天津海泰控股集团有限公司

公司债券信用评级报告 大公保留对本期债券信用状况跟踪评估并公布信用等级变化之权利 天津海泰控股集团有限公司 2010 年公司债券信用评级报告 大公报大公报 D 2009 105D 2009 105 号号 公司债券信用等级 AA AA 长期主体信用等级 AAAA 评级展望 稳定 发债主体 天津海泰控股集团有限公司 发债规模 15 亿元 债券期限 7 年 担保方式 应收账款质押 主要财务数据和指标 人民币亿元 项项 目目 200820082007200720062006 总资产 161 92 121 2790 57 所有者权益 46 9241 8421 56 主营业务收入 10 6111 578 91 利润总额 4 737 671 16 经营性净现金流 6 506 851 55 资产负债率 51 98 54 70 69 70 债务资本比率 41 82 41 91 65 67 主营业务毛利率 17 4217 7813 72 总资产报酬率 5 49 9 39 1 50 净资产收益率 5 6412 091 89 经营性净现金流利息保 障倍数 倍 1 531 810 68 经营性净现金流 总负债 7 7310 322 46 注 财务数据按旧会计准则编制 分 析 员 张燕 张永林 联系电话 010 51087768 客服电话 4008 84 4008 传 真 010 84583355 Email rating 评级观点评级观点 天津海泰控股集团有限公司 以下简称 海泰 集团 或 公司 主要从事天津新技术产业园区 以下简称 天津高新区 或 园区 基础设施建 设投融资 房地产开发 高科技产业投资等业务 评级结果反映了天津高新区财政收入增长迅速 公 司获得的财政支持力度不断加大 公司现代服务业 的发展带动了房地产业的协同发展等优势 同时也 反映了公司未来几年面临一定资本支出压力等不利 因素 公司以其合法拥有的对天津高新区管委会的 应收账款为本期债券提供质押担保 具有一定的增 信作用 综合分析 公司具备很强的债务保障能力 本期债券到期不能偿付的风险很小 预计未来 1 2 年 随着天津高新区财政实力的 不断增强 对公司的财政支持力度将不断加大 大 公对海泰集团的评级展望为稳定 主要优势 机遇 近年来天津高新区财政收入增长迅速 作为天津 高新区基础设施建设的投融资主体 公司得到了 园区的有力支持 公司大力发展现代服务业 创建良好的投资和服 务环境 为园区引入了大量的优质高科技企业 并在多领域形成了一定的产业集聚效应 在一定 程度上带动了公司房地产业的协同发展 公司以与天津高新区管委会签订的委托实施协议 和移交与偿付协议所形成的应收账款为本期债券 提供质押担保 具有一定的增信作用 主要风险 挑战 公司的法人治理结构尚处于不断完善中 公司近年内拟投资项目较多 投资规模较大 短 期内面临一定资本支出压力 大公国际资信评估有限公司大公国际资信评估有限公司 二二 九年四月十三日九年四月十三日 公司债券信用评级报告 2 发债主体发债主体 海泰集团前身是天津新技术产业园区 1政通科技发展有限公 司 以下简称 政通公司 政通公司是 1996 年经天津市政府 津政函 1996 107 号文批准成立的国有独资公司 2000 年 6 月 天津高新区管委会报经天津市政府津政函 2000 63 号文批准 同意政通公司于 2000 年 9 月改组为海泰集团 截至 2009 年 3 月 底 公司注册资本 18 70 亿元 天津高新区管委会 简称 园区 管委会 为海泰集团国有控股股东 拥有公司 100 股权 海泰集团作为国有独资的区域开发建设公司 园区管委会的 投融资平台 主要负责华苑产业区及滨海高新技术产业开发区 以下简称 滨海高新区 的基础设施建设 并授权进行国有 土地开发 经营及转让等工作 滨海高新区为天津高新区的扩展 区 滨海新区的产业功能区 天津高新区 滨海新区 滨海高新 区的关系图如下 天津高新区 滨海新区 行政区域 功能区 华苑产业区 滨海高新区 图图 1 1 天津高新区 滨海新区 滨海高新区的关系天津高新区 滨海新区 滨海高新区的关系 截至 2008 年底 公司纳入合并范围的全资和控股子公司 18 家 参股公司 99 家 其中 海泰集团下属控股子公司天津海泰 科技发展股份有限公司 以下简称 海泰发展 于 2001 年在上 海证券交易所挂牌交易上市 股票简称 海泰发展 股票代码 600082 海泰集团持有海泰发展 23 74 股权 截至 2008 年底 海泰集团总资产 161 92 亿元 总负债 84 16 亿元 所有者权益 46 92 亿元 资产负债率 51 98 2008 年公司实现主营业务收入 10 61 亿元 利润总额 4 73 亿元 经营性净现金流 6 50 亿元 发债情况发债情况 本期债券概况本期债券概况 本期债券募集资金 15 亿元 为固定利率 债券的发行采用 承销商余额包销的方式 债券期限为 7 年 债券每年付息一次 到期一次还本 最后一期利息随本金一并支付 募集资金用途募集资金用途 本期债券募集资金将全部用于天津滨海高新区基础设施建设 项目 该项目建设区域为东至唐津高速公路 南至杨北公路 西 1 2009 年 3 月国务院在有关天津市政府 关于天津新技术产业园区更名为天津滨海高新技术产业开发区的 请示 的批复中 同意将 