无偿转让的开发产品涉税分析

房地产开发企业承诺无偿向政府移交开发商品的税务处理分析 2018 01 30 王建军 房地产纳税服务网 基本情况 基本情况 房地产开发企业在土地拍卖时承诺 并已在土地出让合同中约定 在开发产品整体竣工验收时 无偿向政府或政府指定机构移交部分 商品房 税收上怎样处理 税收上怎样处理 方案一 最优方案 方案一 最优方案 目标目标 还原向政府或政府指定部门移交房地产的经济实质 明确企业实 际上是以其建造的开发产品抵偿其取得该宗地土地使用权所应支付的 土地价款的一部分 即企业取得该宗土地的使用权应支付的价款一部 分是以现金 拍卖成交价款 方式支付 一部分是以开发产品 移交 房地产 抵偿 处理流程处理流程 与政府 土地管理部门签订补充协议 明确向政府或政府指定机 构移交的房地产属于以开发产品 房地产 抵偿 应向政府部门支付 的该宗土地使用权的土地价款的一部分 移交房产时 向政府索取省级以上 含省级 财政部门监 印 制的财政票据 项目注明 土地出让金或土地出让收益 金额为移交 时该部分移交房地产的市场价格总额 注 该价格总额应能被税务 主管机关认可为移交房地产的视同销售价格 增值税增值税 以不动产抵偿土地价款 属于有偿转让不动产 为增值税的征税 范围 税务处理过程税务处理过程 企业与政府部门签订相关协议 并索取合格的财政票据后 通过 拍卖获得的该宗土地使用权的土地价款即为 以现金支付的部分 以房地产抵偿的部分 房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目 适 用一般计税方法计税 按照取得的全部价款和价外费用 扣除当期销 售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额 销售额的计算公 式 销售额 全部价款和价外费用 当期允许扣除的土地价款 1 11 当期允许扣除的土地价款 当期销售房地产项目建筑面积 房地 产项目可供销售建筑面积 支付的土地价款 其中 销售额计算公式中的全部价款和价外费用包含该部分移交 房地产的视同销售价款 当期允许扣除的土地价款中包含以房地产抵 偿的土地价款部分 从整个项目开发周期来看视同销售价款的金额与 以房地产抵偿的土地价款部分的金额是相等的 相减为零 没有造成 应交增值税的增加 政策依据 政策依据 1 营业税改征增值税试点实施办法 财税 2016 36 号附件 1 第十条 销售服务 无形资产或者不动产 是指有偿提供服务 有 偿转让无形资产或者不动产 第十一条 有偿 是指取得货币 货物或者其他经济利益 2 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理 暂行办法 国家税务总局公告 2016 年第 18 号 第四条 房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产 项目 适用一般计税方法计税 按照取得的全部价款和价外费用 扣 除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额 销售额 的计算公式 销售额 全部价款和价外费用 当期允许扣除的土地价 款 1 11 第五条 当期允许扣除的土地价款 当期销售房地产项目建筑面 积 房地产项目可供销售建筑面积 支付的土地价款 支付的土地 价款 是指向政府 土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位 直接支付的土地价款 第六条 在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款 应当取得省级以上 含省级 财政部门监 印 制的财政票据 3 财政部 国家税务总局 关于明确金融 房地产开发 教育辅助 服务等增值税政策的通知 财税 2016 140 号 第七条 营业税改征增值税试点有关事项的规定 财税 2016 36 号 第一条第 三 项第 10 点中 向政府部门支付的土 地价款 包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用 土地前期开发费用和土地出让收益等 企业所得税企业所得税 房地产开发企业以房地产 开发产品 抵偿土地价款 属于企业 将开发产品用于抵偿债务 应视同销售 税务处理及影响税务处理及影响 1 处理思路 首先 房地产开发企业以房地产 开发产品 抵偿土地价款 应 视同销售 于开发产品所有权或使用权转移 或于实际取得利益权利 时确认收入 或利润 的实现 其次 以房地产抵偿的土地价款部分 可以计入企业的房地产开 发成本 通过结转销售成本进行税前扣除 2 影响 在计算开发项目的应交企业所得税时 是以收入总额 减除不征 