长安国际广场整体定位策划报告修订版

长安国际广场 创典全程地产运营机构创典全程地产运营机构 1 1 目 录 一 长安国际广场概况 2 二 长安国际广场定位背景 3 1 国内写字楼市场 2 西安写字楼市场 三 长安国际广场 SWOT 分析 15 四 长安国际广场定位原则 19 五 长安国际广场定位系统 22 1 项目理念定位 2 坐标系定位 3 市场形象定位 4 开发主题定位 5 目标市场定位 6 产品功能定位 六 长安国际广场生活模拟 26 长安国际广场 创典全程地产运营机构创典全程地产运营机构 2 2 一 一 长安国际广场概况长安国际广场概况 长安国际广场位于西安市南门广场西南侧 长安城堡大酒店与中国农业银行大厦 之间 为西安最具经济 文化 商业 旅游等多重价值的超白金地段 项目占地面积 近 50 亩 总建筑面积约 26 万平方米 俯视西安重大经济文化活动举办地 南门广 场 是西安城市之视窗建筑 它由金融中心 国际公寓 西安新天地 国际大酒店 公 寓 地下机房及车库五部分组成 周边城堡大酒店 金花国际大酒店等星级酒店为项目增添了无可比拟的商业气质 西安古城墙 陕西大剧院 书院门等奠定了项目浓厚的文化底蕴 雄伟壮观 极具现 代化的高档综合建筑群设计更加反映出项目独特的价值 独一无二的核心地段注定了本项目统帅南大街 长安路金融商业街 西安的华尔街 的 首领地位 都市繁华氛围与高新区时代动力在这里融合 长安国际广场 创典全程地产运营机构创典全程地产运营机构 3 3 二 二 长安国际广场定位背景长安国际广场定位背景 1 1 国内写字楼市场国内写字楼市场 在中国加入 WTO 的风浪下 中国这艘千年的航 母已正式起航 中国和世界的交流创造了一个商务时代的新纪 元 国内各个公司和企业之间的合作频繁 商务往来 每时每刻都在增加 而且越来越多的国外大企业进 驻中国 开设自己的办公机构 中国和世界的交流 全方面的扩大 这种情况下在国内的市场上需要大 量高端的写字楼以及 CBD 区 CFD 区 在国内的写字楼市场上 北京 深圳 上海三在国内的写字楼市场上 北京 深圳 上海三 个地区的写字楼市场相对来说比较完善而且规模颇个地区的写字楼市场相对来说比较完善而且规模颇 大 大 长安国际广场 创典全程地产运营机构创典全程地产运营机构 4 4 北京写字楼市北京写字楼市 场场 北京成为中国写字楼租金最高的城市北京成为中国写字楼租金最高的城市 2002 年开始 随着中国加入 WTO 愈来愈多的外资 企业进驻中国 国内写字楼市场经济显出生机 特别是 高档写字楼物业的租售 买卖价格出现强劲反弹 标志 着低迷已久的写字楼市场终于开始走出低谷 目前中国写字楼租金价位最高的地方首推北京 这与其作为中国政治文化中心的 特殊地位分不开 在这里 中外各种政府 商界 文化机构众多 所以写字楼起步较 早 尤其是我国去年成功加入世贸组织 WTO 后 更加推动了北京写字楼的发展和城 市整体布局的改变 据不完全统计 以国贸为中心的北京 CBD 区的高档写字楼国贸一期 二期 京广 中心等高档写字楼月租金达 50 美金 平方米 其租金与美国曼哈顿高档写字楼租 金相当 如此可知中国改革开放 20 年的辉煌成就以及发展中国家的财富聚集程度 长安国际广场 创典全程地产运营机构创典全程地产运营机构 5 5 北京写字楼主要集中在三个区域北京写字楼主要集中在三个区域 目前北京写字楼集中区主要有三处 即以中关村为核心的新经济集中区 以金融 街为核心的金融产业集中区 以北京 4 平方公里为核心的中央商务区 从发展趋势来 看 北京 CBD 的后劲十足 写字楼以及国际公寓的投资价值巨大 