德国房地产商

1 / 12德国房地产商 德国购置房产项目目录一、德国房地产情况介绍三、 为什么选择在德国购置房产三、舒茨置业公司提供的服务项目四、如何办理德国购买房产手续一、德国房地产情况介绍德国是欧洲人口最多的国家，总人口为 8245 万人，国土面积 35 万平方公里。以 XX 年为例，德国人的平均月收入为 2400-3000 欧元，普通住宅的每平米均价为 1000-2000 欧元。即使按汇率计算，其价格也低于我国许多大城市的水平，而德国人的平均工资水平则是我国的 10-20 倍。1、德国房地产市场基本状况概括讲是：经济发达社会和谐、政局稳定法制健全、房地产市场成熟，房价稳中有升、抗跌能力强，租赁市场发达活跃，物业管理细致入微。德国家庭的住房自有率仅 42%左右，租赁住房率达到 58%，年轻人中 77%都是 “租房族” 。 德国地产交易和房产交易行为是同时进行的，统称不动产交易。一般情2 / 12况下，建筑物的所有者和土地所有者两者是不可分离的。不动产交易包括不动产的买卖、出租、抵押交易等。这类交易大部分发生在私人之间，政府很少干预。德国房地产交易市场的管理机构：土地注册局、地产评估局、土地估价局以及国家土地评估鉴定专家委员会、国家财政局等。对不动产的管理机构是地产局和土地注册局。房地产交易市场的参与机构、参与者以及他们的主要职责: 德国的土地买卖大部分在私人中进行交易，不是政府的主要职责。房地产交易的参与者可以是个人，也可以是团体、公司等。2、 德国房地产业的法律状况1）规范建筑开发商德国有建筑法 、 经营法以及中介及开发商法以规范房产开发商的行为，有相应的涉及土地保护、环境规划、建筑设计师投入、保修期等种种法律和实施条例。对开发商在购房资金的使用、向购房者提供信息及刊登广告等各个方面都有严格规定。房产开发商出售的都是成品房。它与购房者签订产销合同，该合同规定开发商在售后应尽的义务，以确保购房者的利益。 在建房各个阶段都有技术监督协会派专家审查，房子盖好后，政府建筑局要来验收。政府监督的内容主要是按照国家的工业标准3 / 12和相应的法律，如保暖法、隔音法、噪音法等，审查是否合格。在住宅交工、住户已经入住后，建筑商必须对一切不动产继续保修五年，对诸如电梯、地下停车库门等动产，则由生产厂家保修两年。2）规范房产中介机构德国有专门的房产中介法规范房产中介的运作。德国的房产中介商是经过相关职业培训并通过考核的人员，中介商的营业许可审批也必须经过严格的过程。3）规范房产物业管理德国的房产物业管理主要是通过专业物业管理公司来进行。物业管理公司的运作在房产管理法的框架下进行。德国有联邦物业管理公司联合会，各州有地区性物业管理公司协会，有严格的行规以规范物业管理公司的运作，并对其进行业务培训，以保证物业管理的质量。4）规范建材质量建材质量是建房根本。在德国，建材产品必须通过联邦材料检测机构检测，获得质量认可证明，确保产品安全和环保，方被允许进入市场销售。德国建材市场普遍实行规模化连锁经营，一般是一家大经销商经营一个品牌店，产品质量与商家信誉直接相关，没有劣质产品的生存空间。二、为什么选择在德国购置房产4 / 12* 德国是世界第三经济强国，是欧洲最发达的国家，是生活水准最高的国家之一。* 德国位于欧洲的中心，地理位置十分优越。接壤奥地利、意大利、瑞士、法国、比利时、荷兰、卢森堡、丹麦、波兰、捷克等国，交通便利，可直达欧洲各大城市，* 德国政局稳定、社会和谐，安全有序。其无与伦比的机械制造业，完善的社会福利保障体系，一流的免费教育、先进的医疗服务，高品质的建筑设施、宜人的气候及全国 70%的森林覆盖率和绿化率，创造了极高的居住舒适度，让德国成为真正的天堂国度，成为世界上“最宜居国家”之一。* 德国房价低廉，已成为全球投资者追逐的目标市场，投资热点。德国普通住宅每平方米均价在 1000 欧元到 2000 欧元之间，远远低于中国一线城市的房价。