天津新技术产业园区 更名为 天津滨海高新技术产业开发区 科技部批复 同意的 天津高新区创新型科技园区建设方案 文件将天津高新区列入首批国家创新型科技园区试点名单 公司债券信用评级报告 3 至津岐公路 北至北环铁路 总面积 24 98 平方公里 主要建设 内容为新建区内城市道路 41 条 道路总长度 136 公里 含桥梁 17 座 道路总面积 401 万平方米 同步实施道路地下管网 绿 化 照明工程 实施区内园林景观工程 新开挖区内景观河道 15 公里 河道开口宽 20 30 米 并实施生态护坡工程 对区 内既有 79 万平方米湖区进行改造 改造后湖区面积 74 万平方米 该项目总投资 131 亿元 经营环境经营环境 基础设施建设在国民经济中占据重要地位 在当前经济增速基础设施建设在国民经济中占据重要地位 在当前经济增速 明显放缓的背景下 基建投资将成为我国经济转型期拉动经济增明显放缓的背景下 基建投资将成为我国经济转型期拉动经济增 长的主要动力之一长的主要动力之一 城市化建设是我国优化城乡结构 转移农村人口 实现经济 结构根本性调整的重大战略举措 城市基础设施建设作为城市存 在和发展的物质载体以及城市经济增长和社会进步的前提条件 其建设和发展状况直接影响着城市化进程的速度和质量 国际经验表明 一个国家经济高速增长的时期必然也是城市 高速发展的时期 近十年来 我国城市化进程出现了稳步发展的 势态 城市经济对我国 GDP 的贡献率已超过 70 未来 20 年将 是中国实现由农村化社会向城市化社会转型的关键时期 我国的 城市化将进入加速发展阶段 这将大大带动对城市基础设施建设 的需求 根据国家统计局最新经济运行指标显示 2008 年全年我国 国内生产总值为 300 670 亿元 比上年增长 9 00 分季度看 一至四季度增速分别为 10 60 10 10 9 00 和 6 80 经济 增速下滑明显 在这种背景下 我国当前宏观调控正面临产业结 构转型和保持经济稳定增长的双重任务 在外需下降 出口减少 的情况下 及时启动内需已经成为促进经济稳定增长的重要任务 基础建设投资是我国财政支出的重要方式 是拉动我国经济发展 的重要宏观调控手段 近期 为扩大内需拉动经济增长 国务院 提出拟在 2010 年前投资约 4 万亿元用于基础设施领域的建设 在这种宏观政策背景下 为贯彻落实国务院扩大内需的十项 措施 天津高新区特制订了 迎挑战 抓机遇 保增长 的措施 明确指出要继续加大政府投资力度 加快高新区城市基础设施建 设 优化投资环境 加快滨海高新区交通 道路等市政基础设施 建设 信息化建设 完善华苑产业区配套设施工程建设等政策 地方政府投融资平台代表政府从事基础设施建设 财政支持地方政府投融资平台代表政府从事基础设施建设 财政支持 是其债务偿还的重要保障 目前我国地方财政收支普遍较为紧张 是其债务偿还的重要保障 目前我国地方财政收支普遍较为紧张 财政收入中土地出让收益的增长缺乏稳定性财政收入中土地出让收益的增长缺乏稳定性 城市道路 桥梁 环境整治等基础设施建设具有很强的公益 性特征 盈利能力较弱 目前在我国主要由地方政府进行投资建 设和运营管理 提供这类公共产品也正是政府的主要职责之一 随着经济的持续高速增长 各地城市基础设施的建设规模不 断扩大 地方政府的财政实力难以满足投资需求 根据我国的相 关法律法规 地方政府不得列赤字 向银行借款或发行债券 为 了解决短期内财政资金不能满足投资需求的矛盾 各级地方政府 普遍通过成立基础设施建设投融资平台来向银行贷款或发行债券 公司债券信用评级报告 4 这类企业代表地方政府实行基础设施和公用事业的投融资和运营 管理 利用地方政府信用向银行贷款或发行债券 债务的偿还也 主要依靠财政资金 因此公司债务的保障主要取决于地方政府信 用 近年来随着我国经济的发展 财政收入也快速增加 各级地 方政府的财政实力增长很快 但由于我国各地的国企亏损 三 农 问题 科教文卫和社会保障欠账等历史遗留问题较多 同时 近年来大规模的基础设施建设需要大量的资金投入 各地政府的 财政收支普遍处于较紧张的状态 近年来我国各地的土地出让收 入在地方财政总收入中的占比很大 据统计近几年全国土地出让 收入占财政收入的比重超过 20 地方政府的财政支出 尤其是 基础设施建设支出对土地出让收益的依赖程度很大 土地出让收 入不像基于税收的一般预算收入具有很强的稳定性 2008 年受 房地产市场低迷的影响 很多地方政府的土地出让收入普遍出现 明显下降 将影响其财政总收入的稳定增长 2007 2008 年 天津高新区土地出让收入与 2006 年相比也 均有所下降 但天津高新区财政收入主要以税收收入为主 土地 出让收入占比较小 天津是中国北方经济中心 近年来经济发展迅速 财政收入天津是中国北方经济中心 近年来经济发展迅速 财政收入 迅速增长 城市建设快速发展迅速增长 城市建设快速发展 作为我国四个直辖市之一的天津地处环渤海地区中心和华北 东北 华东结合部 位于东北亚国际合作区的中心地带 是北京 和华北 西北十几个省市区对外交往的重要出海通道 是国际现 代化港口城市 经济区位优势突出 以其为中心的环渤海经济区 已成为继珠江三角洲 长江三角洲之后我国新世纪经济增长的重 要一极 根据 天津十一五规划 十一五 期间 天津将全面实现 三步走 战略目标 综合经济实力显著增强 