买卖合同,担保条款

1 / 30买卖合同,担保条款 第十条安全保证承揽人保证在合同规定期限内将货物安全运抵指定地点。对承运的货物要负责安全，保证货物无短缺、无损坏、无人为变质。在装卸、运输途中一旦出现货物丢失、短少、变质、损坏等情况，原则上按到达地的市场价格进行赔偿。另有约定的，按约定限额赔偿。但如果货物的缺失和损坏是由不可抗力、货物自身属性决定的合理损耗或是委托人过错造成，则承揽人不承担赔偿责任。十二声明及保证保管人：1保管人有权签署并有能力履行本合同。2保管人签署和履行本合同所需的一切手续 均已办妥并合法有效。3在签署本合同时，任何法院仲裁机构行政机关或监管机构均未作出任何足以对保管人履行本合同产生重大不利影响的判决裁定裁决或具体行政行为。4保管人为签署本合同所需的内部授权程序均已2 / 30完成，本合同的签署人是保管人的法定代表人或授权代表人。本合同生效后即对合同双方具有法律约束力。存货人：1存货人有权签署并有能力履行本合同。2存货人签署和履行本合同所需的一切手续 均已办妥并合法有效。3在签署本合同时，任何法院仲裁机构行政机关或监管机构均未作出任何足以对存货人履行本合同产生重大不利影响的判决裁定裁决或具体行政行为。4存货人为签署本合同所需的内部授权程序均已完成，本合同的签署人是存货人的法定代表人或授权代表人。本合同生效后即对合同双方具有法律约束力。三、保修期：上述产品的保修期为 月；免费更换时间为交货后 月；故障响应时间为 小时内；故障排除时间为 小时内；备品备件提供时间为 小时内。行政、事业单位协议供货合同适用各方 官方文本 三、保修期：上述产品的保修期为 月，免费更换时间为交货后 月，故障响应时间为 小时内，故障排3 / 30除时间为 小时内，备品备件提供时间第十四条保修责任双方应当签订补充协议详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在该车位保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退车位约定的，按照约定处理；没有退车位约定的，卖方应当履行保修义务，买方应当配合保修。非卖方原因造成的损坏，卖方不承担责任。18保证金、加盟金：为保证甲方商品的信誉，品牌之声誉，监督乙方在该地区的经营不得有损害甲方商誉行为，乙方与甲方合作为口盟时，须付保证金壹万元人民币给甲方，中途如有违约行为，根据违约责任大小，甲方有权扣下保证金，甚至继续追加必要的法律责任。为保证公司不断致力开发新产品，提高经营管理水平，制定相应的市场销售策略及甲方在产品注册，包装设计等无形资产，乙方在加入甲方加盟店时，须交加盟金 万元人民币，以保证甲方利益。合作兴建房屋契约书适用各方 实务合同 第十一条本4 / 30约保证金为人民币 元整，于本约签订时，由乙方一次交付甲方，甲方应于本约第九条所定的完工日，一次无息返还全部保证金与乙方。以支票为保证金的交付或返还，若各该支票一部分或全部不能兑现时，则以违约论处。加油站加盟合同书适用特许方 实务合同 第十二条费用及货款支付方式1、本着先款后货的原则，乙方与甲方在指定的批发单位： 进行货款结算。2、加盟金：作为乙方取得甲方授予特许经营权的费用，乙方于签订合同的同时，向甲方一次性支付加盟金 元。主要用于支付甲方为乙方提供的指导和培训费用。加盟金一经交付，不再退还。3、保证金作为合同签订后甲方与乙方之间发生债务及乙方忠实地执行合同的担保，乙方须在本合同签约时向甲方预交 元的保证金。甲方可以用此保证金的全部或一部分，充抵乙方拖欠的债务。