 滨江及风景名胜区内已建建筑需进行外装修改造 的 需报多方案审查 第四十二条第四十二条 临宽度 36 米及以上城市道路的住宅 其临街 面阳台应封闭 第四十三条第四十三条 幼儿园及小学按 1 个 班 中学按 1 5 个 班 的标准配设机动车停车位 第六章第六章 规划联合审查规划联合审查 第四十四条第四十四条 在划定的文物埋藏区内及用地面积 20 亩以上 的项目 建设工程放线应前取得文物主管部门地下文物保护评 审意见 涉及文物保护单位及其周边控制区范围内的建设项目 应在报建图审查时征文物主管部门意见 第四十五条第四十五条 涉及公共绿地调整的 应在公共绿地规划调整 21 前征市园林主管部门意见 城市公园周边的建设项目 应在总 平面图或报建图审批时征市园林主管部门意见 建筑环境景观 设计须报审的项目 报审前应征市园林主管部门意见 第四十六条第四十六条 中小学校及幼儿园建设 户数 500 户以上的住 宅建设项目 应在总平面图及报建图阶段审批时征市教育主管 部门意见 60 平方米以下的小户型 户数按 75 折算 第四十七条第四十七条 临宽度 26 米及以上的城市道路增设道口以及 对城市交通产生较大影响的项目 应在总平面图或报建图审批 时征市公安交通主管部门意见 第四十八条第四十八条 在岳麓山风景名胜区内建设的项目 应在办理 选址意见书时征岳麓山风景名胜区主管部门意见 风景名胜区 外围保护区内建设的项目 不符合 岳麓山风景名胜区总体规 划 的 应在总平面图或报建图审批时征岳麓山风景名胜区主 管部门意见 第四十九条第四十九条 超高层建筑 位于坚硬场地高度 80 米以上以 及位于中软弱场地高度 60 米以上的建筑 应在申报建设工程规 划许可证 副本 前取得防震主管部门意见 第五十条第五十条 在气象监测控制区域内突破控规限高要求的项目 应在规划调整 总平面图或报建图审批时征气象主管部门意见 第五十一条第五十一条 在机场净空控制区域内突破机场净空控制高度 22 要求的项目 应在总平面图或报建图审批时征广州军区空军后 勤部意见 第五十二条第五十二条 消防设计审查 一 对消防管理规定的人员密集场所及特殊建设工程 建设单位在取得建设工程规划许可证后 须向公安消防机构申 请消防设计文件审核 并在建设工程竣工后向出具消防设计审 核意见的公安消防部门申请消防验收 二 前项以外的建设项目 应按规定将消防设计文件报公 安消防部门备案 三 重大基础设施及其它特殊项目的选址 在选址审批 时应征公安消防部门意见 对项目的消防设计存在较大疑问时 规划部门可以工作联系函形式向公安消防部门进行批前咨询 四 在报建图审批时 应提供设计单位出具的建筑防火 设计责任书 附表三 第五十三条第五十三条 涉及水利防洪设施的项目 应在总平面图或报 建图审批时征水利主管部门意见 涉及占用防洪规划保留区土 地的项目 应在用地规划许可审定前征水利主管部门意见 第五十四条第五十四条 有污染物产生及排放的项目应在选址 总平面 图或报建图审批时征环保主管部门意见 第五十五条第五十五条 涉及疾病防控 医疗卫生设施 食品加工的项 目 应在选址或总平面图及报建图审批时征卫生主管部门意见 23 第五十六条第五十六条 结合民用建筑修建防空地下室和地下室埋深超 过 3 米的建设项目 应在报建图审批时征人防主管部门意见 第五十七条第五十七条 涉及电力建设项目与建筑物安全距离的认定 高中压电力线路迁改的路径方案的选定 有关电力红线的调查 应在办理建设工程规划许可证前征电业主管部门意见 第五十八条第五十八条 涉及微波通道的建设项目 由规划部门向建 设单位书面告之微波通道的基本情况及控制要求 并致函无线 电主管部门 由其协调并提出技术处理意见 不将此作为建设 项目规划许可的前置条件 第五十九条第五十九条 轨道交通控制 一 原则上不得在已建成和已办建设工程规划许可证的城 市轨道交通特别保护区内新建 扩建地面地下工程项目及进行 钻探作业 在轨道交通沿线建设控制范围内的地上 地下各类 新建 改建 扩建工程项目 应在总平面图或报建图审批时征 求轨道管理部门意见 二 1 2 号轨道线沿线建设项目以及涉及 3 8 号轨道线 关键控制点范围的项目 