不动产估价考试习题与答案

一 填空 1 某房地产成交价格为 5000 元 m2 付款方式为首付 30 余款在五年内按年等额付清 年利率为 5 若采用一 次性付款的方式 实际成交价格应为 4531 6 元 m2 2 某建筑物的价值为 60 万元 设备和装修价值 10 万元 经济耐用年限分别为 50 年和 8 年 残值率为零 则采用 直线折旧法计算出的年折旧额为 2 45 3 某宗土地上有一幢 10 层高 各层建筑面积相同的住宅楼 建筑密度 50 假设该住宅楼的总价为 2000 万元 平均单价为 5000 元 m2 楼面地价为 1200 元 m2 则该宗土地的总价为 480 万元 建筑面积 住宅总价 平均单价 4000 平方米 土地总价 楼面地价 建筑面积 元 4 某地工业用地 30 年期的基准地价为 1500 元 平方米 当 r 8 时 一使用年限为 26 年的地块的价格为 P60 收益法 已知 P30 求 P26 P30 a r 1 1 1 r 30 即 1500 a 0 08 1 1 1 0 08 30 求出 a 133 24 P26 133 24 0 08 1 1 1 0 08 26 得 P26 1440 注意分母要 n 5 某写字楼预计持有 2 年后出售 持有期的纯收益每年 216 万元 出售时的价格为 5616 万元 资本化率为 8 则该写字楼目前的收益价格为 万元 已知若干年后不动产价格的情况 已知未来某年该不动产价格为 Pt 在已知不动产出售的年份以前的净收益有变化 r 每年不变且大于等于零 6 某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为 120m2 经调查 其成交价格为 150 万元 另有 20m2的房 屋天台赠送 按照建筑规范本就 不算面积 无视 该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为 1 0 8 实用率 80 则按建筑面积计算的比准价格是 元 m2 建筑面积 120 0 8 150 平方米 比准价格 150 150 1W 平 7 某城市房地产交易中 卖方 买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的 6 和 3 某宗房地产交易中 买方付 给卖方 2500 元 m2 应缴纳的税费均由卖方负担 则该宗房地产的正常成交价格为 2427 元 m2 8 某办公楼的土地面积 3000 m2 建筑面积 10000 m2 该办公楼正常出租月纯收益为 18 万元 建筑物重置价格为 2000 元 m2 成新率为 80 土地和建筑物的资本化率分别为 7 和 8 该办公楼的土地正常价格为 万元 P71 单独求取土地收益价格 依据收益法以外的方法求取不动产的净收益 再不动产净收益 建筑物净收益 土地净收益 再选取土地的资本化率 应用有限年期的收益法公式计算得有限年期土地使用权的收益价格 不动产净收益 18 12 216 万 建筑物净收益 10000 2000 0 8 0 08 128 万 土地净收益 216 128 88 万 88 0 07 1257 1 万 9 某工业用地总面积为 3000 容积率为 0 5 楼面地价为 1000 元 现按城市规划拟变更为商业用地 容积 率为 4 0 相应的楼面地价为 1500 元 该改变用途理论上应补地价为 1650 万元 3000 4 0 1500 3000 0 5 1000 1650 万 10 某地区某类房地产于 2011 年 4 月 1 日至 10 月 1 日的价格指数分别是 79 6 74 7 76 7 85 0 89 2 92 5 98 1 以 2009 年 1 月 1 日为 100 其中有一房地产在 2011 年 6 月 1 日的价 格为 2000 元每平方米 对其做交易日期修正到 2011 年 10 月 1 日的价格为 元 m2 2000 76 7 98 1 定基价格指数 11 某企业开发某土地 土地重新取得成本为 1000 元 m2 正常开发成本为 1500 元 m2 