某大厦(房地产)营销推广方案

房 屋 销 售 有 限 公 司 SHANGHAI HOUSING SALES CO LTD 金阳个人资料收集 仅供学习参考 不得用于商业性操作 柳 林 大 厦 1 HKHK 100 100 店店 大厦大厦 营销推广方案营销推广方案 房 屋 销 售 有 限 公 司 SHANGHAI HOUSING SALES CO LTD 金阳个人资料收集 仅供学习参考 不得用于商业性操作 柳 林 大 厦 2 目目 录录 第一部分 产品概述 3 第二部分 市场分析 4 第三部分 产品 SWOT 分析 8 一 优势 8 二 劣势 9 三 机会点 10 四 风险点 13 第四部分 产品定位 14 第五部分 客户定位 15 第六部分 企划总精 16 第七部分 我们的表现 17 第八部分 推广计划 18 一 准备及蓄水期 18 二 内部认购期 19 三 开盘强销期 24 四 持续期 27 第九部分 定价原则 29 第十部分 推广预算 31 房 屋 销 售 有 限 公 司 SHANGHAI HOUSING SALES CO LTD 金阳个人资料收集 仅供学习参考 不得用于商业性操作 柳 林 大 厦 3 第一部分第一部分 产品概述产品概述 一 项目名称一 项目名称 大厦 二 本案地理位置二 本案地理位置 位于卢湾区 中路 西藏中路口 紧邻金钟广场 大 时代广场 三 本案基本数据三 本案基本数据 大厦商场部分 分 6 个层面 最早曾为 路羊毛衫 市场 随着周边大型写字楼数量的增加 曾经营过百脑汇 数码广场 基础数据如下 总建筑面积14800M2 1 4 层10397M25 6 层4403M2 室内商铺基本分隔主力建筑面积10 20M2 得房率38 房 屋 销 售 有 限 公 司 SHANGHAI HOUSING SALES CO LTD 金阳个人资料收集 仅供学习参考 不得用于商业性操作 柳 林 大 厦 4 第二部分第二部分 市场分析市场分析 根据本案所处地理位置 经营格局以及可能采取的经营回报方 式 我司对目前商铺市场 尤其是与本案较为类似的市中心商 场进行系统分析 一 一 租金情况分析租金情况分析 由数据分析可见 路以时尚经营为主题 成为时尚白领 购物的首选区域 由于经营档次 客户层次的高档性 其 租金价格甚至超越南京路 其商铺的投资回报前景也非常 可观 路是中心区域中租金最高的板块路是中心区域中租金最高的板块 二 二 目前商铺售价情况分析目前商铺售价情况分析 由租金决定售价 针对市中心大商场分隔成小面积商铺的营销方式来看 其 本案周边商业街租金价格表 元 M2 天 0 10 20 30 40 淮海路沿 线 人民广场 区域 城隍庙区 域 七浦路区 域 房 屋 销 售 有 限 公 司 SHANGHAI HOUSING SALES CO LTD 金阳个人资料收集 仅供学习参考 不得用于商业性操作 柳 林 大 厦 5 地段 经营内容 消费人群均对价格有强大的支撑作用 部分商场以 使用面积 作为销售单位而显得单价突兀 但由于受其得房率的限制 单价换算到建筑面积上也并不 算非常可观 目前目前 路没有在售的大商场小商铺 在市场上具有路没有在售的大商场小商铺 在市场上具有 稀缺性 稀缺性 三 三 从商铺的销售面积上分析从商铺的销售面积上分析 为迎合投资者的需求 降低投资门槛 目前市中心在售的 商铺 本案潜在竞争个案 大多以小面积分隔形式出售 一般面积都在 50M2 以下 且面积越小 单价越容易获得 提升 而总价也能为市场所接受 本案的面积在整个商铺中属于最小本案的面积在整个商铺中属于最小 上上海海目目前前在在售售大大商商业业小小商商铺铺统统计计 底底层层 单单位位万万元元 M2 0 5 10 15 20 兴旺国际服 饰城 使用 面积 联富商业广 场 上海国际商 城 交大慧谷数 码广场 鄂尔多斯广 场 使用面 积 西门町广场 房 屋 销 售 有 限 公 司 SHANGHAI HOUSING SALES CO