买卖合同效力

1 / 20买卖合同效力 影响房屋买卖合同效力的强制性规定 合同法解释第 14条将合同法第 52 条第 5 项规定的“强制性规定”限缩为效力性强制性规定，但并未明确如何区分效力性强制性规定和管理性强制性规定。我国城市房地产管理法 、 城市房地产开发经营管理条例以及城乡规划法等法律法规中存在大量涉及房屋买卖合同效力的强制性规定，有必要在分类梳理的基础上对这些强制性规定与合同效力的关系予以廓清。一、准入资质房地产开发企业实行严格的资质准入。 城市房地产开发经营管理条例第 9 条规定，房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质登记。房地产开发企业应当按照核定的资质登记，承担相应的房地产开发项目。房地产开发企业未取得资质证书或者超越资质等级从事房地产开发经营，所签订的商品房买卖合同效力如何认定？就商品房开发环节而言，最高法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释第 15条规定，合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开2 / 20发经营资质的，应当认定合同有效。合作开发房地产合同的当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效，但起诉前一方取得房地产开发经营资质的，应当认定有效。最高法院在民一终字第 45 号判决书中亦认定，虽然签订该合同时，双方均无房地产开发资质，且涉案土地亦为国有划拨土地，但随后双方又与具有房地产开发资质的福永公司签订了三方合作开发合同，并陆续缴纳了土地出让金，还将涉案土地变性为商住用地，同时也取得了政府相关部门审批颁发的建设工程规划许可证 、 房地产预售许可证等行政批文，因此，福星公司与富山宝公司双方在合作开发房地产方面先期存在的资质缺陷等问题得以弥补，据此应当认定双方之间系合作开发房地产关系，二者之间签订的合作投资兴建三星花园合同书应为有效合同，对双方当事人具有约束力。为了规范房地产市场秩序、确保商品房质量，在商品房销售阶段，房地产开发企业欠缺开发经营资质的，除非起诉前取得相应资质，否则商品房买卖合同应被认定为无效。二、强制许可房地产项目的各个环节都存在大量强制许可，欠缺强制许可的房地产项目在性质上属于违法建筑，国家对违法建筑持否定性评价。3 / 201、国有土地使用权证根据城市房地产管理法第 38 条和第 39 条的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书，否则不得转让。那么，国有土地使用权证是不是房屋买卖合同有效的必要条件？对此，法释XX8号解释第 9 条规定，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。因此，除非转让方在起诉前取得土地使用权证书，否则房屋买卖合同无效。2、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证城乡规划法第 38 条第 2 款规定，以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。第 40 条第 1款同时规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。根据上述两条规定，建设工程必须取得建设用地规4 / 20划许可证和建设工程规划许可证。 城市房地产管理法第45 条同样规定，商品房预售应当持有建设工程规划许可证。就建设用地规划许可证而言， 城乡规划法第 39 条规定，规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效。最高法院在民终字第 102 号民事判决中亦认定，双方在订立建设工程施工合同时，尚未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，因此合同无效。同样，欠缺此二证的房屋买卖合同应被认定为无效，但允许在起诉前补办。3、商品房预售许可证城市房地产管理法第 45 条第 4 款规定，商品房预售应当向县级以上人民政府房屋管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。欠缺预售许可证是否影响商品房买卖合同的效力？最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第 2 条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。三、土地用途管制划拨土地之上房屋转让受到严格限制。 城市房地产管理法第 40 条第 1 款规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权5 / 20的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。法释XX8 号解释第 11 条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。鉴于我国对对划拨土地进行严格的用途管制，未经有批准权的政府批准的划拨土地上房屋的买卖合同应属无效，至于是否需要办理土地使用权出让手续、缴纳土地使用权出让金，属于政府行政管理职权范围，不应因此影响民事合同效力， 城市房地产管理法第40 条第 2 款同样规定了有批准权的政府决定可以不办理土地使用权出让手续。