房地产项目开发程序和业务流程doc

房地产项目开发程序和业务流程房地产项目开发程序和业务流程 一 我国现行的房地产建设程序一 我国现行的房地产建设程序 四大阶段 十个过程 阶段阶段程程 序序需准备的资料需准备的资料行政管理部门行政管理部门备注备注 项目建议书 申请报告 提出项目建设的必要性和依据 拟建规模和地点 资源 条件 投资估算和资金筹措 建设进 度安排 效应分析 项目选址方案 设计任务书 投资计划 项目 前期 阶段 初步设计 建设方案 项目核准或备案资料项目核准或备案资料 申请报告 城市规划意见 用 地预审意见 环境影响评价 水土保持方案 占用林地审核 矿藏压覆评估等 营业执照 发改委 计划局 以计划管理为主 规划 土地 环 保 水利 林业 旅游等部门参与 选址选址 经济 计 划 建设等部门 参与初步设计和初步设计和 方案方案审批 施工图设计 图纸审查 建委 建设局 项目 准备 阶段 项目征地 报建 招标 办土地使用证办土地使用证 土地出让合同 交费证明等 办规划许可证办规划许可证 申请报告和发 改委批文 用地规划许可证 土地证 已审批规划图和建筑 设计图 办施工许可证办施工许可证 土地证 规划 许可证 招标确定施工队 施 工图审查证明 质量安全监督 手续等 土地 环保 消防 人防 规划 建设等 行政管理部门 项目 施工 阶段 组织施工 安全 监理 质量监督记录 分项 分阶段 工程质检报告 隐蔽工程验收 记录等 建设局 验收 结算 备案 验收备案资料验收备案资料 验收备案表 竣工验收报告 验收原始文件 质量检测证明 规划 消防 环保验收证明 质量保修书 建设 规划 消防 环保等 行政管理部门 资料整理归档建设档案馆内部资料室 项目 竣工 验收 阶段 产权登记 物业管理 办产权证资料办产权证资料 土地使用权证 规划许可证 施工许可证 竣 工验收资料 面积测绘成果 消防和环保验收证明等 房地产管理局 2 2 房地产公司项目开发的内部工作流程房地产公司项目开发的内部工作流程 主要工作内容主要工作内容工作部门工作部门 主主 项项 节节 点点 工作工作 阶段阶段 大类小类说明 分分 项项 主办主办 部门部门 主办主办 岗位岗位 协办协办 部门部门 备注备注 地块现状图落实地块具体位置及周边情况项目部 规划设计条件 落实规划条件 了解限制性条 件 项目部 现场踏勘 对地块现状 地质条件 是否 有地下埋藏物等影响开发的因 素详细了解 项目部 研发部 工程部 了解周边配套情况 了解地块周遍的商业 教育 交通等情况 项目部 土地 信息 收集 了解未来发展规划 了解地块所属区域的规划 对 以后项目开发的影响和支撑 项目部研发部 了解地块的上市方 式和土地款 同土地所有方进行接触 了解 土地出让方式和土地款 以及 能否调整 项目部 了解项目开发成本 了解当地的建安成本 政府收 费项目和具体情况 项目部 土地 价值 初判 了解当地的房地产 市场状况 产品形式 开发周期的安排项目部销售部 现状图 四至电子文件 项目部 市场深度调研 销售部销售部 参与市场 调查 进行地块周 边及辐射范围内的 客户分析 产品分 析 市场竞争分析 等 研发部研发部 负责协助 进行区域市场调研 项目部 销售部 研发部 项目最终定位 根据以往及周边项 目成交客户分析和 产品分析等 对项 目定位 客户定位 产品定位等 提出 策略性建议 研发部 销售部 项目部 工程部 成本测算 针对多个方案进行 初步成本测算 利润率分析及 比选 进行项目开发的方 案设计和成本测算 土土 地地 获获 取取 阶阶 段段 土地 价值 深判 可行性研究报告 开发周期及付款计划 各部门会同研讨各部门会同研讨 根据土地的开工条 件 市场情况 共 同制定开发节奏 研发部 成 本 控制部 项目部 销售部 工程部 项目方案确定总经理各部门 现金流测算财务部各部门 主要工作内容主要工作内容工作部门工作部门 主主 项项 节节 点点 工作工作 阶段阶段 大类小类说明 分分 项项 主办主办 部门部门 主办主办 岗位岗位 协办协办 部门部门 备注备注 区域宏微观市场研究项目招商报告 前期阶段 项目招商文本中盈利能力分析 项目商业策划书制定项目财务数据项目部财务部 合作伙伴确定 合作方案确定 明确合作伙伴 寻 找合作方式 招商阶段 合作细节确定 制定合作方式 投 资回报方式 草拟 合同 财务 总监 项目部 财务部 项目引资 商业计划书 签署战略合作协议 行政办行政办 协议盖章 存档 财务 总监 项目部 上报 Lionful 公司 寻找 合作 资金 合作实施 实施阶段 合作公司成立及相关手续办理 财务部财务部 协助办理 股权 增资等相关 财务问题 行政办行政办 工商局办 理公司注册 副总 经理 项目部 财务部 行政办 投方案标项目方案确定 投经济标确定土地上限 拍卖 竞争对手分析 确定土地上限 价格敏感性分析 制定拍卖战 术 投标 摘牌 摘牌 竞争对手分析 确定土地上限 价格敏感性分析 制定出价战 术 获取获取 土地土地 签订土地 出让合同 确定用地图 桩点 坐标 用地条件 交纳土地款 契税 交易费等 行政办法务行政办法务 合同 条款的草拟和完善 财务部财务部 提供资金 总经理 项目部 财务部 用地规划 许可证 准备材料 办证 提交土地出让合同和土地出让 金 交易费等交费证明 行政办行政办 提供土地 出让合同 财务部财务部 