需征轨道管理部门意见 第六十条第六十条 社区用房配建要求 一 社区办公用房的标准 旧城区建筑面积不小于 300 平方米 新城区建筑面积不小于 500 平方米 并应可单独出进 24 二 凡用地面积 60 亩以上 而所在社区没有办公用房或 办公用房未达到标准的 在审批修建性详细规划时 应明确社 区办公用房设置的栋号和面积 旧城区内新开发项目用地规模 不足 60 亩 但所在社区办公用房未达标的 也需按规定设置社 区办公用房 三 凡要求设置社区办公用房的项目 总平面图及报建图 中应注明社区办公用房的楼层及具体范围 在申报建设工程规 划许可证前建设单位须与社区或办事处 社区未成立的 签订 有关协议 四 建成区社区办公用房的设置 以市民政局名单为依 据 由农村转为城市的新城区 凡用地规模 60 亩以上的一定范 围内的首个新开发项目 不管社区是否成立 均应配套建设社 区办公用房 第六十一条第六十一条 新建开发项目应当按照不低于开发建设总建筑 面积 包含地上和地下 其中地下车库按照 50 比例计算 0 3 至 0 5 的比例配置物业管理用房 一 项目总建筑规模在 20 万平方米以下的 按照 0 5 的 比例配置物业管理用房 物业管理用房建筑面积不得少于 150 平方米 间数不得少于两个自然间 二 项目总建筑规模在 20 万平方米以上 除按照 20 万平 25 方米的 0 5 的比例配置物业管理用房外 超过部分按超出面积 的 0 3 的比例配置 三 总平面图及报建图中应注明物业管理用房的楼层及具 体范围 四 已销售的项目 申请调整物业管理用房 需提供市房 产局物业管理处签署意见的工作联系单 第六十二条第六十二条 涉及民政 交通 农业 林业 城管 民族宗 教 安监 国安等部门行政审批职权的建设项目 规划审批时 应征相应主管部门意见 第七章第七章 规划许可公示规划许可公示 第六十三条第六十三条 规划实施管理公示分为批前公示和批后公布两 个阶段 规划实施管理公示应当采用现场公示 社区公示和湖南城乡 规划信息港网站公示的形式 批前公示并应在 长沙晚报 刊 登目录 其中 重要的批前公示应在 长沙晚报 全文刊登 第六十四条第六十四条 城乡规划公示的项目和内容须符合国家有关保 密工作的规定 涉及国家机密 军事秘密的 需经保密部门审 查同意后方可公示 城市电力 电讯 给排水 供热 供气 防洪 地下管线及人防地下空间的现状图和规划图不得公开 第六十五条第六十五条 下列需要核发选址意见书的建设项目应当进 26 行批前公示 一 城乡规划行政主管部门认为对城乡环境和布局有较 大影响的建设项目 二 大型市政基础设施和公共设施建设项目 三 风景名胜保护区范围内的建设项目 四 历史文化街区和文物保护单位建设控制地带内的建 设项目 五 城乡规划行政主管部门认为对相邻建筑或周边环境 有较大影响的建设项目 前款规定的批前公示主要内容包括 建设项目基本情况及 简要说明 相关图纸 公示意见受理部门联系人及电话等 第六十六条第六十六条 城乡规划行政主管部门认为对相邻用地或建筑 周边关系和环境有影响 直接涉及他人重大利益的建设项目的 修建性详细规划 规划总平面图及建筑方案 应当进行批前公 示 前款规定的批前公示主要内容包括 建设项目的基本情况 项目名称 建设单位 建设地点 项目性质 用地面积 建筑 面积等 规划方案简要说明 主要规划指标 总平面图 主要 建筑效果图等 第六十七条第六十七条 拟建建设工程项目造成城乡规划行政主管部 门规定的日照分析范围内现有有日照要求的建筑的日照时间小 27 于国家规定日照时或原有日照时不足并进一步减少的 应在作 出规划许可决定前书面告知受影响的利害关系人 第六十八条第六十八条 下列规划变更应当进行批前公示 一 修改经审定的修建性详细规划 建设工程设计方案 的总平面图 经城乡规划行政主管部门认为对相邻环境可能产 生影响的 二 已作出建设工程规划行政许可 对原规划行政许可 内容进行变更 经城乡规划行政主管部门认为需要公示的 申 请变更部分房屋已销售的 一般应征得购房人的书面意见 前款规定的批前公示主要内容包括 修改说明 修改依据 修改前后的相关图纸 