税收入 免税收入 各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额 为应纳税所得额 乘以适用税率计算整个项目开发期的应交企业所得 税金额 其中 收入总额中包含该部分移交房地产的视同销售价款 各项 扣除中包含以房地产抵偿的土地价款部分 体现在销售成本中 从 整个项目开发周期来看视同销售价款的金额与以房地产抵偿的土地价 款部分的金额是相等的 相减为零 没有造成应交企业所得税的增加 政策依据 政策依据 1 中华人民共和国企业所得税法实施条例 中华人民共和国 国务院令第 512 号 第二十五条规定 企业发生非货币性资产交换 以及将货物 财产 劳务用于捐赠 偿债 赞助 集资 广告 样品 职工福利或者利润分配等用途的 应当视同销售货物 转让财产或者 提供劳务 但国务院财政 税务主管部门另有规定的除外 2 国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知 国税函 2008 828 号 规定 根据 中华人民共和国企业所得税法 实施条例 第二十五条规定 现就企业处置资产的所得税处理问题通 知如下 二 企业将资产移送他人的下列情形 因资产所有权属已发生改 变而不属于内部处置资产 应按规定视同销售确定收入 一 用于市场推广或销售 二 用于交际应酬 三 用于职工奖励或福利 四 用于股息分配 五 用于对外捐赠 六 其他改变资产所有权属的用途 三 企业发生本通知第二条规定情形时 属于企业自制的资产 应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入 3 国家税务总局关于印发 房地产开发经营业务企业所得税处 理办法 的通知 国税发 2009 31 号 第七条 企业将开发产品用于捐赠 赞助 职工福利 奖励 对外 投资 分配给股东或投资人 抵偿债务 换取其他企事业单位和个人 的非货币性资产等行为 应视同销售 于开发产品所有权或使用权转 移 或于实际取得利益权利时确认收入 或利润 的实现 确认收入 或利润 的方法和顺序为 一 按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价 格确定 二 由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定 三 按开发产品的成本利润率确定 开发产品的成本利润率不 得低于 15 具体比例由主管税务机关确定 土地增值税土地增值税 房地产开发企业以房地产 开发产品 抵偿土地价款 属于将开 发产品用于抵偿债务 发生所有权转移时应视同取得房地产销售收入 缴纳土地增值税 税务处理过程税务处理过程 土地增值税汇算清缴时 是以转让房地产取得的收入减除各项扣 除项目金额后的余额为开发项目的增值额 进而计算增值率 最后按 照增值额和适用税率 根据增值率选择适用税率 计算缴纳土地增值 税 增值额 应税收入 取得土地使用权所支付的金额 房地产开发成 本 房地产开发费用 与转让房地产有关的税金 其他扣除项目 增值率 增值额 扣除项目金额 增值额 取得土地使用权所支 付的金额 房地产开发成本 房地产开发费用 与转让房地产有关的税 金 其他扣除项目 其中 应税收入中包含无偿移交房地产的视同销售价款 扣除项 目中的取得土地使用权所支付的金额中包含以房地产抵偿的土地价款 部分 从整个项目开发周期来看视同销售价款的金额与以房地产抵偿 的土地价款部分的金额是相等的 相减为零 没有造成土地增值额的 增加 同时 税法规定 对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用 权所支付的金额和房地产开发成本之和 加计 20 的扣除 如果符合规定的条件 能够按房地产抵偿的土地价款部分的金额 加计扣除 20 的话 整个开发项目的土地增值额是减少的 同时增值 率也会降低 简单说 由于土地增值税执行超率累进税率 缴纳土地增值税的 多少 取决于土地增值额 基数 和增值率 对应适用税率 如果 增值额不变 而增值率降低的话 应交土地增值税金额有可能会减少 政策依据 政策依据 1 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关 问题的通知 国税发 2006 187 号 三 非直接销售和自用房地产的收入确定 一 房地产开发企业将开发产品用于职工福利 奖励 对外投 资 分配给股东或投资人 抵偿债务 换取其他单位和个人的非货币 性资产等 发生所有权转移时应视同销售房地产 其收入按下列方 法和顺序确认 1 按本企业在同一地区 同一年度销售的同类房地产的平均价 格确定 2 由主管税务机关参照当地当年 同类房地产的市场价格或评 估价值确定 