土地估价师学习心得体会

1 / 14土地估价师学习心得体会 XX 年天津市土地估价实务培训心得体会姓 名：资格证书号：本人于 9 月 28-29 日参加了天津市土地估价协会组织的土地估价实务培训。这次培训王月红、朱霞、杨志三位行业理论知识扎实，实践经验丰富的老师结合土地估价师案例针对估价工作中常易犯的错误从以下四个方面进行了讲解和点评：1.不动产统一登记的相关问题的讲解； 2.耕地保护相关内容讲解； 3.土地出让价格评估若干问题研究； 4.银行抵押风险把控。在培训期间，我们认真学习了自治区协会安排的这4 门课程, 通过这次学习，我们感觉受益匪浅，开阔了眼界。自己体会最深的是以下几个方面：一是银行抵押风险把控中要避免土地使用权 2 年闲置被无偿收回的风险。一旦被认定为闲置土地，银行的抵押权会受到威胁。我听了老师的讲解后，认识到我们土地评估机构作为向银行等金融机构提供中介咨询服务的专业机构，对抵押物面临的抵押权灭失的巨大风险，应该详尽充分地向银行提示。 二是特别关注土地使用权抵押项目规划指标批准文件的有效期。在评估土地时，我们要求委托方提供土地使用权产权证，国2 / 14有建设用地土地作用权出让合同，建设用地规划许可证，如果已经动工开发的，还要求委托方提供工程规划许可证，施工许可证。而一宗土地只有具备规划条件，才真正具有市场价值，而规划条件的合法表现，是规划行政管理部门颁发的规划许可证明文件和建设行政主管部门颁发的施工许可文件。按照规范出让的土地使用权，应该附有规划条件。但工作中在收取资料时，对于未动工开发的土地，委托方往往只能提供产权证和国有建设用地土地使用权出让合同，即使能提供建设用地规划许可证和工程规划许可证，有些也是早已过了有效期的。要避免规划许可文件失效，土地使用权的市场价值受到影响，进而影响到土地抵押权的实现。总的来说非常庆幸参加了这次培训班，让 继续教育时间虽短，但具体学习内容之外的意义是巨大的。除了对估价遇到的困难问题有了新解答，对整个行业的发展认识也会有进一步的提高。XX 年西部援助计划重庆培训班继续教育心得本人于 10 月 17-18 日在重庆市工商大学学豪酒店参加了土地估价师西部援助计划重庆培训班继续教育培训，主办方邀请了四位行业内理论知识扎实，实践经验丰富的老师授课，他们分别是北京康正宏基房地产评估有限3 / 14公司的梁津老师，陕西华地房地产估价咨询有限公司的石桂琴老师、北京中企华房地产估价有限公司的魏新老师及赵松老师，梁津老师讲解了土地使用权抵押的法律体系、过程风险、案例分析 ，石桂琴老师讲解了土地估价报告撰写中常见的逻辑性和一致性问题分析 ，赵松老师讲解了今年国土资源部办公厅关于发布国有建设用地使用权出让地价评估技术规范的通知，魏新老师着重讲了土地估价报告的制作 。 四位老师凭着对法规政策的深刻理解，结合土地估价案例，针对土地估价工作中常犯易范的错误，从四个不同方面讲行了讲解和点评。非常感谢主办方请到这么好的老师来授课，既有理论又有实战经验，让我们这些实践经验有待提高的估价师受益匪浅，深受启发。特别是梁津老师对土地使用权抵押的过程风险、案例分析，石桂琴老师对报告撰写中常见的逻辑性和一致性问题分析，感觉完全是针对我专门讲解的，就好象他们看见我作的土地估价报告，单独对我点评一样，让我深有感触，下面我就这次培训谈谈我的几点体会。一、地上无建筑物的划拨土地使用权不得单独抵押。在实际的评估工作中，我还没有遇到过划拨土地单独抵押的案例，遇上的都是地上有建筑物且办理了合法房地产权证的房地产，在评估时评估整个房地产的价值，然4 / 14后扣除应补缴的土地出让金，就得出了估价对象的评估价值。