四、行政管理根据城市房地产管理法第 39 条第 1 款第 2 项规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的 25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。该条究竟属于效力性强制性规定还是管理性强制性规定，司法实践一直存在争议。最高法院关于土地转让方未按规定完成土地的开发投资即签订土地使用权转让合同的效力问题的答复曾指出，6 / 20以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时应当同时符合转让方已经支付全部土地使用权出让金和完成开发投资总额的 25%以上两个条件，否则房地产转让合同无效。该答复倾向于将城市房地产管理法第 39 条第 2 项认定为效力性强制性规定。但是，最高法院此后通过一系列案例否定了这一态度，确认该项规定为管理性强制性规定：1、最高法院民一终字第 46 号民事判决书认定， 城市房地产管理法第 39 条关于土地转让时投资应达到开发投资总额 25的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，转让的土地未达到 25以上的投资，属合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力， 城市房地产管理法第 39 条中的该项规定，不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。2、最高法院民提字第 165 号民事判决书认定，虽然城市房地产管理法第 39 条第 1款第 2 项规定，土地转让应完成开发投资总额的 25%以上；成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件，但该规定属于管理性强制性规定而非效力性强制性规定，齐祥公司以土地定金转让协议违反该项规定为由主张合同无效的理由不能成立。3、最高法院民一终字第 18 号民事判决书认定， 城市房地产管理法第 39 条第 2 项、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第 19 条为法7 / 20律、行政法规中的管理性强制性规定，均不能作为认定合同无效的依据。根据城市房地产管理法第 45 条第 1 款第 3 项规定，商品房预售，应当按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。该项规定与第 39 条第 1 款第 2 项类似，都是房地产行政管理部门对不符合开发投资条件的土地或工程办理相关权属变动作出的限制性规定，并非认定房屋买卖合同效力的要件。五、无权处分根据城市房地产管理法第 38 条第 4 项规定，未经其他共有人书面同意的共有房地产不得转让。 物权法第 97 条同样规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。根据城市房地产管理法第 38 条第6 项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。违反第 38 条第 4 项和第 6 项规定转让房屋的，性质上都属于无权处分。最高法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第 3 条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对8 / 20标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。最高法院民一终字第 81 号民事判决书认定，即便华联商厦不享有处分权，根据最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第 3 条第 1 款规定精神，无权处分亦非导致合同无效的法定事由。 物权法第 15 条确立了债权效力和物权效力相区分的规则，违反城市房地产管理法第 38 条第 4 项和第 6 项的法律后果是不能办理房屋的权属变更登记，房屋买受人不能请求继续履行合同，但可以要求出卖人承担违约责任。六、优先购买权物权法第 101 条规定，按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。 合同法第 230 条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。如果房屋出卖人侵犯共有人或承租人的优先购买权，享有优先购买权的人能否主张出卖人与买受人之间的买卖合同无效？最高法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具9 / 20体应用法律若干问题的解释第 21 条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。侵犯共有人优先权的情形可以比照这一规则予以处理，即房屋共有人不能请求合同无效，但可以向房屋出卖人主张损害赔偿。可见，侵犯优先购买权也不能成为导致合同无效的法定事由。结语最高法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见第 16 条规定，人民法院应当综合法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等，综合认定强制性规定的类型。