房地产项目策划振兴花园广场策划.doc

房地产项目策划振兴花园广场策划 前前言言在在进进行行项项目目策策划划之之前前，我我们们对对所所推推项项目目都都要要进进行行反反复复的的、仔仔细细的的、认认真真的的思思考考。 在在充充分分了了解解市市场场的的基基础础上上找找出出项项目目的的优优缺缺点点、卖卖点点、目目标标客客户户群群体体、市市场场推推广广的的空空间间，确确定定推推广广的的大大体体思思路路、所所采采用用的的媒媒体体组组合合等等等等销销售售中中的的各各个个环环节节。 准准确确的的市市场场定定位位是是一一个个房房地地产产项项目目成成功功运运作作的的关关键键。 精精妙妙的的定定位位，能能够够达达到到四四两两拨拨千千斤斤的的效效果果，不不但但可可以以发发现现空空白白，尽尽可可能能规规避避风风险险，而而且且能能够够通通过过独独特特的的构构思思与与精精心心的的策策划划，充充分分体体现现项项目目的的独独特特魅魅力力，展展现现项项目目的的风风采采，为为项项目目的的成成功功奠奠定定坚坚实实的的基基础础。 在在本本策策划划书书中中，我我司司将将根根据据多多年年来来的的商商场场策策划划经经验验，针针对对目目前前项项目目的的实实际际可可操操作作性性，为为本本项项目目市市场场推推广广所所涉涉及及的的各各项项细细节节进进行行详详细细、专专业业的的阐阐述述和和论论证证。 我我司司坚坚信信，通通过过科科学学的的分分析析和和艰艰苦苦的的创创新新与与努努力力，必必能能切切准准市市场场脉脉搏搏，为为本本项项目目制制定定出出最最为为合合理理的的定定位位，使使本本项项目目取取得得理理想想的的业业绩绩。 贵贵阳阳云云岩岩至至嘉嘉房房地地产产经经纪纪有有限限公公司司第一部分区域概述位位于于贵贵州州省省东东北北部部的的铜铜仁仁市市，东东接接湖湖南南、北北邻邻重重庆庆、湖湖北北，是是铜铜仁仁地地区区的的政政治治、经经济济、文文化化中中心心。 这这里里历历来来“舟舟辑辑往往返返，商商贾贾云云集集”，是是湘湘、黔黔、渝渝、鄂鄂四四省省市市边边区区的的商商品品集集散散地地。 解解放放以以来来，一一直直是是铜铜仁仁地地区区行行政政公公署署驻驻地地，为为黔黔东东地地区区政政治治、经经济济、文文化化中中心心，是是一一座座正正在在崛崛起起的的内内陆陆开开放放城城市市。 铜铜仁仁市市总总面面积积11551155平平方方公公里里，总总人人口口333311万万人人，居居住住有有汉汉、侗侗、土土家家、苗苗等等2255个个民民族族。 随随着着国国家家西西部部开开发发战战略略的的实实施施，大大兴兴机机场场即即将将复复航航、渝渝怀怀铁铁路路过过境境铜铜仁仁，将将对对铜铜仁仁市市的的经经济济腾腾飞飞起起着着极极大大的的推推动动作作用用，铜铜仁仁市市将将成成为为湘湘、渝渝、鄂鄂、黔黔经经济济发发展展的的枢枢纽纽。 今今年年11月月渝渝怀怀铁铁路路电电气气化化铁铁路路全全线线货货运运正正式式通通车车，以以铜铜仁仁为为中中间间站站的的全全新新交交通通枢枢纽纽网网宣宣告告形形成成。 渝渝怀怀铁铁路路计计划划进进行行11年年的的货货运运试试运运行行，今今年年年年底底开开通通客客运运。 振振兴兴花花园园广广场场正正是是位位于于铜铜仁仁火火车车站站的的核核心心位位置置，年年底底客客运运的的开开通通将将使使火火车车站站区区域域商商业业产产生生重重大大的的改改变变，区区域域经经济济的的发发展展将将产产生生质质的的飞飞越越。 第二部分铜仁火车站地区商业特点11商商业业以以临临街街商商铺铺为为主主从从火火车车站站出出来来至至市市中中心心区区及及机机场场道道路路是是这这一一区区域域最最主主要要的的商商业业街街道道，商商业业以以临临街街门门面面为为主主，但但经经营营环环境境较较差差，经经营营规规模模和和档档次次相相对对较较低低，经经营营商商品品较较为为零零乱乱。 周周边边无无大大型型零零售售商商场场，存存在在进进行行专专业业市市场场炒炒作作的的空空间间。 22商商业业气气氛氛处处于于基基础础消消费费阶阶段段火火车车站站地地区区无无大大型型柱柱产产业业，周周边边大大规规模模、现现代代化化的的企企业业较较少少，外外来来人人口口多多，流流动动人人口口杂杂，居居住住地地人人口口素素质质相相对对较较低低。 