乙方在接到甲方充抵通知后，须马上向甲方支付与被充抵数额相同的现金，补充保证金。5 / 30保证金不计息。除用于充抵甲方债务外，乙方不得对保证金做其他任何处理。因乙方不履行本合同义务使合同无法继续履行时，甲方有权解除合同，并要求乙方赔偿损失。赔偿方式为：甲方没收乙方 3/4 的保证金充抵违约金。在乙方撤除所有与甲方有关的招牌、工作物品和其他营业象征三个月后，甲方归还乙方剩余 1/4 的保证金。4、特许金在本合同执行期间，作为使用甲方商标、经营技术资产和接受甲方帮助、指导的价格，乙方须于每年 1 月 20 日前，按上年合同执行期间营业额的 0、2%向甲方支付上年特许金。建筑工程廉政协议适用被保证人 实务合同 一乙方同意在签订工程承包合同之前，一次性向甲方按该工程总造价 5%的比例交纳廉政保证金 万元。如有任何贿赂行为，则自愿放弃所交廉政保证金的所有权。秘书培训项目合作合同适用派遣人 实务合同 第一条甲方授权乙方为 省 市 合作基地。6 / 30同时为了维护双方的合法权益，乙方一次性向甲方交纳履约保证金 元。全国银行间债券市场债券买断式回购主合同适用各方 法意范本 第五条保证1为保证成交合同的履行，交易双方可按照交易对手的信用状况协商设定保证金或保证券。2提供保证金或保证券的交易一方为出质人，取得保证金或保证券的交易一方为质权人，双方的权利、义务根据担保法的规定确定。3设定保证券时，交易双方应就保证券的种类和数量等内容做出约定，由中央结算公司在提供方的债券账户上将约定的保证券冻结。4设定保证金时，交易双方应依法将该保证金予以特定化，并可协商设定保证金的数量以及保管方式。商品房优先购买权合同适用卖方 实务合同 四、优先权保证金1为了确保在项目正式开盘销售时，乙方能够按照所拥有的优先权享有相应的优先挑选及购买产品的权利，经甲乙双方协商一致，乙方愿意以每套产品 元金额向甲方支付优先权保证金。乙方意向购买的产品数量为 套，乙方向甲方支付人民币 元整。7 / 302甲、乙双方正式签订 市商品房预售合同 ，本协议优先权保证金自动充抵部分乙方所购产品首期款。首期款不足部分根据甲、乙双方签订的 市商品房预售合同 ，乙方需另行补齐。饲料产品品牌合作合同适用各方 实务合同 六乙方应向甲方交纳保证金 元，于签订合同时缴纳，如果乙方在生产经营中出现质量事故、对甲方品牌信誉造成不良影响，甲方有权扣除保证金；如果无上述情况发生，于合作期满、乙方使用完或销毁所有与甲方品牌有关的包装物、标签后退还。本合同解除后，乙方不得继续以甲方合作伙伴的名义开展业务。特许加盟经营合同书适用特许方 实务合同 第六条特许加盟保证金的收取与返还61 甲方同意不向乙方收取加盟费。62 在签订本合同时，乙方必须向甲方交纳特许加盟保证金 8000 元。交纳特许加盟保证金的目的，是表示乙方保证全面履行本合同约定的义务，并因此全面享受本合同约定的权利。63 特许加盟保证金的返还：甲方在合同期内分三次返还乙方。当乙方第一年累计进货量8 / 30达 8 万元时返还 3000 元；当乙方第二年累计进货量达 9 万元时返还 3000 元；当乙方第三年累计进货量达 10 万元时返还 2000 元。第一或第二年度未达到约定进货量，但在三年内累计完成了总进货定额，甲方在第三年度全额返还保证金给乙方。64 如乙方没有完成本合同约定的进货量，就不能要求甲方返还保证金。硬件采购合同适用各方 实务合同 六保证金1乙方原交纳的中标项目的投标保证金 万元直接转为本合同的履约保证金。2履约保证金作为违约金的一部分及用于补偿甲方因乙方不能完成其合同义务而蒙受的损失。3乙方提供的货物经验收无质量问题，交货验收合格后，由甲方在 个工作日内无息退还。