如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定规制的是当事人的“市场准入”资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，人民法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握，必要时应当征求相关立法部门的意见或者请示上级人民法院。根据这一精神，基于对上述强制性进行的分类梳理及分析，可以认为：涉及准入资质、强制许可和土地用途管制的强制性10 / 20规定属于效力性强制性规定，违反这些规定的房屋买卖合同原则上应被认定为无效，但允许合同当事人事后在一定期限内对合同效力进行补正；涉及行政管理、无权处分和优先购买权的强制性规定属于管理性强制性规定，违反这些规定并不影响房屋买卖合同的效力，但在债权效力与物权效力相区分的规则之下，违反这些规定可能影响房屋权属变动。想学法律？找律师？请上http:/ 一物多卖合同效力的确定规范 一物多卖合同，是指出卖人就同一标的物与两个或者两个以上的买受人分别签订数个买卖合同的情形。其中出卖人就同一标的物与两个买受人分别签订买卖合同的，又称为两重买卖；与两个以上的买受人签订买卖合同的，则又称为多重买卖。对一物多卖合同效力的确定规范对于一物多卖合同中的数个买卖合同的效力如何认定，在理论及实践中均有不同的观点：一种观点认为，一物多卖合同虽然标的物是同一个，但是该合同并不违反法律和行政法规的强行性规定，出卖人可以因其不能履行的相关买卖合同承担违约责任，而不应确认买卖合同无效，即不因一物多卖本身而影响各个买卖合同的效力；从理论上讲，出卖人将同一标的物出卖于他人者，论其行为性质，11 / 20与出卖他人之物无异，即非属给付自始客观不能，买卖契约自始有效，惟出卖人应负权利瑕疵担保责任而已。另一种观点则认为买受人可以取得标的物的所有权的买卖合同可以认定有效，而因该合同买受人已经取得标的物的所有权，则其他买卖合同即应当确认无效。第三种观点则认为，不能取得标的物所有权的买卖合同，买受人可以申请人民法院撤销该买卖合同，理由是出卖人存在对买受人的欺诈，依合同法第 54 条第 2 款关于可撤销合同的规定，此属于可撤销的合同。我们认为，此种情况下，不应简单认定相关的买卖合同为无效合同。因为在一物多卖合同中，对于出卖人是否有欺诈，以及对数个买受人中的哪一个买受人存在欺诈，在司法实践中很难查清；其次，即使出卖人对某个或者数个买受人存在欺诈，但是该受欺诈的买受人取得标的物的所有权时，确认该份买卖合同无效并不符合法律规定，也不利于保护该买受人的合法权益，因为在合同被确认无效的情况下，出卖人只需向买受人返还已经收取的价款，并赔偿买受人因此而造成的直接损失，而在合同被作为有效处理的情况下，买受人不仅可以要求出卖人返还已经收取的价款，而且还可以依合同约定或者法律规定追究出卖人的违约责任，包括支付违约金或者赔偿损失，这种损失既包括积极损失，也包括可得利益的损失，则对买受人是有12 / 20利的，而且也可以起到对出卖人的惩罚作用。实践中亦存在出卖人在实施一物多卖行为时并无故意过错的情况，如某一公司的数个销售部门与数个买受人就同一标的物签订买卖合同时，就有可能并无故意欺诈。所以在司法实践中应当区分不同的情况作出不同的认定：1出卖人与某一买受人恶意串通，签订买卖合同并转移标的物所有权，使得其他在先的买卖合同的买受人无法取得标的物所有权的，则买受人可以要求确认该出卖人与后买受人所签订的买卖合同无效。 合同法第 52 条第 2 项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同为无效合同。又如最高人民法院商品房买卖解释第 10 条规定，买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同未将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。2.在所有买受人均无过错或者均无与出卖人串通的情况下，该数个买卖合同并不能因此而确认为无效买卖合同。3在先买卖合同的买受人已经取得标的物的所有权后，出卖人再就同一标的物与他人签订买卖合同的，即出卖人对在后的买受人存在欺诈行为，依照合同法第54 条第 2 款规定，在后买卖合同的买受人可以以出卖人存13 / 20在欺诈为由申请撤销该买卖合同；也可以不申请撤销该合同，而主张解除该买卖合同后，向出卖人主张承担违约责任。如商品房买卖解释第 8 条第 2 项规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。第 9 条第 3 款亦规定，出卖人故意隐瞒所售房屋有法律问题，上法律快车/retype/zoom/8587427455270722192ef7e3?pn=2&x=0&y=1275&raww=168&rawh=44&o=png_6_0_0_135_1148_126_36_&type=pic&aimh=44&md5sum=a9519fa937aa64b3abdef58a160a3b38&sign=86efe2444f&zoom=&png=11054-&jpg=0-0 target=_blank点此查看已经出卖给第三人的，会导致出卖人与买受人之间的买卖合同被撤销、也可能被解除。4.在后买卖合同的买受人取得标的物的所有权后，在先买卖合同的买受人可以主张解除在先的买卖合同，并要求出卖人承担违约责任。