LTD 金阳个人资料收集 仅供学习参考 不得用于商业性操作 柳 林 大 厦 6 四 四 从商铺的投资特性分析从商铺的投资特性分析 为满足投资客商铺投资价值的期望 目前在售的大多商铺 都采取一定年限内的回租方式作为招徕投资客的手段 从 目前市场销售情况上看 带有一定回租保障的商铺更能获 得投资客的认可 其去化率相对更快 7 8 的投资回报率是客户所能接受的范围的投资回报率是客户所能接受的范围 上海在售大商业小商铺面积表 平方米 15 40 30 20 10 30 兴旺国际服饰城 使用面积 上海国际商城 鄂尔多斯广场 使用面积 联富商业广场 交大慧谷数码广场西门町广场 上上海海中中心心城城区区大大商商业业小小商商铺铺回回报报率率统统计计表表 8 10 7 0 8 6 兴旺国际服饰城 使用面积 上海国际商城 鄂尔多斯广场 使用面积 联富商业广场 交大慧谷数码广场西门町广场 房 屋 销 售 有 限 公 司 SHANGHAI HOUSING SALES CO LTD 金阳个人资料收集 仅供学习参考 不得用于商业性操作 柳 林 大 厦 7 3 年的回租是市场所能接受的最低底限 也是操作年的回租是市场所能接受的最低底限 也是操作 个案中使用最多的回租年限个案中使用最多的回租年限 对于本案拟订的火爆营销的销售路线来说 给予客户一定 的投资回报 将大大增强投资客的投资信心 利于本案实 现高速率 高利润空间的去化目标 上海中心城区大商业小商铺回租年限表 年 3 5 5 0 10 3 兴旺国际服饰城 使用面积 上海国际商城 鄂尔多斯广场 使用面积 联富商业广场 交大慧谷数码广场西门町广场 房 屋 销 售 有 限 公 司 SHANGHAI HOUSING SALES CO LTD 金阳个人资料收集 仅供学习参考 不得用于商业性操作 柳 林 大 厦 8 第三部分第三部分 SWOT 分析分析 一 优势分析一 优势分析 1 地理位置处于商业繁华地段 地理位置处于商业繁华地段 大厦坐落于 中路西藏中路 寸土寸金之地集人 民广场商圈 中路商圈 城隍庙商圈人气之大成 更兼新天地 公园的时尚 人文 商业氛围不言而 喻 2 分隔面积小 利于总价控制 分隔面积小 利于总价控制 室内商铺基本分隔建筑面积 10 20m2 左右 有效控 制物业的总体价格 使产品的受众面更为广泛 3 现房 即买即回报 现房 即买即回报 现房减少了投资客的前期投入 尽早实现以租养贷 是减少投资客资金压力 增强回报信心的最大体现 4 产品在本区域内具有稀缺性 产品在本区域内具有稀缺性 整条 路商圈乃至 黄金商圈 目前几乎均无可售之 产权商场 本案的适时推出 将有效聚集商业房产投 资人气 房 屋 销 售 有 限 公 司 SHANGHAI HOUSING SALES CO LTD 金阳个人资料收集 仅供学习参考 不得用于商业性操作 柳 林 大 厦 9 5 产权年限长 产权年限长 本物业产权使用年限为 50 年 给客户充分的获利时 间 二 劣势分析二 劣势分析 1 竣工至今 内部经营的项目档次始终不高 在客户心 竣工至今 内部经营的项目档次始终不高 在客户心 目中形象不佳目中形象不佳 从原先最早的 路羊毛衫市场 到目前的赛博数码 广场 内部经营的项目档次始终不高 并因此留下一 定的社会口碑 2 停车位少 对商业业态的限制较大 停车位少 对商业业态的限制较大 本案商场只配备 8 个停车位 数量明显偏少 限制了 本商场 尤其是 5 6 楼 的业态选择 如需要大量停 车位的饭店 洗浴中心等将受到限制 3 套数多 体量较大 套数多 体量较大 1 4 层商场面积 10397M2 占本案全部总销面积的 70 以 上 按分隔以 10 20m2 单元计 铺位数高达 794 个 将对短期的市场迅速有效去化带来相当的难度 房 屋 销 售 有 限 公 司 SHANGHAI HOUSING SALES CO LTD 金阳个人资料收集 仅供学习参考 不得用于商业性操作 柳 林 大 厦 10 4 