策划报告大纲范文.doc

策划报告大纲范文 前期策划大纲第一部分项目区域价值分析 一、影响区域城市发展与规划的因素 1、深圳市总体城市发展与规划 2、区域在深圳市城市发展与规划中的功能定位 二、区域发展研究现状 1、区域经济社会发展现状 2、区域的产业分布现状 3、区域的配套设施现状 4、区域的交通组织现状 三、区域未来发展研究 1、区域经济社会发展预测 2、区域未来产业布局研究 3、区域的发展轴线与发展组团研究 4、区域的配套设施建设 5、区域的未来交通体系研究 四、项目区位价值分析 1、项目区位价值 2、各物业类型研究范围确定第二部分项目商业研究 一、项目商业发展与项目总体开发的关系 二、深圳商业房地产发展趋势分析 1、近年深圳商业房地产供应总量 2、近年深圳商业房地产交易总量 3、近年深圳商业房地产市场售价和租赁价格水平分析 4、未来深圳商业房地产供求关系及价格走势预测 三、深圳主要商圈与商业类型研究 1、深圳市主要商圈及形成原因分析 2、深圳各主要商圈的辐射范围研究 3、深圳各主要商圈的商业类型及商业构成研究 四、区域商圈研究 1、区域商业边界的确定及人口总量与结构类型 2、区域商圈类型研究 3、区域商圈的辐射能力研究 4、区域总体商圈研究结论 五、区域商圈细分研究 1、区域内各子商圈的地理分布现状 2、区域内各子商圈形成的历史因素及业态组成 3、影响区域商圈改造与重整的因素分析 4、区域内未来各子商圈的功能与作用 5、区域各子商圈的竞争格局 六、区域内典型商业项目案例分析 1、项目基本情况 2、项目亮点总结 七、项目商业辐射范围研究 1、项目在区域商圈中的定位选择方向 2、项目商业在区域商圈中的竞争优势 3、项目商业可实现的商业地位与作用 八、项目商业业态研究 1、项目商业的业态组成研究 2、项目商业各业态的价值整合与提升 3、项目商业业态的确定 九、项目相关商业运营群体研究 1、项目商业经营与投资客户群体定位 2、商业各业态消费对象定位 3、商业各业态消费群体特点分析 4、商场经营商特点分析 十、项目商业各业态面积测算 1、本项目商业用地的地块SWOT分析 2、本项目商业各业态面积测算 3、本项目商业各业态的功能协调与组织 十一、项目商业布局 1、商业布局的总体思路 2、商业轴线与区域安排 3、商业配套设施布局 十二、项目商业经营与主题与经营形式建议 1、项目经营主题建议 2、经营形式建议 十三、项目商业运营收益预测 1、售价(或租价)定位 2、价格制定原则 3、价格制定参考因素 4、项目租售比例建议 5、项目商业各阶段的销售率及回收资金情况分析第三部分项目写字楼研究 一、写字楼开发与项目总体开发的关系 二、深圳写字楼开发宏观市场环境 1、深圳市写字楼市场供应及特征分析 2、深圳市写字楼市场需求及特征分析 3、写字楼客户行业分布分析 三、可比写字楼案例调查 1、可比写字楼项目概况 2、可比项目客户与租售情况 四、区域写字楼市场需求因素研究 1、区域城市功能规划对写字楼开发的影响 2、区域的产业分布与发展 3、区域写字楼的对外辐射能力 4、区域写字楼与区域外商务区的竞争分析 五、项目地块分析 1、项目地块条件分析1）项目地块分析2）项目地块景观分析3）项目地块区位分析4）项目周边配套分析 2、项目S.W.O.T.综合分析 3、项目核心价值的挖掘 4、写字楼开发方向确定 六、项目目标消费群体研究 1、目标客户地理区域分析 2、目标客户主要行业与产业背景 3、目标客户租赁习惯与特点 七、写字楼开发面积建议 1、潜在客户总量与结构 2、潜在客户租赁价格的承受能力 3、区域内写字楼竞争状况分析 4、写字楼规模与酒店规模的关系 5、项目写字楼开发面积建议 八、写字楼定位分析 1、项目市场定位 2、项目目标租赁客户群细分及锁定1）客户群细分及特征2）本项目租赁目标客户群锁定 3、项目物业形象定位1）定位内容2）定位诠释 九、写字楼经营收益预测 1、租赁价格定位 2、价格制定原则 3、价格制定参考因素 4、各阶段写字楼经营收益及回收资金情况分析第四部分项目酒店市场分析 一、酒店开发与项目整体开发的关系 二、深圳市酒店宏观市场环境简述 1、深圳市酒店市场现状分析1）深圳市酒店市场供需状况及特征分析2）深圳市酒店市场总体价格水平 2、深圳市酒店市场前景预测 三、区域酒店市场分析 1、区域酒店市场研究范围界定 2、区域酒店规模与档次现状1）区域商务酒店供应规模及档次2）区域公寓式酒店市场供应及档次3）区域产权式酒店市场供应及档次4）区域典型项目分析 