提供资金 缴纳出让金 交易 费 项目部 财务部 行政办 办理房地产开发资质预审表 委托工程咨询资格机构编制 项目申请报告 研发部研发部 协助提供 相关项目资料 项目部研发部企业投资项目备案 向项目备案机关提交申请报告项目部 建设用地规划许可 证 原地上物土地证登 报声明 原有土地证作废 土地补偿费 原户主需交纳的土地使用费 土土 地地 获获 取取 阶阶 段段 土地 确权 土地出让合同资料室资料室 提供土地 出让合同 付款凭 证及相关图纸 核定土地边界 核定用地图 核定用地相关图 规划地界坐标图 交费证明缴纳土地费用 1 500 现状地形图需准备 3 份 详规 研发研发 委托设计详 规 主要工作内容主要工作内容工作部门工作部门 主主 项项 节节 点点 工作工作 阶段阶段 大类小类说明 分分 项项 主办主办 部门部门 主办主办 岗位岗位 协办协办 部门部门 备注备注 土地出让合同 交费证明缴纳土地费用 建设用地规划许可证 地籍图 4 份 薄膜图 土地登记申请书 土地确权来源证明 文件 土土 地地 获获 取取 阶阶 段段 办 理 土地证 土地权人证明材料 申请人主体资格证明 法人代 表证明或个人身份证明 行政部 提供企业 相关证明资料 房地产市场调查 项目所在地房地产市场的总体 供求现状 价格水平等 竞争性楼盘调查项目周边竞争性楼盘详细调查 对项目区域内及周 边进行市场分析 客户需求分析 产 品分析 已成交客 户分析 竞争楼盘 分析等 研发部 销售部 项目部 项目所在商圈或临 近商圈现状调研 商业部分 项目周边商圈主要商业业态分 布状况 经营状况 经营特点 预期发展方向等 针对重点商家 进 行专向访谈 同时 组织相关专业人士 进行专业论证 区域 市场 调研 同期操作商业地产 项目调查 商业部分 竞争项目开发规模 定位种类 操作方式 开发周期等 提取 数据库相关数据进行重点分析 竞争项目实地调研了解相关信 息 重点访谈了解重点 商家对竞争项目的 相关看法 同时了 解投资客户对竞争 项目的投资意向 商 业 运营部 研发部 销售部 项目部 公建部分拟选业态 种类确定 所选业 态数量确定 通过行业发展分析 消费需求 分析 确定可开发公建部分业 态种类 结合市场相关类型物 业供求状况 确定所选业态开 发数量 商业运营部商业运营部 配合 完成公建部分业态 选择与数量确定 研发部 商 业 运营部 销售部 市场定位 客户定位 产品定位 价格定位 依据控规指标 提出产品类型 建议 完成项目定位工作 商业运营部商业运营部 配合 完成公建类配套定 位 总经理各部门 经济测算 逐步细化成本测算及利润率分 析 进行现金流测算 财务 总监 各部门 规规 划划 设设 计计 阶阶 段段 项目 定位 项目发展报告 开发计划 研发 销售 根据宗地状况 市场条件和公司回 款要求 初步制定土地开发计划和销售计划 研发 商业 结合市场现状完成项目公建部分开 发不同业态产品开发顺序建议 工程 按营销计划和工程情况排定工期 项目考核指标初定 组织讨论 初步拟定的项目开发排期和总体经济 指标要求及各阶段经济指标要求 资金流 工程 根据工期制定工程款支付计划 项目 制订配套费及土地款支付计划 主要工作内容主要工作内容工作部门工作部门 主主 项项 节节 点点 工作工作 阶段阶段 大类小类说明 分分 项项 主办主办 部门部门 主办主办 岗位岗位 协办协办 部门部门 备注备注 明确产品设计思路 根据区域市场内客户需求状况 和在销楼盘热销产品分析 对 户型设计 户型配比 面积区 间 景观规划 建筑风格 配 套标准等规划设计提出改善性 意见 研发部 销售部 成 本 控制部 工程部 商 业 运营部 设计院初步选择 明确设计单位选择标准 了解 相关设计院的价格行情 必要时 对设计单 位进行实地考察 设计 前期 工作 制定设计组织计划 方案 规划设计院 选择与合同签订 法务法务 合同文本审 核 成本成本 设计费用审 核 设计任务书与相关 技术指标初订 制订规划 景观及建筑单体的 设计任务书 交工标准 及规 划指标 环境指标的初订 研发研发 依据建筑规 划 景观规划及交 工标准初步确定建 安 环境等成本指 标 工程工程 参与制定交 工标准 对主要部 位做法 结构方案 设备方案等提出建 设性意见 规划方案结合成本 测算的研讨及确定 对于初步测算的成本指标逐步 细化 结合市场调整售价 确 保预期利润率 营销营销 结合项目地 块的基本素质 成 本测算情况和预期 销售情况 对项目 规划设计提出建议 工程工程 从施工角度 对主要部位做法提 出建设性意见 项目项目 提供各项配 套费用标准 规规 划划 设设 计计 阶阶 段段 方案 设计 组织 彩色总平面图方案 送规划预审 彩色总平面图 含经济指标 研发研发 负责提供图 纸 修建性详规成果 各部各部 提供参考意 见 详细性规划方案的 报建及确定 含配套场站点 报市政府 研发研发 负责提供图 纸 建筑平 立面功能 效果及成本测算的 研讨及确定 各部门共同商讨成本指标 逐 步深化 细化 各部门结合项目实 际 从不同角度提 出合理化建议 彩色立面效果图送 规划预审及审批 上报市政府 研发研发 负责提供图 纸 建筑方案报建图 研发研发 提供报建图 纸 景观概念方案设计 及确定 各部门结合项目实际 从不同 角度对客户景观需求 景观规 划设计方案提出合理化建议 