目前区域商业的经营状况不理想 目前区域商业的经营状况不理想 本案虽位于 路沿线 但距离商业最为发达的 中路 仍有较大距离 区域内的几家商场的经营状况并不理 想 对投资者的投资心理将产生一定的影响 5 得房率底 使用价值低 得房率底 使用价值低 本案得房率仅有 38 在建筑面积为 10 20M2 的情况 下 使用面积很小 将影响该商铺的经营使用 对自 用客户的影响较大 三 机会点分析三 机会点分析 1 委托商场经营管理品牌企业进行经营管理 委托商场经营管理品牌企业进行经营管理 为增强本案商铺的核心竞争力 我司将引进一百集团一百集团 进行商场管理 除借助其行业内的知名度 丰富的管 理经验 有效加强投资客的信心 实现投资的安全性 及获利性 2 小商铺出售 小商铺出售 主题经营理念的定位主题经营理念的定位 通过市调 本案推出以 香港城 HK100 为主题的 主题经营定位 同时形成区域内错位经营的局面 除推出全新的经营模式之外 我们将大型商场分隔为 房 屋 销 售 有 限 公 司 SHANGHAI HOUSING SALES CO LTD 金阳个人资料收集 仅供学习参考 不得用于商业性操作 柳 林 大 厦 11 相对小面积铺位出售 从而有效降低投资总价与风险 3 金丰易居的专业品牌与口碑 金丰易居的专业品牌与口碑 强大的社会知名度强大的社会知名度 金丰易居 通过长期的品牌经营 积累了广泛的社 会知名度与市场美誉度 成为客户可信赖的房地产营 销代理公司 特别是我司操作的投资类物业产品已成 为投资客的追捧对象 拥有丰沛的投资客户资源拥有丰沛的投资客户资源 金丰易居 操作的一系列投资产品中已经积累了相 当充沛的投资客户资源 以此作为本案的目标客户群 将直接带动本案的迅速去化 4 易居会可采取租售并取的方案 易居会可采取租售并取的方案 购买商铺的业主可通过易居会进行商铺的出租 转让 手续 使投资的便捷性 获利性大大增加 并大大增 强本案商铺的市场竞争力 5 商铺投资已被市场广泛接受 商铺投资已被市场广泛接受 房 屋 销 售 有 限 公 司 SHANGHAI HOUSING SALES CO LTD 金阳个人资料收集 仅供学习参考 不得用于商业性操作 柳 林 大 厦 12 作为房地产投资的细分类别 商铺投资已逐渐为广大 投资客所接受 其中总价较低的小面积商铺往往供不 应求 市场接受程度较高 6 改造外立面塑造全新形象 改造外立面塑造全新形象 由于竣工时间较长 本案商场的外立面已显破旧 我 司将通过外立面的改建 塑造本商场的全新形象 提 升本案的视觉形象 7 5 年不低于年不低于 5 回报增强投资信心回报增强投资信心 我们将在营销中提出 5 年每年不低于 5 投资回报的概 念 保证客户前五年的投资回报 减少客户在养铺期 间的收益风险 8 香港城 香港城 HK100 错位经营理念的市场接受度错位经营理念的市场接受度 香港城 HK100 作为国外成熟经营模式的引进 在 乃至中国都属于首次出现 其经营理念 经营方 式都将带动行业经营方式的变革 其投资回报也较易 为客户所接受 9 市政规划带来区域利好消息 市政规划带来区域利好消息 房 屋 销 售 有 限 公 司 SHANGHAI HOUSING SALES CO LTD 金阳个人资料收集 仅供学习参考 不得用于商业性操作 柳 林 大 厦 13 据 7 月 28 日晚报介绍 市府将着力规划 路商业街 繁华将向本案所在的东段延伸 此外 M8 地铁将在本 案附近设站 将带动人流量的进一步上升 四 风险点分析四 风险点分析 1 转让后的回报降低 转让后的回报降低 商铺在经过转让后总价上涨而投资收益率将降低 这 将直接影响投资者的置业热情 增加短期炒作的难度 2 近期媒体舆论对投资产品不利 近期媒体舆论对投资产品不利 近阶段有关国家政策的调控 房地产出现泡沫等媒 体舆论导向 将使部分客户出现持币观望的心态 对 本案商铺的快速去化产生不利的影响 3 在恢复经营后养铺效果不明显 