地区生产总值年 均增长 12 人均生产总值超过 7 000 美元 财政收入年均增长 16 以上 建成现代化国际港口大都市和我国北方重要的经济中 心 成为全国率先基本实现现代化的地区之一 天津工业基础雄厚 有六大支柱产业 电子信息 化学工业 汽车和装备制造业 现代冶金 生物技术与现代医药 新能源和 新材料 六大产业全部居全国领先地位 据市经委统计 2008 年 1 10 月份 六大支柱产业实现利润 524 18 亿元 占全市独 立核算工业企业实现利润的 87 88 同比增长 42 61 高于全 市平均增幅 3 01 个百分点 2004 2008 年天津市地区生产总值 GDP 分别为 3 111 亿元 3 698 亿元 4 359 亿元 5 050 亿元和 6 345 亿元 已连续五年 增长 14 以上 2008 年同比增长 25 82 同时 天津市财政收 入也大幅增长 2007 年实现一般预算财政收入 540 亿元 同比 增长 29 59 2004 2008 年天津市 GDP 及财政收入对比见图 2 从图 2 可 以看出天津市经济增长跟财政收入增长之间的一致性 公司债券信用评级报告 5 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 7 000 20042005200620072008 GDP 0 100 200 300 400 500 600 财政收入 GDP财政收入 图图 2 2 天津天津 GDPGDP 及财政收入情况 单位 亿元 及财政收入情况 单位 亿元 数据来源 wind 近年来 天津城市基础设施投资稳步提高 占总投资的比重 保持在 25 左右 2008 年天津市基础设施建设投资完成 1 020 亿 元 同比增长 38 80 2009 年天津市确定了 77 个重点项目 总 投资规模 7 714 亿元 其中基础设施和环保项目 21 项 能源及 交通项目 11 项 城市建设速度进一步加快 滨海高新区是我国唯一的国家高新技术产业区 区位优势明滨海高新区是我国唯一的国家高新技术产业区 区位优势明 显 其基础设施建设项目由海泰集团承担 总体规划已经完成 显 其基础设施建设项目由海泰集团承担 总体规划已经完成 建设 招商工作正在同步进行建设 招商工作正在同步进行 开发滨海新区 是党中央 国务院从我国经济社会发展全局 出发做出的重要战略部署 已纳入国家 十一五 发展规划 滨 海新区位于天津东部沿海 为国务院批准的全国综合配套改革试 验区 滨海新区是继深圳经济特区 浦东新区之后 又一带动环 渤海区域发展的新的经济增长极 天津高新区是 1991 年经国务 院批准成立的首批国家级高新技术产业开发区之一 规划面积 55 24 平方公里 现包括华苑产业区和滨海高新区两个主体区域 目前天津高新区已成为天津市集高科技产业 科技开发 成果孵 化 技术贸易 科技服务 人才交流 信息集散于一体的科技新 城区 滨海高新区为滨海新区的产业功能区 天津高新区的扩展区 由国家科技部与天津市共同建设 是我国唯一的国家高新技术产 业区 按照总体规划 滨海高新区将建成为 21 世纪我国科技自 主创新的领航区 世界一流的高科技研发转化基地 高端人才的 聚集地 宜居的绿色生态型典范功能区 其主要功能包括 应用 科技的基础研究功能 应用科技的产业转化功能 利于科技创新 的城市服务功能以及科技主题的旅游功能 滨海高新区规划从 2007 年开始 五年内完成一期建设 将聚集国内外研发机构 300 家 孵化企业 700 800 家 聚集海内外研发人才 10 000 人 引 进和培育一批有重大发展前景的技术项目和具有自主知识产权的 拳头产品 为滨海新区乃至天津市的全面可持续发展提供强大的 公司债券信用评级报告 6 科技支撑 滨海高新区位于天津市中心城区与塘沽区之间 地处东丽湖 黄港水库结合处 南面与天津经济技术开发区西区相邻 西面是 空港物流加工区 北面隔津汉快速路与东丽湖相望 距天津市中 心城区 20 公里 距机场 9 公里 距港口 19 公里 距北京 150 公 里 规划建设区总面积 24 98 平方公里 起步区位于滨海高新区 中央 总面积 4 30 平方公里 滨海高新区基础设施建设项目由海泰集团承担 截至 2008 年底 已基本完成区域的控制性规划 产业规划 景观规划 城 市设计 道路 排水 燃气 电信 给水 电力 供热 水环境 管线综合等各专项规划 截至 2008 年底 区域建设已投入资金 逾 20 亿元 其中土地征购 农用地转用 地上物拆迁等投资 13 70 亿元 市政基础建设包括规划设计 填土 道路排水施工 等项目投资 5 02 亿元 行政办公综合服务中心楼宇建设累计完 成投资额 1 30 亿元 起步区综合服务中心已经完成 其中含有 企业孵化器 研发中心 企业经营中心 教育 医疗卫生 文化 体体育 商业服务 金融邮电等综合公共服务设施等 综合服务 中心建筑面积达 7 80 万平方米 目前已投入使用 截至 2008 年 12 月底 滨海高新区已经有 6 个项目落户 总 投资 120 亿元人民币 占地 2 平方公里 作为天津高新区基础设施建设的投融资主体 公司能够得到 地方政府的大力支持 国家加大基础设施建设投入的宏观政策 天津市经济与城市建设的快速发展及地方财政收入的迅速增长都 将有利于公司获取更多的财政支持和未来持续经营 