主要工作内容主要工作内容工作部门工作部门 主主 项项 节节 点点 工作工作 阶段阶段 大类小类说明 分分 项项 主办主办 部门部门 主办主办 岗位岗位 协办协办 部门部门 备注备注 项目成本指标确定 营销 企划 对销售费用指标 进行讨论确定 商业运营部 结合不同业态经营客户需求 提供 有关配套设备设施种类 数量建议 项目 研发 工程 财务 成本等部 项目前期 工程 配套 费用等指标落实 项目考核指标确定 营销 结合公司战略要求和项目自身状况 协调 其他各部门制定项目的考核指标体系 工程 制定工期 项目 指标 确认 年度考核指标调整 营销 根据集团发展战略的要求和公司库存 新 增 新开资源的数量制定公司年度考核指标体系 工程 制定工期考核标准 施工图 建筑设计 院选择与合同签定 成本控制部 配合研发进行设计招投标 工程部 对结构方案 设备选型进行评估 法务 合同的审核 制定建筑 综合管 网 景观施工图设 计任务书 交工标 准确定 建筑 景 观限额指标确定 按产品型式不同 提供建筑设计限额指标 景观限 额设计指标 营销 结合项目定位和客户需求及经验判断 参与建筑 景观规划和交工标准的讨论制定 工程 提供工程技术专业建议 结构方案及设备选 型研讨及确定 成本 针对不同结构方案进行经济测算 选优 工程 参与结构方案及设备选型研讨 地质勘察报告 组织现场勘察 并提供地质勘察报告 研发 负责提供规划总平面图 总平面图 放线图 桩位图 施工图报建图 规规 划划 设设 计计 阶阶 段段 施工图 设计 组织 施工图成果 消防 人防报建图 施工图审查全图及计算书 编制典型楼座建安预算 施工图会审 成本控制 参与施工图会审 审核对成本影响较 大的项目 提出优化意见 工程 对施工图的完整性 设计选材 选型的合 理性 经济性及施工的可行性进行审核 施工图全图 编制典型楼座建安预算 建安成本综合测算 分析 反馈并进行图纸优化 销售 根据项目预期销售均价和利润率要求 根 据不同施工方案的成本情况 讨论并加以优化 研发 负责图纸优化变更 工程 对设计选材 选型的合理性 经济性及施 工的可行性进行审核 主要工作内容主要工作内容工作部门工作部门 主主 项项 节节 点点 工作工作 阶段阶段 大类小类说明 分分 项项 主办主办 部门部门 主办主办 岗位岗位 协办协办 部门部门 备注备注 综合管网方案设计 项目 提供各专业局设计条件 景观扩初及施工图 设计 成本控制 成本核算及费用控制 规规 划划 设设 计计 阶阶 段段 施工图 设计 组织 景观施工图成本测 算 分析 反馈并 进行图纸优化 销售 结合宗地状况 项目定位和成本测算情况 参与景观施工的讨论制定 研发 负责图纸优化变更 工程 对选材 工艺做法提出专业性意见 设计方案 含总平面图 申报表 研发研发 配合提供设 计院的盖章确认 土地出让合同 项目项目 提供土地出 让合同 付款凭证 及相关图纸 修建性详细规划 2 份 电子文 件 1 份 注 审定前 提交 10 本规划设计方案 电子文件 1 份 研发研发 提供所需图 纸 规划方案及市政方 案送审 申报单位 人 委托代理的 需提交授权委托书 建筑设计方案申报表 研发研发 配合提供设 计院的盖章确认 1 500 现势地形图 1 份 土地出让合同 项目项目 提供土地出 让合同 付款凭证 及相关图纸 投资计划 施施 工工 准准 备备 阶阶 段段 建设 工程 规划 许可证 建筑方案送审 建筑设计方案 2 份 含建筑效 果 总平面 各层平面 立面 剖面图等 重要项目需提交模 型 申报单位 人 委托代理的 需提交授权委托书 投资计划 大配套 财务财务 提供资金保 障 小配套 财务财务 提供资金保 障 消防证明 研发研发 负责提供消 防报建图 人防证明 研发研发 负责提供人 防报建图 取得许可证 地名证明 主要工作内容主要工作内容工作部门工作部门 主主 项项 节节 点点 工作工作 阶段阶段 大类小类说明 分分 项项 主办主办 部门部门 主办主办 岗位岗位 协办协办 部门部门 备注备注 建设工程规划许可证 规划局批复的项目总平图及电 子文件 准备相关文件 首层平面图 研发研发 出图及图纸 问题解决 工程 现场配合 出放线报告 按照施工总平图进行楼座点放 置 出放线报告 工程工程 配合勘测 清除现场障碍 施工单位配合做记录 现场保 护 工程工程 组织现场保 护 现场 工程 放线 现场保护与移交 移交施工单位 研发研发 现场发现问 题 及时解决 工程工程 组织交接 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 施工图纸及技术资料报告书 工程施工中标通知书及经过签 证的施工合同 建设资金证明 银行存款证明 注 资金情况需满足施工中标 价的 1 3 以上 准备相关文件 项目年度投资计划 当年计划 施工图审查 研发研发 负责提供施 工图及计算书 质量监督登记表工程工程 配合办理 施施 工工 准准 备备 阶阶 段段 施工 许可证 质量监督手续 安全措施 工程工程 组织施工单 位做好现场围墙及 现场相关安全措施 安全施工措施登记表 工程工程 配合现场安 全 规划成果企业投资 项目备案大配套 临水 临电 工程 确定临水 临电位置及数量 项目 协助临时电送电 接入水接入 财务 提供资金 成本控制 审核相关费用和成本 三通一平 场地平整 施工组织方案 