在恢复经营后养铺效果不明显 一旦回租期满 若商铺恢复业主自主经营后 目前所 经营的 香港 100 HK100 经营格局可能将发生调 整 目前 5 年养铺的效果很不明显 房 屋 销 售 有 限 公 司 SHANGHAI HOUSING SALES CO LTD 金阳个人资料收集 仅供学习参考 不得用于商业性操作 柳 林 大 厦 14 第四部分第四部分 产品定位产品定位 一 一 卖点整合卖点整合 1 地理位置优越 2 小面积 3 低总价 4 市百一店 香港 100 HK100 主题经 营 5 具有稳定的回报率及想象空间 二 产品定位二 产品定位 商圈商圈 主题经营主题经营 产权现房产权现房 迷你商铺迷你商铺 房 屋 销 售 有 限 公 司 SHANGHAI HOUSING SALES CO LTD 金阳个人资料收集 仅供学习参考 不得用于商业性操作 柳 林 大 厦 15 第五部分第五部分 客户定位客户定位 由于本案同时具备地段佳 总价低的特性 本案将面 对市级客户甚至来源范围更广的目标客户 针对本案 我们的目标客户主要为投资客 投资客主要消费特征如下 投资客主要消费特征如下 有闲散资金 但缺乏投资方向 看重产品的地段和总价特色 对第一百货的品牌具有信心 对 香港 100 HK100 的经营模式具有信心 多为二次或多次商业房产投资客户 属中端投资 客 看好 中路东段商圈的商业价值与规划前景 外地 境外投资客将占有一定比重 在我司操作的数个酒店式公寓项目中 积累了丰富的 投资客源 随着青年汇 金坤服务公寓 金银汇先后 交付使用 物业升值幅度惊人 在一定程度上也令投 资客坚定商业房地产投资的信心 对我司操作的投资 物业也产生了信任感 房 屋 销 售 有 限 公 司 SHANGHAI HOUSING SALES CO LTD 金阳个人资料收集 仅供学习参考 不得用于商业性操作 柳 林 大 厦 16 第六部分第六部分 企划总精企划总精 一 案名推荐一 案名推荐 HK100 店店 二 推广总精二 推广总精 商铺投资新商铺投资新 三唯三唯 理论理论 唯唯 心心 论 黄金论 黄金 路路 财富铺出来财富铺出来 唯唯 物物 论 时尚保税区论 时尚保税区 消费自由港消费自由港 唯唯 法法 论 经营创价值论 经营创价值 投资筑未来投资筑未来 房 屋 销 售 有 限 公 司 SHANGHAI HOUSING SALES CO LTD 金阳个人资料收集 仅供学习参考 不得用于商业性操作 柳 林 大 厦 17 第七部分第七部分 我们的表现我们的表现 一 一 LOGO 设计设计 二 平面秀稿展示 见附件打印稿 二 平面秀稿展示 见附件打印稿 房 屋 销 售 有 限 公 司 SHANGHAI HOUSING SALES CO LTD 金阳个人资料收集 仅供学习参考 不得用于商业性操作 柳 林 大 厦 18 第八部分第八部分 推广计划推广计划 根据本案销售的实际情况 我们将整体营销计划细分为 准备期 蓄水期 开盘期 持续期等四个营销步骤 各步骤 的时间 工作目标 详细工作内容详见下表 一 准备期及蓄水期一 准备期及蓄水期 一 时间 2003 年 7 月 2 日 9 月 19 日 二 工作内容 我们的目标卖点企划配合销售配合现场部分通路 1 积累意向 客户 2 确定经营 方式 3 确定价格 计划 1 地段 2 迷你商铺低 总价 3 现房发售 即买即用 4 一百集团经 营管理 确保回 报 1 协助现场包 装 2 制定推广计 划 3 销平 销海 制作 4 铺垫媒体投 放 5 参加房展 积累客户 1 开展全面市 调 2 确定营销方 式 经营模式 3 销售员培训 4 制作销讲 统一销售口径 5 销售合同准 备 1 接待会馆 2 精神堡垒 3 看房通道 4 样板区域及 公用部位 1 杂志 网络 易居生活 楼市 2 直投 派单 易居会客户 专业 主题商场直投 3 工地围墙 精神堡垒 4 销售道具 DM 模型 效果图 5 投资讲座 房 屋 销 售 有 限 公 