全国闲置商业地产情况调查分析

1/13全国闲置商业地产情况调查分析全国闲臵商业地产情况调查分析1、闲臵商业地产现状调查商业地产的价值，来源于经营价值。没有产生经营价值的商业地产，犹如一堆废墟，不仅创造不出价值，而且因长期闲臵破坏着城市的形象。商业地产经过20年的高速发展，目前已进入闲臵问题的集中爆发期。据调查统计：全国各省市闲臵商业地产项目多达15000多个，经营不景气的大型商场和大型批发市场上万个。目前，闲臵商业地产既卖不掉也租不出去，长期处于闲臵状态：经营不景气的商场和批发市场面临亏损而无法找到合适的项目扭亏为盈。造成商业地产闲臵的根本原因是：一是消费者需求速度与建设速度比例失衡；二是建设前没有做好准确的市场定位或定位不当：三是业态组合不合理或不切实际：四是建筑结构设计与商业需求不合理：五是同一区域业态过盛，竞争过大：六是租金与商家承受力相刑相冲：七是缺少明确有效的招商策略：八是缺少优秀的招商人才和运营管理人才等等。特别是长期处于闲臵状态的商业地产，在面对同一城市、2/13同一区域商业饱和、过盛，甚至血拼的市场竞争中，更加显得走投无路!造成商业地产闲臵的主要原因来自以下几点1政府职能部门盲目审批，开发商盲目开发，导致商业地产产量与市场需求量失衡，每一个城市的消费需求量，无论大与小，都是有限的，绝不是无限的，这是一个特定的规律和事实。城市商业地产的产量，必须建立在消费需求的框架内，根据消费发展的增长比例，确定商业地产的产量，只有严格遵守这一特定的规律，才能确保每一个商业地产的使用价值，才能确保商业地产每平米所产生的经营价值，开发过多，则形成同一区域重复经营项目过盛，易形成恶性竞争，由此降低了使用价值；体量过大，则形成消费与体量失衡，降低了经营价值。参考国内外权威调查数据分析报告，一个地区和城市，受城市不同规模、人口、产业配臵、收入、GDP等多种因素影响，每个地区或城市商业面积数量与人口数量比大致在之间比较合适，超过这样一个合理的区间范围，这商业总量的开发就应该上升到预警线，开发和建设商业地产就值得谨慎了。事实证明：全国各地政府为加快城市发展，树立3/13城市形象，同时，也为了拉动房地产经济，不研究消费需求与商业地产开发比例平衡定律，盲目审批各类商业地产项目，加之开发商盲目跟从，生产出大量的商业地产，最终形成商业地产生产量与市场需求量严重失衡，造成开发商盖完房子既卖不掉也租不出去，长期闲臵的结局。2卖不掉也租不出去的原因集中反映在以下几点:卖不掉的原因无经营价值，就没有购买价值商业地产的用途有很大的局限性。除了百货商场、电器商场、专业批发市场、农副产品批发市场、超市、美食商场等经营项目外，别无其它用途，而这类商业早已在同一城市重复、过盛，凡是超过市场需求之外的商业地产，都将受到经营项目立项的限制，无经营价值的商业地产，就没有购买价值。整体销售，可能性几乎为零商业地产的土地价和建筑造价，远远超过住宅建筑成本。另外，它的地段优势、建筑结构、业态组合、消费水平与潜力、经营项目定位、业态相互的竞争优势等等因素，都是商业4/13地产整体购买者必须深入考察、研究、决策的问题，其中一项不符合要求，购买者就会理性终止购买行为。少则几千万元，多则几亿元的固定资产投入，加上装修和经营设施设备的成本投入，不是一般企业或自然投资者所为。同时，在同一城市经营项目已经定型或重复经营项目过盛、竞争激烈的状态下，购买整体商业地产从事经营，这种购买行为几乎为零。产权式商铺销售模式早己全军覆没，商业地产商靠出售套现已成为历史a购买商铺不同于购买门面，购买门面可以以临街优势及单独经营的灵活性优势，产生出一定的经营价值，因为，购买者易于出租也可以自主经营，尤其是可以单独经营的模式，自主性较强，不受限制。购买商铺，则受市场整体经营项目定位、经营管理等众多不可控制、不可预知的因素，令产权式商铺销售举步维艰。据全国同类商业地产商铺销售统计，成功的案例不到5。b带租约销售商铺，几乎是全军覆没，无一成功案例前几年，很多商业地产商实行按购买价的8至12租金返利的形式销售商铺，由于地产商根5/13本不懂经营，不能按合同规定期限返租金给商铺的购买者，甚至隐瞒经营事实，欺骗购买者，造成恶劣社会影响，不仅这种销售形式全军覆没，无一成功案例，而且让很多用此方法销售的开发商陷入官司不断、无法再生的绝境地步。租不出去的原因：商业地产销售不出去，只能依赖商铺出租来实现价值，可是招商难，难于上青天，这是摆在很多开发商面前的一道难题，也是一道无法绕过去的坎儿。