研发 配合工程部 负责提供所需的全部资料 成本 确定分包项目及各种特殊材料的档次价格 勘察单位 桩基施工单位 监理单位 土建施工单位 甲供材 分包商 开工 前期 工作 招投标 签订合同 沉降观测 研发研发 提供总规划 图等所需的全部资 料 成本 成本 配合招投标 测算成本 法务法务 招投标文件 的法务审核 合同 审核 主要工作内容主要工作内容工作部门工作部门 主主 项项 节节 点点 工作工作 阶段阶段 大类小类说明 分分 项项 主办主办 部门部门 主办主办 岗位岗位 协办协办 部门部门 备注备注 招标合同备案 指土建施工单位的公开招标及合同备案 工程 确定备选单位 提供招标资料及备案合同 成本 共同确定合同约定的各项条款 组织监理 施工单位一起对图 纸进行会审 施工图会审 会同设计院进行会审 签定图 纸会审记录 研发研发 配合会审 并负责提供所需的 全部图纸 设计交底 会同设计院进行技术交底 签 定交底记录 研发研发 负责组织设 计单位交底和变更 办理质检委托 质量监督手续 办理安全检查委托 项目项目 配合办理相 关手续 项目临时 永久路口的报建手 续 申办项目临时施工用水 临时 用电 排污手续 施施 工工 准准 备备 阶阶 段段 开工 前期 工作 环卫 环保等相关 报建手续 办理施工人员暂住手续 项目项目 配合办理相 关手续 开工开工施工放线 建立平面和高程控制系统 建 立控制主轴线 基线 标桩 并在现场清楚标明墙 柱轴线 位置 研发研发 负责提供所 需的图纸和技术支 持 规划验线 监理单位组织工程部 设计 规划局验线 研发 项目研发 项目 配合 试桩施工 确定桩基施工标准 研发研发 配合确定桩 基施工标准 工工 程程 建建 设设 阶阶 段段 项目 开工 桩基施工 桩基全面施工 研发研发 负责提供所 需的图纸和技术支 持 委托桩基检测单位 桩基检测 进行桩基施工质量检测 并提 供桩基检测报告 土方工程 支护工程开 槽 降水工程 地基备案 研发研发 配合参与验 收 地基处理 混凝土垫层 地下防水 基础施工 混凝土基础 研发研发 负责提供所 需的全部图纸 配 合解决图纸设计问 题 承建单位自评 监理对验评资料审查 现场观 感质量量测和检查 监理组织相关部门验收 研发研发 配合参与验 收 基础验收备案 签定建筑工程分部工程 基础 验收表 基础 施工 基础处理竣工结算 核对全部设计变更 现场签证 及各项扣款的增减项造价 工程工程 提供全面的 现场签证 水电扣 款等基础性资料 主要工作内容主要工作内容工作部门工作部门 主主 项项 节节 点点 工作工作 阶段阶段 大类小类说明 分分 项项 主办主办 部门部门 主办主办 岗位岗位 协办协办 部门部门 备注备注 审核施工方案 施 工组织设计 施工单位填报材料进场报验单 三证 材料出厂合格证 进入现场的取样检验证明 建委产品质量认证 模板分项工程 钢筋分项工程 预应力分项工程 混凝土分项工程 现浇结构分项工程 装配式结构分项工程 钢筋混凝土工程 混凝土结构子分部工程 配套管线预埋 核心筒剪力墙 裙楼 结构转换层 第一层标准层 天面层钢筋重要分项工程及隐 蔽工程质量验收 地下室 裙楼 塔楼第一层的水暖电管线预埋 超高层建筑圈梁防雷工程 避难层管线预埋 图纸问题的发现及分析 研发研发 配合分析问题 图纸问题解决 设计变更 研发研发 配合完成设计变更 成本成本 核定成本影 响 工工 程程 建建 设设 阶阶 段段 主体 施工 施工质量问题 施工质量问题 事故的调查分析 研发研发 配合分析问题 处理方案的制定 审核 审批 研发研发 配合制定方案 成本成本 核定成本影响 事故处理 处理方案的实施 设计变更 研发研发 配合完成设计变更 成本控制成本控制 核定变更成本影响 工程变更技术经济分析 研发研发 配合技术分析 成本成本 进行经济分析 工程变更申请 研发研发 协助现场进行变更签证 成本成本 测算变更对成本的影响 对可行性判断 变更 签证 工程变更 设计变更 研发研发 配合完成变更 成本成本 核定成本影响 工程进度的确认 工程款申请表审批 成本控制成本控制 按合同约定审核付款比例 工程款 支付 工程款支付 财务财务 审核工程价款单及发票 付款 施工单位自评 监理对验评资料审查 现场观感质量量测和检查 监理组织相关部门验收 工程 研发 成本 设计 监理 施工单位参与 主体 验收 主体验收备案 签定建筑工程分部工程 主体 验收表 主要工作内容主要工作内容工作部门工作部门 主主 项项 节节 点点 工作工作 阶段阶段 大类小类说明 分分 项项 主办主办 部门部门 主办主办 岗位岗位 协办协办 部门部门 备注备注 公司营业执照 房地产开发资质证书 国有土地使用证 或 建设用地规划许可证 年度投资计划 计委批文 建设工程规划许可证 研发研发 负责提供所 需的全部图纸 建设工程施工许可证 公用基础设施配套证明 准备相关文件 获取前期物业备案证明 物业物业 签订物业合 同 基础工程形象部位达到正负零 及图象文件 工程工程 符合形象要 求提供基础验收证 明 工程施工达到办证 要求的形象进度 按规定达到相应的形象部位 不同建筑形式 要求不一样 工程工程 达到形象进 度要求 提供证明 获取 面积计算成果表 面积计算及图纸 项目总平面图 项目项目 提供地名批 复及附图 图审证 等 研发研发 提供全 套的施工图和总平 面图 销售 