第三条产品的质量技术标准及乙方售后服务和维护1、产品的质量技术标准按照 XX 年 4 月 15 日发布， XX 年 9 月 1 日实施的汽车行驶记录仪国家标准GB/T190569 / 30和“ 省道路营运客车运营与安全监控系统”GPS行驶记录仪合格入围供应商评审项目文件中所提出的“技术需求”执行。2、乙方承诺产品保修期2-1乙方提供的产品在安装、调试合格后产品整体保换期为 3 个月内、保修期为 12 个月内。其中核心模块保修期为 24 个月内；其它各配件和零部件模块保修期为 12 个月内；外壳保修期为 6 个月内。2-2保修期内，因质量问题，我公司提供免费维修；若保修期内维修后达不到正常使用要求，我公司负责免费更换。保修期内维修或更换器件的保修期相应延长 12 个月。2-3在保修期内，确因操作不当、人为破坏所造成的设备损坏等原因引起的维修，乙方将以优惠价格进行维修。3、售后服务和配件及时供应保证措施乙方成为供应商后，将由乙方济南分公司与公司生产服务中心进行日常的运营管理服务与售后服务工作。乙方承诺在本采购合同签定之日起，于 年 月 日前在 市筹建客户服务中心。4、技术培训与定时巡回服务10 / 304-1签定本采购合同后，乙方将根据甲方时间安排为甲方免费提供一次产品技术培训。4-2每年可根据我公司产品更新品种、新产品等供应情况，定时为甲方提供相应的技术培训工作。4-3乙方驻当地市区的“客户服务中心”负责日常用户的技术指导、维修和支持等具体工作，确保用户利益和技术服务。5、产品的维修5-1产品终生维修。5-2保修期期满后，继续以优惠的价格提供各种配件、继续以同样的服务方式和服务范围、维护内容提供服务。5-3因产品本身质量原因造成的损坏免费维修；因人为损坏或操作不当等原因引起的维修只收取基本材料成本费和人工费。6、维修响应时间6-1采购的产品在保修期内出现质量问题，乙方的 分公司与生产服务中心和驻当地市区的“客户服务中心”承诺在接到用户维修要求时，市区内 1 小时内响应并及时到达现场进行服务。11 / 306-2对于不在驻当地市区的“客户服务中心”的县级用户，用户可在各地市下的指定县级维修网点进行维修或将需维修的产品邮寄到驻当地市区的“客户服务中心”进行维修。OEM合作合同书适用各方 实务合同 五、技术参数标准、质量管理体系以甲方和乙方商议和质量文件为标准，甲方对质量负责，整机保修三年，其中第一年内保换，第二、三年免费维修，只收取配件成本费。OEM 合作合同书适用各方 实务合同 六、保修期限由乙方提货当日开始计算。VOIP 网络电话安装试用合同书适用各方 实务合同7乙方 VOIP 宽带网络电话产品，实行 年保换， 年有限保修的原则。 外贸合同适用各方 实务合同 第七条保证和索赔卖方在提供的商品投入使用之后 12 个月内保证商品质量，但不超过供货之日起 18 个月。对货物品质的异议应在发现缺陷后 3 个月内提出，如在保证期发现缺陷，提赔日期不能迟于保证期结束 30 天。如商品在保证期内出现缺陷，供货一方应排除缺陷或更换有缺陷的部分并负担费用。北京市12 / 30家庭居室装饰装修工程施工合同 官方文本 第十条工程验收101 在施工过程中分下列阶段对工程质量进行联合验收：材料验收；隐蔽工程验收；竣工验收。102 工程完工后，乙方应通知甲方验收，甲方自接到竣工验收通知单后三日内组织验收。验收合格后，双方办理移交手续，结清尾款，签署保修单，乙方应向甲方提交其施工部分的水电改造图。103 双方进行竣工验收前，乙方负责保护工程成品和工程现场的全部安全。104 双方未办理验收手续，甲方不得入住，如甲方擅自入住视同验收合格，由此而造成的损失由甲方承担。