以我的理解，既然产权证上土地出让方式为划拨的房地产可以抵押，那地上无建筑物的划拨土地也可以评估价值后抵押。梁津老师讲了划拨土地使用权抵押的法律依据：城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第 45 条规定：符合以下条件，经土地管理部门和房产管理部门批准，划拨土地的土地使用权可以抵押：土地使用者具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；依第款要求，划拨土地上应该有建筑物，才附合划拨土地的土地使用权可以抵押的条件。可见，划拨土地使用权在无地上建筑物、附着物的情况下，不能设定抵押。听了梁津老师以上关于划拨土地使用权抵押的讲解，庆幸在工作中还没碰上要求评估划拨土地使用权的案例或者咨询，否则就闹笑话了。二、土地使用权 2 年闲臵被无偿收回的风险根据 XX 年 5 月 22 日最新修订的 闲臵土地处臵办法第十四条第款规定：未动工开发满两年的，由市、县国土资源主管部门按照中华人民共和国土地管理法第三十七条和中华人民共和国城市房地产管理法第二十六条的规定，报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达收回国有建设用地使用权决定书 ，无偿收回国有建设用地使用权。虽然有此规定，而在实际5 / 14执行中，因为众所周知的原因，到目前为止，还没有哪一家开发商两年前甚至十年前拿的地被无偿收回。因此，我在遇到评估此类土地价值时，也仅仅是在报告中向报告使用人提示，请报告使用人关注。而在内心，对土地使用权闲臵 2 年会被无偿收回，不以为然。梁津老师强调：土地使用权被无偿收回，原使用权人名义的土地使用权灭失，设立在土地使用权上抵押权随之灭失，其为银行贷款所起的担保作用不复存在，金融机构的优先受偿权也消失。而办法取消了银行作为抵押权人，在拟定闲臵土地处臵方案过程中的参与权，在闲臵土地的处臵过程中，银行失去了在拟定处臵方案过程中保护自身权益的主动机会。一旦被认定为闲臵土地，银行的抵押权会受到威胁。我听了梁老师以上的讲解后，认识到我们土地评估机构作为向银行等金融机构提供中介咨询服务的专业机构，对抵押物面临的抵押权灭失的巨大风险，应该详尽充分地向银行提示。三、关注土地使用权抵押项目规划指标批准文件的有效期在评估土地时，我们要求委托方提供土地使用权产权证，国有建设用地土地作用权出让合同，建设用地规划许可证，如果已经动工开发的，还要求委托方提供工程规划许可证，施工许可证。而一宗土地只有具备规划条件，6 / 14才真正具有市场价值，而规划条件的合法表现，是规划行政管理部门颁发的规划许可证明文件和建设行政主管部门颁发的施工许可文件。按照规范出让的土地使用权，应该附有规划条件。但工作中在收取资料时，对于未动工开发的土地，委托方往往只能提供产权证和国有建设用地土地使用权出让合同，即使能提供建设用地规划许可证和工程规划许可证，有些也是早已过了有效期的。在没参加这次培训班前，实事求是地讲，我也没重视项目规划指标批准文件的有效期问题，发现不在有效期内，往往催一催或者问一问委托方，要求他们提供最新的规划指标文件，或者要求他们解释。实在提供不出来，为图省事，就直接采用已过了有效期的规划指标文件中的参数进行评估，没有意识到规划许可文件失效，土地使用权的市场价值会受到影响，进而影响到土地抵押权的实现。四、实际用途与登记用途不一致物业的评估在讲课中，梁老师举了一个案例，就是开发商将临街楼房建成了临街商铺并按照商铺出售，但在办理产权证书时，开发商为了逃避一些费用，将商铺仍按规划批准的住宅用途办理了产权证。