保全购房合同的意义

1 / 17保全购房合同的意义 合同保全的概念：指法律为防止因债务人财产的不当减少而给债权人的债权带来危害，允许债权人行使撤销权或代位权，以保护其债权的制度。:合同保全是合同相对性原则的例外。 合同保全主要发生在合同生效期间。 合同保全的基本方法是确认债权人享有代位权和撤销权合同变更: 1)广义 合同内容的变更与合同主体的变更. 2)狭义合同内容的变更合同转让概念：指合同权利义务的转让，合同当事人一方将合同权利、义务全部或部分地转让给第三人。 法律特征： 并不引起合同内容的变化。 是合同主体的变化。涉及原合同当事人双方之间的权利义务关系、转让人与受让人之间的权利义务关系1、要约: 概念：是希望和他人订立合同的意思表示具备条件：要约是由具有订约能力的特定人作出的意思表示。 要约必须是具有订立合同的意图。 要约须向要约人希望与其缔结合同的人发出。 要约的内容必须具体明确。2、要约邀请概念：是希望他人向自己发出要约的意思表示，该意思表示人不受要约邀请的约束。2 / 17合同法中规定要约邀请： 寄送的价目表。 拍卖公告。 招标公告。 招股说明书。 2索赔的特征 索赔的依据是法律法规、合同文件及工程惯例 索赔是双向的 不仅承包人可以向发包人索赔，发包人同样可向承包人索赔 与合同对比，索赔一方必须有损失 索赔应由对方承担责任或风险事件造成，索赔一方无过错 索赔是一种未经对方确认的单方行为。 2. 合同生效要件： 行为人具有相应的民事行为能力。 意思表达真实。 不违反法律和社会公共利益。 合同必须具备法律所要求的形式合同的保全: 代位权和撤销权司考考点详解一、代位权1、代位权的成立条件合同法解释 11两个债权均合法考点 1：对“合法”的广义理解？非法债权向合法债权的转化。两个债权均到期债务人怠于行使自己对次债务人的到期债权考点 2：“怠于行使”的标准？不以“诉讼方式”或者“仲裁方式”向其债务人主张其到期债权合同法解释 13 只要起诉、仲裁，方法欠妥、效果不佳，均不够成“怠于” 。3 / 17有损债权债务人所怠于行使的到期债权，非专属于债务人自身的债权合同法 73 条 考点 3：与人身相关的债权？2、代位权的行使起诉方式合同法 73管辖法院：次债务人所在地人民法院合同法解释14 条 ；代位权诉讼主张的范围：两个债权额，就低不就高合同法解释 213、行使代位权的后果行使代位权的费用的承担、诉讼费，次债务人承担合同法解释 19 条、除此之外的其他必要费用，债务人承担合同法 73 条次债务人履行的受领合同法解释 20 条、次债务人向债权人履行清偿义务、履行后，债权人与债务人、债务人与次债务人之间的债权债务关系即予消灭抗辩延续合同法解释 18 条在代位权诉讼中，次债务人对债务人的抗辩，可以向债权人主张诉讼时效4 / 17考点 4：债权人提起代位权诉讼的，应当认定对债权人的债权和债务人的债权均发生诉讼时效中断的效力。解析：1、债的保全的概念债的保全，是指法律为防止因债务人的责任财产不当减少给债权人的债权带来损害，允许债权人代债务人之位向第三人行使债务人的权利，或者请求法院撤销债务人与第三人的法律行为的法律制度。在现代民法上，债的保全表现为两种制度：一是债权人的代位权，二是债权人的撤销权。其中，前者设立的目的是为了保持债务人的责任财产，适用于债务人的财产应增加且能增加、因债务人的懈怠未增加的情形；后者设立的目的是为了恢复债务人的责任财产，适用于债务人的财产不应减少、因债务人的处分不当减少的情形。债的保全，体现的是债权人因与债务人的债权债务关系而产生的与第三人的关系，属于债的对外效力的范畴。2、根据合同法第 73 条第 1 款的规定，债权人代位权是指当债务人怠于行使其对第三人享有的到期债权而对债权人的债权造成损害的，债权人为保全自己的债权，可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权的权利。5 / 17债权人代位权具有以下特征：债权人代位权是债权人以自己的名义行使债务人的权利，此点不同于代理权。债权人代位权的行使，针对的是债务人怠于行使到期债权的消极行为，此点与债权人撤销权不同。