105 竣工验收在工程质量、室内空气质量及经济方面存在个别的不涉及较大问题时经双方协商一致签订“解决竣工验收遗留问题协议”后亦可先行入住。106 本工程自验收合格双方签字之日起，在正常13 / 30使用条件下室内装饰装修工程保修期限为二年，有防水要求的厨房、卫生间防渗漏工程保修期限为五年。北京市建材买卖合同适用各方 官方文本 第四条验收及三包责任：对于布艺的规格、花色与约定不符或有表面瑕疵的，买方应在交货时当场提出异议，经核实卖方应无条件补足或换货；有内在质量问题的，包修期限为 年，卖方负责免费修理；但经专业检测机构检测不符合的，自交货之日起 年内买方有权要求卖方无条件换、退货。北京市建材买卖合同 官方文本 第四条验收及三包责任：对于商品的数量、规格、颜色与约定不符及有表面瑕疵的，买方应在交货时当场提出异议，经核实卖方应无条件换货或补足；对于其他质量问题要求三包的，按国家有关三包规定执行；国家无三包规定的，对于内在质量问题的包修期限为 年，卖方负责免费修理，但经专业检测机构检验不符合的，自交货之日起两年内买方有权要求卖方无条件换、退货。北京市建材买卖合同适用各方 官14 / 30方文本 第四条验收及三包责任：对于数量、规格、颜色、品牌等表面瑕疵，买方异议期为卖方交货或安装后 日内，异议经核实卖方应无条件补足或换货；经专业检测机构检验不符合的，自卖方交货之日起两年内卖方应无条件换、退货；对于其他质量问题要求包修的，包修期限为 年，卖方负责免费修理。北京市建材买卖合同适用各方 官方文本 第四条验收及三包责任：对于卫浴洁具的规格、颜色、品牌与约定不符及有表面瑕疵的，买方应在时当场提出异议，经核实卖方应无条件补足或换货；有内在质量问题的，包修期限为 年，卖方负责免费修理；但经专业检测机构检验不符合的，自交货之日起两年内买方有权要求卖方无条件换、退货。第 31 条质量保修：承包人在质量保修期内，按照有关法律、法规、规章的管理规定和双方约定，承担本工程质量保修责任。311 工程质量保修范围和内容：31 2 质量保修期：双方根据建设工程质量管理条例及有关规定，约定本工程的质量保15 / 30修期如下：土建工程：绿化种植工程：喷泉、喷灌工程：其他附属工程：质量保修期自工程竣工验收通过之日起计算。北京市园林绿化建设工程施工合同适用承包人 官方文本 第 32 条质量保修责任321 属于保修范围内容的项目，承包人应当在接到保修通知之日起 7 日内派人保修。322 发生紧急抢修事故的，承包人在接到事故通知后，应在 24 小时内到达事故现场抢修。323 绿化种植工程在保修期内应达到 2 级养护标准。324 保修期内发现苗木等植物材料死亡，应在种植季节按原设计品种、规格更换。笔记本电脑产品网络销售合同适用出卖人 实务合同 九、有限保证1 公司产品的保证期：为自交货之日起至如下定义的期间。 公司保证，在保证期内产品不存在材料及工艺方面的缺陷，并符合该等产品的规格。16 / 302如在上述保证期内产品被发现有材料、工艺方面的缺陷或不符合该等产品的规格，在客户在保证期内将产品自费送至 公司授权的维修站的前提下， 公司将自行决定修理产品或以同等产品予以更换，并不向客户收取任何技术员工费用、修理费和零件费。如发生修理或更换时，从有缺陷的产品上撤换下来的所有部件均归 公司所有。在进行保证的修理及更换产品时， 公司使用由不同厂商生产的全新及/或改装配件。即使 公司对产品进行过修理或更换，产品最初的保证期间并不顺延。*保证期：享受两年保证服务的硬件包括主板、CPU、内存、硬盘驱动器、电源适配器、LCD、键盘。