许可证 获取商品房网上销售数据录入合格证明 销管 配合网上录 入 项项 目目 销销 售售 阶阶 段段 项目推盘策略确定 产品策略 策划策划 根据项目定位 市场状况和项目推广策略 对产品推广排期 阶段性重点聚焦提合理化建议 研发研发 根据产品推广排期 提供具体产品的房型 图 户型卖点 专业设计人员支持 讲解产品等 价格策略 销售销售 协助现场根据具体组团 楼座 楼层 朝 向等因素 制定价格体系及制作销控 成本控制部成本控制部 提供产品成本 提出售价建议 推广策略 销售销售 参与项目推广策略的讨论 提出合理化建 议 实现推广效果的最大化 研发研发 提供设计院背景 产品设计理念 产品卖 点及专业设计人员的支持 招商策略 商业运营商业运营 整合外部资源 根据项目销售需要 制定项目全程招商策略 广告公司寻找及确定 销售销售 参与研究讨论广告公司的选择 参与沟通 制作公司寻找及确定 策略公司寻找及确定 销售销售 策略公司的沟通 并进行相关的培训 媒介公司寻找及确定 销售销售 根据目标客户群的日常生活 行为习惯 选择和确定有效的媒体形式 监控 反馈媒体实 施的效果 亮相 前准备 确定外部资源 活动公司寻找及确定 销售销售 活动公司的沟通 各个阶段活动组织的配 合协调 活动过程的实时关注 反馈调整后期活 动营销的内容 主要工作内容主要工作内容工作部门工作部门 主主 项项 节节 点点 工作工作 阶段阶段 大类小类说明 分分 项项 主办主办 部门部门 主办主办 岗位岗位 协办协办 部门部门 备注备注 项目名称 组团名称 项目核心推广理念确定项目推广定位确定 Slogon 确定 研发研发 根据对产品的理解 提出合理建议 销售销售 根据对市场客户的 理解提出合理建议 Logo 确定项目核心识别系统 确定VI 系统及延展方案确定 亮相前项目知识 系统培训 建筑知识 楼盘背景 项 目卖点综述 竞争对手比 较 付款方式 法律手续 销售技巧等方面的综合培 训 销管销管 提供相关政策培训 法务 提供相关政策培训 及统一口径的法律审查 研发研发 提供建筑设计单位 景观设计公司 建筑风格 各项控规指标 交工标准 户型卖点资料 全部图纸 资料等 工程工程 提供施工材料 施 工工艺 重点节点 工程 进度 入住时间 交工标 准等资料 项项 目目 销销 售售 阶阶 段段 项目 亮相 前准备 销售分卖场设立 为实现项目宣传的最大化 在合理地段设立商品房销 企划企划 提供外卖场设计 包装方案并协助完成 卖 售展示中心 场相关销售道具制作 现场房型手册 亮相版 研发研发 提供各单体户型图 和楼层平面图 小区摆位 图等 售楼处装修装饰及售楼处 内外部指引包装 精神堡 垒 工地围档 吊旗 道 旗 形象墙 指示牌 资 料架 展示架 销售销售 提出装饰及指引系 统的合理化建议 工程工程 组织招标确定施工 单位 协助企划部进行售 楼处内部装修和项目指引 系统的施工 成本控制成本控制 核算售楼处装 修成本 进行合同审批和 付款工作 财务财务 提供装修及包装所 需资金支持 样板间及样板环境指示说 明系统 销售销售 协商决定样板间建 造的具体户型 研发研发 提供样板间户型的 详细房型图和尺寸 工程工程 组织招标确定施工 单位并施工 组织样板间 施工和节点支持 成本控制成本控制 样板间装修成 本核算及合同审批工作 财务财务 提供装修及包装所 需资金支持 销售道具准备 沙盘 概念 模型 主力户型单体模型 研发研发 提供规划方案图和 户型图 支持企划部制作 概念沙盘和单体户型 销售销售 与企划部协商 选 定沙盘方案及主力户型 主要工作内容主要工作内容工作部门工作部门 主主 项项 节节 点点 工作工作 阶段阶段 大类小类说明 分分 项项 主办主办 部门部门 主办主办 岗位岗位 协办协办 部门部门 备注备注 入市前印刷品的设计 制 作 概念楼书 房型图 DM 单 宣传海报等 销售销售 各种印刷类销售道 具制作的确定 研发研发 项目研发设计方面 资料的提供 如平面规划 图 景观规划图 房型图 人行系统 车行系统等 工程工程 提供工程进度及交 工标准 施工材料 施工 工艺等相关方面的资料 法务法务 相关印刷文件的法 律审核以及合同的审核 项目周边的主要道路设置 醒目指示系统 销售道具准备 意向 派筹卡及纪念礼品 配备看房车及看房车包装行政行政 提供看房车及司机 联动工作的准备 组织进行联动单位人员的 培训和包装 企划企划 提供重点联动单位 的包装 相关销售道具的 制作 项项 目目 销销 售售 阶阶 段段 项目 亮相 前准备 意向商家签约进驻意向书法务法务 合同谈判以及审核 项目形象表情 主题 创 意表现确定 项目亮相细化方案确定 确定项目亮相方案 项目亮相媒体确定 项目部 销售部项目部 销售部 参与讨 论 提出建设性意见 项目形象出街 媒介组合 应用 户外 报纸 电视 电台 车体 电梯 法务法务 相关印刷文件的法 律审核以及合同的审核 新闻媒体新闻信息亮相 新闻中心新闻中心 通过媒体扩大 宣传信息 项目 亮相 项目亮相 亮相庆典活动及产品推介 会的宣传和安排 研发研发 项目研发设计资料 研发设计专业人士支持 销售销售 项目亮相各项工作 的配合开展 电话接听解 答 现场客户接待 活动 的协同组织等 房型 房号及面积对照表 研发研发 提供房型本册 技 术支持 销管销管 提供房号及面积表销售内部资料 销控方案及销控表 