而在现实生活中，物业登记用途为住宅，而实际用途为办公或商业，我在评估工作中，还遇上过登记用途为工业用房，实际用途为商业的极端案例。7 / 14如果严格按照相关法律法规，擅自改变用途均属违规，应由政府有关部门进行查处，以前在评估这种物业时，我也是按证载用途评估其价值，但评估结果与市场实际售价有一定差距，自己也知道与市场价值不符，与客户沟通，客户对评估结果也不认可，感到很尴尬。针对这种情况，梁老师提出了解决方案：可以按照实际用途的正常市场价格评估，再扣除估价基准日应补交的出让金，得到最终价值。我觉得梁老师提出的这个解决方案太好了，今后再遇到类似情况，我就知道怎么处理，与客户也好解释和沟通了。梁老师讲的土地剩余使用年限对抵押期间的影响、建设工程款优先权问题、政府储备土地抵押等问题，对我们的土地评估实际工作都有很大帮助。五、地价影响因素分析与估价方法及参数取值之间的不一致 在出土地估价报告时，经常因为客户催得急，时间紧，只重视估价方法和参数取值及测算，忽视了地价影响因素分析，甚至直接粘贴复制同一地区的地价影响因素分析。将这两部分割裂开来，未考虑地价影响因素与地价水平确定的关联性。石桂琴老师不愧是资深的土地估价师，把我们在撰写土地估价报告中常犯的一些错误都列了出来，比如：在一般因素分析中，前面对当地地产市场进行分析时，得出的结论是“地产市场活跃，地价逐步上升” ，在估8 / 14价方法选择的阐述中，却给出“当地工业用地交易很少，市场不完善，且可比性差，不适于选用市场比较法”的理由；在一般因素和区域因素分析中，前面说“区域环境大大改善，土地升值较快” ，而在地价确定时，对较低价格不作分析判断，直接取了较高的权重；在市场比较法的区域因素分析中，说周围环境较好、区域位臵较好、交通便捷度高等，而在基准地价系数修正法的区域因素修正的因素条件说明中，又和市场比较法不一致，甚至自相矛盾。在听了石老师的讲课后，我的体会是：今后在撰写报告时，一定要把报告作为一个整体，写完后自我检查，前后对比。石老师还讲了估价方法应用中的不一致问题，比如在应用市场比较法时，估价对象与比较案例的内涵不相一致，估价对象为纯住宅用地，所选比较案例为商住用地，这也是我在评估工作中最常犯的错误，今后在评估工作中要记住老师讲的要点，吸取教训，严谨地选择每一个参数，合理分析确定估价结论，写出合格的土地估价报告。重庆渝佳资产评估土地房地产估价有限公司吴俊杰 XX 年 10 月 23 日土地估价师考试心得体会XX 年 12 月，我通过了土地估价师考试，真的非常幸运，我的付出终于有了收获，今天很荣幸与大家一起9 / 14分享关于考试的心得体会。一、 明确目标， 订立计划土地估价师实质就是一次迈入土地估价行业的执业门槛的一次考试，每门科目也都以及格 60 分为通过标准。某一科的 100 分和 60 分，对取得土地估价师资格而言，结果是相同的。而考试结果必然和你的重视程度，投入的时间和花费的精力等等是成正比的。客观地讲，参加考试的目的就是为了通过土地估价师的考试，而不是为了单科的最高成绩。所以，我们在学习的过程中，首先应评估自己的实力，按自己的实际情况分配时间和精力。在复习时，要各科均衡，对于有些掌握不了的难点，不要过于在意。尤其是相关知识一科，对自己的专业和特长的方面，一定要掌握，考试中保证得分；而对于实在难以掌握的，在合理的情况下，该放弃的一定要放弃。只有这种切合实际的目标才能保证自己最大程度的成功。一个良好的计划是成功的开始，合适的计划可以指导复习、监控复习进程。