天津高新区财政状况分析天津高新区财政状况分析 近年来 天津高新区经济发展迅速 财政收入快速增长近年来 天津高新区经济发展迅速 财政收入快速增长 近年来 天津高新区经济发展迅速 随着园区 十一五 规 划各项举措的加快实施 园区的各项经济指标呈现持续快速增长 态势 2008 年园区内企业实现总产值 1 258 亿元 总收入 1 718 亿元 利润总额 151 亿元 出口创汇 43 亿美元 纳税总额 97 亿 元 与 2007 年相比分别增长 35 47 23 56 48 04 7 50 和 7 78 天津高新区近四年主要经济指标见表 1 表表 1 1 天津高新区近四年主要经济指标天津高新区近四年主要经济指标 年份年份 总产值总产值 亿元 亿元 总收入总收入 亿元 亿元 利润总额利润总额 亿元 亿元 出口创汇出口创汇 亿美元 亿美元 纳税总额纳税总额 亿元 亿元 2008 年1 2581 7181514397 2007 年 9291 3901024090 2006 年 7601 050663246 2005 年 627751412540 资料来源 根据园区网站资料整理 随着经济的发展 天津高新区财政收入快速增长 财政实力 不断增强 天津高新区近四年财政收入情况见表 2 公司债券信用评级报告 7 表表 2 2 天津高新区近四年财政收入情况 单位 亿元 天津高新区近四年财政收入情况 单位 亿元 年份年份20082008 年年20072007 年年20062006 年年20052005 年年 财政总收入 42 3933 4518 4014 70 上划中央收入 15 7711 169 427 39 区级财政收入 26 3022 298 987 31 预算外收入 0 32 区级一般预算收入 13 0710 448 085 77 基金预算收入 13 2311 570 911 54 土地有偿使用收入 0 901 54 地方财政税费附加收入 0 0030 0028 资料来源 根据园区网站资料整理 2007 2008 年 天津高新区经济呈现出加快发展的态势 对财政收入的拉动作用明显 2008 年园区完成财政总收入 42 39 亿元 同比增长 26 73 区级收入为 26 30 亿元 同比增长 19 55 区级一般预算收入 13 07 亿元 同比增长 25 19 2008 年 天津高新区签约项目总投资额超过 500 亿 相当于近 五年招商引资额的总和 实现了高新区招商引资工作的战略升级 为高新区壮大经济实力奠定了基础 总体来看 近年来 随着天津高新区经济的迅猛发展 园区 财政收入快速增长 园区建设性支出比重较高 财政平衡能力较强园区建设性支出比重较高 财政平衡能力较强 2005 年 2008 年 天津高新区区级财政支出分别为 6 58 亿 元 7 87 亿元 19 69 亿元和 17 66 区级财政支出保持较高速 增长 2007 年增速有所加快 同比增长 150 19 2008 年同比 有所下降 2005 2008 年 园区建设性总支出分别为 3 80 亿元 4 亿元 13 亿元及 9 30 亿元 表表 3 3 天津高新区近四年财政支出情况 单位 亿元 天津高新区近四年财政支出情况 单位 亿元 年份年份20082008 年年20072007 年年20062006 年年20052005 年年 区级财政支出 17 6619 697 876 58 区级一般预算支出 10 928 616 984 93 建设性支出 9 3013 004 003 80 基金预算支出 6 7311 080 891 64 资料来源 根据园区网站资料整理 2005 2008 年 园区建设性支出 一般预算支出比例分别为 77 08 57 31 150 99 和 85 16 建设性支出所占比重较高 见表 3 长期来看 较高的建设性支出比重有利于改善投资 环境 促进地区经济发展 表表4 4 全国 天津高新区一般预算收入全国 天津高新区一般预算收入 一般预算支出及建设性支出一般预算支出及建设性支出 一般预算支出比例一般预算支出比例 一般预算收入一般预算收入 一般预算支出 一般预算支出 建设性支出建设性支出 一般预算支出 一般预算支出 地区地区 20082008 年年20072007 年年20062006 年年20052005 年年 20082008 年年20072007 年年 20062006 年年20052005 年年 全国 61 4860 1559 17 30 9630 75 天津高新区 119 69121 25115 76116 9885 16150 9957 3177 08 公司债券信用评级报告 8 资料来源 根据园区网站资料整理 由表 4 可以看出 2005 2008 年天津高新区本级财政一般 预算收入 一般预算支出分别为 116 98 115 76 121 25 和 119 69 一般预算收入对一般预算支出的覆盖很好 财政平衡能 力较强 截至 2008 年 11 月 30 日 天津高新区累计贷款余额 28 40 亿元 其中长期贷款 19 40 亿元 短期贷款 9 亿元 总体来看 天津高新区建设性支出 一般预算支出比重较高 财政平衡能力较强 负债较少 经营与政府支持经营与政府支持 公司主要从事天津高新区基础设施开发建设 商品销售及现公司主要从事天津高新区基础设施开发建设 