从从总总体体上上看看，火火车车站站区区域域商商业业气气氛氛不不浓浓，受受其其地地理理位位置置、人人文文习习惯惯、支支柱柱产产业业的的影影响响，有有浓浓厚厚的的小小城城镇镇特特点点。 商商业业网网点点比比较较分分散散，没没有有大大型型商商业业经经营营概概念念，目目前前商商业业的的中中心心不不是是十十分分明明确确，存存在在塑塑造造区区域域商商业业中中心心的的可可能能性性。 22区区域域范范围围内内的的商商铺铺消消费费大大有有潜潜力力就就目目前前而而言言，区区域域范范围围内内的的商商业业消消费费还还是是以以街街铺铺为为主主；现现阶阶段段市市场场商商铺铺供供给给量量非非常常有有限限；区区域域市市场场内内有有街街铺铺消消费费的的习习惯惯；对对投投资资者者而而言言，街街铺铺投投资资风风险险大大大大低低于于商商场场投投资资。 近近年年来来市市民民对对房房地地产产的的投投资资逐逐渐渐升升温温，尤尤其其是是对对商商铺铺的的投投资资更更为为明明显显。 商商铺铺投投资资观观念念为为绝绝大大部部分分投投资资者者接接受受，商商铺铺较较稳稳定定的的收收益益大大吸吸引引众众多多投投资资者者的的眼眼光光，同同时时对对商商铺铺本本身身质质素素的的要要求求也也在在逐逐渐渐提提高高。 22铜铜仁仁火火车车站站商商业业经经营营方方式式落落后后( (11)商商业业不不成成规规模模，这这是是火火车车站站地地区区商商业业初初期期发发展展的的必必然然缺缺陷陷之之一一。 商商铺铺经经营营种种类类杂杂乱乱，没没有有专专业业的的功功能能定定位位，不不足足以以形形成成具具有有代代表表性性的的综综合合性性消消费费场场所所，因因而而难难以以保保证证各各商商户户稳稳定定的的清清费费人人群群；( (22)缺缺乏乏具具有有影影响响力力的的核核心心商商户户进进驻驻经经营营。 没没有有核核心心商商户户的的领领头头引引导导是是造造成成街街铺铺散散乱乱经经营营的的最最主主要要原原因因，人人们们购购物物缺缺乏乏心心理理上上的的目目标标商商区区。 ( (33)配配套套设设施施善善，基基建建、经经营营环环境境比比较较差差。 22综综述述总总体体上上看看，由由于于客客运运火火车车尚尚未未开开通通火火车车站站区区域域整整个个商商业业气气氛氛不不浓浓，街街铺铺经经营营自自然然成成市市，经经营营内内容容以以日日常常非非耐耐用用消消费费品品为为主主流流。 主主要要街街区区的的车车流流量量是是比比较较大大的的。 片片区区内内整整体体居居民民素素质质偏偏低低。 外外来来人人口口和和本本地地村村民民是是本本区区域域的的主主要要居居民民。 散散铺铺经经营营为为主主，没没有有形形成成较较为为明明显显的的核核心心商商圈圈。 在在区区域域范范围围内内，目目前前最最缺缺乏乏的的就就是是能能带带动动商商圈圈发发展展的的领领头头羊羊，档档次次较较高高、定定位位明明显显的的商商业业是是本本区区域域市市场场的的缺缺口口。 因因而而，如如何何突突出出本本项项目目在在规规模模设设计计、商商业业价价值值上上独独一一无无二二的的稀稀缺缺性性和和差差异异性性优优势势，是是本本项项目目营营销销策策划划的的主主要要内内容容。 第三部分项目与主要业态之间的功能互动分析振振华华花花园园广广场场处处于于一一个个正正在在发发展展的的火火车车站站商商圈圈之之中中，很很多多物物业业都都是是新新建建或或在在建建，商商圈圈很很多多业业态态并并不不成成熟熟，各各种种物物业业功功能能的的互互动动是是十十分分重重要要的的，各各类类物物业业资资源源（包包括括客客户户等等）的的共共享享，将将使使项项目目整整体体形形成成的的综综合合效效应应远远大大于于原原来来各各物物业业叠叠加加所所产产生生的的效效应应。 但但是是，在在分分析析项项目目综综合合形形态态的的相相互互关关系系时时，一一方方面面要要看看到到它它们们之之间间相相互互联联动动所所产产生生的的促促进进作作用用，同同时时也也应应该该看看到到相相互互制制约约产产生生的的负负面面影影响响。 可可以以说说，各各业业态态之之间间互互动动关关系系的的分分析析是是项项目目整整合合各各种种资资源源、创创造造等等值值策策划划、实实现现项项目目开开发发经经济济效效益益和和社社会会效效应应最最大大化化的的重重要要前前提提。 