司 SHANGHAI HOUSING SALES CO LTD 金阳个人资料收集 仅供学习参考 不得用于商业性操作 柳 林 大 厦 19 三 主要工作内容 时间9 8 9 19 方式 意向金金额为 20000 元 套 一个客户可购买多套 同时现金支付 地点售楼处现场 配合开发商财务至现场配合收款 支付意向金支付意向金 目的 通过收取意向金的方式来锁定本案的意向客户 并为价格提升做有力的依据 广告配合广告配合 9 11 9 19 晚 报晨报共 14 整版硬广告 配合 6 整版 软新闻 详 见广告计划 内部认购 以总销内部认购 以总销 5 55 5 亿计算 事项节点一览表亿计算 事项节点一览表 第一次第一次第二次第二次第三次第三次 时间2003 年 9 月 12 日2003 年 9 月 13 日2003 年 9 月 14 日 客户 A 级 VIP 客户 12 13 时 B 级 易居会钻石会员 公司员工 开发商员工 18 19 时 C 级 易居会白金会员 公司员工 开发商员工 亲朋好友 C 级 易居会普通会员 2003 年 9 月 1 日以前 办理会员卡的普通会员 和黄金会员 优惠幅度 数量 A 级 开盘价的 8 5 折 两家公司各 10 名共 20 名 B 级 开盘价的 8 9 折 各 20 名 总计 60 名 开盘价的 9 1 折 不设 定认购套数 C 级 开盘价的 9 2 折 不设定认购套数 但要 为对外认购留下 100 套 左右余量 已保证对外 认购有房源供应 地点上房销售公司 16 楼 相关配合 开发商财务人员和银行收款人员至我司收款 同时携带点钞机 2 台 付款 单打印机 1 台及财务章 房 屋 销 售 有 限 公 司 SHANGHAI HOUSING SALES CO LTD 金阳个人资料收集 仅供学习参考 不得用于商业性操作 柳 林 大 厦 20 客户 公司 开发商各存一认购联付款联 客户必需携带身份证并办理会员卡 认购支付现金 20000 元 套 我司销售人员帮助客户签订认购书 并告知签约须知内容同时签署该须知 资金回笼80 套 4794 万假设 300 套 18892 万假设 314 套 20010 万 三次认购目标三次认购目标 完成所有房源 50 以上的认购率 认购房源在 9 月 15 日 9 月 19 日完成签约 每天 80 组 超量部分 9 21 后 每天签 80 组 已完成工作已完成工作 认购合同 买卖合同 租赁合同 等合同 文本制作 管理公司 经营公司的注册登记 管理公司与经营公司 审计 法务 商业策划 物业管理等合同 确认贷款 办证单位及相关手续 价目表完成 开发商已在交易中心通过面积测绘 报告 现场销售流程演练 突发事件应对措施 调价计划及时间节点安排 销控计划拟定 保留总价低于 20 万的约 20 套房 源 以 1 4 楼包口各 2 套 以备处理疑难客户 房 屋 销 售 有 限 公 司 SHANGHAI HOUSING SALES CO LTD 金阳个人资料收集 仅供学习参考 不得用于商业性操作 柳 林 大 厦 21 附 内部认购规定及流程附 内部认购规定及流程附 内部认购规定及流程附 内部认购规定及流程 1 所有客户必须严格按照金丰易居制定的内部认购规 则参与认购 在规定的时间段内签订 买卖合同 及办理相关手续 逾期未能完成签约的 金丰易居 将撤销对已订购房源的保留并将房源转售他人 2 所有客户必须严格按照金丰易居制定的销控计划及 售价参与内部认购 遵循 先到先得 的次序 金 丰易居不为特定客户保留特定室号的房源 签约须 知及 认购书 附后 房 屋 销 售 有 限 公 司 SHANGHAI HOUSING SALES CO LTD 金阳个人资料收集 仅供学习参考 不得用于商业性操作 柳 林 大 厦 22 蓄水蓄水蓄水蓄水 内部认购期内部认购期内部认购期内部认购期 营销营销营销营销 媒体计划表 接待会馆开馆媒体计划表 接待会馆开馆媒体计划表 接待会馆开馆媒体计划表 