2 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目 具体为 取得土地使用权所支付的金额 是指纳税人为取得土地使用权所支付 的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用 开发土地和新建房及 配套设施的成本 是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本 以下 简称房增开发成本 包括土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 建 筑安装工程费 基础设施费 公共配套设施费 开发间接费用 其 他略 对从事房地产开发的纳税人可按上述 项规定计算的金额之 和 加计 20 的扣除 契税契税 按照此种处理方式 有可能涉及补交契税的情况 税务处理过程税务处理过程 契税 计税价格 适用税率 其中出让国有土地使用权的 契税的计税价格为承受人为取得该 土地使用权而支付的全部经济利益 企业与政府部门签订相关协议 并索取合格的财政票据后 通过 拍卖获得的该宗土地使用权的土地价款即为 以现金支付的部分 以房地产抵偿的部分 可以看出 如果按照此方案执行 有可能造成契税计税价格的增 加 政策依据 政策依据 1 根据 契税暂行条例 规定 以出让的方式取得国有土地使用 权应缴纳契税 2 财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问 题的通知 财税 2004 134 号 规定 出让国有土地使用权的 其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益 以竞价方式出让的 其契税计税价格 一般应确定为竞价的成交价格 方案二 次优方案 方案二 次优方案 目标目标 明确企业向政府或政府指定机构无偿移交房地产属于公益性捐赠 处理流程处理流程 与政府单独签订捐赠协议 明确企业向政府或政府指定机构无偿 移交房地产属于公益性捐赠 移交房产时 向政府或政府指定机构索取财政部门印制的公益性 捐赠票据 注 按照行政管理级次分别由财政部或省 自治区 直辖 市财政部门印制 项目注明 接受公益捐赠 金额为移交时该部分 移交房地产的市场价格总额 注 该价格总额应能被税务主管机关 认可为移交房地产的视同销售价格 实施要点实施要点 1 用于公益事业的捐赠支出 是指 中华人民共和国公益事业捐 赠法 规定的向公益事业的捐赠支出 具体范围包括 一 救助灾 害 救济贫困 扶助残疾人等困难的社会群体和个人的活动 二 教育 科学 文化 卫生 体育事业 三 环境保护 社会公共设 施建设 四 促进社会发展和进步的其他社会公共和福利事业 2 县级以上人民政府及其部门和国家机关均指县级 含县级 以上 人民政府及其组成部门和直属机构 增值税增值税 企业向其他单位或者个人无偿转让不动产 视同销售不动产 但 用于公益事业的除外 税务处理过程税务处理过程 如果企业向政府或政府指定机构无偿移交房地产行为能够被税务 部门认定为用于公益事业 则无需视同销售房地产 不征收增值税 政策依据 政策依据 1 营业税改征增值税试点实施办法 财税 2016 36 号附件 1 第十四条 下列情形视同销售服务 无形资产或者不动产 二 单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者 不动产 但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外 企业所得税企业所得税 房地产开发企业将房地产 开发产品 无偿移送他人 因资产所 有权属已发生改变而不属于内部处置资产 应按规定视同销售确定收 入 公益性捐赠 是指企业通过公益性社会团体或者县级 含县级 以上人民政府及其部门 用于 中华人民共和国公益事业捐赠法 规 定的公益事业的捐赠 企业根据捐赠协议向政府或政府指定机构无偿 移交房地产 并获得合规的公益性捐赠票据 属于公益性捐赠支出 税务处理及影响税务处理及影响 1 处理思路 首先 房地产开发企业以房地产 开发产品 对外捐赠 应视同 销售 于开发产品所有权或使用权转移 或于实际取得利益权利时确 认收入 或利润 的实现 其次 如果能够被税务部门认定为公益性捐赠支出 则不超过年 度利润总额的 12 的部分 准予在企业所得税税前扣除 年度利润总 额 是指企业依照国家统一会计制度的规定计算的年度会计利润 注 按照 2017 年 2 月 24 日 全国人民代表大会常务委员会关于修 改的决定 允许符合条件的公益性 捐赠支出在超过年度标准的情况下结转以后三年扣除 2 影响 在计算开发项目的应交企业所得税时 是以收入总额 减除不征 税收入 