因因此此，在在分分析析本本项项目目商商业业物物业业时时，不不能能孤孤立立片片面面的的脱脱离离本本项项目目周周边边其其它它业业态态的的功功能能，应应结结合合项项目目综综合合加加以以考考虑虑。 11与与住住宅宅的的互互动动分分析析本本项项目目周周边边住住宅宅是是商商业业的的常常住住消消费费群群体体，新新建建在在建建物物业业的的增增多多，入入住住公公寓寓的的住住户户为为本本商商业业物物业业形形成成了了大大量量的的消消费费者者，是是项项目目消消费费的的一一个个重重要要支支撑撑点点。 同同时时，项项目目的的商商业业也也可可以以作作为为住住宅宅的的商商业业配配套套为为住住户户提提供供便便捷捷的的购购物物环环境境。 但但商商业业档档次次的的定定位位一一定定要要和和居居住住的的人人相相对对应应，因因此此本本项项目目商商业业的的定定位位应应把把周周边边住住宅宅的的人人群群定定位位作作为为一一个个重重要要的的因因素素进进行行考考虑虑。 22与与写写字字楼楼的的互互动动分分析析写写字字楼楼的的主主要要功功能能是是提提供供工工作作的的空空间间，因因此此，各各种种配配套套服服务务就就显显得得更更为为重重要要。 优优质质的的配配套套服服务务会会为为写写字字楼楼的的客客户户带带来来极极大大的的便便利利休休闲闲娱娱乐乐设设施施为为员员工工或或客客户户提提供供更更多多的的商商务务活活动动空空间间；餐餐饮饮设设施施为为公公司司工工作作用用餐餐或或业业务务用用餐餐提提供供高高档档的的服服务务；商商业业设设施施为为员员工工提提供供舒舒适适的的购购物物环环境境等等。 因因此此良良好好的的配配套套会会在在很很大大程程度度上上提提高高写写字字楼楼的的档档次次、品品位位，拉拉升升写写字字楼楼的的租租售售价价格格，促促进进写写字字楼楼的的租租售售进进度度。 另另一一方方面面，商商业业中中心心内内部部的的一一部部分分商商家家也也会会租租用用写写字字楼楼作作为为办办公公场场所所。 反反过过来来，写写字字楼楼项项目目又又会会给给商商业业配配套套各各种种服服务务带带来来相相当当可可观观的的客客户户群群，入入住住写写字字楼楼的的客客户户一一般般收收入入较较高高，是是商商业业消消费费者者的的一一个个稳稳定定客客源源，会会促促进进商商业业及及其其配配套套的的发发展展和和提提升升。 33与与酒酒店店的的互互动动关关系系火火车车站站旱旱码码头头通通常常为为酒酒店店、饭饭店店较较为为集集中中的的地地方方，而而入入住住的的这这些些人人一一般般为为外外来来人人士士，选选择择购购物物和和消消费费的的场场所所一一般般就就在在酒酒店店附附近近，是是本本商商业业区区高高档档商商品品和和休休闲闲娱娱乐乐场场所所的的重重要要消消费费人人群群。 同同时时，本本项项目目良良好好的的商商业业购购物物环环境境、便便利利的的交交通通设设施施也也是是吸吸引引人人们们入入住住酒酒店店的的筹筹码码，因因此此本本项项目目商商品品结结构构的的定定位位一一定定要要紧紧密密结结合合酒酒店店、饭饭店店的的消消费费人人群群，满满足足并并服服务务于于酒酒店店。 44、本本项项目目功功能能分分析析根根据据对对项项目目技技术术指指标标的的初初步步分分析析，可可以以得得出出结结论论，本本商商业业物物业业提提供供之之功功能能将将主主要要立立足足于于三三个个方方面面服服务务于于火火车车站站的的大大量量流流动动人人群群；服服务务于于项项目目周周边边的的住住宅宅小小区区、酒酒店店、饭饭店店、写写字字楼楼等等物物业业。 铜铜仁仁火火车车站站的的客客运运交交通通枢枢纽纽作作用用将将将将直直接接扩扩大大本本项项目目辐辐射射区区域域，本本项项目目将将服服务务于于项项目目辐辐射射范范围围内内的的所所有有有有效效消消费费者者。 鉴鉴于于此此，本本项项目目商商业业功功能能将将分分为为三三个个层层次次，坚坚持持三三步步走走的的策策略略，最最大大限限度度挖挖掘掘项项目目商商业业价价值值。 