各项控制指标的改变情况 公示意见受 理部门联系人及电话等 第六十九条第六十九条 规划实施管理批前公示时间不少于10日 公 示期满后 城乡规划行政主管部门应当采纳合理的公众意见 依法组织听证的 应当结合听证笔录的意见作出许可决定 第七十条第七十条 规划实施管理批前公示的内容和征求的公众意 见作为核发 一书两证 的必备资料 并附现场公示照片等证 据资料存卷归档 第七十一条第七十一条 规划实施管理批前公示时间不计入办理规划许 可期限 第七十二条第七十二条 下列规划实施管理项目应当进行批后公布 28 一 经批准核发的 建设项目选址意见书 公布如下 内容 许可证件编号 用地项目名称 用地单位名称 用地位 置及用地面积等 二 经批准核发的 建设用地规划许可证 公布如 下内容 许可证件编号 用地项目名称 用地单位名称 用地 位置 用地性质 用地面积和用地红线范围以及规划强制性指 标等 三 经批准的修建性详细规划及建设工程设计方案的总 平面图 公布如下内容 规划项目名称 建设单位名称 规划 地块位置 规划强制性指标 规划总平面图等 四 经批准核发的 建设工程规划许可证 建筑类 含正副本 公布如下内容 许可证件编号 建设项目名称 建设单位名称 建设位置 建设性质 栋数 建筑结构 层数 高度 建筑面积 主要图纸等 经批准核发的 建设工程规划许可证 市政工程类 含正 副本 公布如下内容 许可证件编号 工程名称 建设单位名 称 建设位置 项目类别 建设性质 工程规模 长度 宽度 体积 高度 主要图纸等 前款规定的项目批准后应当在20个工作日内公布 其修改 变更应当重新公布 第七十三条第七十三条 批后管理责任单位应当监督建设单位在建设 29 工程施工现场醒目位置设置建设工程规划许可公示牌 建设工程规划许可公示牌应当在领取建设工程规划许可证 副本 之时设置 并延续至建设工程规划竣工验收之日止 第八章第八章 总平面规划经济技术指标和建筑面积计算规则总平面规划经济技术指标和建筑面积计算规则 第七十四条第七十四条 根据本市实际情况 补充如下计算规则 除本 章以外的情况均按照国家相关规定和规范执行 第七十五条第七十五条 总建筑基底面积计算 规划用地红线范围所有 栋建筑基底面积之和即为总建筑基底面积 建筑的基底面积统 一表示为建筑物地上轮廓最大投影面的面积 包括利用地形高 差的半地下室中计算容积率部分的外轮廓线 第七十六条第七十六条 由开发商按规定提供的社区用房 计入总建筑 面积 但不计入容积率指标 第七十七条第七十七条 地下 半地下空间设置的车库 地下设备用房 配电间 水泵房 地下水池 空调机房等 地下交通用房 楼梯间 电梯间及前室 等设施用房面积不计入容积率指标 但作为其他性质使用的地下空间均应计入容积率指标 地下室 中的物业用房面积需计入容积率指标 第七十八条第七十八条 建筑底层设置宽度不小于 2 4 米骑楼的 其骑 楼面积按 50 的面积计入建筑密度 且不计入总建筑面积和容积 30 率 第七十九条第七十九条 有关住宅坡屋顶面积的计算规定 一 坡顶住宅顶层其外墙檐口高度限 1 2 米以下 如超 出 1 2 米 则视为一个自然层 二 坡顶住宅顶层有户内楼梯可达的 其垂直高度在 2 2 米及其以上的空间 按其正投影面积计入建筑面积 2 2 米以下 的不计入建筑面积 图 1 详细规划设计阶段可按标准层正投影 面积的 50 作为估算值计入相关指标 第八十条第八十条 有关住宅套型面积的计算规定 参与住宅套型面积计算的仅包括住宅套内面积和标准层的公 共分摊面积 不含非标准层门厅 电梯井 楼梯间等附属用房 设施面积 第八十一条第八十一条 利用地形高差进行建设的 其建筑密度按如下 31 规定计算 B A B A A B 作为建筑密度计算的基底面积为 主楼部分建筑 图示 A 投影面积与作为非设施配套使用的裙楼部分建筑 图示 B 扣 除主楼投影面积 投影面积的 50 之和 基底面积 SA SB SA 50 第八十二条第八十二条 有关绿地率的计算 一 宅旁绿地的计算 绿地边界对宅间路 组团路和小 区路算到路边 当小区路设有人行便道时 算到人行便道边 沿居住区路 城市道路则算到边线 距房屋墙角 1 