商品销售及现 代服务业是公司主营业务收入和利润的主要来源代服务业是公司主营业务收入和利润的主要来源 园区管委会是公司的唯一股东 园区管委会主要负责天津高 新区公共基础设施的规划设计和提供社会公共服务 并依法对企 业进行管理 公司则在园区管委会的直接领导下 主要负责天津 高新区的基础设施建设 资本运作及产业投资与发展 为天津高 新区创建优越的投资环境和良好的支撑服务体系 房地产开发 土地出让 及现代服务业是公司主营业务收入 和利润的主要来源 2006 2008 年公司主营业务收入和主营业 务毛利润构成见表 5 表表 5 5 公司主营业务收入及利润构成情况 单位 万元 公司主营业务收入及利润构成情况 单位 万元 20082008 年年20072007 年年20062006 年年 金额金额占比占比 金额金额占比占比 金额金额占比占比 主营业务收入主营业务收入 商品销售 72 58068 4385 55273 9257 34764 39 现代服务业 21 71620 4811 75710 1611 19412 57 其中 租赁 4 6534 396 5025 627 1268 00 绿化工程 8 3397 863 5153 041 4601 64 其他服务业 8 7248 231 7401 502 6082 93 高科技产业 1 9881 878 9827 768 8649 95 其中 技术及集成 3920 375 3954 666 1306 88 孵化服务 1 5961 503 5873 102 7343 07 土地出让 9 7799 229 4458 1611 65613 09 合 计 106 063100 00115 737100 0089 060100 00 主营业务毛利润主营业务毛利润 商品销售 13 47772 9314 46570 318 54969 96 现代服务业 7 63541 326 64132 286 25151 15 其中 租赁 3 44418 644 55722 155 00340 94 绿化工程 1 0405 639024 394093 35 其他服务业 3 15117 051 1825 748396 86 高科技产业 1 6739 053 35916 334 11233 66 其中 技术及集成 2091 131 1625 652 11117 28 孵化服务 1 4647 922 19710 682 00116 38 公司债券信用评级报告 9 土地出让 4 306 23 3 3 891 18 91 6 692 54 76 合计 18 479100 0020 574100 0012 220100 00 资料来源 根据公司提供资料整理 由表 5 可以看出 近三年公司主营业务收入及毛利润均有所 波动 2007 年公司主营业务收入及毛利润增长较快 2008 年均 小幅下降 商品销售收入是公司最主要的收入及利润来源 2008 年占主营业务收入比率达到 68 43 毛利润占比达到 72 93 销售商品收入中绝大部分为房地产商品销售收入 还有 小部分医药收入 进出口收入等 近三年公司土地出让毛利润为 负数 主要原因是园区管委会为了招商引资 以低于土地开发成 本的价格出让土地 土地出让后 在确保土地开发成本的基础上 园区管委会给予公司相应补贴 以保证公司土地出让的利润 高 科技产业投资 技术及集成收入 孵化服务 也是公司的主营业 务收入和利润来源 2008 年合计毛利润占比 9 05 现代服务业 租赁收入 绿化工程收入及其他 的发展对园区创造一个良好 的投资 服务及发展环境起到了举足轻重的作用 不仅促进了园 区的招商引资 同时带动了公司其他业务的协调发展 2008 年 公司租赁收入实现 0 47 亿元 毛利润占比达到 18 64 总体来看 随着滨海新区的开发开放 滨海高新区基础设施 建设项目的推进及公司在产业投资及现代服务业的进一步发展 预计未来收入将会有所增长 作为天津高新区开发建设的投融资平台 公司在土地 资金 作为天津高新区开发建设的投融资平台 公司在土地 资金 政策等方面均得到了政府的有力支持政策等方面均得到了政府的有力支持 公司是园区管委会授权进行国有资产的经营管理公司 是天 津高新区唯一承担园区政府职能的企业 是园区基础设施建设的 开发主体和投融资平台 在土地开发和资金等方面受惠于园区管 委会的大力支持 对华苑产业区的开发建设 根据津园区办 2001 278 号文 在采取循环资金 滚动开发和良性互动的原则基础上 公司土地 开发建设的初期由园区财政根据开发项目招投标额拨款 以此作 为开发建设成本 后期土地转让后 在确保土地开发成本的基础 上 由园区管委会给予公司补贴 以保证公司土地转让的利润 截至 2008 年 12 月底 园区内在建的 BPO 软件服务外包基地 天津市软件外包产业服务基地 与天津市教委 科委合作 已基 本完工 政府承诺用 6 年的时间回购 80 并给予一定的财政补 贴 滨海高新区基础设施建设项目则采用园区管委会委托实施的 运营模式 由政府授权海泰集团实施区域内土地整理及基础设施 的开发建设 公司逐额垫资投入 园区管委会按照建设进度对区 域内完成的基础设施进行逐步回购 截至 2009 年 3 月底 园区管委会共向公司注入土地 696 71 万平方米 价值 23 87 亿元 