接待会馆开馆 9 19 9 19 9 19 项目名称 大厦 事业一部 公开认购日期 公开认购日期 20032003 年年 9 9 月月 2020 日 星期六 日 星期六 媒体日期合同截止主题版面刊例备注 杂志媒体 8 5 二 7 20楼盘信息 广告封底免费 易居会刊 9 5 五 8 22 路商圈 低总价产权现铺 整版免费 蓄水期 理财周刊 9 8 一 提前 4 天 路商圈 低总价产权现铺 整版3 6 万 软文 新民周刊 9 15 一 提前 4 天 路商圈 低总价产权现铺 整版4 5 万 软文 硬广告 小计8 1 万 帐单 直投媒体 高档楼盘直投 含商务住宅 9 5 五 9 1预告开盘10 万份6 万蓄水期 太平洋金卡对帐单9 5 五 8 20 路商圈 低总价产权现铺 60 万份18 万强销期 电信大客户帐单9 7 日 8 20 路商圈 低总价产权现铺 22 万份8 8 万强销期 金丰易居客服 中心 9 5 五 提前 10 天发信 短信息 免费易居会员蓄水 小计32 8 万 报纸媒体 9 4 四 提前 3 天商铺投资 三唯理论 半版10 万蓄水期软文炒作 9 11 四 提前 3 天大商业小商铺整版20 万硬广告 9 12 五 提前 3 天私有 中路整版20 万硬广告新民晚报 9 15 一 提前 3 天我崇尚唯心主义2 整版40 万硬广告 软新闻 房 屋 销 售 有 限 公 司 SHANGHAI HOUSING SALES CO LTD 金阳个人资料收集 仅供学习参考 不得用于商业性操作 柳 林 大 厦 23 9 16 二 提前 3 天我坚持唯物主义2 整版40 万硬广告 软新闻 9 17 三 提前 3 天我追求拜经主义2 整版40 万硬广告 软新闻 9 18 四 提前 3 天我在 消费世界2 整版40 万硬广告 软新闻 9 19 五 提前 3 天火烧 中路2 整版40 万硬广告 软新闻 9 5 五 提前 3 天商铺投资 三唯理论 半版5 万蓄水期软文炒作 9 11 四 提前 3 天大商业小商铺整版10 万硬广告 9 12 五 提前 3 天私有 中路整版10 万硬广告 9 15 一 提前 3 天看什么看整版10 万硬广告 9 16 二 提前 3 天想什么想整版10 万硬广告 9 17 三 提前 3 天算什么算整版10 万硬广告 9 18 四 提前 3 天怕什么怕整版10 万硬广告 新闻晨报 9 19 五 提前 3 天等什么等整版10 万硬广告 解放日报9 4 四 提前 3 天加盟 HK100 大中国计划半版10 万蓄水期软文炒作 房地产时报9 8 一 提前 3 天加盟 HK100 大中国计划半版5 万蓄水期软文炒作 9 18 四 提前 3 天 我崇尚唯心主义 2 整版18 5 万硬广告 软新闻 温州晚报 9 19 五 提前 3 天 我追求拜经主义 2 整版18 5 万硬广告 软新闻 小计 8 折后 301 6 万 户外媒体 房 屋 销 售 有 限 公 司 SHANGHAI HOUSING SALES CO LTD 金阳个人资料收集 仅供学习参考 不得用于商业性操作 柳 林 大 厦 24 精神堡垒 巨幅9 4 四 发布完毕 12 万蓄水期 道旗 3 周期 8 30 9 30提前 10 天地段略110 对12 万 路悬挂 横幅 3 周期 8 29 9 30提前 10 天地段略57 根16 万 平均820 元 对 10 天 小计40 万 网络及电视媒体 1FANG 网8 25 起提前 7 天预热 免费蓄水期 电视宣传片最迟 9 5 五 接待中心滚动播放6 万蓄水期 小计6 万 SP 推介会 本地房展 SP 推介讲座 8 30 六 路现房产权小商 铺 8 万蓄水期 其余已发生费用7 8 月房展客户蓄水 路现房产权小商铺8 万 小计16 万 现场包装 效果图 不晚于 8 25 一 路商业气氛 单体立面 2 5 万各 1 张 已印刷完毕1 万张3000 份已投放 8 月初商铺房展 其余根据指定地点派单 0 35 