3、区域城市规划与城市发展对酒店业发展的影响 4、区域未来酒店供应总量与结构的趋势分析 5、区域未来酒店需求总量与结构分析 6、区域酒店市场竞争状况分析 四、项目酒店潜在客户消费行为分析 1、酒店潜在客户的分析 2、酒店潜在客户的消费诉求 3、酒店潜在客户的消费行为特点 五、项目酒店分析 1、项目酒店概况 2、项目分析1）项目地块分析2）项目地块景观分析3）项目地块区位分析4）项目周边配套分析 3、项目酒店SWOT分析 4、项目酒店开发与项目整体开发的价值提升 六、项目酒店定位分析 1、酒店功能定位1）酒店自身功能定位2）酒店功能与整个项目功能地位的吻合 2、酒店形象定位1）酒店在项目总体形象中的作用2）酒店形象定位 3、项目目标客户群细分及锁定1）客户群细分及特征2）本项目目标客户群锁定 七、酒店经营建议 1、项目经营主题建议1）建议原因2）建议内容 2、经营模式建议 八、酒店面积建议 1、酒店客户消费总人次测算 2、酒店客户季节性规律分析 3、酒店入住率指标的选取 4、酒店面积测算 九、酒店经营收益预测 1、酒店价格定位1）价格制定原则2）价格制定参考因素 2、各阶段酒店经营收益及回收资金情况分析第五部分项目分析及定位 一、项目分析（一）、项目区位及区域概况（二）、项目地块分析 1、土地面积及其红线图 2、地质地貌状况 3、周边的建筑物 4、绿化景观 5、自然景观 6、环境污染状况（三）、对外交通（四）、项目规模（五）、项目资源分析（六）、项目SWOT分析 二、项目定位（一）、项目卖点整合（二）、项目城市功能定位 1、确定项目城市功能定位的基本思路 2、项目城市辐射能力分析 3、项目城市功能实现的机会与制约条件 4、项目城市功能的组合与定位（三）、项目开发主题定位（四）、项目整体形象定位（五）、产品定位（主要物业类型及各自构成比例）（六）、客户定位（七）、价格定位（九）、品牌价值主张第六部分项目总体规划及发展建议 一、项目总体规划的主体思想 1、项目各物业类型功能的和谐 2、社会公共设施的支持与利用 3、城市景观的营造与利用 4、城市设计的要求 二、项目建筑规划建议（一）、建筑方案、规划要点建议 1、轴线与组团规划的总体构思 2、总体规划示意图 3、主要核心点及标志性形象节点的确定 4、项目总体开发轴线的确定 5、项目开发组团的确定 6、各组团功能之间的衔接与协调 7、项目总体规划各经济技术指标汇总（二）、建筑风格建议（外立面、园林风格等）（三）、各物业类型规划 1、商业规划 2、酒店规划 3、写字楼规划 4、配套设施规划（六）、项目交通规划 1、外部道路交通系统分析 2、外部公共交通体系 3、项目未来外部交通需求分析 4、项目内部人流与车流需求分析 5、项目交通组织总体思路 6、项目内部与外部交通体系组织与规划（七）、配套设施建议 三、项目开发分期及开发顺序建议第七部分项目投资分析 一、项目经济数据分析 二、项目投资估算与资金筹措（一）、项目总投资估算 1、分项估算依据 2、项目总投资估算（二）、资金筹措 1、资金 2、项目筹资方案（三）、投资使用计划 1、投资使用计划 2、借款偿还计划 三、项目盈利分析 1、各类物业销售及经营收入估算 2、项目销售回款计划 四、财务与敏感性分析 1、盈利能力分析 2、项目不确定性分析1）项目工程造价敏感性分析2）销售价格敏感性分析 五、项目总体经济测算表劳动合同 一、双方在签订本合同前，应认真阅读本合同书。 本合同一经签订，即具有法律效力，双方必须严格履行。 二、本合同必须由用人单位(甲方)的法定代表人(或者委托代理人)和职工(乙方)亲自签章，并加盖用人单位公章(或者劳动合同专用章)方为有效。 三、本合同中的空栏，由双方协商确定后填写，并不得违反法律、法规和相关规定；不需填写的空栏，划上“”。 四、工时制度分为标准工时、不定时、综合计算工时三种。 实行不定时、综合计算工时工作制的，应经劳动保障部门批准。 五、本合同的未尽事宜，可另行签订补充协议，作为本合同的附件，与本合同一并履行。 六、本合同必须认真填写，字迹清楚、文字简练、准确，并不得擅自涂改。 七、本合同(含附件)签订后，甲乙双方各保管一份备查。 甲方(用人单位)乙方(职工)名称姓名法定代表人身份证号码地址现住址经济类型联系电话联系电话根据(中华人民共和国劳动法和国家及省的有关规定，甲乙双方按照平等自愿、协商一致的原则订立本合同。 一、合同期限 (一)合同期限双方同意按以下第种方式确定本合同期限 1、有固定期限从年月日起至年月日止。 