销售情况看涨 以 至于很多板块都与 CBD 攀亲 比如 CBD 卧室 CBD 前厅等概念层出不穷 这从另一方面 反映北京 CBD 的磁场效应 长安国际广场 创典全程地产运营机构创典全程地产运营机构 6 6 上海写字楼市上海写字楼市 场场 上海是中国的金融中心上海是中国的金融中心 上海作为中国的金融中心 以陆家嘴为核心的 CBD 1 7 平方公里 写字楼市场十分 活跃 成为中国对外开放的重要窗口之一 甲级写字楼租金不断上涨甲级写字楼租金不断上涨 上海写字楼市场出现了有力回升 不仅买卖市场开始重新活跃 而且在租金稳 定的情况下 市场需求量放大 吸纳量达到了去年以来的最高点 19 9 万平方米 写字 楼市场需求呈现强劲势头 市场一改往日只租不售方式 出现了一些供出售的写字楼 虽然上海甲级写字楼的平均售价为 2325 美元 平方米 但是写字楼的吸纳量还是持续 长安国际广场 创典全程地产运营机构创典全程地产运营机构 7 7 增大势头 并且都在短期内取得了 50 左右的销售业绩 这表明 甲级写字楼租金不断 上涨 售价相对平稳 写字楼买卖市场又开始活跃 需求强劲需求强劲 随着 2002 年下半年上海写字楼市场吸纳的外资逐步到位 跨国公司对市场的作用 开始显现 南京西路上的恒隆广场 其成交量几乎占到市场总成交量的一半 其中跨 国公司独占鳌头 通用电气 英国石油等都在恒隆广场租用了大面积空间 其低层 中层 90 的楼面已租出 低层 中层和高层的租金报价被成功提高到了 0 65 0 75 0 85 美元 平方米 建筑面积 天 据统计 目前上海甲级写字楼的累积供应量为 304 5 万平方米 但租户已很难在 中心地段找到大面积的写字楼 强劲的需求诱使一些业主更改原先的物业功能规划 如港陆广场将其原计划用作商铺的第四和第五层作为写字楼推向市场 这说明高端写 字楼在中国市场上需求量日益增加 长安国际广场 创典全程地产运营机构创典全程地产运营机构 8 8 深圳写字楼市深圳写字楼市 场场 目前深圳中高档写字楼总体空置率下降 中高档办公楼承接有力 中高档 写字楼的供应目前仍然集中在罗湖和福田两区 格局未变 在新推写字楼中 人性化 生态办公成为这些项目重要卖点之一 中高档办公承接有力中高档办公承接有力 据有关方面的调查显示 目前深圳高档写字楼的总体空置率继续下降 呈现 出良好的高档办公承接态势 一些新推盘的中高档写字楼项目已经成为市场 的风向标 深圳写字楼标志性越来越强深圳写字楼标志性越来越强 据了解 市场上高档办公承接有力 主要表现在两个方面 一方面一些 高标准新建写字楼项目尤其以中心 区演绎得最为淋漓尽致 国际商会 长安国际广场 创典全程地产运营机构创典全程地产运营机构 9 9 大厦 座是中心区 较早推盘的一个项目 当时均价在 元每平方米 左右 然而到了其第二期 座发售之时 售价已攀升至 元至 元每平方米 日前 其隔邻的中央商务大厦公开发售 价格又往上走 了一步 均价达 元每平方米 累计成交金额已达 亿元人民币 高档写字楼的市场销售继续呈现出向好态势 嘉里中心 发展银行大厦 江苏大 厦 招商银行大厦等甲级写字楼的占用率均在九成五以上 而全市最高的地王大 厦的占用率也达九成左右 据业内人士介绍 目前写字楼市场出现转势 中高写 字楼成为市场追逐的目标 原因有三 一是 目前深圳主要的高档写字楼售价和租赁价在下滑多年后已接近探底 二是 企业发展了 出于提升企业形象档次的需要 尤以民企 外企业为主的市场需求大 三是 一些老写字楼糟糕的办公环境 如停车不便 电梯不够用 空间挤逼压抑等 也是促使部分企业 喜新厌旧 的原因之一 多个因素综合起来 