园区管委会作价入股账面价值 售出土地 427 31 万平方米 土地储备 269 30 万平方米 截至 2009 年 3 月底公司土地情况明细见表 6 公司债券信用评级报告 10 表表6 6 截至截至20092009年年3 3月底公司土地情况明细月底公司土地情况明细 单位 万平方米 亿元 单位 万平方米 亿元 园区管委会注入园区管委会注入 土地土地 已售出土地已售出土地土地留存土地留存 项目项目 数量数量金额金额数量数量金额金额数量数量金额金额 环内土地 155 567 14106 415 3949 161 74 环外一期 210 957 26146 075 2064 882 06 环外二期 330 209 47174 835 11155 274 36 合计 696 7123 86427 3115 70269 308 16 资料来源 公司提供资料整理 除此之外 为支持 促进公司的业务发展 除国家高新区给 予高科技创新企业的各种优惠扶植政策外 园区管委会特制定了 一系列针对绿色能源产业 软件与服务外包产业及动漫产业等的 税收优惠政策 孵化服务及优惠政策 自主创新优惠政策 直接 降低了入驻企业的运营成本 为公司的发展提供了大力支持 在资金方面 2005 2008 年园区财政拨款海泰集团财政贴 息收入合计 6 31 亿元 其中 2007 2008 年财政贴息收入还未 入账 2005 2008 年园区财政拨款海泰集团土地补贴收入 3 28 亿元 归垫土地收入借款 5 49 亿元 归垫工程款 11 48 亿元 归垫土地补偿费 5 41 亿元 其他拨款 11 67 亿元 2007 年天津 高新区管委会以现金方式为海泰集团增加注册资本金 9 亿元 2008 年 12 月园区管委会以现金方式为海泰集团增加注册资本金 2 70 亿元 2009 年 1 月园区管委会以现金方式为海泰集团增加 注册资本金 2 亿元 同时 园区管委会已通过会议 天津高新区 管委会办公司第 23 次会议 2009 年将以现金方式为海泰集团 增加注册资本金 6 亿元 且自 2009 年至 2015 年 园区管委会将 每年拨给公司 1 亿元财政贴息 表表7 7 20052005 20092009年园区财政拨款海泰集团情况 单位 万元 年园区财政拨款海泰集团情况 单位 万元 年份年份20092009 年年20082008 年年20072007 年年20062006 年年20052005 年年合计合计 财政贴息收入 16 551 10 673 12 417 23 472 63 113 土地补贴收入 12 950 19 800 32 750 归垫土地收入借款30 287 14 300 6 662 3 696 54 945 归垫工程款 8 700 16 588 20 511 14 055 114 799 归垫土地补偿费4 087 11 175 23 159 15 655 54 076 注册资金20 00027 000 90 023 137 023 其他收入 3 600 3 600 其他拨款 62 136 26 235 28 282 116 653 合计20 000152 361 168 994 103 981 76 678 522 014 注 2007 2008年财政贴息收入还未入账 公司房地产业务以工业地产开发为主 旗下的海泰房地产开公司房地产业务以工业地产开发为主 旗下的海泰房地产开 发公司近年来收入稳定增长 海泰发展发公司近年来收入稳定增长 海泰发展 2008 年收入有所下降 年收入有所下降 股权转让交易将为海泰发展提供运营资金支持股权转让交易将为海泰发展提供运营资金支持 公司的房地产开发业务主要由海泰房地产开发公司和海泰发 公司债券信用评级报告 11 展承担 主要以园区内工业地产开发为主 近年来累计开发面积 超过 90 万平方米 依托华苑产业区 海泰房地产开发公司和海 泰发展将分别继续进行华科创业园 海泰华英仓储项目 海泰地 产大厦 海泰绿色产业基地及海泰创新基地项目的开发 这些项 目均为成熟项目 后续需投入资产较少 公司充分重视整体经济 增速放缓所带来的不利影响 坚持成本控制 品质控制 加上华 苑产业区优良的配套三级孵化服务 金融服务及投资环境 公司 房地产业发展前景较好 海泰房地产开发公司为海泰集团的全资子公司 开发项目主 要以新技术产业园区配套写字楼 厂房为主 其中 自有项目有 海泰信息广场 华科创业园 科园公寓等 11 个项目 累计建筑 面积 30 万平方米 累计投资 7 60 亿元 代建项目包括海泰大厦 和鼎名科技厂房 合计 4 30 万平方米 在建和储备项目有滨海 国际交流中心 大学软件园 华科商务大厦等 7 个项目 57 万平 方米 海泰房地产开发公司 2006 2008 年分别实现主营业务收入 1 17 亿元 1 55 亿元和 2 10 亿元 主营业务毛利率分别为 34 26 31 61 和 23 62 主营业务收入稳定增长 2009 年 海泰房地产公司开发项目以代建为主 代建投资额占总投资额的 92 78 表表 8 8 20072007 20092009 年海泰房地产公司项目情况年海泰房地产公司项目情况 20092009 年计划年计划 年份年份 自建自建代建代建 20082008 年年20072007 年年 厂房 平方米 72 10074 852 商品房 平方米 