享受一年保证服务的硬件包括光驱、软驱、电池、显卡、声卡、MODEM、鼠标及随机附件。3本有限保证仅适用于产品中的硬件部分，不适用于对硬件或软件使用方面的技术服务，也不适用于产品中的任何软件产品；除非在任何所附软件中明示规定了有限保证，任何这类软件均为“根据现状”提供， 公司排除对随附产17 / 30品提供的任何软件的任何明示或默示保证。详情请参考产品附件中的最终用户软件许可协议来获知用户对于随附产品提“打架”的最高法公报案例 以买卖合同担保借贷合同的效力分析XX 年第 12 期的最高人民法院公报登载了“朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案” ，有分析认为，该案通过“以房抵债”协议的特殊约定，规避物权法对“流押”的禁止，得到了最高法的认可。但是，针对几乎完全相同的案情和法律关系，最高法机关刊人民司法XX 年第 16 期引用的“广西嘉美房地产开发有限责任公司与杨伟鹏商品房买卖合同纠纷案”却做出了截然相反的结论。一、案情简介与裁判摘要1、有效：最高法公报民提字第 344 号判决XX 年 1 月 25 日，朱俊芳与嘉和泰公司签订 14 份商品房买卖合同 ，约定朱俊芳向嘉和泰公司购买 14 套目标商铺，并于同日办理了销售备案登记手续，嘉和泰公司出具了相应销售不动产发 票。XX 年 1 月 26 日，双方签订 借款协议 ，约定嘉和泰公司向朱俊芳借款 1100 万元。嘉和泰公司自愿将其开发的目标商铺抵押给朱俊芳，抵押的方式为“和朱俊芳签18 / 30订商品房买卖合同，并办理备案手续，开具发 票” ， “如到期偿还借款，则将抵押手续退回，到期不能偿还，将以该抵押物抵顶借款，双方互不支付对方任何款项。 ”该借款到期后未能偿还，朱俊芳诉至法院，请求确认商品房买卖合同有效，判令嘉和泰公司履行该商品房买卖合同 。一二审法院均认为“借款协议”约定将到期不还的借款作为给付的房款，实际上是为已签订并正在履行的商品房买卖合同附加了解除条件，该合同意思表示真实，应受保护，支持原告的诉请。抗诉机关与原再审法院认为，双方形成的是民间借贷法律关系，商品房买卖合同是借款合同的抵押担保内容，合同中“到期不能还款用抵押物抵顶借款，双方之间互不再支付对方任何款项”的约定违反法律强制性规定，应属无效。最高法认为：当事人实际上是先后设立商品房买卖和民间借贷两个法律关系，两份协议属并立又有联系，即以签订商品房买卖合同的方式为之后的借款协议所借款项提供担保，同时，借款协议为商品房买卖合同履行附设了解除条件，即借款到期借款人不能偿还借款的，履行商品房买卖合同。但是，两份协议没有约定，借款到期不能偿还，朱俊芳直接通过前述的约定取得“抵押物”所有权，而必须通过履行商品房买卖合同实现；而通过签订商品房19 / 30买卖合同的方式提供担保并为商品房买卖合同设定解除条件，并不违反法律、法规的强制性规定。故两份合同均应有效。2、无效：民提字第 135 号判决XX 年 6 月 27 日，杨伟鹏与嘉美公司签订 商品房买卖合同 ，涉及 53 间商品房，并约定了过户、违约责任等问题。次日，双方于房屋登记部门对合同办理了备案登记。杨伟鹏向嘉美公司支付 340 万元并收取 61 万利息。后杨伟鹏诉请确认该合同有效，判令被告交付房屋，被告嘉美公司答辩称双方当事人之间不存在商品房买卖合同关系，而是民间借贷关系，商品房买卖合同只是民间借贷中的担保环节。一二审法院均支持了原告诉请。最高法再审认为：结合双方签订该合同的具体情况、杨伟鹏未能提供销售不动产*原件、不能说明支付款项性质等事实，应认定双方的真实意思表示是借款法律关系。