令目前的中高档写 字楼承接非常有力 福田罗湖格局不变 从总体情况看 深圳西半部新建写字楼旺过东部老城区的写字楼 尽管深圳 的商务办公中心从以国贸大厦为代表的人民南路向以地王为中心的蔡围屋 再向 中心区转移的三段理论深入人心 但总的来看 罗湖 福田构筑的鼎立之势还不 会轻易被打破 福田的写字楼新供应仍集在中心区和车公庙 目前中心区今年新推的写字楼 项目并不多 仅有国际商会大厦 座 中央商务大厦 中电信息大厦 总共供应 市场十几万平方米 但中心区后劲十足 目前工程飞速进展的有福建兴业银行大 厦 特美思广场 时代金融广场等 复工的有大中华交易广场 估计这些项目都 将在今冬明春集中上市 总共供应量在 万平方米开外 之外 在车公庙 喜 长安国际广场 创典全程地产运营机构创典全程地产运营机构 1010 年中心 有色金属大厦 财富广场 英伦大厦等亦与超高层的招商银行大厦形成 众星捧月之势 综合发展前景 交通便利 升值潜力 环境 配套等各项因素考 虑 罗湖和福田仍将是深圳未来的二个商务办公中心 不存在谁替代谁的问题 人性化生态办公成潮 在目前的一些新推盘写字楼项目中 人性化 生态化办公成为主要卖点之一 一改上世纪 年代初落成的写字楼功能之不足 如最近开盘的中央商务大厦 米的层高 米的窗距 四面中空低辐射玻璃 不论是从心理上还是 生理上 都能给在这里工作的人们创造一个舒适的环境 据悉 绿色环保建材 超大型开放式空中园林 特设残疾人座厕 分户计费的 中央空调 宽频互动网络 专线接驳证券交易所 一卡通管理自动化系统 系统 通信无信号盲区 电梯间特设液晶显示屏等高科技手段已成为目前新建的 中高档写字楼的共同诉求 楼宇自动化系统 办公自动化系统 消防自动化系统 安防自动化系统 通信自动化系统 智能化办公 成为现实 在硬件有了保证后 管理服务又成为各发展商争夺客户的另一个手段 另一个 战场 据悉 为适应人性化 生态化办公的需求 有的发展商引进 以人为本 的全 方位物业管理模式 除做好日常的物业管理工作外 还拟推出商务秘书服务 代订 车 船 飞机票服务 代订报纸 杂志及特快专递 代洗衣 送衣服务 翻译服务及 儿童托管服务等 有业内人士认为 深圳新一代写字楼软 硬件整体水平的提高 将有利于为深圳营造一个良好的经商环境 令深圳在与珠江三角洲其他城市的竞 争中取得一个主动的位置和发展空间 长安国际广场 创典全程地产运营机构创典全程地产运营机构 1111 2 2 西安写字楼市场西安写字楼市场 西安写字楼布局图西安写字楼布局图 城北板块城北板块 城内板块城内板块 高新板块高新板块 长安国际广场 创典全程地产运营机构创典全程地产运营机构 1212 西安城内板块西安城内板块 重要一极重要一极 西安城墙内的区域历来是西安甚至是陕西的政治经济文化中心 这里写字楼密集 程度高 约占领了西安写字楼市场的四分之一 有价有市有价有市 成熟的区域环境和四通八达的交通条件使得该区域依然是写字楼供应和需求的焦 点 目前时代广场 中天国际 中贸国际 凯爱大厦 都市创展中心 高新国际商务 中心等写字楼项目的开盘 在城内写字楼市场掀起了新一轮高潮 该区域写字楼价格 最高 均达 7000 元 平方米 其中不乏过万元的项目 供应有限供应有限 同时城内黄金地段可供开发的土地稀缺 随着城市建设的发展及城内土地供应的 客观限制 写字楼市场正逐渐向二环外拓展 长安国际广场 创典全程地产运营机构创典全程地产运营机构 1313 西安城北开发西安城北开发 区板块区板块 线性分布线性分布 该区域商住楼 写字楼主要沿迎宾大道呈线性分布 尚未开成一个办公楼区域 办公气氛不浓 商住概念商住概念 