管理费用为前 2 项的 5 投资利息占直接成本的 5 销售费用为 100 元 m2 直接成本利润率为 6 则开发后的地价为 3000 元 m2 1000 1500 1000 1500 0 05 1000 1500 0 05 100 1000 1500 0 06 3000 元 12 某写字楼的剩余收益年限为 38 年 预计 5 年后售出时价格将上涨 20 预知若干年后不动产价格 销售税费 率为 6 已知持有期内年有效毛收入为 400 万元 运营费用率为 30 报酬率中无风险报酬率为 6 风险报酬率 为无风险报酬率的 25 则该写字楼目前的收益价格为 万元 净收益 400 1 30 280 万 市场资本化率 风险报酬率 无风险报酬率 6 1 25 7 5 V5 280 7 5 1 1 1 7 5 38 5 1 2 13 某企业拥有一办公楼 建成于 1995 年 1 月 1999 年 1 月补办了土地使用权出让手续 出让年限为 50 年 自补 办之日算起 在 2012 年 1 月时 建筑物剩余尚可使用经济寿命为 45 年 计算建筑物折旧时 经济寿命应取 54 年 画图 50 4 54 14 某在建工程 土地使用权年限为 50 年 自取得权证日起开工 预计该项目建成后的建筑面积为 17500 m2 年 净收益为 350 万元 目前该项目已建设 2 年 估计至项目建成还需 2 5 年 已知市场同类房地产报酬率为 7 则 评估该项目续建完成时的总价值为 万元 收益年限 50 2 2 5 45 5 r 地产报酬率 7 P 350 7 1 1 1 7 45 5 4769 85 15 某商品住宅项目的土地取得费用 开发成本 管理费用 销售费用 投资利息 销售税金分别为 600 万元 900 万元 50 万元 60 万元 150 万元 120 万元 投资利润率为 20 则成本利润率为 19 25 无视投资利息和销售税金 16 已知一年期国债利率为 3 31 贷款利率为 5 43 投资风险补偿为 2 23 管理负担补偿为 1 32 缺乏流 动性补偿为 1 42 所得税抵扣的好处为 0 5 则报酬率为 8 28 与贷款利率没有关系 报酬率 国债利率 或存款利率 投资风险补偿利率 管理负担补偿 缺乏流动性补偿 收益增长率 17 某临街深度为 50ft 临街宽度为 30ft 的矩形土地甲 总价为 40 万元 其相邻的矩形土地乙 临街深度为 150ft 临街宽度为 15ft 则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为 33 35 万元 25ft 为一个梯度 40 30 20 10 9 8 7 6 单位 P 甲 40 30 40 30 路线价 得路线价 1 9 P 乙 15 1 9 8 1 9 33 35 18 某居民楼总建筑面积为 5000m2 房地总价值为 1000 万元 其中土地总价值为 500 万元 某人拥有该居民楼的 一套单元式住宅 建筑面积为 150 m2 房地总价值为 35 万元 若按照土地价值进行分摊 该人占有的土地份额为 4 剩余技术分摊 建筑总价值 房地总价值 土地总价值 1000 500 500 万元 建筑单价 500 0000 5000 1000 元 平 某人拥有建筑价值 1000 150 15 万 某人分摊的地价数额为 35 15 20 万 某人占有的地价份额为 20 500 100 4 19 某住宅小区的平均月租金为 21 元 平方米 年总费用为 72 元 平方米 房地产总价为 3000 元 平方米 土地还原 利率为 4 该小区土地楼面价格为 900 元 平方米 则建筑物还原利率为 6 8 求 Rb Rb 建筑纯收益 建筑总价格 总收益 土地收益 总价格 土地价格 21 12 72 900 4 3000 900 6 9 20 某宗地土地使用者经 2 年自行开发完成基础设施配套 而所在区域土地开发期需要 3 年 如开发费均匀投入 则采用成本逼近法估价时 土地开发费的计息期应为 1 5 年 开发费用记半期 21 某宗地的土地取得成本为 1500 万元 