双方签订商品房买卖合同并办理备案登记的行为为非典型担保方式。既然属于担保，就应适用物权法有关禁止流押的原则，也就是说在债权人实现担保债权时，对设定的担保财产，应当以拍卖或者变卖的方式受偿。最终最高法驳回了杨伟鹏要求交付的诉讼请求。二、争议的实质与摇摆的司法观点首先，两份结论相反的判决的争议实质在于：物20 / 30权法第 186 条： “抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。 ”即所谓的“禁止流押”和生活经验里的“作死” 。实践中，一般处于优势地位的抵押权人，为了避免物权法对流押的禁止性规定，会采取某些变通的做法。两份判决里通过另一份买卖合同担保借款合同，其与标准意义的“流押”的区别在于：债权人并非约定债务到期不能偿还时直接发生物权变动行为，而是约定债务不能偿还时发生其他的原因行为，其他的原因行为不是取得物权的直接原因。用通俗的话解释，钱如果还不上，不是直接拿走你的房子，而是要履行一份新合同，虽然这份新合同可以让我拿走你的房子。其次，订立商品房买卖合同以担保借款合同的方式在房地产开发融资中并不少见，学者如杨立新教授称之为“后让与担保” 。判决一关注债务未能履行时，债权人并不能直接获得物的所有权，只是依据合同取得债权，物权效力的发生与否依赖于合同履行情况，故不属于流押条款，并独辟蹊径地从附解除条件的合同角度予以解释；判决二强调“禁止流押”是物权法的原则性规定，对非典型担保亦应适用，该做法变相实现了流押，自应认定为无效。作为统一裁判尺度标杆的最高法， “神仙”打架，自然令司法实务工作者“小鬼遭殃” 。虽然判决一为最高法21 / 30公报案例，但判决二亦为人民司法 、 民事审判与指导等权威刊物刊载，且做出时间晚于判决一，合议庭成员包括最高法民一庭庭长张勇健法官与民一庭审判长韩玫法官，亦具有相当权威性。两份具参考价值的判决相互矛盾，应如何把握其中的裁判规则？三、以房屋买卖合同担保借贷合同应无效1、非典型担保的担保物。两份判决的交易模式在实践中没有统一的称呼，但两份判决都承认商品房买卖合同实际上是借款协议的担保。首先，以另一份合同为债权提供担保，无疑不属于“成文法有明确规定、法律适用清晰、担保效力易于确定、担保权利义务稳定”的典型担保方式。厘清这种非典型担保的担保物和担保作用如何实现，是必须的。其次，回顾最高法判决一，其之所以认定商品房买卖合同不是“流押协议” ，潜藏的法理实际上是将担保的标的物视为合同债权 因为担保物是债权，债务到期并不直接变动物权，而是获得对债务人的合同债权，这种非典型担保并非以物权为担保物的“物保” ，自然不需考虑流押禁止。然而，从实质上看，对借贷合同发生担保作用的是商品房买卖合同的标的物，而不是该合同的债权。杨立新22 / 30教授将这种所谓的“后让与担保”发生担保作用的链条概括为“行使买卖合同债权 交付买卖标的物即房屋 房屋价值抵偿债务 消灭借贷债务” ，可见实质上商品房买卖合同发生担保作用的不是债权，而是债权即买卖合同的标的物房屋。被担保的标的是贷款人的借款债权，而贷款人基于买卖合同又对借款人享有债权，不可能存在贷款人用自己的一个债权担保略论分期付款房屋买卖合同中的担保条款作者：刘德军中图法分类号：； 文献标识码：a 文章编号：10043926030184随着房地产交易市场的逐步发育成熟，分期付款房屋买卖大量出现。所谓分期付款房屋买卖是指约定买受人于支付首期房款后即可占有使用房屋，余款按月或分期支付的特种房屋买卖形式。该种买卖的核心内容为使买受人确实地获得房屋，而出卖人安全地收回全部房款。