债权人代位权的目的是保垒债权，因此在履行期到来之前，债权人为了保持债务人的财产也可以行使代位权，此点不同于债权人对债务人或第三人的请求权。二、撤销权1、撤销权的成立条件合同法 74债权人与债务人的债之关系，已经成立当事人之间如果没有债的关系，则没有撤销的问题债务人实施导致其责任财产减少的行为、无偿转让财产B、放弃到期债权考点 1：对放弃的理解第一，放弃债权担保第二，恶意延长到期债权的履行期考点 2：对到期债权的理解同时包括：放弃未到期债权C、以不合理低价转让财产 必须具备主观条件：恶意考点 3：债务人以明显不合理的高价收购他人财产6 / 17考点 4：不合理价格的确定明显不合理的低价：转让价格达不到当时当地指导价或者市场交易价百分之七十 明显不合理的高价：转让价格高于当时当地指导价或者市场交易价百分之三十有损于债权债务人无法清偿对债权人之债务2、撤销权的行使起诉方式合同法 74被告住所地法院管辖合同法解释 23撤销权之诉的提起时间合同法 75A、主观起算 知道或者应当知道撤销事由之日起：一年B、客观起算 行为发生之日起：五年撤销的范围 以“债权人的债权 ”为限合同法75撤销的后果合同法解释 25、26A、一经撤销，行为自始无效B、债权人行使撤销权所支付的律师代理费、差旅费等必要费用，由债务人负担；、第三人“有过错”的，应当“适当分担” 。补充：赠与合同中的撤销权1、赠与人的任意撤销权7 / 17财产权利转移前三类赠与合同不得任意撤销：公益性质、道德性质和公证性质2、赠与人的法定撤销权三种情形?赠与人或其近亲属的；?期限考点 1：该法定撤销权适用于所有的赠与合同，包括公益性质的、道德性质的和公证的赠与合同。3、赠与人的继承人、法定代理人的法定撤销权受赠人致赠与人：死亡；丧失行为能力期限：知道或应当知道，6 个月考点 2：该撤销权亦适用于所有的赠与合同类型。解析：债权人撤销权，又称废罢诉权，是指债权人对债务人所为的危害债权的行为，可以申请法院予以撤销的权利。它与债权人代位权一样，突破了债的相对性原则以保全债权，体现了债的对外效力。专家详尽解答房屋登记办法XX-06-12“房屋登记办法与老办法有什么区别？”“农村集体土地房屋能否登记？” “哪些情况下可预告登记？8 / 17”“申请房屋登记，要缴哪些费用？”新办法实施，与普通居民息息相关的一系列疑问也随之出现。正确理解新办法 ，对保护权利人和利害关系人的不动产物权不受侵害尤为重要。6 月 10 日，市房管局产权与市场管理处处长程成顺、法制处副处长王黎珺接受本报记者专访，针对普通居民的系列疑问，给予了最详尽的解读。记者：将于 7 月 1 日起实施的房屋登记办法与现行的城市房屋权属登记管理办法有哪些重大区别？王黎珺：首先是登记模式发生了根本性变化。登记机构将从原来的强制性管理形态转变为由权利人自愿提出申请。未经登记，不发生效力，但不违法也不罚款，登记机关只提供服务；其次是确立和细化登记簿制度，登记簿内容高于产权证内容，房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准，产权证不再是房屋唯一的合法凭证；房屋登记簿记载事项的法律效力大大强化了，因而，市民一定要改变以往的重产权证、轻登记簿的观念。为了保护自己的权利，在房产交易的过程中，要养成去登记机关查询房屋登记状况的习惯。记者：长期以来，在办理房屋权属登记和房产交易时，民间存在两种做法，一是夫妻共有的房产，习惯登记在一方名下；二是二手房交易时，登记机构受理后登记9 / 17前，买受人就支付了房价款，而实际产权并未真正过户。这些习惯做法，常在交易中产生纠纷，那么新办法将怎样有效保障当事人和善意第三人的合法权益？王黎珺：新办法规定：共有房屋，应当由共有人共同申请登记， “隐形产权人”需实名化，并实行夫妻共有产权实名登记制度。凡是夫妻共有的房产，应该办理共有登记。在今年 7 月 1 日之前，原房屋产权交易或抵押等，均需征得夫妻双方的同意，才能办理有关手续。而在 7 月1 日之后，登记以实名制为准，如果登记在一方名下的房产，其单方就可以行使处置权；同时，将拟建立交易资金监管机制。房产交易的当事人，在受理后登记前这段期间内，将购房款交由机构监管。