本本项项目目功功能能的的三三个个层层次次功功能能之之一一为为项项目目塔塔楼楼部部分分本本身身的的商商业业配配套套；功功能能之之二二为为周周边边消消费费群群体体购购物物中中心心；功功能能之之三三为为外外来来流流动动消消费费群群体体的的餐餐饮饮、购购物物、休休闲闲、娱娱乐乐等等综综合合服服务务中中心心。 三三步步走走策策略略即即首首先先立立足足项项目目本本身身，然然后后开开发发项项目目周周边边客客户户群群体体，最最后后挖挖掘掘外外来来客客户户资资源源，实实现现项项目目商商业业部部分分开开发发价价值值的的最最大大化化。 项目功能示意图综合服务中心购物中心自身商业配套第四部分项目SWOT分析进进行行项项目目优优势势、机机会会分分析析（S Sttr reen nggt thh aan ndd O Op pp po or rt tu un ni it ty y），目目的的在在于于在在策策划划前前期期充充分分认认识识到到项项目目的的优优势势并并且且有有效效的的利利用用，使使项项目目独独一一无无二二的的优优势势得得以以最最大大限限度度的的体体现现，并并把把优优势势穿穿插插到到项项目目整整体体策策划划和和营营销销中中。 而而进进行行项项目目自自身身不不足足（W Weea akkn nees sss）和和将将要要面面临临的的竞竞争争和和威威胁胁（T Thhr reea att）的的分分析析，主主要要目目的的在在于于改改进进、减减少少和和弱弱化化项项目目的的缺缺陷陷，使使项项目目素素质质得得到到本本质质的的提提升升，市市场场竞竞争争力力得得以以增增强强。 下下面面我我司司将将以以市市场场调调研研报报告告和和项项目目分分析析为为依依据据，对对本本项项目目的的优优势势、机机会会以以及及劣劣势势、威威胁胁进进行行逐逐一一分分析析。 项项目目S SW WO OT T分分析析概概要要项项目目优优势势分分析析（S S）项项目目机机会会分分析析（OO） 11、立来来了了充 22、地成成为为高大大。 33、商于于商商业 44、政将将得得到立体充足地理理位高档档商商场场部业氛氛围政府府的到充充分体交足的位置商务交通的人置极务、居通枢人流极其枢纽流量其优居住纽的量。 优越住社的建建设越，未社区区，消设，为为本本项项目目带带未来来本消费本片费潜片区潜力区将力较将较部分围的的大大力分保保证分开的形力支证。 开发形成支持发时成。 持，投时期期相相对对靠靠后后，有有利利投资资者者投投资资信信心心 11、本市市场场存 22、即巨巨大大的 33、商商铺投投资资前本区存在即将将开的人铺投前景区域在巨开通人流投资景看域大巨大通的流。 资逐看好好。 大型大空的客逐渐型百空白百货白。 客运运火货商商场火车场目目前前尚尚不不存存在在，车将将给给项项目目带带来来渐成成为为房房地地产产投投资资热热点点，项项目目劣劣势势分分析析（WW）项项目目威威胁胁分分析析（TT） 11、地以以把把握地区握。 区发发展展前前景景看看好好，但但量量化化程程度度难难 22、项项目目还还没没有有相相应应的的工工程程形形象象。 33、距 44、本中中转转系人人流流。 距离本项系统离市项目目交统，不市中中心交通不能心有通枢能为有一枢纽为商一定纽的商场定距的功场形距离功能形成离。 能主主要成大大量要为量的为交的有交通有效通效 11、随场场竞竞争随着争日日趋着商商业趋激业物激烈物业烈。 业不不断断发发展展和和成成熟熟，市市 22、市 33、周已已有有一市中周围一定中心围项定的心区项目目已的滞区消消费已处滞后后。 费者处于者对于销对该销售该区售阶区域阶段域印段，销印象象不销售不良售上良。 上主主要要要要点点分分析析 一一、项项目目优优势势分分析析（S Sttr reen nggt thh） 11、立立体体交交通通枢枢纽纽的的建建设设，为为本本项项目目带带来来了了充充足足的的人人流流量量对对于于商商业业物物业业而而言言，人人流流量量的的多多少少是是经经营营成成败败的的重重要要因因素素之之一一。 商商场场经经营营的的主主要要对对象象是是消消费费者者，因因此此，到到商商场场进进行行消消费费活活动动的的人人员员多多少少是是反反映映商商场场经经营营是是否否旺旺盛盛的的重重要要依依据据。 