如何实现这一目标，是房屋分期付款买卖合同中担保条款所要承担的任务。实践中，担保方式不同，担保条款内容也因而各异，其中诸多法律问题需要解决。所以，对分期付款房屋买卖合同的担保条款法律效力或效果予以界定，有着重要的理论和实践的意义。23 / 30典型的债权担保方式，根据我国担保法的规定，有保证、抵押、质押、留置和定金五种，在房屋买卖中以保证、抵押等最为常见。保证系第三人以其信用为房屋买受人提供担保，当买受人不履行付款义务时，由保证人代为履行或承担赔偿责任。保证以人的信用为基础，具有债权性，而且买受人寻找保证人也并非总是易事，故以保证作为房屋买卖的担保方式有着较大的局限性。抵押系以不动产或价值较大的动产为标的物的物权性担保，虽在担保功能上有其优越性，但由于房款数额较大，且一般房屋买受人未必有相当价值的财产可资提供，所以其适用范围也颇受限制。质押与抵押有着同样的局限，留置与定金担保或者鲜有适用可能，或者担保功能不足，均很难适应房屋分期付款买卖的特殊需要。有鉴于此，实践中逐渐发展出以下几种担保条款，即出卖人与买受人约定，如买受人一次怠于付款，买卖合同当然失其效力，或者买受人因此丧失期限利益，应立即支付全部价款；或者房屋所有权于合同成立后即转归买受人享有，但出卖人同时于房屋上设定抵押权；或者出卖人在全部价款支付以前，保留标的物所有权，诸此等等。上述担保条款效力如何，值得讨论，以下分述之：失权条款或期限丧失条款。失权条款和期限丧失条款皆规定买受人之需有一期价款未予支付，则出卖人得终24 / 30止合同而取回标的物或要求买受人支付全部价款。买受人基于经济上弱者的地位，常有不能预测的经济困境发生，出卖人常得借其优越地位，以买受人有轻微违约行为而解除合同收回房屋，对买受人极为不利。尤其是在有的合同中，更规定出卖人在解除合同时得扣留买受人已支付房款，其不公平性更为显然。为保护买受人免受不公平条款的损害，各国法律皆对此设有特别的限制性规定。如瑞士债务法规定须买受人积欠两期以上价款且所欠金额已达全部金额的 110 以上， 出卖人方得请求全部价款的支付。我国台湾地区民法将前述价金比例提高到 15。我国合同法第 164 条也规定：“分期付款买卖的出卖人只有在买受人连续两次未支付价款，并且未支付到期价款的金额达到全部价款的 15 的，才可以请求买受人支付到期以及未到期的全部价款或者解除合同。 ”“出卖人解除合同的，可以向买受人请求支付该标的物的使用费。 ”虽然此法尚未获通过，但司法实践处理类似案件通过司法解释途径应参照此规定办理，有不符上述规定的约定，应认定无效。当然，如当事人有高于上述标准的约定，为出卖人须于买受人连续三期迟延付款且迟延付款金额已达全部金额的 14 时才得解除合同或要求支付全部价款，应予允许。因为上述规定意在保护房屋买受人，故当事人有优于法律规定而予买受人更佳保护的约定当属有效。应注意者，当事人约定解除合25 / 30同时扣留买受人全部已付价金的，应为无效。出卖人得扣留部分，不得超过相当于该房屋的通常使用费用，如有毁损情形，再加上损害赔偿金额。房屋在交付与返还时减值是否应由买受人予以赔偿，法无明文，我们认为应依过错原则由过错方赔付。但此减值不包括房屋正常使用下的耗损，对订立合同所支出费用也不予赔偿。抵押权设定条款。根据该条款，房屋所有权自合同成立时起即归买受人享有，为担保价金债权实现，出卖人得同时对该房屋设定抵押权，当买受人不支付价金时，出卖人得依抵押权拍卖或变卖房屋并以其价款优先受偿。此种约定，较好地解决了抵押担保方式的标的问题，即买受人毋需另寻抵押而在买卖标的房屋上直接设定抵押权。