根据约定，经审查，准予登记的，登记机构将购房资金划到出卖人的账户；不予登记的，则将资金划入买受人账户。记者：以前，市民经常会买到已经卖给别人的房屋，对于“一房多卖”现象，新办法有哪些规定？只签了房屋买卖合同，房子算不算购买人的？王黎珺：为防止“一房多卖”现象，对购房后无法及时办理过户手续的，购买人可以与出卖人在合同中对“预告登记”作约定，并及时向登记机构办理预告登记。也就是说，消费者交了首付，买了期房之后，就可以凭借商品房预售合同中关于“预告登记”的约定，到有关部门10 / 17办理“预告登记” ，将消费者要求开发商交房和办理产权过户等预售合同上的权利，登记在房屋登记簿上。买卖房屋合同，从合同成立时生效；未办理所有权转移登记的，不影响合同效力。但该房屋的物权转移，自记载于不动产登记簿时发生效力。另外，对预购商品房、以预购商品房设定抵押、房屋所有权转让或抵押的，当事人都可以作预告登记的约定。记者：预告登记有哪些作用？程成顺：预告登记指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约房开商把已出售的住房再次出售或者进行抵押，保障预告登记人的合法权益。预告登记的意义主要体现在以下几个方面：一是保全作用。如房屋买卖合同成立后，由于合同没有对抗第三人的效力，能否实现合同的约定，还是个未知数；而预告登记后，原房屋权利人一旦违背预告登记而加以变更，其行为为无效，从而使买受人的请求权得以保全。二是限制出卖人的处分权。在未登记之前，出卖人享有对不动产的处分权，登记后，出卖人不可以再随意处11 / 17分其不动产。未经预告登记的权利人同意而处分该不动产的，不发生物权效力。三是产生买受人优先购买的效力。对于买受人而言，没有办理预告登记的房屋买卖合同，只是取得一种合同债权，不是一种优先他人购买的权利；预告登记虽然还不能说取得物权，但可以产生对抗他人的效力，从而使买受人取得了一种具有物权效力的优先购买权。但是，预告登记应以不动产权利人的同意为前提，如果双方没有达成预告登记的约定或者法律没有强制的预告登记规定，是不能进行预告登记的。记者：哪些行为需要预告登记？程成顺：有四种情形可以申请预告登记。预购商品房，以预购商品房设定抵押，房屋所有权转让、抵押的可以申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。记者：利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误，而权利人不同意更正的，利害关系人是否可申请异议登记？程成顺：可申请异议登记。新办法规定：利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，而权利人不12 / 17同意更正的，利害关系人可以持登记申请书、申请人身份证明、房屋登记簿记载错误的证明文件以及权利人不同意更正的证明材料等申请异议登记。异议登记期间，房屋登记簿记载的权利人处分房屋申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。异议登记期限为 15 天，有效期内异议登记申请人，应向人民法院提起诉讼，不提起诉讼的，异议登记失效。异议登记也可以申请注销异议登记。而且，权利人处分房屋申请登记，房屋登记机构受理登记申请后，将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，第三人申请异议登记的，房屋登记机构应当中止办理原登记申请，并书面通知申请人。由于异议登记限制了房屋登记簿记载的权利人处分房屋的权利，所以新办法对申请异议登记作出了严格的规定，权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，应当向房屋登记机构申请更正登记，只有在权利人不同意更正的情况下，利害关系人方能申请异议登记。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。记者：此前，集体土地范围内的房屋，基本上是不能登记的，现在农村房屋实际情况较多，此次对农村集体土地的房屋登记有无特殊规定？