此时买受人主张解除合同是依据合同法第 94 条规定的合同解除权。一物多卖合同中取得标的物所有权的确定规范14 / 20对于一物多卖合同中，数个买受人均主张对标的物的所有权时，何人可以取得该标的物的所有权，是解决此类纠纷的一个重要问题，目前尚未无明确的法律规定，我们认为一般情况下可以按以下原则处理：1与出卖人串通签订买卖合同，损害其他买受人利益的买受人，无论该标的物的状态如何，是否交付，该因恶意串通而签订的买卖合同因被确认无效，所以该无效合同的买受人不能取得争议标的物的所有权2.当各买受人均无与出卖人串通的故意时，可以按以下原则确定标的物的所有权人：其一，标的物的所有权转移需要办理登记手续的，如不动产以及诸如汽车等部分动产，其所有权的取得以办理登记手续为标准，所以数个买受人中，已经办理标的物的登记手续的，可以优先于其他买受人取得标的物的所有权。其二，标的物的所有权转移需要办理登记手续而所有买受人均未办理登记手续的，以及其他转移所有权不需要办理登记手续的动产，如果已经交付的，则占有该标的物的买受人可以优先取得该标的物的所有权。其中商品房买卖中，均未办理产权登记手续时，以办理合同登记备案的合同买受人优先取得房产的所有权；未办理登记、亦未办理合同备案手续的，适用前述原则处理。其三，标的物尚未办理所有权转移登记手续，也无15 / 20人先行事实占有的，则以先行向人民法院提起诉讼或者申请仲裁并经人民法院执行实现债权的买受人取得标的物的所有权。这样处理一是督促当事人积极行使民事权利，二是维护生效裁判文书的权威与稳定性。 其四，其他标的物尚未交付的情况下，则买受人均不能取得标的物的所有权，标的物作价后按比例向各债权人清偿违约债务。有法律问题，上法律快车 http:/房屋买卖合同效力的几个问题 刘京柱 / 已阅 66872 次房屋买卖合同效力的几个问题一、问题概说合同的效力，又称合同的法律效力，是指法律赋予依法成立的合同具有约束当事人的强制力。依法成立的合同在法律上产生既定力和约束力，无效合同不产生法律效力。 中华人民共和国合同法第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。 ”民法通则第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律或者社会公共利益。 ”这是民法通则规定的有效合同标准。判断一个合同是否具有法律效力，应主要依据上述民法通则所规定的条件，当事人签订合同时同时具备上述条件，便确认合同有效。16 / 20房屋买卖合同，是指当事人双方约定，一方交付房屋并移转房屋所有权于他方，他方受领房屋并支付价金的合同。其中负转移房屋所有权义务的一方当事人称为房屋出卖人，负给付价金义务的他方当事人称为房屋买受人。房屋买卖合同的订立和履行，不仅要遵守民法通则 、 合同法等的规定，还应当受城市房地产管理法 、 土地管理法等的规范和管理。 城市房地产管理法第五十九条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。 ”第六十条第三款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。 ”此处的“应当”应理解为强制性规范，说明房地产物权的变动以登记为成立要件。实践中房屋买卖纠纷时有发生。房屋买卖纠纷涉及到产权、价款、面积、原承租户的利益等多种问题，但都离不开买卖合同的有效性问题。那么，究竟哪些房屋买卖合同属无效合同呢？归纳起来，主要有以下几种：1、房地产分离出卖，合同无效。由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具17 / 20有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买受人可以提出这种买卖合同无效。2、产权主体有问题，合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为一般无效 。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为一般认定无效 。3、侵犯优先购买权，合同无效。房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。4、非法转让，合同无效。主要包括转让下列房地产：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；依法收回土地使用权的；18 / 20权属有争议的；法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。关于房屋买卖合同的效力问题，司法实践和法学理论上常见的典型争议有：1、买卖未依法登记领取权属证书的房地产的合同效力；2、转让建筑在国有划拨土地上的房产是否允许，违反了是否必然导致合同无效？3、房屋买卖合同与产权登记是何关系，未办理产权转移过户登记，是否影响房屋买卖合同的效力？4、城镇非农业户口居民购买农村居民房屋的合同是否有效？下面，笔者将结合审判实例就上述问题进行分析。二、实例研析据以研究的案例一：原告李某某与被告日广公司、福利公司房屋买卖合同纠纷案基本案情2002 年 10 月 21 日，原告给付被告日广公司购房定金 5 万元，10 月 28 日，双方签订房屋买卖协议书，约定：原告购买被告沿街三层商业楼房一栋，面积 861 平方米， 1 580 元/平方米，共计 136 万元；原告在签订协议当日