30 000261 00067 700 投资额 万元 10 200131 00054 80023 599 资料来源 公司提供资料整理 海泰发展为海泰集团的控股子公司 持股比例 23 74 主 要从事工业地产开发和高科技企业孵化器建设和经营 高科技产 业投资等 开发项目以华苑科技新城 海泰绿色产业基地 海泰 创新基地 国家软件及服务外包基地为主 同时还承担滨海高新 区 1 50 平方公里项目建设任务 其中海泰绿色产业基地建筑面 积 30 万平米 总投资 7 50 亿元 目前已竣工 海泰创新基地 国家软件及服务外包基地等在建工程建筑面积总计 101 万平方米 预计总投资约 32 亿元 海泰发展主要以工业厂房销售和租赁为主 2008 年海泰发 展竣工面积 16 47 万平方米 已销售面积 3 31 万平方米 目前 项目储备 13 16 万平方米 其中国家软件出口基地项目 10 万平 方米 只租不售 表表9 9 20052005 20082008年海泰发展项目完成情况年海泰发展项目完成情况 项目项目20082008 年年20072007 年年20062006 年年20052005 年年合计合计 开工面积 平方米 213 814327 0648 130105 315654 323 竣工面积 平方米 164 686031 179170 793366 658 投资建设 万元 96 24125 0165 96031 328158 545 销售面积 平方米 33 06019 90047 40058 500158 860 公司债券信用评级报告 12 销售收入 万元 18 5067 41115 87017 90859 695 资料来源 公司提供资料整理 2006 2008 年海泰发展分别实现营业收入 5 74 亿元 8 36 亿元和 6 91 亿元 2008 年同比下降 17 34 利润总额分别为 0 75 亿元 1 61 亿元和 1 80 亿元 2008 年同比增加 11 80 2008 年 12 月 海泰发展转让了其控股子公司天津华鼎置业 有限公司 以下简称 华鼎公司 将海泰发展所持有的华鼎公 司 100 股权分两步以共计 3 90 亿元转让给高银地产控股有限公 司 以下简称 高银控股 或其指定的控股子公司 其中第一 阶段公司以人民币 2 亿元的价格向高银控股的子公司广东高银房 地产有限公司转让所持有的华鼎公司 51 28 的股权 第二阶段 一次性转让华鼎公司剩余股权 该交易第一阶段股权转让预计使 海泰发展 2008 年利润增加约 2 000 万元 现金增加 20 000 万 元 截至 2009 年 1 月底 该交易第一阶段已经完成 第二阶段 正在进行中 2009 年 1 月 公司将所持有的控股子公司天津红 磐房地产开发有限公司 以下简称 红磐公司 98 95 股权以 39 000 万元的价格转让给永泰公司 该交易约产生利润 4 000 万元 两次股权转让次交易有利于公司在目前的市场环境下降低 经营风险 充实运营资金 为公司已有工业地产项目的开发建设 提供一定的运营资金支持 虽然房地产整体景气度下滑 但由于公司主要以工业地产开 发为主 加上公司良好的配套孵化服务 金融服务及项目良好的 品质和定位 国家不断出台的利好政策 预计海泰绿色产业基地 及海泰创新基地项目前景较好 截至 2008 年 12 月底 中国农业 银行客户服务中心 印度 tata 等知名企业已签约入驻 高科技产业投资为公司带来了较好的投资收益 同时 公司高科技产业投资为公司带来了较好的投资收益 同时 公司 在金融业投资方面也有所发展 目前已持有一定量的金融投资资在金融业投资方面也有所发展 目前已持有一定量的金融投资资 产产 公司的高科技产业主要通过投资园区内拥有自主知识产权的 高科技企业实现 目前对外投资的高科技企业有 21 家 对外投 资的公司拥有发明专利 17 项 实用新型专利 21 项 投资的高科 技企业涉及医药 通讯等行业 累计投资金额达到 3 14 亿元人 民币 取得了良好的投资收益 2007 2008 年公司分别实现投 资收益 10 15 亿元和 6 45 亿元 通过股权投资高科技产业 一 方面发挥公司在新技术产业园区的经济职能 实现了良好的经济 效益 另一方面发挥公司在园区的社会职能 实现了引导和扶持 高新技术产业发展的社会效益 除高科技产业投资外 近年来 为了给园区内的企业提供更 好的金融配套服务 公司在金融及资本运作方面也有所发展 2007 年成功完成海泰发展定向增发工作 募集资金 8 7 亿元 募集资金规模超出原计划 30 同时 公司以私募股权基金的方 式 设立了海泰戈壁基金 海泰创新资本基金 共吸引外部创投 基金约 4 亿元 另外 公司还分别投资了天津银行股份有限公司 津投期货经纪有限公司 天津津投租赁有限公司 分别持股 4 24 11 76 和 12 20 目前公司为天津银行的第三大股东 公司债券信用评级报告 13 2008 年 7 月 公司完成了对天津信托投资有限责任公司 以下 简称 天津信托 的控股收购 控股比例 51 05 天津信托 为天津市最大的信托公司 在全国居于前 5 位 截至 2008 年末 天津信托总资产 175 30 亿元 自有资产 18 70 亿元 天津市财 政局为天津信托的第二大股东 随着公司高科技产业 金融业投资的不断成熟与发展 