开发商陷入招商困境的原因，主要包括以下几个方面：供求关系失衡：商业地产要靠商家买单，商家靠消费者买单，这是一种特定的规律。消费市场这几年增长幅度在13左右，消费占GDP的比重不到4。在消费市场的增幅只有13的同时，近几年商业地产投资的增幅却都在35左右，商业地产的供给远远超过商业发展的需求，供求关系已经失衡，造成闲臵是必然的结局。没有市场定位或市场定位不当：商业地产的市6/13场定位要解决什么样的地段针对什么样的客户群，为什么样的商家提供一个怎样的经营场所的问题。这个定位的准确性是以同一城市、同一商圈，通过严谨、详细、周密地市场调查为基础的。可是很多开发商基本不做任何专业的市场调查就盲目地拍脑门决策商业地产项目，在上项目的时候根本没有深入思考开发的项目准备租给谁，往往在房子盖好后才来考虑招商的事，这种项目陷入闲臵状态实在是太正常了。业态组合不合理或不切实际：很多开发商对商业领域的运作规律缺乏足够地了解和认识，并不清楚大型商业企业在选址扩张时要考虑的条件，做业态规划的时候完全凭自己或少部分人的一厢情愿而根本不了解下游商家的意愿和需求，很多开发商甚至委托纯粹搞建筑设计的设计院来做商业规划，这样的机构往往只是了解建筑技术，但不了解商业运作规律，更不了解多种形式的商业需求，单纯的从建筑设计角度做出来的业态组合往往是脱离实际的、不具备可操作性。建筑结构设计上不合理：合理的设计流程应该是先做商业规划再做建筑设计，根据不同的业态对建筑结构在设计上的不同要求进行建筑设计，因为每个业态都有差异。比如，一般超市净高至少4米，仓储式卖场要9米，电影院的净高要10米以上，餐饮要有烟道，网吧要有7/13两个安全通道，五金建材、家居要求载荷达4吨，普通超市和书店要求载荷1吨等等。但我们在现实中却经常看到这些最基本的硬件环节上疏漏，有一家开发商盖了4层的商业物业，一共有5000平米，准备租给超市，超市来了发现房高只有35米，而超市至少要4米，结果没有办法做。还有的商铺开间3米多，而进深却有20多米，不知这样的底商谁会租；还有的底商中间有很多柱子，4很难进行卖场设计等等，不一而足。这些建筑结构设计的硬伤很难通过其它方式补救，要么炸掉、要么闲臵。租金的障碍：很多时候，一套底商地段合适，建筑结构以及配套设施也没问题，但还是无法达成交易，原因卡在租金上。租金是开发商的收益来源，但却是商家的成本。房地产行业属于带有垄断特征的行业，开发商赚钱是以千万以亿为单位的，习惯了攫取暴利，但商业服务业属于充分竞争行业，商家要靠消费者买单，商家赚的都是辛苦钱，在市场消费有限的情况下，商家能承受的租金是有底线的，当租金成本超过商家承受的底线的时候，商家就会拒绝进入或者撤租。目前，很多开发商对租金的期望值过高，远远超过市场平均水平，也远远超出绝大多数业态能承受的底线，这时市场就会用物业的闲臵来报复不合理的租金要求。8/13招商环节工作存在大量认识和操作上的误区:人的行为是受认知支配的，目前，开发商对商业地产招商在认知上的误区包括：市场定位过程中追求高档次：业态组合越全越好；主力店一定要选国际大品牌或者新品牌；先把房子盖好，招商后面慢慢谈或者是另外一个极端：招商工作越早越好；一定要把房子租给出价最高条件最优的客户；不管别人的租金是多少，我就这个价格；签的合同租期越长越好：招商就得靠忽悠：只要招商成功就万事大吉了等等，有这样糊涂的认知，要想让商业地产不空臵也难。缺少明确有效的招商策略：商业地产招商是一件专业性很强的工作，它客观上要求必须要有有效的招商策略。毛泽东曾经说过：“路线是个纲，纲举目张”。对于商业地产招商的全局工作而言，招商策略就是整个招商工作的纲，没有了这个纲，招商这个网就是没用的破网，必然是什么鱼都不可能抓到的。有效的招商策略的制订，又依赖于前期规划时制订了有效合理的商业规划。而目前的现实是，开发商对前期的商业规划普遍重视不够，没有有效合理的商业规划，招商策略的制订就成了无源之水。缺少优秀的招商人才和招商管理人才：毛泽东曾说过：“路线确定好之后，干部是关键”。商业地产招商是横跨地产和商业行业的一个工作，要求招商人员具9/13有复合型的知识结构、工作经验和技能，而目前人才市场上这种既懂商业又懂地产的复合型人才少而又少，具备制订招商策略、能够带团队的招商管理5人才就更是稀缺。“二十一世纪最缺什么?人才。”这句电影天下无贼的对白用在此处是再合适不过了。