5 米 对其 它围墙 院墙算到墙角 二 院落式组团绿地面积计算 绿地边界距宅间路 组 团路和小区路路边 当小区路有人行便道时 算到人行便道边 临城市道路 居住区级道路时算到道路边线 距房屋墙角 1 5 米 32 三 其它块状 带状公共绿地面积计算的起止界同院落 式组团绿地 沿居住区 级 道路 城市道路的公共绿地算到 边线 四 居住小区 组团内集中绿地暂按规范要求后退房屋 1 5 米计算绿地率 五 建筑物架空层的开放空间绿地不纳入绿地率的计算 六 屋顶绿化和架空平台绿化都不计入绿地面积 七 水面 水景按全面积计入绿地面积 八 植草的消防通道及停车场按照 40 计入绿地面积 九 绿化休闲广场按全面积计入绿地面积 第八十三条第八十三条 有关计算全部面积的规定 除前述有关规定外 以下情况层高 2 2 米以上的部位均计入 全面积 层高不足 2 2 米的部位均不计入建筑面积 一 房屋屋顶为斜面结构 坡屋顶 的 二 建筑物底层作车库 杂物间使用的 三 单层建筑物内设有局部楼层者 有围护结构的应按 其围护结构外围水平面积计算 无围护结构的应按其结构底板 水平面积计算 多层及高层建筑物首层应按其外墙勒脚以上结 构外围水平面积计算 二层及以上楼层应按其外墙结构外围水 平面积计算 四 设计加以利用的多层建筑坡屋顶内和场馆看台下的 33 五 地下室 半地下室 车间 商店 车站 车库 仓 库等 包括相应的有永久性顶盖的出入口 应按其外墙上口 不包括采光井 外墙防潮层及其保护墙 外边线所围水平面 积计算 六 坡地的建筑物吊脚架空层 深基础架空层 设计加以 利用并有围护结构的 设计加以利用 无围护结构的建筑吊脚 架空层 应按其利用部位水平面积的 1 2 计算 设计不利用的 深基础架空层 坡地吊脚架空层 多层建筑坡屋顶内 场馆看 台下的空间不应计算面积 七 建筑物的门厅 大厅 中庭按一层计算建筑面积 门厅 大厅 中庭内设有回廊时 应按其结构底板水平面积计 算 八 建筑物间设有围护结构的架空连廊 应按其围护结 构 外围水平面积计算 有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底 板水平面积的 1 2 计算 九 立体书库 立体仓库 立体车库 无结构层的应按 一层计算 有结构层的应按其结构层面积分别计算 十 有围护结构的舞台灯光控制室 应按其围护结构外围 水平面积计算 十一 建筑物外有围护结构的落地橱窗 门斗 挑廊 34 走廊 檐廊 应按其围护结构外围水平面积计算 十二 建筑物顶部有围护结构的楼梯间 电梯机房面积不 计入容积率指标 十三 居住建筑当户内空中花园 空中庭院为两个标准层 层高以上时 临外部环境为全围合的按一层的全面积计算 十四 独立户室内已封闭的花园房屋和阳光屋 按其水平 投影面积计算全面积 第八十四条第八十四条 计算一半建筑面积的规定计算一半建筑面积的规定 一 雨篷结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过 2 10 米 含 2 10 米 者 应按雨篷结构板的水平投影面积的 1 2 计算 二 有永久性顶盖的室外楼梯 包括自动扶梯 自动人行 道 应按建筑物自然层的水平投影面积的 1 2 计算 三 有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积 的 1 2 计算 四 住宅 10 层以上的交通 消防连廊按阳台的计算规则 计算建筑面积 五 居住建筑当户内空中花园 空中庭院为两个标准层 层高以上时 临外部环境一侧的为无围护结构的开放空间 按 一层正投影面积的一半计算建筑面积 六 对建筑术语未做明确定义的相关构筑物 如阳台连接 35 花池 水平连接的结构板等 均按正投影的一半计入建筑面积 七 建筑底层的架空开放空间 按正投影的 1 2 计入建筑 面积 不计入容积率 第八十五条第八十五条 不计算面积的规定 不计算面积的规定 一 建筑物内的设备管道夹层 消防避难层不计算建筑面 积 但作为其他用途使用的部分应计算建筑面积 二 无永久性顶盖的架空走廊 室外楼梯 自动扶梯 自 动人行道和