柏林拥有全欧洲最低廉的房价之一，在伦敦、巴黎同等规格的住房，价格至少是柏林的 10 倍。受德国房地产价格处于低位的现实吸引，近年来大量境外资本进入德国楼市。尤其是目前由于欧元贬值带来的连锁反应和欧洲银行贷款的低息政策，造成德国房地产正处在三低时期：房价低、利息低、汇率低，正是在德国投资房地产的最佳时期。* 德国房地产市场理性成熟，房价稳健增值，抗5 / 12风险能力强。 在金融海啸之后，以美国为首的房价出现暴跌，而德国即使在 XX 年、XX 年金融危机严重时期，房地产价格仍保持着良好的走势。这一切都来源于德国完善的社会体制保障。德国的房地产价格只根据其本身价值而浮动，所以其保值性非常好，对于追求稳健的投资者来讲，是最好的选择。* 德国房产建筑以质量上乘、坚固实用著称于世。* 德国房产出售是按居住面积计算。德国房产面积计算对于高度低于米室内和造价低的阳台、露台按1/2、 1/4 等不同的比例进行折算。以别墅为例，与一层同样面积的半地下层和顶层阁楼等不计算在购买面积里，更不会按建筑面积来计算，也没有公摊面积。例如，在德国一套 130 平方米的别墅，若按照中国房地产的计算方法，大概使用面积在 180-200 平方米左右，如果按建筑面积算，就会更多。* 德国房屋交接标准是精装修，购买后直接就可以住人，因此房产售价中已含装修费用。如此计算下来，德国的房产真的是物美价廉，经济实惠。* 德国政府鼓励支持外国人投资置业，外国人可不受限制地购买别墅、公寓、商铺、酒店、商务楼等房产，或购地自己建房。健全的法律体系保护着每个海外投资者6 / 12的利益，保障私有财产神圣不可侵犯。* 在德国购置房地产，同时拥有永久房屋产权和永久土地产权，并立即获得房产证和地契。房地产没有使用年限，可以世代拥有，代代相传。* 德国房产租金回报稳定持久。德国是欧洲最大的房地产市场，自有住房率为 42%，租赁住房率达到58%，特别是年轻人中 77%都是 “租房族” 。如此之高的租房比例，意味着在德国的房产投资可以获得较高的租售比，保证稳定的出租收益。而德国租赁市场发达活跃，物业管理细致入微、水准高，是房产出租频率快，闲置率低，租金回报稳定持久的重要保证。* 德国二手房地产市场活跃，房地产项目随时可以变卖，投资者很容易退出房地产市场。德国无货币管制，变卖的收益可以无限制转移至全球任一指定帐户。* 在德国购置房产后，可便捷获得德国入境签证，无限制出入欧洲 24 个申根国家；如果打算在德国留学、工作、经商、定居、养老，在拥有房产项目后，将有利于获取德国长期居留以及绿卡，甚至申请德国护照，免签证自由出入世界 100 多个国家。* 享受免费教育。德国法律规定，居住在德国的家庭，除每月领取孩子养育津贴外，子女免费就读德国的公立小学、初中、高中，而高等教育也几乎是免费的，这7 / 12对望子成龙的家长来说无疑是一个无可比拟的优势。案例： 美国不动产投资商弗朗西斯这样评价德国房地产市场， “德国是目前全球范围内最充满机遇的市场之一” 。他所说的机遇指的是德国房地产的价格已经在低谷，此时正是买进的黄金时期。不久前，他跑到德国花了 170万美元买了两处房产。今后两年，他还计划投资约 1 亿欧元购买德国住宅和商业地产。像弗朗西斯这样进入德国房地产市场的外国投资者还有很多，他们大多数都来自美英两国。 投资者认为，如果投资纽约或伦敦， 4%的回报率就可以接受；但如果在德国投资，期望回报率能在 7%以上。总之，纵观全球房地产市场，德国被公认为是投资最安全、最具保值性，风险最低、收益最稳的市场。是中国人海外置业，实现资产保值和财富积累的最佳方案。德国房产项目特别多，但是能够满足和德国投资移民的中国海外项目，却不多，ICCN 公司“橡树园”项目是由Birkenfeld 市政府支持的一个商住两用创业定居社区项目，也属于德国房产，旨在德国 Birkenfeld 市打造一个全新的国际商务中心区。