受到片区成熟度影响 该区域项目大多数打出商住楼概念牌 产品形式十分雷同 推向市场的纯写字楼几乎没有 价格偏低价格偏低 受到各个板块打压以及本区域发展潜力影响 各商住楼都采取了低价策略 不愿 久战 商住楼价格一般为 3000 3500 元 平方米 由此看出在西安市场上真正缺少高端 产品 长安国际广场 创典全程地产运营机构创典全程地产运营机构 1414 西安西高新开西安西高新开 发区板块发区板块 租售率最高租售率最高 高新区集中了许多规模较大 科技含量高的新型电子 生物制药类企业 是西安 写字楼市场最具有产业支撑的区块 也一直是西安写字楼中销售率 出租率以及租金 较高的区域 稀缺到饱和稀缺到饱和 这一区域在 2001 年以前供需矛盾较为突出 当时 该区域写字楼主要有高科大厦 等数量有限的楼盘 同时购买该区域写字楼的客户主要以自用为主 无论是售价还是 租价均相对较高 结果使得这一区域内及附近有的住宅也被一些中小公司当作办公室 2001 年以后 这类情况有所转变 随着一些新盘的竣工使用 该区域内的供应量增加 今年的租金有所回落 另一方面 随着西部大开发的不断深入 外地一些大公司在该 区域内不断开发写字楼项目 使写字楼供应量增加 同时 大量的企业涌进西安 它 们也需要 安身 之地 因此该区域的写字楼市场出现了购销两旺的局面 长安国际广场 创典全程地产运营机构创典全程地产运营机构 1515 三 三 长安国际广场长安国际广场 SWOTSWOT 分析分析 S S STRENGTHS STRENGTHS S 1 顶级的 稀缺的地段 S 2 发展商的实力 S 3 国际专业机构加盟 W W WEAKNESS WEAKNESS W 1 项目可直接欣赏南门风貌的单位比较少 W 2 西安 CBD 规划在电视塔周边 W 3 高新区写字楼争夺了一部分市场 W 4 项目功能复杂 容易冲突 W 5 项目在西安没有可参考楼盘 操作能力要求强 O O OPPORTUNITIES OPPORTUNITIES O 1 西安国际化碰到了前所未有的好机会 O 2 西安还没有真正顶级的高端写字楼 该市场越来越大 长安国际广场 创典全程地产运营机构创典全程地产运营机构 1616 西安是中国西北地区最大的金融中心 中国人民银行西安分行所在 地 全市已形成由中国人民银行为领导 以国有商业银行和国家政 策性银行为主体 多种金融机构并存的多 元化 多层次的金融体系 现代电子科技 卫星通讯等已在西安 金融业得到广泛应用 银行汇兑和结算快 捷 服务手段先进 到 2000 年底 总部在 西安或在西安设有分支机构的有西安商业 银行 中国工商银行 建设银行 农业银行 中国银行 交通银行 国 家开发银行 国家农业发展银行 招商银行 光大银行和浦东发展银 行等 2001 年香港东亚银行已登陆西安 是西北地区首家外资银行 其他外资银行进入西安进入西安正在洽谈中 全市有 7 家银行 300 多个分 支机构承办外汇业务 已与 100 多个境外金融机构建立了业务关系 2001 年末 西安金融机构各项存款余额达到 1629 72 亿元 比 2000 年增长 21 66 西安的证券业务发展迅速 证券交易活跃 截止 2001 年底 西安现有证券营业网点 49 家 2001 年证券交易量 1000 多亿元 西安的保险业也发展很快 有 6 家全国性保险公司在西安 设立了分支机构 办理各种寿险和财险业务 他们将会最大化的吸 纳写字楼市场 长安国际广场 创典全程地产运营机构创典全程地产运营机构 1717 O 3 综合建筑群是一个航空母舰 功能补给性强 O 4 西安大发展布局 势必吸引更多的外来投资 