答客户问 客户接待 客户问题汇总 及反馈 统一说词 研发 工程研发 工程 配合解释 解决客户提出的研发及工 程问题 项目 开盘 前准备 客户积累 意向卡销售 客户梳理 意向销控制定 客户关系 维护 销管销管 意向卡销售的组织 工作 外卖场外卖场 意向客户推荐 客户关系维护 主要工作内容主要工作内容工作部门工作部门 主主 项项 节节 点点 工作工作 阶段阶段 大类小类说明 分分 项项 主办主办 部门部门 主办主办 岗位岗位 协办协办 部门部门 备注备注 交工标准确定 各部门联动各部门联动 讨论并确定 项目交工标准 法务法务 法律风险提示 价格体系确定 成本控制成本控制 牵头制定项目 考核指标体系 提供项目 经济指标要求 销售销售 对不同组团 不同 楼座 不同楼层和户型制 定合理的价格体系 房型附图研发研发 提供所有房型附图 交工标准 研发研发 提供确定交工标准 法务法务 交工标准中法律风 险的提示和规避 工程工程 审核合同中的交楼 时间及交工标准 小区摆位 研发研发 负责提供最终版的 总平面图 合同准备 合同 附加协议等文本审 查确定 法务法务 商品房合同 附加 协议 补充协议等文本的 审查确定 项项 目目 销销 售售 阶阶 段段 项目 开盘 前准备 开盘前销售道具 的准备 现场房型手册深化版及最 终版 研发研发 提供深化版房型图 手册及逐步落实形成最终 房型图手册 楼书 宣传海报 折页 物业管理公约 研发研发 协助制作楼书 折 页等 提供技术支持 物业物业 提供物业管理公约 购房须知 房型图 详细 价格表 研发研发 提供项目详细的房 型图 提供技术支持 销售销售 协助销管制定项目 楼房的价格体系 工程工程 提供工程进度及交 工标准 售楼处内外展示道具统一 更换 道旗 吊旗 背板等 沙盘 细化景观及外檐 研发研发 提供项目总规划平 面图 协助企划制作沙盘 提供图纸和技术支持 样板间 样板环境的指示 系统的数据更新 研发研发 负责提供样板环境 图纸和技术支持 销控表及销控贴 认购书 合同袋 销管销管 协助企划制作销控 表 认购书 合同袋等相 关销售用具 户外媒体发布 项目形象 及核心理念锻造与深化 报纸媒体发布 项目形象 及核心理念锻造与深化 项目形象的提升 及深化 小众媒体及创新媒体发布 项目形象及核心理念锻 造与深化 开盘信息告知 媒介组合应用 户外 报 纸 电视 电台 车体 电梯 银行大协议的签订财务中心 提供银行 主要工作内容主要工作内容工作部门工作部门 主主 项项 节节 点点 工作工作 阶段阶段 大类小类说明 分分 项项 主办主办 部门部门 主办主办 岗位岗位 协办协办 部门部门 备注备注 开盘开盘开盘庆典活动 活动形式 演出 说明会 发布会 与会人员 演艺名人 专家学者 告知途径 报广 海报 门票 DM 销售销售 开盘庆典活动的 组织配合 最大化接待 积累客户 物业物业 积为开盘庆典活 动提供人力物力支持 客户转化 明确合理流程 接待 回访 邀约客户 完成客户转协议 转合同工作 财务财务 收定金 购房款 销售销售 签订购房协议 进行客户关系维护 协 助合同 文件的签署 项目 开盘 回款落实 销售销售 按每月考核指标 定时定额完成销售量 为回款落实提供支撑 月度指标分解 根据公司资金情况与项目进程 进行月度指标分解与调整 项项 目目 销销 售售 阶阶 段段 日常 销售 产品分析 聚焦 销售重点 来电客户分析 来访客户分析 成交客户分析 未成交客户分 析 滞销产品分析 竞争项目 动态关注 对项目所处销售阶 段进行准确判断和适时调整 企划企划 阶段性项目推广 总结 根据库存产品现 状 合理安排推广节奏 和推广方向 销售销售 根据库存产品现 状和考核指标要求 讨 论协商调整价格体系 聚焦重点产品的销售 外卖场外卖场 协助销售进行 产品 客户分析 根据 聚焦销售重点 推荐可 成交客户 月度操作手册的 制定 根据财务指标 产品情况 客 户情况 制定月度的推广策略 销售策略和重大节点 价格监控及调整 定期进行价格测算 与销售沟 通 根据库存产品和聚焦销售 的重点及市场形势变化 调整 项目价格 实现项目利润最大 化 成本控制成本控制 阶段性考核 指标调整 动态调整售 价 实现利润最大化 销售销售 根据阶段性产品 销售情况和库存产品现 状 沟通协调销管调整 价格体系 报纸媒体报纸媒体 树立项目形象 宣 泄产品卖点 销售销售 协同企划对于项 目形象和阶段性产品宣 泄点进行沟通 确定报 广内容 户外媒体户外媒体 强化项目形象 聚 焦重大节点 销售销售 结合阶段性考核 指标和项目销售情况 确定阶段性节点的设置 和媒体宣传 营销活动营销活动 维系老客户促进老 带新 制造新闻热点烘托项目 人气 销售销售 协助企划进行主 题营销活动的组织和配 合工作 客户中心客户中心 通过公益性活动强 化客户品牌忠诚度 加强项目 口碑传播效应 销售销售 通过与企划部的 沟通交流 创新性的组 织公益性活动 强化客 户忠诚和树立公司品牌 美誉度 逐渐形成项目 的独特卖点 月度推广计划的 执行 销售道具支持销售道具支持 楼书 客户通 讯 生活手册折页 道旗 吊 旗 销售销售 协同企划制作各 种销售道具 主要工作内容主要工作内容工作部门工作部门 主主 项项 节节 点点 工作工作 阶段阶段 大类小类说明 分分 项项 主办主办 部门部门 主办主办 岗位岗位 协办协办 