预计 未来几年内 公司的营业收入将会有所增加 公司大力发展现代服务业 创建良好的投资和服务环境 为公司大力发展现代服务业 创建良好的投资和服务环境 为 园区引入了大量的优质高科技企业 并在多领域形成了一定的产园区引入了大量的优质高科技企业 并在多领域形成了一定的产 业集聚效应 在一定程度上带动了公司房地产业的协同发展业集聚效应 在一定程度上带动了公司房地产业的协同发展 公司的综合服务产业涵盖的范围比较广泛 从物业管理 餐 饮配送到后期的提供仓储 担保 贸易 通关报检等 综合服务 职能分别由下属企业承担 天津新技术产业园区进出口有限公司 负责为园区驻区企业提供进出口代理业务 天津海泰市政绿化有 限公司负责对园区园林绿化 景观工程 绿化养护 苗木繁殖等 进行投资和管理 天津新技术产业园区海泰公共保税区仓库有限 公司负责对园区保税物资进行仓储 分拨 配送 简单加工 货 运代理及多式联运服务 天津海泰担保公司为园区注册的 80 多 家高新技术企业提供融资担保 除此之外 公司还对入驻企业提供三级孵化服务 2000 年 天津市政府与科技部在天津高新区共建全国第一家以孵化功能为 主的技术创新基地 天津火炬创业园 现已形成 政府引导 多 元投资 三级孵化 三层服务 的特色孵化体系建设模式 火炬 创业园中包括国有企业 大学 民营企业等六个不同运营主体建 设的科技园和六个国家级 市级孵化器 占地 846 亩 建筑面积 超过 120 万平方米 为全国规模最大的孵化基地之一 海泰孵化 模式为企业形成了从初创期 成长期到发展期 接力式 创业环 境 推动了高新技术产业化的整个过程 同时为入园企业搭建了 快速成长的支撑服务平台 截至 2008 年底 火炬创业园中已有 六个国家级 市级孵化器 入驻企业 2 200 家 其中 海泰绿色 产业基地孵化器被国家科技部认定为国家级孵化器 孵化面积达 68 万平方米 入驻企业 1 100 多家 在各种优惠政策及现代配套服务的支持下 截至 2008 年底 天津高新区内注册企业 6 000 多家 华苑产业区内注册企业约 3 200 余家 其中大中型企业 68 家 包括德国西门子 美国波 音 日本丰田 法国博福 益普生 韩国 LG 西班牙歌美飒 丹麦丹佛斯 印度苏司兰等跨国大公司 还有海泰发展 鼎盛天 工 天药股份 鑫茂科技 中环股份 国恒铁路 天士力 中体 产业和天香股份等国内上市公司 目前 天津高新区已成为天津市集高科技企业 科技开发 成果孵化 技术贸易 科技服务 人才交流 信息集散于一体的 科技新城区 华苑产业区作为高新区的中心区 在电子信息 绿 色能源 生物技术与现代医药 新材料和先进制造业等领域形成 了具有较强创新能力的产业集群 其中 新能源产业已形成风能 太阳能 蓄能电池三大板块 拥有专利 144 项 2007 年被科技 部批准为 国家绿色电源产业集群试点 IT 产业中软件业聚集 了全市近 70 的软件企业和 60 的系统集成企业 在软件服务外 公司债券信用评级报告 14 包 信息安全软件 数字内容 安防监控等若干领域处于领先水 平 形成产业发展特色 生物技术与现代医药产业企业数量也占 全市的 30 天士力生物 天药生物等公司研发实力雄厚 位居 全国前列 协和干细胞核心技术达到国际先进水平 干细胞库规 模亚洲第一 滨海高新区为天津高新区的扩展区 将主要发展生物医药产 业 高端 IT 技术产业 新能源与可再生能源产业 现代服务业 滨海高新区也将发挥高新区基础研究的集聚优势 着力与不同学 科研究成果的产业化整合与转化 形成科技产业化关键技术和核 心技术 结合世界产业发展方向和地区产业优势着力发展与上述 产业相关的核心技术 目前 科技部等四部委和天津市政府正在 滨海高新区联合建设国家生物制药国际创新园 建成后将成为全 国生物医药产业的重要基地 公司现代服务业的发展使园区的投资及服务环境更加具有吸 引力 从而促进了公司的招商引资工作 大量高科技企业纷纷入 驻 产业集聚效应的形成都在一定程度上带动了公司房地产业务 的协同发展 管理与战略管理与战略 公司法人治理结构尚处于不断完善中 制度建设的不断加强公司法人治理结构尚处于不断完善中 制度建设的不断加强 使公司内部管理水平逐步提升使公司内部管理水平逐步提升 公司建立了包括董事会和经理层在内的公司法人治理结构 实行董事会领导下的总经理负责制 董事会为公司最高权利代行 机构 董事会由 5 人组成 设董事长 1 名 董事长由天津市委市 政府任命 董事由园区管委会任命 董事会审定公司的发展计划 年度业务经营计划及投资方案做出决议 确定公司的经营方针和 管理机构的设置等 公司设总经理 由董事会聘任或者解雇 总 经理对董事会负责 主持公司的生产经营管理工作 组织实施公 司年度生产经营计划和投资方案 拟订公司内部管理机构设置方 案 拟订公司的基本管理制度 提请聘任或解聘公司副总经理 财务负责人及其它高级管理人员等 从公司本部管理体制看 目 前公司董事长 总经理和园区管委会主任由同一人担任 法人治 理结构尚处于不断完善中 近年来 公司一直强化措施加强制度建设 出台了财务管理 人力资源管理 工程管理等一系列管理制度 同时 公司对各控 股公司建立了企业决策目标 执行责任 考核监督 三个体系 利用信息化手段 对工作过程和结果进行科学 客观 民主的监 督考核 在公司内部控制方面 公司实行 NC 资