2、无固定期限从年月日起至本合同约定的终止条件出现时止(不得将法定解除条件约定为终止条件)。 3、以完成一定的工作为期限从年月日起至工作任务完成时止。 (二)试用期限双方同意按以下第种方式确定试用期期限(试用期包括在合同期内) 1、无试用期。 2、试用期从年月日起至年月日止。 (试用期最长不超过六个月。 其中合同期限在六个月以下的，试用期不得超过十五日；合同期限在六个月以上一年以下的。 试用期不得超过三十日；合同期限在一年以上两年以下的，试用期不得超过六十日。 ) 二、工作内容 (一)乙方的工作岗位(工作地点、部门、工种或职务)为 (二)乙方的工作任务或职责是 (三)甲方因生产经营需要调整乙方的工作岗位，按变更本合同办理，双方签章确认的协议或通知书作为本合同的附件。 (四)如甲方派乙方到外单位工作，应签订补充协议。 三、工作时间 (一)甲乙双方同意按以下第种方式确定乙方的工作时间 1、标准工时制，即每日工作小时，每周工作天，每周至少休息一天。 2、不定时工作制，即经劳动保障部门审批，乙方所在岗位实行不定时工作制。 3、综合计算工时工作制，即经劳动保障部门审批，乙方所在岗位实行以为周期，总工时小时的综合计算工时工作制。 (二)甲方因生产(工作)需要，经与工会和乙方协商后可以延长工作时间。 除(劳动法)第四十二条规定的情形外，一般每日不得超过一小时，因特殊原因最长每日不得超过三小时，每月不得超过三十六小时。 四，工资待遇 (一)乙方正常工作时间的工资按下列第()种形式执行，不得低于当地最低工资标准。 1、乙方试用期工资元月；试用期满工资元月(元日)。 2、其他形式。 (二)工资必须以法定货币支付，不得以实物及有价证券替代货币支付。 (三)甲方根据企业的经营状况和依法制定的工资分配办法调整乙方工资，乙方在六十日内未提出异议的视为同意。 (四)甲方每月日发放工资。 如遇节假日或休息日，则提前到最近的工作日支付。 (五)甲方依法安排乙方延长工作时间的，应按(劳动法)第四十四条的规定支付延长工作时间的工资报酬。 五、劳动保护和劳动条件 (一)甲方按国家和省有关劳动保护规定提供符合国家劳动卫生标准的劳动作业场所，切实保护乙方在生产工作中的安全和健康。 如乙方工作过程中可能产生职业病危害，甲方应按职业病防治法的规定保护乙方的健康及其相关权益。 (二)甲方根据乙方从事的工作岗位，按国家有关规定，发给乙方必要的劳动保护用品，并按劳动保护规定每(年季月)安排乙方进行体检。 (三)乙方有权拒绝甲方的违章指挥、强令冒险作业，对甲方及其管理人员漠视乙方安全和健康的行为，有权要求改正并向有关部门检举、控告。 六、社会保险和福利待遇 (一)合同期内，甲方应依法为乙方办理参加养老、医疗、失业、工伤、生育等社会保险的手续，社会保险费按规定的比例，由甲乙双方负责。 (二)乙方患病或非因工负伤，甲方应按国家和地方的规定给予医疗期和医疗待遇，按医疗保险及其他相关规定报销医疗费用，并在规定的医疗期内支付病假工资或疾病救济费。 (三)乙方患职业病、因工负伤或者因工死亡的，甲方应按（工伤保险条例)的规定办理。 (四)甲方按规定给予乙方享受节日假、年休假、婚假、丧假、探亲假、产假、看护假等带薪假期，并按本合同约定的工资标准支付工资。 七、劳动纪律 (一)甲方根据国家和省的有关法律、法规通过民主程序制定的各项规章制度，应向乙方公示；乙方应自觉遵守国家和省规定的有关劳动纪律、法规和企业依法制定的各项规章制度，严格遵守安全操作规程，服从管理，按时完成工作任务。 (二)甲方有权对乙方履行制度的情况进行检查、督促、考核和奖惩。 (三)如乙方掌握甲方的商业秘密，乙方有义务为甲方保守商业秘密，并作如下约定 八、本合同的变更 (一)任何一方要求变更本合同的有关内容，都应以书面形式通知对方。 (二)甲乙双方经协商一致，可以变更本合同，并办理变更本合同的手续。 九、本合同的解除 (一)经甲乙双方协商一致，本合同可以解除。 由甲方解除本合同的，应按规定支付经济补偿金。 (二)属下列情形之一的，甲方可以单方解除本合同 1、试用期内证明乙方不符合录用条件的； 2、乙方严重违反劳动纪律或甲方规章制度的； 3、严重失职、营私舞弊，对甲方利益造成重大损害的； 4、乙方被依法追究刑事责任的； 5、甲方歇业、停业、濒临破产处于法定整顿期间或者生产经营状况发生严重困难的； 6、乙方患病或非因工负伤，医疗期满后不能从事本合同约定的工作，也不能从事由甲方另行安排的工作的； 7、乙方不能胜任工作，经过培训或者调整工作岗位，仍不能