部门部门 备注备注 客户资源利用大客户 社 区活动 置业推荐 物业 推荐等工作带来大批意向 客户 企划企划 提供 DM 单 海报 楼书 单体沙盘等销售道 具支持 外卖场客户到访 企划企划 外卖场销售道具的 及时制作和补充 路演活 动的组织开展 项目销售现场利用电话 回访老客户 并进行客户 接待成交工作 客户到访及接待成 交工作 通过日常培训 提高销售 人员的接待水平 现场通 过电话回访 邀约客户到 访 促成签约成交 项项 目目 销销 售售 阶阶 段段 日常 销售 销售费用月度付款 计划及支付 成本控制成本控制 根据销售费用 发生及以往支付情况 制 定月度合同支付额度 审 核付款计划并上报集团 财务财务 审核价款单及发票 按资金情况付款 合作方合同签订 相关部门相关部门 合同签订及审 批工作 法务法务 商品房合同 附加 协议等检查 风险提示 销售销售 确认物业及置业联 动 送各部门存档 销售回款 制定回款节点 协调银行 及房管局保证按期回款 财务财务 为客户创造便捷交 款条件 快速收款 公司考核指标完成及调整 销管销管 按当月完成情况逐 步调整全年销售回款指标 财务财务 编制月度资金预算 填列各项目实际发生数 月度指标考核 项目考核指标完成及调整 销管销管 按当月完成情况 调整次月及全年销售任务 指标 财务财务 编制月度资金预算 填列各项目实际发生数 项目项目 提供下月指标落实 的政府相关证件支持 工程工程 提供下月指标落实 的工程节点支持 统计汇 报工程指标完成情况及指 标调整 提供月度工程款 计划 清盘后项目各种资 料移交 行政行政 接收商品房合同 协议 优惠单并存档 清盘清盘 销售 清盘 项目销售 招商工 作问题总结 汇报 并存档 项目营销推广效果的监控 评估 修正 通过销售体 系例会 项目协调会 部 门例会 各种主题总结会 等形式做工作总结 指导 后期工作 主要工作内容主要工作内容工作部门工作部门 主主 项项 节节 点点 工作工作 阶段阶段 大类小类说明 分分 项项 主办主办 部门部门 主办主办 岗位岗位 协办协办 部门部门 备注备注 设计 研发定板 研发 成本控制研发 成本控制 分别 从技术 经济方面配合 施工样板制作 外檐装修 材料确定 材料确定 研发 成本控制研发 成本控制 分别 从技术 经济方面配合 选用材料 制定招标计划 拟定投标单位 成本控制成本控制 审核招标方 案 确定材料招标技术要求 成本控制成本控制 参与招标 测算成本 编制招标文件 确定定标原则 成本控制成本控制 参与确定定 标原则 工工 程程 建建 设设 阶阶 段段 甲供 甲 分包材料 的招标 考察投标单位 成本控制成本控制 参与考察并 提出考察意见 招标 定标 成本控制成本控制 参与招标定 标 基层处理 找平层 地 面 面层 基层处理 防水层施工 防 水 面层砂浆 基层处理 抹 灰 抹灰 排砖 面砖安装 研发研发 参与施工样板验 收 饰面板 砖 勾缝 型材加工 安装窗框 安装窗扇 门 窗 封胶 放线定位 轻质隔墙 隔墙砌筑及安装 幕墙专业设计研发研发 审核幕墙设计图 预埋件安装 龙骨加工及安装 幕墙面材安装 幕 墙 封胶 基层处理 底料施工 内外檐 装 修 涂 饰 面料施工 研发研发 参与施工样板验 收 主要工作内容主要工作内容工作部门工作部门 主主 项项 节节 点点 工作工作 阶段阶段 大类小类说明 分分 项项 主办主办 部门部门 主办主办 岗位岗位 协办协办 部门部门 备注备注 给水管道及配件安装 室内消火栓系统安装 给水设备安装 室内给水系统 管道防腐 绝热 排水管道及配件安装 室内排水系统 雨水管道及配件安装 管道及配件安装 辅助设备安装 室内热水供应系统 防腐 绝热 卫生器具安装 研发研发 参与施工样板验 收 卫生器具给水配件安装 工工 程程 建建 设设 阶阶 段段 水 暖 电安装 卫生器具安装 卫生器具排水管道安装 管道及配件安装 辅助设备及散热器安装 系统水压试验及调试 室内采暖系统 防腐 绝热 变压器 箱式变电所安装 成套配电柜 控制柜和动 力 照明配电箱 盘 及 控制柜安装 裸母线 封闭母线 插接 式母线安装 电缆沟内和电缆竖井内电 缆敷设 电缆头制作 导线连接和 线路电气试验 接地装置安装 变配电室 避雷引下线和变配电室接 地干线敷设 裸母线 封闭母线 插接 式母线安装 桥架安装和桥架内电缆敷设 电缆沟内和电缆竖井电缆 敷设 电线 电缆导管和线槽敷 设 电线 电缆穿管和线槽敷 线 供电干线 电缆头制作 导线连接和 线路电气试验 主要工作内容主要工作内容工作部门工作部门 主主 项项 节节 点点 工作工作 阶段阶段 大类小类说明 分分 项项 主办主办 部门部门 主办主办 岗位岗位 协办协办 部门部门 备注备注 成套配电柜 控制柜和动力 照明配电箱 盘 及控制柜安 装 低压电动机 电加热器及电动 执行机构检查 接线 低压气动力设备检测 试验和 空载试运行 桥架安装和桥架内电缆敷设 电线 电缆导管和线槽敷设 电线 电缆穿管和线槽敷线 电缆头制作 导线连接和线路 电气试验 工工 程程 建建 设设 阶阶 段段 水 暖 电安装 电气动力 插座 开关 风扇安装 成套配电柜 控制柜和动力 照明配电箱 盘 安装 电线 电缆导管和线槽敷设 电线 电缆导管和线槽敷设 电线 电缆导管和线槽敷线 槽板配线 钢索配线 电缆头制作 导线连接和线路气试验 灯具 插座 