充充足足的的人人流流量量，在在客客观观上上将将提提升升商商场场的的人人气气，迅迅速速形形成成浓浓厚厚的的购购物物氛氛围围，同同时时也也将将使使商商场场的的经经营营收收益益得得到到有有效效的的保保证证。 本本项项目目建建成成之之后后，将将集集公公交交车车、地地铁铁、火火车车、出出租租车车、飞飞机机等等公公共共交交通通于于一一体体，成成为为铜铜仁仁市市极极其其少少有有的的交交通通便便利利的的项项目目。 这这样样一一来来，项项目目就就为为项项目目带带来来了了充充足足的的人人流流量量。 22、地地理理位位置置极极其其优优越越，未未来来本本片片区区将将成成为为中中高高档档商商务务、居居住住社社区区，消消费费潜潜力力较较大大根根据据目目前前本本项项目目及及周周边边的的发发展展趋趋势势表表明明，未未来来火火车车站站片片区区将将形形成成集集商商务务、酒酒店店、饭饭店店、居居住住为为一一体体的的大大社社区区，对对于于商商业业物物业业而而言言，将将会会带带来来大大量量消消费费人人流流。 项项目目周周边边存存在在的的物物业业状状况况，对对本本项项目目将将产产生生巨巨大大的的影影响响，项项目目周周边边物物业业人人群群的的档档次次是是决决定定本本项项目目的的产产品品定定位位的的主主要要因因素素之之一一。 33、政政府府的的大大力力支支持持，投投资资者者投投资资信信心心将将得得到到充充分分保保证证对对于于投投资资性性质质的的物物业业，开开发发商商在在自自身身赢赢取取利利润润的的同同时时，必必须须保保证证投投资资者者的的利利益益，增增加加他他们们的的投投资资回回报报，并并通通过过有有效效的的措措施施降降低低他他们们的的市市场场风风险险，这这也也是是投投资资客客最最关关心心的的问问题题，将将直直接接影影响响他他们们的的投投资资行行为为。 本本项项目目受受到到了了当当地地政政府府的的高高度度重重视视，使使项项目目的的开开发发和和经经营营都都将将得得到到有有效效的的保保障障，极极大大的的降降低低了了潜潜在在的的市市场场风风险险，增增强强了了投投资资者者对对于于本本项项目目的的信信任任，在在一一定定程程度度上上将将提提高高商商铺铺的的价价值值和和出出售售速速度度。 而而且且在在项项目目后后期期推推广广、销销售售中中，可可以以充充分分的的利利用用或或适适当当夸夸大大政政府府对对本本项项目目的的参参与与和和支支持持来来进进行行宣宣传传、推推广广，并并可可以以自自然然的的制制造造许许多多热热点点和和新新闻闻，这这对对于于项项目目销销售售将将达达到到事事半半功功倍倍的的效效果果。 二二、项项目目机机会会分分析析（O Oppppoorrttuunniittyy） 11、本本区区域域大大型型商商场场目目前前尚尚不不存存在在，市市场场存存在在巨巨大大空空白白本本项项目目附附近近22公公里里范范围围内内目目前前不不存存在在具具有有较较大大影影响响力力的的独独立立百百货货商商场场，市市场场存存在在明明显显的的供供给给空空白白。 虽虽然然目目前前项项目目周周边边出出现现了了一一定定的的商商业业物物业业供供应应（未未来来仍仍有有可可能能出出现现新新的的供供应应），但但此此类类物物业业无无论论从从地地理理位位置置、物物业业性性质质、周周边边环环境境等等因因素素均均不不可可能能对对本本商商业业项项目目的的开开发发产产生生直直接接的的威威胁胁，他他们们的的出出现现更更大大的的功功能能是是培培育育和和烘烘托托本本区区域域的的商商业业氛氛围围。 随随着着火火车车站站地地区区近近期期规规划划的的逐逐步步实实施施，周周边边有有效效消消费费人人口口将将快快速速增增长长，我我司司预预测测区区域域对对于于商商业业物物业业的的需需求求将将会会有有所所增增加加，本本商商场场的的开开发发将将及及时时填填补补市市场场空空白白，并并依依靠靠自自身身特特色色和和规规模模优优势势成成为为区区域域商商业业市市场场的的焦焦点点，与与其其它它项项目目共共同同打打造造火火车车站站经经济济商商圈圈。 22、商商铺铺投投资资逐逐渐渐成成为为房房地地产产投投资资热热点点，投投资资前前景景看看好好由由于于进进行行商商铺铺投投资资具具有有回回报报率率高高、市市场场风风险险相相对对其其他他投投资资较较小小等等特特点点。 