对于这种设定抵押权的方式，如何与传统抵押权理论相调和，学者有不同看法。因为依传统抵押权理论，抵押物应为交易物外的物品，抵押权设定条款与此显有未合。有人认为，房屋所有权依买卖合同移转给买受人后，出卖人与买受人间的权利、义务关系即发生了质变，买卖合同变成了借贷合同，双方合同变成了单务合同，作为买卖合同标的房屋已独立于由买卖合同演变过来的借贷合同，自然可以为此合同作担保。此说虽然解决了分期付款抵押担保设定与抵押物不应为交易标的物的传统理论的一致性问题，但其论证却存在严重缺陷，因为房屋买卖合同怎样在房屋所有权26 / 30移转给买受人后变为单务借贷合同的，论者并未给出任何法理依据，在买卖合同作另造一个借贷合同，且不说欠缺理论基础，是否合于当事人本意也大可怀疑。照这种认识，如甲将某物卖于乙，并先将买卖标的物交付于乙，乙在某期限内付款时，均应有两个合同存在，一为买卖合同，一为借贷合同，这一看法的错误，不言自明。如果前述论证不成立，对于分期付款房屋买卖抵押权设定基础就应另寻根据。依笔者之见，不妨更正关于交易标的本身不得为抵押标的传统认识，因为抵押担保核心在于以买受人所有财产担保债权实现，究竟抵押标的物从何而来并非根本。所以在法律解释上自不妨认可交易标的物在所有权转移后得设定抵押，更何况分期付款房屋买卖中买受人须支付首期价款后方可取得房屋所有权，房屋所有权价值可作为未支付房款的担保。故以所买房屋为抵押标的完全可以实现担保目的。至于出卖人在何种条件得实行抵押权，笔者认为应依前述分期付款买卖的一般规定办理为妥。所有权保留条款。所有权保留条款是指约定买受人先行占有，使用房屋，至交付全部房款后才能取得房屋所有权的约定。换言之，在支付全部房款后，买受人虽占有并使用房屋，却不享有所有权，出卖人虽交付房屋但仍保留所有权，以担保房款债权的实现。所有权保留担保方式在很多国家都有规定，我国目前对此尚付阙如，所以，其27 / 30中很多问题值得探讨。 一般而言，附保留所有权条款的分期付款房屋买卖合同，由于房屋所有权并不即时移转，故在当事人意思表示一致后即可成立，无需办理登记。但是，正如前面所已表明的那样，房屋分期付款买卖的核心是既要确保出卖人价金债权的实现，又要让买受人能确定地获得房屋的所有权。在房屋分期付款买卖中，由于所有权仍为出卖人享有，完全可能发生出卖人再次出卖房屋而损害买受人的情况。为救此弊，法律上特赋予买受人以房屋所有权期待权，即买受人于买卖合同成立后即享有在付清全部价款时取得房屋所有权的权利。同时，为使期待权具有对抗第三人的效力，法律设有预告登记制度，将标的房屋已出卖情事登记于有关登记簿上。我国目前虽无预告登记制度，但可借助登记备案制度代替。当事人在合同成立后，可将该合同及有关文件交存房产机关登记备案，如出卖人再行重复出卖该房屋，原买受人得主张其出卖行为无效。 所有权保留条款的性质，理论上有不同的认识。德国学者blomeyor 教授主张所有权保留为质押说，否认买受人为期待权人，认为买受人仍是所有权人，不过出卖人于标的房屋上有质权存在。此说缺陷在于与当事人保留所有权意思不合，且与法律诸多规定相冲突，未获广泛赞同。日本学者铃木教授认为保留所有权条款使出卖人与买受人共有所有权，标的物所有权随价金的支付“削梨”似的逐渐转归28 / 30买受人。德国 raiser 教授力主突破传统物权法定原则的限制，以立法或司法认可买受人对标的物的期待权为物权，从而较好地解决了保留所有权条款上的诸多问题。我国台湾学者王泽鉴先生则认为买受人期待权是“在现行法之体系上，横跨债权和物权二个领域，兼具债权和物权二种因素的特殊权利，系一种物权，但具有债权上之附从性，系一种债权，仍具有物