开关 风扇安装 电气照明安装 建筑照明通电试运行 成套配电柜 控制柜和动力 照明配电箱 盘 安装 柴油发电机安装 不间断电源的其他功能单元安装 裸母线 封闭母线 插接式母 线安装 电线 电缆导管和线槽敷设 电线 电缆导管和线槽敷线 电缆头制作 导线连接和线路气试验 备用和不间断电 源安装 接地装置安装 接地装置安装 避雷引下线和变配电室接地干 线敷设 防雷及接地安装 建筑物等电位连接 接闪器安 装 研发研发 配合验收 主要工作内容主要工作内容工作部门工作部门 主主 项项 节节 点点 工作工作 阶段阶段 大类小类说明 分分 项项 主办主办 部门部门 主办主办 岗位岗位 协办协办 部门部门 备注备注 通信网络系统 通信系统 卫星及有线电视系 统 公共广播系统 办公自动化系统 计算机网络系统 信息平台及 办公自化应用软件 网络安全 系统 建筑设备监控系统 空调与通风系统 变配电系统 照明系统 给排水系统 热源 和热交换系统 冷冻和冷却系 统 电梯和自动扶梯系统 中 央管理工作站与操作分站 子 系统通信接口 火灾报警及消防联 动系统 火灾和可燃气体探测系统 火灾报警控制系统 消防联动系统 工工 程程 建建 设设 阶阶 段段 智能化 安全防范系统电视监控系 入侵报警系统 巡更系统 出入口控制 门禁 系统 停车管理系统 综合布线系统 缆线敷设和终接 机柜 机架 配线架的安装 信息插座和光 缆芯线终端的安装 智能化集成系统 集成系统网络 实时数据库 信息安全 功能接口 电源与接地智能建筑电源 防雷及接地 环境 空间环境 室内空调环境 视 觉照明环境 电磁环境 住宅 小区 智能 化系统 火灾自动报警及消防动系统 安全防范系统 含电视 临近 系统 入侵报警系统 巡更系 统 门禁系统 楼宇对讲系统 停车管理系统 物业管理系 统 多表现场计量及与远程传 输系统 建筑设备监控系统 公共广播系统 小区建筑设备 监控系统 物业办公自动化系 统 智能家庭信息平台 送排风系统 风管与配件制作 部件制作 风管系统安装 空气处理设备 安装 消声设备制作与安装 风管与设备防腐 风机安装 系统调试 通风 与 空调 防排烟系统 风管与配件制作 部件制作 风管系统安装 防排烟风口 常闭正压风口与设备安装 风 管与设备防腐同 风机安装 系统调试 主要工作内容主要工作内容工作部门工作部门 主主 项项 节节 点点 工作工作 阶段阶段 大类小类说明 分分 项项 主办主办 部门部门 主办主办 岗位岗位 协办协办 部门部门 备注备注 除尘系统 风管与配件制作 部件制作 风管系统安装 除尘器与排污 设备安装 风管与设备防腐 风机安装 系统调试 空调风系统 风管与配件制作 部件制作 风管系统安装 空气处理设备 安装 消声设备制作与安装 风管与设备防腐 风机安装 风管与设备绝热 系统调试 净化空调系统 风管与配件制作 部件制作 风管系统安装 空气处理设备 安装 消声设备制作与安装 风管与设备防腐 风机安装 风管与设备绝热 高效过滤器 安装 系统调试 工工 程程 建建 设设 阶阶 段段 通风 与 空调 制冷设备系统制冷组安装 制冷剂管道及配 件安装 制冷附属设备安装 管道及设备的防腐与绝热 系 统调试 空调水系统 管道冷热 媒 水系统安装 冷却水系统安装 准凝水系统 安装 阀门及部件安装 冷却 塔安装 水泵及附属设备安装 管道与设备的防腐与绝热 系 统调试 招标选定安装单位 选型及招标 提供电梯井道土建 节点图 预埋件设置 预留洞口的设置 指导电梯井道土建 施工 土建交接检验 驱动主机 导轨 门系统 轿厢 对重 平衡重 安全部件 悬挂装置 随行电 缆 补偿装置 电气装置 电梯 安装 电梯安装及调试 整机安装调试 验收 会同监理 施工单位初步验收 施工队伍整改 整理竣工资料及竣工图 施工单位提供 建筑工程质量保修书 组织销售 研发 运营 物业共同验收 报建委质监部门审定备案 项目项目 办理建设工程 档案预验收证明 毛坯房 竣工验 收备案 与物业进行交接 物业物业 办理交接手续 主要工作内容主要工作内容工作部门工作部门 主主 项项 节节 点点 工作工作 阶段阶段 大类小类说明 分分 项项 主办主办 部门部门 主办岗主办岗 位位 协办协办 部门部门 备注备注 工工 程程 建建 设设 阶阶 段段 毛坯房 竣工 验收 土建 给排水 采 暖 电气 空调 甲供材 各项分包 工程结算 核对各栋建筑面积 核对全部设计变更 现场签证及各项扣 款的增减项造价 工程工程 1 申请甲供材结算 提供 四方 甲方 总包方 甲供方 监理 签字确认的领料汇总表 及全面的现场签证 监理 工 程部经理签字确认 水电扣 款等基础性资料 2 申请分包工程结算 提 供四方 甲方 总包方 分包 方 监理 签字确认的分包工 程量汇总表 及全面的现场签 证 监理 工程部经理签字确 认 水电扣款等基础性资料 3 申请土建工程结算 提 供全面的现场签证 监理 工 程部经理签字确认 水电扣 款等基础性资料 土建整改 土建工作面移交 垃圾清运 龙骨加工及安装 吊 顶 封板 洁具选型及招标 洁 具 洁具安装 护栏和扶手制作与 安装 排砖 面砖安装饰面板 砖 勾缝 基层处理 底料施工涂 饰 面料施工 橱柜招标 橱柜设计橱柜制作与安装 橱柜安装 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