近近几几年年，尤尤其其是是22000055年年商商铺铺投投资资市市场场已已经经开开始始逐逐渐渐活活跃跃，成成为为房房地地产产投投资资的的热热点点，吸吸引引了了越越来来越越多多的的资资金金的的介介入入，铜铜仁仁的的商商铺铺投投资资市市场场得得到到了了有有效效的的推推进进和和培培育育。 铜铜仁仁火火车车站站的的商商铺铺投投资资将将会会随随着着经经济济发发展展、房房地地产产市市场场发发展展而而升升温温，影影响响力力不不断断扩扩大大。 一一方方面面将将会会吸吸引引越越来来越越多多的的投投资资客客关关注注，另另一一方方面面投投资资者者的的投投资资观观念念、投投资资市市场场的的整整体体环环境境也也将将趋趋于于成成熟熟，市市场场需需求求将将有有较较大大幅幅度度增增长长。 从从这这方方面面来来说说，今今后后商商铺铺投投资资市市场场的的发发展展，将将为为本本项项目目的的开开发发提提供供良良好好的的市市场场环环境境（投投资资客客增增多多、投投资资环环境境成成熟熟投投资资量量增增多多）。 三三、项项目目劣劣势势（W Weea akkn nees sss）分分析析及及应应对对措措施施 11、项项目目开开发发周周期期较较长长，不不可可预预测测性性对对于于项项目目的的影影响响较较大大本本项项目目于于22000066年年1111月月正正式式开开始始启启动动（交交通通枢枢纽纽部部分分），规规划划拟拟定定于于22000088年年1100月月全全部部竣竣工工，建建设设周周期期为为22年年，工工期期相相对对较较长长。 虽虽然然周周边边环环境境、商商业业氛氛围围、居居住住状状况况等等条条件件到到项项目目竣竣工工时时将将得得到到较较大大的的改改善善，在在一一定定程程度度上上有有利利于于项项目目的的后后期期销销售售、经经营营（优优势势中中已已经经阐阐述述），但但是是客客观观上上随随着着时时间间的的推推移移，建建设设过过程程中中受受到到的的不不可可预预测测因因素素的的影影响响将将会会增增加加，使使得得本本项项目目的的市市场场运运作作风风险险明明显显加加大大，从从而而为为我我司司与与贵贵方方成成功功操操作作本本项项目目提提出出了了更更高高的的要要求求。 应应对对措措施施对对于于商商铺铺的的投投资资者者和和经经营营者者来来说说，由由于于投投资资金金额额大大、缺缺乏乏金金融融支支持持、急急于于收收取取投投资资回回报报等等因因素素的的影影响响，此此类类客客户户对对于于期期房房（商商铺铺）的的需需求求不不多多，他他们们更更需需要要可可以以在在短短期期内内开开始始盈盈利利的的现现铺铺，长长期期的的观观望望、等等待待容容易易失失去去大大量量的的有有效效目目标标客客户户。 因因此此在在商商业业部部分分运运作作前前期期，应应根根据据工工程程进进度度不不断断进进行行项项目目形形象象的的宣宣传传推推广广，以以此此增增强强投投资资者者对对本本项项目目的的投投资资期期盼盼，提提高高其其对对本本项项目目的的投投资资信信心心，不不断断积积累累客客户户资资源源，为为后后期期销销售售奠奠定定基基础础。 我我司司建建议议根根据据市市场场需需求求实实际际状状况况，在在适适当当时时机机推推出出实实体体商商业业样样板板铺铺，或或进进行行商商业业经经营营效效果果的的三三维维动动画画演演示示，形形式式上上相相当当于于商商铺铺的的竣竣工工日日期期得得到到了了提提前前，为为投投资资客客户户提提供供了了可可以以亲亲身身体体会会的的商商业业环环境境，以以此此弥弥补补期期铺铺对对于于投投资资客客户户的的各各种种影影响响，同同时时增增强强其其信信心心。 另另外外，我我司司会会及及时时捕捕捉捉市市场场动动态态信信息息并并作作出出分分析析，根根据据市市场场情情况况随随时时调调整整策策略略，为为本本项项目目提提供供策策划划顾顾问问跟跟踪踪服服务务，力力争争通通过过我我司司与与贵贵方方的的共共同同努努力力，把把项项目目的的市市场场风风险险降降低低到到最最小小程程度度。 22、地地区区发发展展前前景景看看好好，但但量量化化程程度度难难以以把把握握项项目目所所在在区区域域现现状状并并不不乐乐观观，商商务务、商商业业、居居住住氛氛围围、市市政政建建设设等等均均不不是是非非常常成成熟熟，实实际际上上本本项项目目得得以以支支撑撑的的主主要要因因素素在在于于区区域域未未来来的的美美好好发发展展前前景景。 