土地开发成本为 3000 万元 投资利息 500 万元 销售费用 400 万元 销 售税费 600 万元 开发完成后的房地产价值为 9000 万元 则投资该宗地的收益率为 66 7 开发利润 9000 1500 3000 500 400 600 3000 万元 3000 1500 3000 100 66 7 投资该宗地的收益率就是指直接成本利润率 22 2006 年某写字楼出租 签订了 3 年租赁合同 合同月租金 50 元 平方米 每年租金增长率为 10 每年支出总 费用为 380 元 平方米 2008 年该写字楼的房地纯收益为 346 元 平方米 看清题目 50 12 1 10 2 380 346 23 某大型国有企业有一临街商铺 耐用年限 50 年 已经使用 2 年 残值率 2 现上市需按作价人股方式处置 评估时设定土地出让年限 40 年 房屋重置价 1200 元 平方米 假设土地出让年限到期后商铺无偿收为国有 则年折 旧费为 1000 元 平方米 24 某宗地内建有一座建筑物 建筑层数为 5 层 各层建筑面积相等 建筑密度为 50 土地单价为 2500 元 平方 米 则其楼面地价为 元 平方米 P 地 S 地 Pb Sb 2500 S 地 Pb S 地 50 5 Pb 1000 元 平 25 某二手房占地面积 60 平方米 建筑面积 150 平方米 重置单价为 1200 元 平方米 其耐用年限为 60 年 已使 用 10 年 残值率为 0 用重置价格折旧法平估其现值为 15 万元 采用平均年限法估算其折旧 1200 150 60 10 60 15 万 二 计算与案例分析题 1 某家庭预购买一套面积为 80 平方米的经济适用住房 单价为 3500 元每平方米 首付款为房价的 25 其 余申请公积金和商业组合抵押贷款 已知公积金和商业贷款的利率分别为 4 2 和 6 6 期限均为 15 年 公积金 贷款的最高限额为 10 万元 为该家庭申请组合贷款后的最低月还款额是多少 15 年 12 180 月 10 万是现值 每月还款之和 a1 a2 i1 4 2 12 i2 6 6 12 掌握公式 2 案例分析 甲公司 2007 年通过有偿出让方式获得某宗地的使用权 土地用途为高档住宅 楼面地价为 3500 元 m2 甲公司拟分两期建设 80 栋别墅 当第一期 40 栋于 2008 年 12 月竣工时 因债务纠纷被法院裁定拍卖 20 栋 还债 拍卖行委托乙房地产估价所评估出拍卖底价为 3800 拍卖行在当月以此为依据拍卖 卖出 6 栋 平均价格为 3860 其余 14 栋无人承接 退还甲公司 当 2010 年 6 月第二期竣工后 建成的别墅以 5200 售出 甲公司因此指 着乙房地产估价所当时评估的底价过低 而且别墅的拍卖底价竟然只比楼面地价高 300 远低于其投入的建筑成本 很不合理 而乙估价所坚持当时的估价结论合理 请问 乙估价所坚持当时的估价结论的理由有哪些 楼面地价的计算公式 楼面地价 土地总价 规划建筑面积 土地单价 规划容积率 原因 1 非正常交易 不是市场价格 2 估价时点不同 市场供求关系不一样 3 2 期配套和市场成熟度比 1 期好 4 开发商定价低开高走 所以 2 期比 1 期价高 5 07 年是我国房产火爆期 地王频出 因此地价高昂 取得土地成本高 同时市场 随着时间推移 2010 年的房价上涨 3 某正常生产的工厂位于某城市市区 距市中心直线距离约 15km 土地面积 7672 平方米 自用生产车间建 筑面积 3300 平方米 办公楼建筑面积 1050 平方米 临街商业用房建筑面积 580 平方米 已出租 商业用房的用地 已于 2005 年办理了土地使用权出让手续 出让年限为 40 年 其余自用房屋的用地为国有划拨土地 该厂已经取得 了国有土地使用证和房屋所有权证 现规划部门将该区域规划为居住区 某房地产开发商有意投资该宗土地 请房 地产估价机构预测开发效益 请问 房地产估价机构应搜集哪些资料 用途转化 假设开发法 影响住宅用地的系列因素 一般因素 区域因素 个别因素 补地价 划拨的土地一定要补地价 书本