万巡展派发 DM 9 5 前1 万张新添加内容 楼层平面图等 1 万 单片备用 含印刷 投递费 审核费 模型8 30 五 路商业气氛 5 6 万2 7m 5m 场内绿化设施9 2 二 1 万 售楼处8 29 五 商场底楼 签约中心9 15 一 各类文本展示及相关道具 20 万 商场 2 层 售楼处软装饰 含看板 灯 箱 LOGO 墙等 8 28 四 起 9 2 3 万 房 屋 销 售 有 限 公 司 SHANGHAI HOUSING SALES CO LTD 金阳个人资料收集 仅供学习参考 不得用于商业性操作 柳 林 大 厦 25 液景电视租借9 2 二 1 5 万2 只 42 寸 楼书9 5 五 5000 本 10 万 其他费用 30 万 小计78 85 万 总计预付 479 45 万 房 屋 销 售 有 限 公 司 SHANGHAI HOUSING SALES CO LTD 金阳个人资料收集 仅供学习参考 不得用于商业性操作 柳 林 大 厦 26 三 公开认购及开盘强销三 公开认购及开盘强销 一 时间 2003 年 9 月 20 日 9 月 28 日 我们的目标销售工作卖点企划配合通路 完成 100 推案量 1 开盘第一波销售 目标均 价 4 9 万 M2 以上 开盘第 二波销售 目标均价 5 万 M2 以上 2 尽快完成签约 贷款等手 续 1 路 2 大商场 3 低总价 4 大经营 小商铺 5 产权现铺 1 按计划投放 第一 二波 广告 2 相关软新闻 炒作 1 报纸媒体 2 直邮 DM 派单 3 户外横幅道旗 4 现场接待会馆 5 市场口碑传播 6 老客户维护 公开认购公开认购 开盘 以总销开盘 以总销 5 55 5 亿计算 事项节点一览表亿计算 事项节点一览表 公开认购公开认购签约签约 时间2003 年 9 月 20 日2003 年 9 月 20 日 28 日 客户 支付意向金会员所有签订认购书但未签约的客户 完 成至少 60 的签约单 优惠幅度及 数量 根据前期去化的数量再确定开盘折扣 9 1 9 4 折 视前阶段认购情况而定 开盘价的 9 1 9 4 折 不设定认购套 数 地点现场售楼处 相关配合 开发商财务人员和银行收款人员 至现场收款 已支付意向金客户凭付款单 会 员卡签订认购书并签收签约须知 未支付意向金客户必需办理会员 卡同时支付定金 20000 元 套 签 订认购书 开发商财务人员和银行收款人员 至现场收款 并开首期款发票 客户必需携带签约须知所列材料 至现场 银行 保险 公证等相关部门配 合到现场协助签约 目标 100 完成所有房源的认购 同时使签约率达到 60 以上 资金回笼假设 100 套 6304 万以上 房 屋 销 售 有 限 公 司 SHANGHAI HOUSING SALES CO LTD 金阳个人资料收集 仅供学习参考 不得用于商业性操作 柳 林 大 厦 27 公开认购公开认购公开认购公开认购 开盘强销期开盘强销期开盘强销期开盘强销期 媒体计划表 媒体计划表 媒体计划表 媒体计划表 9 20 9 289 20 9 289 20 9 28 项目名称 大厦 事业一部 开盘日期 2003 年 9 月 28 日 星期日 媒体日期合同截止主题版面刊例备注 报纸媒体 9 24 三 提前 3 天主题未定备用 整版25 万报眼 彩整 9 25 四 提前 3 天热销 整版26 万报眼 彩整 9 26 五 提前 3 天主题未定备用 整版26 万 报眼 彩整 9 27 六 提前 3 天热销 开盘 整版20 万 备用 新民晚报 9 28 日 提前 3 天开盘 整版20 万 备用 新闻晨报 9 26 五 提前 3 天主题未定备用 半版7 8 万备用 小计 85 折后 106 08 万 杂志媒体 9 22 一 9 18主题经营 投资回报内页3 6 万第二波销售 理财周刊 配合软新闻 10 1 特刊9 24未来规划内页3 6 万第二波销售 小计7 2 万 SP 推介会 房展会 产品推介时间待定 