据据我我司司预预测测，22000077年年待待本本项项目目建建成成时时，区区域域建建设设将将达达到到一一定定的的程程度度，但但由由于于时时间间间间隔隔过过长长，具具体体发发展展变变化化为为何何种种程程度度，并并不不能能通通过过具具体体的的数数字字进进行行准准确确的的表表述述，不不能能加加以以科科学学的的量量化化，从从而而增增加加了了项项目目运运作作的的不不确确定定因因素素，将将导导致致我我司司与与贵贵方方对对未未来来市市场场缺缺乏乏良良好好的的把把握握。 应应对对措措施施从从市市场场的的角角度度出出发发，本本项项目目的的最最大大支支撑撑点点为为项项目目周周边边的的消消费费人人口口和和火火车车客客运运带带来来的的大大量量流流动动人人口口，人人流流量量越越多多，项项目目成成功功经经营营的的可可能能性性就就越越大大。 目目前前火火车车站站片片区区已已基基本本形形成成了了一一个个小小型型社社区区，但但开开发发供供应应量量还还远远未未达达到到大大型型商商圈圈水水平平。 我我司司建建议议利利用用政政府府对对本本项项目目的的支支持持，近近期期内内通通过过宣宣传传炒炒作作进进一一步步提提升升火火车车站站片片区区的的市市场场影影响响力力，一一方方面面提提升升了了本本项项目目的的价价值值，另另一一方方面面在在政政府府支支持持的的带带动动下下，也也将将推推动动整整个个区区域域的的快快速速发发展展，进进而而影影响响开开发发商商对对本本地地区区的的关关注注，增增加加对对本本地地区区的的开开发发力力度度，以以此此可可能能在在一一定定时时期期内内增增加加本本地地区区的的物物业业数数量量，从从而而增增加加本本项项目目有有效效消消费费者者数数量量。 从从项项目目本本身身考考虑虑，应应注注重重品品牌牌的的建建立立、特特色色的的营营造造，寻寻找找市市场场空空白白点点，通通过过商商场场整整体体的的策策划划提提升升自自身身的的竞竞争争力力和和影影响响范范围围，从从而而增增加加项项目目的的生生命命力力。 四四、项项目目威威胁胁（T Thhr reea att）分分析析及及应应对对措措施施 11、随随着着商商业业物物业业不不断断发发展展和和成成熟熟，市市场场竞竞争争日日趋趋激激烈烈目目前前铜铜仁仁的的商商业业物物业业市市场场仍仍处处于于发发展展中中阶阶段段，还还没没有有形形成成成成熟熟的的市市场场环环境境，市市场场发发展展空空间间较较大大。 同同时时可可以以看看到到，开开发发商商业业物物业业的的利利润润较较大大，因因此此将将受受到到越越来来越越多多的的开开发发商商的的重重视视，市市场场供供应应量量在在未未来来将将会会有有一一定定的的增增加加，商商业业物物业业的的市市场场竞竞争争将将日日趋趋激激烈烈。 应应对对措措施施提提高高产产品品品品质质、加加强强经经营营管管理理力力度度是是商商业业物物业业面面对对激激烈烈竞竞争争的的最最根根本本方方法法，一一方方面面可可以以增增强强产产品品自自身身的的竞竞争争力力，另另一一方方面面可可以以增增加加投投资资者者投投资资本本项项目目商商铺铺的的信信心心。 针针对对本本项项目目，我我司司建建议议前前期期可可以以通通过过商商铺铺分分割割、功功能能布布局局、产产品品分分布布等等措措施施提提高高商商铺铺的的品品质质，后后期期通通过过多多方方面面的的炒炒作作，提提高高本本项项目目的的知知名名度度和和美美誉誉度度，并并结结合合运运用用灵灵活活的的付付款款方方式式、有有效效的的促促销销手手段段（我我司司会会根根据据具具体体的的产产品品建建议议提提供供适适合合产产品品特特点点的的付付款款、促促销销手手段段）促促进进商商铺铺的的销销售售和和租租赁赁，从从而而尽尽可可能能大大的的减减小小市市场场风风险险。 五五、项项目目综综合合分分析析及及初初步步定定位位通通过过项项目目分分析析，我我司司从从市市场场和和产产品品的的角角度度对对本本项项目目进进行行了了充充分分的的分分析析和和论论证证，已已经经对对项项目目有有了了较较为为深深入入的的了了解解。 