免税收入 各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额 为应纳税所得额 乘以适用税率计算整个项目开发期的应交企业所得 税金额 其中 收入总额中包含移交房地产的视同销售价款 各项扣除中 包含准予税前扣除的公益性捐赠支出 体现在营业外支出中 由于公益性捐赠支出是限额扣除 因此形成收入全额计入 而支 出不能全额扣除的情况 与方案一相比 整个开发项目的应纳税所得 额有所增加 进而造成应交所得税的增加 政策依据 政策依据 一 关于视同销售收入的确认 一 关于视同销售收入的确认 1 中华人民共和国企业所得税法实施条例 中华人民共和国 国务院令第 512 号 第二十五条规定 企业发生非货币性资产交换 以及将货物 财产 劳务用于捐赠 偿债 赞助 集资 广告 样品 职工福利或者利润分配等用途的 应当视同销售货物 转让财产或者 提供劳务 但国务院财政 税务主管部门另有规定的除外 2 国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知 国税函 2008 828 号 规定 根据 中华人民共和国企业所得税法 实施条例 第二十五条规定 现就企业处置资产的所得税处理问题通 知如下 二 企业将资产移送他人的下列情形 因资产所有权属已发生改 变而不属于内部处置资产 应按规定视同销售确定收入 一 用于市场推广或销售 二 用于交际应酬 三 用于职工奖励或福利 四 用于股息分配 五 用于对外捐赠 六 其他改变资产所有权属的用途 三 企业发生本通知第二条规定情形时 属于企业自制的资产 应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入 3 国家税务总局关于印发 房地产开发经营业务企业所得税处 理办法 的通知 国税发 2009 31 号 第七条 企业将开发产品用于捐赠 赞助 职工福利 奖励 对外 投资 分配给股东或投资人 抵偿债务 换取其他企事业单位和个人 的非货币性资产等行为 应视同销售 于开发产品所有权或使用权转 移 或于实际取得利益权利时确认收入 或利润 的实现 确认收入 或利润 的方法和顺序为 一 按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价 格确定 二 由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定 三 按开发产品的成本利润率确定 开发产品的成本利润率不 得低于 15 具体比例由主管税务机关确定 二 关于捐赠支出的税前扣除 二 关于捐赠支出的税前扣除 1 中华人民共和国企业所得税法 中华人民共和国主席令第 六十三号 第九条 企业发生的公益性捐赠支出 在年度利润总额 12 以内的 部分 准予在计算应纳税所得额时扣除 2 中华人民共和国企业所得税法实施条例 中华人民共和国 国务院令第 512 号 第二十五条 企业发生非货币性资产交换 以及将货物 财产 劳务用于捐赠 偿债 赞助 集资 广告 样品 职工福利或者利润 分配等用途的 应当视同销售货物 转让财产或者提供劳务 但国务 院财政 税务主管部门另有规定的除外 第五十一条 企业所得税法第九条所称公益性捐赠 是指企业通 过公益性社会团体或者县级以上人民政府及其部门 用于 中华人民 共和国公益事业捐赠法 规定的公益事业的捐赠 第五十三条 企业发生的公益性捐赠支出 不超过年度利润总额 12 的部分 准予扣除 年度利润总额 是指企业依照国家统一会计制度的规定计算的年 度会计利润 3 关于公益性捐赠税前扣除有关问题的通知 财税 2008 160 号 一 企业通过公益性社会团体或者县级以上人民政府及其部门 用于公益事业的捐赠支出 在年度利润总额 12 以内的部分 准予在 计算应纳税所得额时扣除 年度利润总额 是指企业依照国家统一会 计制度的规定计算的大于零的数额 三 本通知第一条所称的用于公益事业的捐赠支出 是指 中华 人民共和国公益事业捐赠法 规定的向公益事业的捐赠支出 具体范 围包括 一 救助灾害 救济贫困 扶助残疾人等困难的社会群体 和个人的活动 二 教育 科学 文化 卫生 体育事业 三 环境保护 社会公共设施建设 四 促进社会发展和进步的其他社 会公共和福利事业 五 本通知第一条所称的县级以上人民政府及其部门和第二条所 称的国家机关均指县级 含县级 下同 以上人民政府及其组成部门和 直属机构 八 公益性社会团体和县级以上人民政府及其组成部门和直属机 构在接受捐赠时 应按照行政管理级次分别使用由财政部或省 自治 区 直辖市财政部门印制的公益性捐赠票据 并加盖本单位的印章 对个人索取捐赠票据的 应予以开具 九 公益性社会团体和县级以上人民政府及其组成部门和直属机 