长安国际广场 创典全程地产运营机构创典全程地产运营机构 1818 T T THREATES THREATES T 1 写字楼在房地产物业中的风险最大 T 2 写字楼是经济的晴雨表 受宏观因素影响较大 T 3 西安写字楼市场竞争压力大 T 4 项目投资巨大 资金链安全性要求高 长安国际广场 创典全程地产运营机构创典全程地产运营机构 1919 四 四 定位的原则定位的原则 国际化原则国际化原则 INTERNATIONALIZATION INTERNATIONALIZATION 西安是中国文化中心之一 是中国对外开放的一个重要窗口 每年都要接待数 万名海外游人 西安国际化的道路越走越宽 特别是中国加入 WTO 北京申奥成功 西部大开发都为西安国际化过程提供了一个前所未有的历史机遇 长安国际广场位于南门广场 位于西安城内外的交汇点 是西安对外开放的一 个窗口形象 所以本项目应坚持走国际化的道路 紧扣时代主旋律 把握经济命脉 无竞争原则无竞争原则 NO COMPETITION NO COMPETITION 西安写字楼市场总体发展不温不火 中低档写字楼空置较高 主要原因是写字 楼更新换代太快 硬软件配置日新月异 中低写字楼不能满足新形势的要求 另一 方面 西安商贸区缺少真正高端顶级的写字楼 资料 中大国际一个面积仅 2 万平方 米的楼宇 租金每月 30 美金 平方米 相当上海金茂大厦 25 层的租金 长安国际广场位于南门广场这样一个城市超白金地段 高档顶级定位当仁不让 从而在西安创造一种无竞争的状态格局 主要面向大型银行及世界知名企业 复合功能原则复合功能原则 COMPOUND COMPOUND 长安国际广场总共建筑面积近 26 万平方米 任何单一功能定位都不可能 因 为多种功能有机组合才能形成一个 良性的生态系统 长安国际广场提供了高档 长安国际广场 创典全程地产运营机构创典全程地产运营机构 2020 办公 酒店 娱乐 公寓 购物等多种功能 实现 一站式状态 细分市场原则细分市场原则 SUB MARKET SUB MARKET 任何一个项目的客户都是带有某种 些 特殊身份 和地位的一类人 长安国际 广场高档 顶级 无竞争的市场定位决定了细分市场的特殊性 国际金融中心主要面向大型金融机构 以整栋或整层的方式发售 长安国际大酒店 公寓 主要面向酒店化生存的一类人以及 STUDIO 族 长安国际公寓主要面向中小型发展中公司 度身定做原则度身定做原则 MADE TO ORDER MADE TO ORDER 针对不同的细分市场 采用度身定位的原则 比如 国际温泉 SPA 客户 按 照消费团体分为家庭型 商务型 总统型 长安国际广场 创典全程地产运营机构创典全程地产运营机构 2121 五 五 项目定位系统项目定位系统 1 1 项目理念定位项目理念定位 长安 鼎盛时代之世界中心 加厚文化度 国际 统筹项目开发主题 与古城西安作反差 国际化 酒店化 生态 化 信息化 美学化 广场 包容多功能物业 强调空间感 呼应南门广场市场形象定位 2 2 项目坐标系定位项目坐标系定位 时间时间 TIME TIME 轴线 轴线 五千年中国文明与世界文明交汇融合 区域区域 DISTRICT DISTRICT 轴 轴 世界的 西安的 WORLD AND XIAN 空间空间 STREET SPACE STREET SPACE 轴轴 北京长安街 天安门广场 长安国际广场 创典全程地产运营机构创典全程地产运营机构 2222 钟楼 南门 城南经济带 城市 WINDOWS 典范 经济经济 ECONOMIC ECONOMIC 轴线轴线 旅游业 高科技 