在本国际商务中心区内购买一套商住两用公寓，并以该地址注册设立一个德国公司，且有完整商业计划的外籍人士即可申请获得德国 1+2 年的居留许可。8 / 12成功经营公司 3 年的企业主可申请获得德国永久居留权，取得绿卡后 3-5 年可申请加入德国国籍。德国橡树园所在地：橡树园项目所在地 Birkenfeld市位于德国西南部、欧洲的中心位置。距离法兰克福汉恩机场 40km；距法兰克福 120 公里；距科隆 190 公里；距巴黎 420 公里；距卢森堡 45 公里；距比利时 250 公里；距荷兰 200 公里。ICCN 橡树园社区内园区内设施：儿童游乐园、橡树园俱乐部、图书馆、酒吧、高尔夫球练习场、羽毛球场、乒乓球场、烧烤场、网球场、足球场、校车接送点、篮球场、幼儿园、管理处、中欧国际商贸中心。项目户型图橡树园投资移民申请资格请人条件拥有 300 万元人民币以上的资产，流动资金不少于 100 万人民币，并且在国内企业中担任过中高层的管理职位永居要求1、 在德国成立分公司，成功经营公司三年，并且顺利执行商业计划，每年有正式财务报表2、 支付 3 年的法人自雇的个人税收以及社会保险3、 没有领取当地救济9 / 124、 无犯罪记录入籍要求1、 拿到绿卡后 3 到 5 年可申请入籍中德商桥论坛德国房地产投资良机投资德国房产主要有以下几方面优势：1 房价稳中有升，不动产长线投资，保值系数高。与中国国内高价房地产市场相比，德国房产市场价格走势稳健。加之 XX 年开始，德国经济逐渐摆脱金融危机影响，经济缓缓复苏，房价呈现逐渐上升的趋势。2.欧洲银行贷款的低息政策，使一些条件优厚的投资者有贷款购房的机会和可能。与国内严厉的放贷政策相比，购房贷款成本大大降低。3 德国经济环境逐渐转暖，一些大中型城市就业情况较去年大有好转。因此，租房市场又开始紧俏，许多人在租房时一筹莫展，好房难求。作为长线投资的房屋可以全部或部分出租。这样可以避免房屋闲置，提高投资收益率。4 掌握产权、灵活运用。不同于国内仅 70 年的房屋产权，在德国购房即得到永久产权。并且作为房主，投资人可以根据自身需要对房产的10 / 12用途作出调整，不用担心因为是非欧盟成员国公民，在德国可能遇到的繁杂租房手续十分和漫长的文件审核过程相当，甚至一些保守的德国房东和中介公司对外国人租房申请的无理拒绝。5目前欧元对人民币汇率与前几年相比尚处地位，利用汇率优势购置德国房产正是大好时机。在欧元回升之前，投资德国不动产市场，一旦欧元走高，便可获得超额利润。国内：房价持续上涨，调控政策频频出台近阶段，国务院房市调控政策陆续出台，收紧二套房首付和贷款政策，旨在抑制房价的过快上涨。然而前期的一系列调控并未收见成效，房价仍连年攀升，高房价成为重大民生问题。今年四月中旬，政府出台房产市场调控政策“新国十条” ，此次调控更为严厉，意在打压国内房地产市场的投机性需求，逐渐缓解房价，降低市场风险，防止投资环境恶化。“新国十条”的严厉主要体现在以下几个方面：1 首次在醒目位置注明稳定房价是地方政府的责任，不力者将被问责。2 二套房贷首付比例从之前的 40%提高到 50%11 / 12以上，贷款利率提高到基准利率的倍以上。并规定三套及以上房贷首付比例和利率应大幅度提高，对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行甚至可根据风险状况暂停发放第三套房贷款。3 明确规定对不能提供 1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款，限制异地房产投资。从新政可以看出国家想要稳定房价的强烈决心，亦可预见在未来相当长一段时间内，国内的房地产市场投资形势都将相当严峻。德国：房价稳中有升，投资收益有保障相比之下，德国地产市场发展稳健，房源需求稳中有升，加之现在欧元对人民币汇率较低，是投资德国房产的大好时机。以莱茵- 美茵地区的房产市场