构在接受捐赠时 捐赠资产的价值 按以下原则确认 一 接受捐 赠的货币性资产 应当按照实际收到的金额计算 二 接受捐赠的 非货币性资产 应当以其公允价值计算 捐赠方在向公益性社会团体 和县级以上人民政府及其组成部门和直属机构捐赠时 应当提供注明 捐赠非货币性资产公允价值的证明 如果不能提供上述证明 公益性 社会团体和县级以上人民政府及其组成部门和直属机构不得向其开具 公益性捐赠票据 4 企业所得税法 中华人民共和国主席令第六十四号 第九条 企业发生的公益性捐赠支出 在年度利润总额 12 以内的 部分 准予在计算应纳税所得额时扣除 超过年度利润总额 12 的部 分 准予结转以后三年内在计算应纳税所得额时扣除 土地增值税土地增值税 企业通过国家机关将房屋产权 土地使用权赠与教育 民政和其 他社会福利 公益事业的 不属于土地增值税的纳税义务人 税务处理过程税务处理过程 土地增值税汇算清缴时 是以转让房地产取得的收入减除各项扣 除项目金额后的余额为开发项目的增值额 进而计算增值率 最后按 照增值额和适用税率 根据增值率选择适用税率 计算缴纳土地增值 税 增值额 应税收入 取得土地使用权所支付的金额 房地产开发成 本 房地产开发费用 与转让房地产有关的税金 其他扣除项目 增值率 增值额 扣除项目金额 增值额 取得土地使用权所支 付的金额 房地产开发成本 房地产开发费用 与转让房地产有关的税 金 其他扣除项目 如果能够被税务部门认定为通过国家机关赠与教育 民政和其他 社会福利 公益事业 企业不属于土地增值税的纳税义务人 同时需要注意的是 由于该赠与不征收土地增值税 在税款清算 时不列收入 因此 进行土地增值税清算时不扣除相应的成本和费用 由于土地增值税执行超率累进税率 缴纳土地增值税的多少 取 决于土地增值额 基数 和增值率 对应适用税率 虽然增值额减 少 但增值率升高还是降低不确定 取决于应收收入和扣除项目各自 减少的幅度 对于土地增值税缴纳的影响是无法判断的 需要具体 测算才会得出结论 注 但与第一种方案相比 土地增值税总体税 额增加的可能性非常大 政策依据 政策依据 1 中华人民共和国土地增值税暂行条例 第二条 转让国有土地使用权 地上的建筑物及其附着物并取得收 入的单位和个人 为土地增值税的纳税义务人 应当依照本条例缴纳 土地增值税 2 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 第二条 条例第二条所称的转让国有土地使用权 地上的建筑物 及其附着物取得收入 是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行 为 不包括以继承 赠与方式无偿转让房地产的行为 3 关于土地增值税一些具体问题的通知 财税字 1995 48 号 四 关于细则中 赠与 所包括的范围问题 细则所称的 赠与 是指如下情况 二 房产所有人 土地使用权所有人通过中国境内非营利的社 会团体 国家机关将房屋产权 土地使用权赠与教育 民政和其他社 会福利 公益事业的 上述社会团体是指中国青少年发展基金会 希望工程基金会 宋 庆龄基金会 减灾委员会 中国红十字会 中国残疾人联合会 全国 老年基金会 老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公 益性组织 4 国家税务总局关于印发的通知 国税发 2009 91 号 第十九条 非直接销售和自用房地产的收入确定 二 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于 出租等商业用途时 如果产权未发生转移 不征收土地增值税 在税 款清算时不列收入 不扣除相应的成本和费用 参考房地产出租收 入不征收土地增值税但成本费用不扣除的原理 方案三 最差方案 方案三 最差方案 说明说明 在企业未能按照前两种方案实施的情况下 可能采用此种处理方 式 这种处理方式虽然也需要与政府签订协议 比如无偿移交资产协 议 也可能获得政府部门开具的票据 比如收据 但因为不能满 足方案一和方案二的要求 特别是形式要求 因此无法按方案一和 方案二的处理方式进行税务处理 增值税增值税 企业向其他单位或者个人无偿转让不动产 视同销售不动产 征 收增值税 税务处理过程税务处理过程 如果企业向政府或政府指定机构无偿移交房地产行为不能被税务 部门认定为用于公益事业 则视同企业销售房地产 需要缴纳增值税 因为实际无销售额 因此主管税务机关有权按照 营业税改征增 值税试点实施办法 的规定确定销售额 考虑到企业实际情况 最有 可能的方式是按照企业最近时期销售同类不动产的平均价格确定 政策依据 政策依据 1 营业税改征增值税试点实施办法 财税 2016 36 号附件 1 第十四条 下列情形视同销售服务 