计划的安排是因人而宜的，因为每个人的时间安排都不一样，有的可能是利用业余时间，有的可能是利用整块的时间“专职”考试，那么就需要根据自己的情况安排一个合理的复习计划。我考试第一年是利用工作业余和节假日10 / 14时间复习的，第二年是在带宝宝的过程过挤出时间来学习的，时间不是很固定，所以我没有固定的规定每天看几页书，或者每天做多少题。二、重视大纲，选择指导书考试大纲要重视，建议大家将考试大纲要求掌握的内容，用不同的符号或不同颜色的笔在考试指定在教材中做好标记，以备在学习中掌控。能否找到适合自己的指导书是通往成功的捷径，协会推荐的教材也很多，但在短时间内通读全部是不可能的，因此，每个人一定要选择合适的教材。我选择的是中科技大学出版社出版的全国土地估价师资格考试考点采分。另外城镇土地估价规程、土地估价分等定级规程、相关法律法规等也是必不可少的资料。通读教材需要一定的时间和精力投入，因此通读教材要早做安排。强调对教材的通读，是要突出全面理解和融会贯通，并不是要求把教材的全部内容一字一句背下来。通读教材要注意准确把握文字背后的复杂含义，通读教材还要注意不同章节的内在联系，能够从整体上对应考科目进行全面系统的掌握。在对教材全面通读的基础上，我们更要注意抓住重点进行复习。每门课程都有其必考知识点，这些知识点在每年的试卷上都会出现，只不过命题形式不同罢了，可谓11 / 14万变不离其宗。对于重要的知识点，我们一定要深刻把握，能够举一反三。复习资料不宜过多，一两本就够了，多了容易眼花，反而不利于复习。三、细化目标，系统而完整地复习个人经验，复习中，可以分成三部分来进行：第一科土地管理基础与法规为一部分；将第二、三、四科作为一个整体来进行；第五科相关知识为一部分；这样可以保证知识的完整，同时也可以保证学习的条理性。尤其将第二、三、四科作为一个整体，系统进行学习，可以保证知识的完整性和对估价方法的理解；同时，将三科作为一个整体，也可以减轻心理负担，增加通过的可能性。只要认真复习，对大纲所要求的各个知识点一定充分掌握，考试通过是有很大把握的。 复习时要以考试大纲和历年真题为主，以课件专家课座为辅。 完整而系统的学习，不仅避免复习过程中的盲目，又保证了知识点的完整性，对于通过考试有很大的帮助。学习的过程，是一个不断总结的过程。在阶段性的复习完成之后，要进行必要的练习，最好的材料是历年考试真题，以科目为单位为单位，视个人情况而定，建议至少看 3 遍，把每一道题都彻底搞清楚。建议至少找三套模拟试题。一套在通读教材后做，找到薄弱环节，在突击考试重要考点时作为参考;一套在考12 / 14试前一个月做，判断一下自己的水平，针对个别未掌握的内容有针对性地去学习; 一套在考试前一周做，按规定的考试时间完成，掌握答题的速度，体验在考场中正式考试的感觉。如果有时间，能多做几套模拟题，会更自如地应对考试。四、认真研究历年考题真题是不可或缺的复习资料，找几套真题，在教材中将每一题的出处找到，并标记是哪一年的真题，当把近几年的考题全部标好后，你就恍然大悟，原来考试的命题规律也就这么几招。即使教材有变化，大纳有调整，也一定要重视历年真题的复习，因为万变不离其宗。我们可以通过对真题的剖析，掌握命题人的命题思路，做到以不变应万变。根据你在教材中标记的历年真题，统计各章各节在历年考题中所占的分值，一定要统计出来，这样可圈定考试命题点，使以后有重点的学习时心中有数，而且可以更有效地利用复习时间。在做历年考题时，要抱有认真的心态，千万不要草率写上答案然后校对一下，对则过，错则改改。无论你做的是对是错，都必须看答案解析理解消化，尤其是做错的，要思考错在哪里，为什么会错，如果是知识点没有掌握，应该翻书重读以弥补缺