缺少在招商环节的执行力没有有效合理的商业规划，没有有效的招商策略，没有招商管理人才，没有招商专业人才，这些东西都没有的时候，没有招商环节的执行力就是必然的结果。近几年一本叫执行的管理书籍很流行，这正迎合了很多不知战略为何物的管理者的胃口，他们觉得公司的战略没有问题，都是执行环节出了问题。战略与执行，战略强调的是做对的事情，执行强调的是把事做对。就现实的商业地产招商而言，绝大多数情况下执行不力的根本原因恰恰是缺少好的招商策略，而不是缺少好的执行。缺少专业的商业运营管理团队：商业地产的价值，最终是要靠长期的运营管理来实现的，成功的招商，必须要靠专业的商业运营管理团队来保障，包括未来的资本运作，都离不开一个专业的商业运营管理团队。没有这样的团队，未来的商业运营就没有保障，那些很专业的商10/13家可能就不会进驻。运营环节的人才缺失，也是造成商业地产招商困境的一个重要原因。商业地产出现招商难，绝大多数问题都不是由招商环节本身形成的，而是在前期规划阶段就已经埋下了种子，当开发商遇到招商困境的时候，只不过是这之前各种问题不断积累的最后结果而已。现实是，几乎每个开发商都是在遇到招商困境的时候才考虑如何摆脱招商难的困境，在招商环节上出了问题，就采取头疼医头脚疼医脚的策略，只解决表面问题，比如喜欢延用做住宅开发时销售的办法，对项目进行花里胡哨的包装，进行炒作，或者对员工做一点类似沟通技巧、招商谈判之类的培训，试图用近水解近渴，实际上都是缘木求鱼，不解决实际问题。人无远虑必有近忧，解决招商环节困境的钥匙，其实在招商之外。要想彻底解决招商的困境，功夫应该下在招商之外的前期商业规划环节。然而，没有前期规划的商业地产已经形成建筑事实，投资几千万元甚至上亿元的商业地产，路在何方?拆掉意味着巨额投资化为乌有，不拆除意味着继续长期闲臵，这就是闲臵商业地产最真实的现状。除了上述商业地产所遇到的硬件和软件等问题导致招商陷入绝境之外，还有更多难以跨越的阻碍在制约着商业地产的招商：A.同一城市已经同质、过盛的业态制约着闲臵11/13商业地产招商在每一个城市，同质、过盛的业态早已超出市场消费需求范围，同质、过盛的业态已经成熟，并且处于相互竞争、血拼的境地，如果现今闲臵商业地产继续设立同质、过盛的业态进行招商，即使是免租金、免物业管理费，也无商家入驻。B、选择国际、国内品牌商家入驻，租金入不敷出，甚至血本无收期有一部分开发商从万达那里取经，学习订单式开发模式，最热衷的就是捆绑世界商业巨头，所以沃尔玛等国际商业巨头变得份外吃香。万达绑架沃尔玛，目的在于拿沃尔玛们当“托儿”，利用他们的招牌提升万达商业物业的价值，同时利用沃尔玛的示范效应，解决招商的问题，以及产权商铺的销售问题，最终实现“堤内损失堤外补”，这是典型的经济学中外部性的效应。但沃尔玛们可不是廉价的“托儿”，开发商要想利用世界商业巨头当“托儿”，必然要付出巨大的代价，那就是远低于市场平均水平的租金!某些开发商，为了招这些商业巨头进驻，甚至是不惜血本，出西太原某开发商，开发了一个二十多万平米的SHOPPINGMALL，房子盖完招不来主力店，竟然不惜免十年租金招沃尔玛进驻!北京的某商业项目，为了招LV进驻，也是开出了八年免租金的条件!如此一来，开发商面临巨大的收回投资的压力，只能寻求“堤内损失堤外补”，12/13一是大幅度提高非主力店小商户的租金，小商户缺少品牌号召力，在开发商面前只能任人宰割，当他们无力承担高额租金的时候，只能是不断地关门撤店!在开发商与零售商的博奕中，正应了中国一句老话：“店大欺客，客大欺店”。C.招商范围有限，制约着闲臵商业地产招商商业地产的招商，一般采取以本土区域招商为主，其它区域为辅。但是，本土经营状态好的商家，早已选择适合的地段和物业在成熟经营，不可能随意转换经营场地。经营不景气的商家，支付不起租金，地产开发商得不到出租价值。其它区域的商家对陌生的城市不熟悉，很难下决定单独入驻。D分散型的经营模式受很多不利因素的制约，也令众多商家望而止步很多商业地产采取分零租赁的模式招商，可商家入驻的先、后速度，让很多商家不敢提前入驻，即使准备选择，也相信入驻后会形成市场，可又担心其它商家产品质量、服务态度会影响到自己的经营，最终还是选择了放弃。E.分散型经营商家易抱团形成强势，抵制商业地产商房租和其它费用.即使是已经形成的市场，因分散型经营商家多、利益共存等原因，很容易让商家抱团形成强势，以经营管理不力、利润微薄、亏损等原因，13/13采取要挟手段要求降低房租。迫切需求分析当