《运营目标计划书》模板

运营目标计划书运营目标计划书 模板模板 项目运营目标计划书 项目名称d编制人d编制单位d编制时间d目 录 1 2 3 一 项目概况 1 项目位置描述项目所在区域并附地理位置图 2 周边环境及交通描述项目周边配套及交通状况并附交通配套平面 图 3 土地状况描述土地性质及场地概况 土地性质 四至 周边住宅 及商业 场地现状 二 项目市场分析及定位 1 住宅 类住宅 部分1 1所在区域市场供需 成交价格及数量分 析1 2区域内主要供应项目1 3项目SWOT分析 注已进入销售阶段的 项目可不填写此3项 1 4项目定位 2 商业部分2 1所在城市商业地产环境现状2 2区域内市场分析2 3 项目SWOT分析 注已进入销售阶段的项目可不填写此3项 2 4项目 定位 三 规划设计 1 规划指标规划指标总用地面积其中建设用地面积代征地面积总建 筑面积地上建筑面积其中共建及商业其中单位M2M2M2M2M2M2M2M2M2 数量备注住宅商业及小区配套幼儿园 地下建筑面积容积率建筑密 度绿化率停车位其中地下停车位其中公建停车位M2 个个个个个个 地上住宅停车位 2 设计进展情况及成果 设计图纸作为附件提交 四 进度计划 1 项目分期计划1 1分期依据1 2分期指标序号第一期第二期第三期 1工程名称2物业类型结构类型3层数 地下 地上 合计地上地 下 2 一级节点计划一级节点1取得 国土使用权证 2交地3项目立项4 项目定位完成5概念设计完成6取得 规划用地许可证 7规划设计完 成8取得 建设工程规划许可证 9施工图设计完成备注4建筑面积 m2 第一期第二期第三期 备注10总包单位确定11取得 建筑工 程施工许可证 12项目开工13确定经营合作单位14主体结构封顶15 售楼处 样板区开放16取得 预售许可证 17开盘18项目销售19项 目销售20室外配套 园林景观工程完工21取得竣工备案证22集中交 付入住50 95 五 营销计划 1 销售指标指标名称合计一期二期备注可销售面积 平米 其中住 宅商业车位 个 2 市场分析周边同类项目成交量价分析结论价格及销售进度安排 3 销售目标序号1销售均价 万元 平米 1 1其中住宅1 21 32销售 面积 平米 2 1其中住宅2 2指标名称xxxxQ3Q4Q1Q2 合计 Q 1Q2Q3Q4商业车位商业2 32 4销售率3销售额 万元 3 1其中住宅3 2商业3 3车位4销售回款 万元 4 1其中住宅4 2商业4 3车位车位 4 销售费用项目总销售费为万元 含销售代理佣金 样板间 售楼 处装修 售楼处家具 装饰 日常维护及客户关系维护费及营销推 广费用等 费用类别一期二期销售费用销售额费用比率 5 销售策略三期 合计 六 经营计划 注纯住宅或全销售项目可不填写此项 1 经营指标指标名称写字楼可租赁面积 平米 酒店经营面积 平 米 2 市场分析周边同类项目租赁 经营状况结论租金 租赁策略及经 营方式 3 经营目标序号Q1Q21平均租金 元 平米 日 合计一期二期备注 指标名称xxxxQ3Q4 合计Q4 Q1Q2Q32出租面积 平米 3出租 率 4租金收入 万元 5酒店经营收入 万元 6平均房价 元 套 日 7入住率 七 成本收益测算 1 目标成本测算序号成本 费用 名称造价 万元 单方造价 元 平米 按建筑面积按可售面积11 1土地获得价款1 2前期工程费1 3 建筑安装工程费1 4基础设施建设费1 5公共配套设施费1 6不可预见 费1 7物业启动费1 8开发间接费1 9资本化借款费用2销售费用3管理 费用4财务费用5税金项目总投资测算依据及说明开发成本 2 资金筹措计划序号项目合计20年Q3Q4Q1Q2Q3Q420年一现金流入1 资本金2股东借款3银行贷款4销售回款5其他二11 1土地获得价款1 2 前期工程费1 3建筑安装工程费1 4基础设施建设费1 5公共配套设施 费1 6不可预见费1 7物业启动费1 8开发间接费1 9资本化借款费用 开发成本付现小计2三项费用2 1管理费用2 2销售费用2 3财务费用 三项费用小计3缴纳税费3 1营业税金及附加3 2土地增值税3 3土地 使用税3 4房产税3 5所得税税费小计4借款偿还小计4 1贷款偿还4 2 股东借款偿还还款小计流出合计三净现金流量四累计现金流量流入 合计现金流出开发成本付现 3 收益测算序号12345指标名称营业收入 万元 利润总额 万元 净利润 万元 毛利率 税后利润率 项目整体6789现金 流峰值 万元 自有资金IRR全投资IRR投入资本回报率ROIC 八 项目管理体系计划 1 项目组织架构 2 项目人员配备及分工 九 风险分析从市场 政策及资金等角度分析潜在风险附一级节点 指标释义序号项目开发关键节点类别节点释义1取得 国土使用权证 报批报建取得 国土使用权证 2交地报批报建完成地上建筑和障 碍物拆除及相关手续办理 项目团队进场3项目立项报批报建项目经 政府审核后正式批准立项4项目定位完成营销项目定位报告 含经营 性物业定位 完成并通过内部评审 达到设计输入条件5概念设计完 成设计指由项目公司组织编制的规划及建筑概念设计通过总部评审 的时间节点 6规划设计完成设计指由项目公司组织编制的规划及建筑方案设计通 过总部评审的时间节点 7取得 规划用地许可证 设计指项目公司取得由当地规划部门签发 的 规划用地许可证 的时间 8取得 建设工程规划许可证 报批报建指项目公司完成各专项报建 后 获得当地规划部门签发 建设工程规划许可证 的时间节点 9施工图设计完成设计指项目公司完成项目全套施工图内审 及施工 图设计交底 10总包单位确定工程签订总包合同时间11取得 建筑工程施工许可 证 报批报建指在项目公司确定工程总承包单位以及监理单位后 获得当地建设部门签发 建筑工程施工许可证 的时间节点 12项目开工工程指项目第一栋单体工程开工的时间节点 根据具体情况的不同 工程开工时间的种类可分为土方开挖时间 天然基础开挖时间或桩基础开挖时间 13确定经营合作单位营销确定酒店 商业经营管理合作伙伴 以 及物业管理公司14主体结构封顶工程指项目单体主体封顶的时间节 点 15售楼处 样板区开放营销指销售示范区园林 售楼处 样板房 销售通道等区域完工 对外开放的时间节点 16取得 预售许可证 报批报建指工程进度达到预售条件 且项目 公司获得当地房屋管理局签发 预售许可证 的时间节点 17开盘营销指在项目公司获得 预售许可证 之后 项目正式开盘 对外发售的时间节点 18项目销售50 营销各期累计签约面积达到总可售面积50 的时间节 点 19项目销售95 营销指项目公司完成签约面积相当于总可售面积95 的时