通通过过分分析析，我我司司认认为为本本项项目目先先天天素素质质优优良良，市市场场环环境境良良好好，相相信信通通过过精精心心的的策策划划和和有有效效的的操操作作，未未来来发发展展前前景景将将比比较较乐乐观观。 按按照照项项目目所所在在区区域域目目前前的的商商业业环环境境、消消费费能能力力等等实实际际状状况况分分析析，本本项项目目整整体体规规划划应应以以中中档档、中中高高档档次次商商场场为为基基准准。 但但是是考考虑虑到到项项目目区区域域的的未未来来发发展展前前景景、项项目目周周边边未未来来几几年年的的巨巨大大变变化化，结结合合市市场场调调研研和和项项目目分分析析，本本项项目目最最终终档档次次应应初初步步定定位位为为中中高高档档购购物物中中心心。 我我司司将将以以市市场场分分析析为为指指导导思思想想进进行行本本案案的的市市场场定定位位。 第五部分项目定位对对于于房房地地产产项项目目而而言言，项项目目定定位位就就是是通通过过制制定定适适合合项项目目的的有有效效措措施施，使使项项目目在在市市场场竞竞争争中中充充分分发发挥挥其其自自身身特特点点，形形成成其其他他项项目目无无法法代代替替的的优优势势竞竞争争地地位位。 定定位位中中应应该该明明确确?本本项项目目应应该该为为何何种种产产品品，所所面面对对的的目目标标客客户户范范围围?本本产产品品与与竞竞争争产产品品的的不不同同之之处处，这这种种不不同同之之处处应应当当对对消消费费者者（投投资资者者、经经营营者者、最最终终消消费费者者）具具有有巨巨大大的的吸吸引引力力，而而且且是是其其他他竞竞争争者者在在短短期期内内无无法法复复制制的的?本本产产品品在在消消费费者者心心理理上上与与众众不不同同的的地地位位通通过过分分析析，充充分分利利用用项项目目的的特特质质，并并通通过过一一系系列列的的营营销销努努力力把把产产品品与与众众不不同同之之处处有有效效的的传传达达给给目目标标客客户户群群，从从而而可可以以令令产产品品在在市市场场上上占占据据有有利利的的位位置置。 但但是是商商业业物物业业的的营营销销过过程程，不不仅仅是是简简单单的的物物业业营营销销，而而且且还还是是在在销销售售一一种种经经营营模模式式、投投资资方方式式，甚甚至至是是一一种种消消费费方方式式。 因因此此，商商业业物物业业的的定定位位关关键键就就是是要要抓抓住住消消费费者者所所关关心心的的利利益益点点，确确定定消消费费者者的的心心理理特特点点，只只有有充充分分满满足足消消费费者者的的利利益益需需求求（主主要要是是投投资资者者和和经经营营者者），才才能能保保证证项项目目的的开开发发取取得得真真正正的的成成功功。 一一、项项目目总总体体定定位位 11、市市场场定定位位的的依依据据通通过过上上述述分分析析，我我们们已已经经发发现现和和挖挖掘掘出出项项目目拥拥有有良良好好预预期期的的多多个个市市场场支支撑撑，我我司司将将围围绕绕着着项项目目自自身身以以及及宏宏观观市市场场的的支支持持，为为本本项项目目制制定定具具体体的的市市场场定定位位。 本本项项目目的的市市场场支支撑撑点点主主要要有有以以下下几几个个方方面面。 11.11市市场场支支撑撑?火火车车站站片片区区经经济济形形势势良良好好，有有利利于于商商业业物物业业的的发发展展?铜铜仁仁商商业业物物业业市市场场正正处处于于高高速速发发展展阶阶段段，市市场场前前景景看看好好?商商业业物物业业正正在在成成为为房房地地产产的的投投资资热热点点，商商业业物物业业市市场场需需求求增增大大?本本区区域域大大型型独独立立商商场场目目前前较较少少，市市场场存存在在较较大大空空白白11.22项项目目自自身身支支撑撑?火火车车站站旱旱码码头头将将为为本本项项目目带带来来巨巨大大人人流流?地地理理位位置置优优越越，交交通通、环环境境等等相相关关配配套套工工程程较较为为齐齐备备?商商业业部部分分开开发发时时机机恰恰当当，有有利利于于本本项项目目的的推推广广、销销售售?政政府府的的大大力力支支持持，将将极极大大的的增增强强投投资资者者的的投投资资信信心心 22、项项目目分分步步定定位位的的论论证证商商业业物物业业的的开开发发，将将同同时时面面对对三三个个层层面面的的消消费费者者最最终终商商品品消消费费