程成顺：新办法统一了城乡房屋登记制度，该13 / 17办法第一次将集体土地范围内的房屋纳入了房屋登记的范围。7 月 1 日后，依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋，可以依照房屋登记办法的规定申请房屋登记，农村村民住房不得转让给房屋所在地农村集体经济组织成员以外的人员。也就是说，只有建房人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，才能进行房屋登记。记者：集体土地使用权可否抵押？王黎珺：耕地、宅基地、自留地、自留山等集体土地使用权是不得抵押的。但为了鼓励农民开发荒地，解决资金短缺等问题，国家有关法律规定允许以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等的土地承包经营权设定抵押；同时为发展农村经济，有利于乡、村企业融通资金，允许乡镇、村企业以其厂房等建筑物设定抵押，其建筑物所占用范围内的土地使用权一并抵押。记者：从 7 月 1 日开始，居民申请住房登记或非住房登记，登记部门将怎样收费？程成顺：此次，有关文件对房屋登记收费标准也进行了明确：房屋登记费按件收取，住房登记一套为一件，改变了此前一些地方按面积收费的做法，非住房登记的房屋权利人按规定申请并完成一次登记的为一件；住房登记收费标准为每件 80 元；非住房房屋登记费收费标准为每件14 / 17550 元；房屋登记收费标准中包含房屋权属证书费。房管部门按规定核发一本房屋权属证书免收证书费。向一个以上房屋权利人核发房屋权属证书时，每增加一本证书加收证书工本费 10 元；经济适用住房登记，以及房屋坐落的街道或门牌号码变更、权利人名称变更而申请的房屋变更登记，减半收费。记者：此前，在办理房屋贷款时，常要办理房屋抵押权登记，新办法实施后，抵押权登记是否有增加？有哪几类？程成顺：新办法在抵押权登记方面增加了很多种类和内容。 办法规定，不但可以办理一般房屋的抵押权登记，还可以办理在建工程抵押权登记、最高额抵押权登记，这三种抵押权登记都可以办理转移、变更和注销登记；还明确了预购商品房抵押权预告登记和房屋抵押权预告登记。以预购商品房来抵押贷款用于支付购房款的，可申请办理预购商品房抵押权预告登记，其流程为：商品房预售合同备案预购商品房预告登记预购商品房抵押权预告登记；以购买现房来抵押贷款的，可申请办理房屋抵押权预告登记，但只有在办理房屋所有权转移预告登记后才能申请办理房屋抵押权预告登记。记者：在今年 7 月 1 日之前，办理抵押权注销登15 / 17记的，当事人凭银行提供的注销单，业主自己到登记中心就可办理抵押权注销登记手续。这种方式，常造成隐患，此前也出现了假注销的事例。新办法在抵押权注销登记方面，有什么预防措施？程成顺：有。根据新办法规定，今后办理抵押权注销登记手续时，除业主到场外，作为抵押权人的银行也要派其代理人到场，由双方共同申请抵押权注销登记，才可被受理。同时，登记机构还要就有关事项询问申请人，询问笔录经申请人签字后存档。记者：已领产权证的房屋，在新办法实施后，老产权证是否要更新？政策实施后，新老产权证将如何衔接？程成顺：新办法实施后，虽然产权证的样式发生了变化，但并没有规定原产权证的有限期限，登记机构也不强制实施全面的换发产权证，而是在转移登记等过程中，逐步颁发新证。记者：在以前的产权登记过程中，申请时有些材料不需要提交原件，此次新规定在申请登记时，对材料提交有何新规定？王黎珺：申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件；申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，16 / 17不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记；申请房屋登记的，申请人应当使用中文名称或者姓名。申请人提交的证明文件原件是外文的，应当提供中文译本；委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。境外申请人委托代理人申请房屋登记的