金融业 中央金融区 CFD 立体 建筑群 前瞻性的金融产业复合地带 文化文化 CULTURE CULTURE 轴线轴线 楼盘形象 城市形象大使 3 3 市场形象定位市场形象定位 IMAGE IMAGE 1 1 ThisThis isis a a positioningpositioning archarch 城市的标志建筑群 城市 LOGO 世界文明的交汇点 城市 WINDOW 长安国际广场 创典全程地产运营机构创典全程地产运营机构 2323 2 2 ThisThis isis anan exp zoneexp zone ofof newnew xi anxi an 西部中心城市知识产业领袖 城市 CARD 西安产业经济展示性建筑 城市客厅 文化 金融 旅游 信息交流平台 3 3 ThisThis isis thethe CBDCBD archarch inin westwest ChinaChina 西安立体 CBD 现代 CBD 精华要素的建筑综合体 国际商务产业链聚集地 生态环保 财富总部 4 4 ThisThis isis thethe embassadorembassador districtdistrict ofof xi anxi an 西安大使级物业 形象大使 经济大使 建筑大使 旅游大使 5 5 ThisThis isis thethe worldwideworldwide bankingbanking centercenter ofof westwest ChinaChina 西部经济领事区 直面 WTO 国际名企逐鹿西部的居停之地 4 4 开发主题定位开发主题定位 长安国际广场 创典全程地产运营机构创典全程地产运营机构 2424 国际化国际化 INTERNATIONALINTERNATIONAL 长安国际广场国际化描述 西安最国际化的地段 丰盛之美 西安最国际化的建筑 落差之美 恍若隔世 西安最国际化的功能组合 联袂之美 最国际化的生活方式 酒店化之美 最国际化的客户群落 精英之美 主题延伸定位主题延伸定位 国际化 WTO CBD CEO WTO 的天空 全球化意识 国际化视野 CBD 的功能 精英商务 顶级居住的汇总 Business Life CEO 生活模式 新四化 酒店化 信息化 健康化 美学 化 酒店服务式社区与现代酒店化生存全 攻略 5 5 目标市场定位目标市场定位 1 1 国际金融中心国际金融中心 专业银行总部以及其它大型总部 长安国际广场 创典全程地产运营机构创典全程地产运营机构 2525 2 2 长安大酒店长安大酒店 外企 外地公司驻西安管理人员 高级工程技术人员 本地 店化生存一族 个人工作室等 3 3 长安国际公寓长安国际公寓 10 50 人的中小型公司 以金融产业链行业以及商贸企业为主 4 4 国际温泉国际温泉 SPASPA 社会高层成功人士及家庭 6 6 长安国际广场产品及功能定位长安国际广场产品及功能定位 详见功能提示报告详见功能提示报告 长安国际广场 创典全程地产运营机构创典全程地产运营机构 2626 六 六 长安国际广场生活模拟长安国际广场生活模拟 一栋栋晶体建筑矗立在南门广场 进行着一场历史与现代 国际与本土的对话 世界与西安的对话 向人们昭示着西安向国际化迈进的脚步 感受西安的国际金融氛围 领略西安 CFD 中央金融区 国际风采 感受城市复 合型高效建筑群的风貌 体验以金融为主 配套多方面衍生功能的金融建筑給您带来 的商业氛围 进住国际甲级金融写字楼 参与世界金融会议中心 坐拥现代超 5A 智能 化国际公寓 国际金融中心国际金融中心 国际金融