无形资产或者不动产 二 单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者 不动产 但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外 3 营业税改征增值税试点实施办法 财税 2016 36 号附件 1 第四十四条 纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有 合理商业目的的 或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的 主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额 一 按照纳税人最近时期销售同类服务 无形资产或者不动产 的平均价格确定 二 按照其他纳税人最近时期销售同类服务 无形资产或者不 动产的平均价格确定 三 按照组成计税价格确定 组成计税价格的公式为 组成计税价格 成本 1 成本利润率 成本利润率由国家税务总局确定 不具有合理商业目的 是指以谋取税收利益为主要目的 通过人 为安排 减少 免除 推迟缴纳增值税税款 或者增加退还增值税税 款 企业所得税企业所得税 房地产开发企业将房地产 开发产品 无偿移交政府或政府指定 机构 因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产 应按规定 视同销售确定收入 房地产开发企业将房地产 开发产品 无偿移送他人同时不符合 公益性捐赠支出的条件 不属于公益性捐赠支出 税务处理及影响税务处理及影响 1 处理思路 首先 房地产开发企业以房地产 开发产品 对外捐赠 应视同 销售 于开发产品所有权或使用权转移 或于实际取得利益权利时确 认收入 或利润 的实现 其次 非公益性捐赠支出不允许税前扣除 2 影响 在计算开发项目的应交企业所得税时 是以收入总额 减除不征 税收入 免税收入 各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额 为应纳税所得额 乘以适用税率计算整个项目开发期的应交企业所得 税金额 其中 收入总额中包含移交房地产的视同销售价款 而各项扣除 中不包含任何非公益性捐赠支出 体现在营业外支出中 由于非公益性捐赠支出不能税前扣除 因此形成收入全额计入 而支出不能扣除的情况 与前两种方案相比 整个开发项目的应纳税 所得额大大增加 进而造成应交所得税的大大增加 政策依据 政策依据 一 关于视同销售收入的确认 一 关于视同销售收入的确认 1 中华人民共和国企业所得税法实施条例 中华人民共和国 国务院令第 512 号 第二十五条规定 企业发生非货币性资产交换 以及将货物 财产 劳务用于捐赠 偿债 赞助 集资 广告 样品 职工福利或者利润分配等用途的 应当视同销售货物 转让财产或者 提供劳务 但国务院财政 税务主管部门另有规定的除外 2 国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知 国税函 2008 828 号 规定 根据 中华人民共和国企业所得税法 实施条例 第二十五条规定 现就企业处置资产的所得税处理问题通 知如下 二 企业将资产移送他人的下列情形 因资产所有权属已发生改 变而不属于内部处置资产 应按规定视同销售确定收入 一 用于市场推广或销售 二 用于交际应酬 三 用于职工奖励或福利 四 用于股息分配 五 用于对外捐赠 六 其他改变资产所有权属的用途 三 企业发生本通知第二条规定情形时 属于企业自制的资产 应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入 3 国家税务总局关于印发 房地产开发经营业务企业所得税处 理办法 的通知 国税发 2009 31 号 第七条 企业将开发产品用于捐赠 赞助 职工福利 奖励 对外 投资 分配给股东或投资人 抵偿债务 换取其他企事业单位和个人 的非货币性资产等行为 应视同销售 于开发产品所有权或使用权转 移 或于实际取得利益权利时确认收入 或利润 的实现 确认收入 或利润 的方法和顺序为 一 按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价 格确定 二 由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定 三 按开发产品的成本利润率确定 开发产品的成本利润率不 得低于 15 具体比例由主管税务机关确定 二 关于捐赠支出的税前扣除 二 关于捐赠支出的税前扣除 1 中华人民共和国企业所得税法 中华人民共和国主席令第 六十三号 第十条 在计