暂定 8 万 小计8 万 总计预付 121 28 万 房 屋 销 售 有 限 公 司 SHANGHAI HOUSING SALES CO LTD 金阳个人资料收集 仅供学习参考 不得用于商业性操作 柳 林 大 厦 28 四 持续期四 持续期 时间 9 月 29 日 10 月 20 日 我们的目标销售工作卖点整合企划配合通路 1 1 4F 100 签 约率 2 5F 6F 确定 目标客户 1 销售面积 4000m2 目标均价 1 万 M2 总销售 额 0 4 亿 2 完成签约 办证 等其他事宜 1 路商业规划 未来前景 2 商业气氛 3 低单价及合理 经营业种 1 参加 10 月 房展 投资 产品展 2 预留广告 费用 根据 实际情况再 定 1 挖掘老客户 2 派单结合直 销 3 中介市场 4 海外推广 强销收尾 以总销强销收尾 以总销 5 55 5 亿计算 事项节点一览表亿计算 事项节点一览表 收尾收尾退定退定 时间2003 年 9 月 29 日 10 月 20 日2003 年 9 月 28 日 29 日 地点现场售楼处 收尾目标 及 退定安排 完成所有房源的签约工作 协助银行催讨贷款缺件客户补齐 贷款资料 催讨超时未付款客户付款 与开发商确认成功销售并制作请 佣表 开发商预先准备现金或与银行协 调让客户至银行办理退款 客户凭认购书原件 身份证 意 向金收据前来办理退款 资金回笼计划 以实现总销金额资金回笼计划 以实现总销金额 5 5 亿元计算 亿元计算 第一次认购80 套4794 万 第二次认购假定 300 套18892 万 第三次认购假定 314 套20010 万 开盘假定 100 套6304 万 房 屋 销 售 有 限 公 司 SHANGHAI HOUSING SALES CO LTD 金阳个人资料收集 仅供学习参考 不得用于商业性操作 柳 林 大 厦 29 持续期持续期持续期持续期 媒体计划表 媒体计划表 媒体计划表 媒体计划表 10 1 10 2010 1 10 2010 1 10 20 项目名称 大厦 事业一部 开盘日期 2003 年 9 月 28 日 星期日 媒体日期合同截止主题版面刊例备注 主流媒体 备用 待定提前 3 天软文宣传待定 房地产时报 待定提前 3 天软文宣传待定 暂定 5 万 持续期 9 29 四 提前 3 天热销 房展整版20 万 持续期 新民晚报 10 9 四 提前 3 天 低单价及合理业态 收盘 半版10 万 持续期 新闻晨报 10 10 五 提前 3 天 低单价及合理业态 收盘 半版 5 万 持续期 理财周刊 配合软新闻 10 13 一 10 15未来规划前景 内页3 6 万持续期 小计 8 折后 34 88 万 SP 推介会 房展会 10 1 房展会 暂定 6 万 投资型房产展示会10 2 10 5 暂定 5 万 DM 派单直销时间待定暂定 3 万 温州房展去化所有房源暂定 25 万 异地推广 香港房展去化所有房源暂定 50 万 小计89 万 总计预付 123 88 万 房 屋 销 售 有 限 公 司 SHANGHAI HOUSING SALES CO LTD 金阳个人资料收集 仅供学习参考 不得用于商业性操作 柳 林 大 厦 30 五 人员配备五 人员配备 售楼处内 1 销售员 20 人 暂定 具体分工为 10 人一组 共二组 每组由一名组长带头 二组队伍分为前台 后台分工配合 2 结算员 办证员 4 名 出纳 1 人 贷款银行工作人 员 待定 保安 4 人 保洁人员 2 人 房 屋 销 售 有 限 公 司 SHANGHAI HOUSING SALES CO LTD 金阳个人资料收集 仅供学习参考 不得用于商业性操作 柳 林 大 厦 31 第九部分第九部分 定价原则定价原则 一 一 定价原则定价原则 本案由于是商场内的小面积商铺项目 所以我们将根据商场 内的楼层关系 动线级别 距离出入口的距离 人的视线可 及范围 转角包口 面积大小等综合因素 通过价