建设用地制度与政策

建建设设用地的制度与政策用地的制度与政策 一一一集体土地征收集体土地征收 集体土地是指农民集体所有的土地 集体土地的使用权不 得出让 转让或者出租用于非农业建设 征收集体土地是国家为 了公共利益的需要 依法将集体所有土地转变为国有土地并给 予补偿的行为 集体土地征收和征用是两种不同的情形 征收主要是所有权 的改变 是国家为了公共利益需要而强制取得所有权的行为 其 结果是权力发生转移 征用是在土地所有权不变的前提下 有条 件的使用权改变 是因抢险救灾等紧急需要而强制使用的行为 一旦紧急需要结束 被征用的土地应当如数返还给原权利人 一 征收集体土地的特点一 征收集体土地的特点 一是具有强制性 征地是国家的特有行为 被征地单位和人 员要服从国家的需要 二是要妥善安置被征地单位和人员的生 产生活 用地单位向被征地单位给予经济补偿 保证被征地农民 的生活水平不因征地而降低 三是被征收后的土地所有权发生 转移 即集体土地转变为国有土地 二 征收集体土地二 征收集体土地应应遵循的原遵循的原则则 珍惜耕地 合理利用土地的原则 保证国家建设用地的 原则 妥善安置被征地单位和农民的原则 有偿使用土地的 原则 依法征地的原则 三 征地三 征地报报批前的工作批前的工作 土地行政主管部门应将拟征地的用途 位置 补偿标准 安 置途径等以书面形式告知被征地农村经济组织和农民 对拟征用 土地的权属 地类 面积以及地上附着物 种类 数量等现状进 行调查 并经所有权人共同确认 对拟征用土地的补偿标准 安 置途径 被征收土地的集体组织和个人有申请听证的权利 四 征收土地批准四 征收土地批准权权限的限的规规定定 征收土地实行两级审批制度 即国务院和省级人民政府 建设占用土地 涉及农用地转为建设用地的 应办理农用地转 用审批手续 征收基本农田 基本农田以外的耕地超过 35 公 顷的 其他土地超过 70 公顷的 由国务院审批 其他用地和已 经批准农用地转用范围内的具体项目 由省级人民政府审批并 报国务院备案 五 征收土地公告五 征收土地公告 市 县人民政府 在收到征收土地方案后 10 日内应以书面 或其他形式进行公告 征收土地公告应该包括以下内容 六 征地六 征地补偿补偿安置方案公告安置方案公告 被征收土地的位置 地类 面积 地上附着物和青苗的种 类 数量 需要安置农业人口的数量 土地补偿费的标准 数 量 支付对象和方式 安置补助费的标准 数量 支付对象和 方式 地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式 农业人 口的安置途径 其他有关征地补偿安置的措施 未进行征地 补偿 安置公告的 被征地单位和个人有权拒 绝办理征地相关手续 七 征收集体土地七 征收集体土地补偿补偿的范的范围围和和标标准准 土地土地补偿费补偿费 征地费的主要部分 征收耕地的补偿费 为该 耕地被征收前 3 年平均产值的 6 到 10 倍 安置安置补补助助费费 按需要安置的农业人口数计算 安置人口数按 被征收耕地数量除以征地前的人均耕地数量计算 每个需要安 置的农业人口补助费 按征地征收前 3 年平均产值的 4 至 6 倍 计算 但是 每公顷被征收耕地的安置补助费 最高不得超过被 征收前 3 年平均产值的 15 倍 人均耕地特别少的地区 经省级人民政府批准 可以增加 安置补助费 但是土地补偿费和安置补助费之和不得超高该土 地被征收前 3 年平均产值的 30 倍 地上附着物和青苗地上附着物和青苗补偿费补偿费 补偿标准由省 自治区和直辖市 确定 征收城镇郊区的菜地 应该交纳新菜地开发建设基金 八 征收集体土地的工作程序八 征收集体土地的工作程序 申请用地 受理申请并审查有关文件 审批用地 征地实施 签发用地证书 征地后实施管理 建立征收土 地档案 第二第二节节 建建设设用地使用用地使用权权出出让让 一 建一 建设设用地使用用地使用权权出出让让的概念的概念 建设用地使用权出让简称为土地使用权出让 是指国家将 国有土地使用权在一定年限内出让给使用者 由土地使用者向 国家支付土地使用权出让金的行为 二 土地使用二 土地使用权权出出让让金金 土地使用权出让金是指通过有偿有期限出让方式取得土地 使用权的受让者 按照合同规定的期限 一次或分次提前支付整 个使用期限期间的地租 出让具有以下含义 1 土地使用权出让 也称之为批租或土地一级市场 是国 家行为 任何单位和个人不得出让土地使用权 2 经出让取得土地使用权的单位和个人 只有使用权 在 使用土地期间拥有占有 使用 收益和处分权 土地使用权可以 进入市场 可以进行转让 出租 抵押等经营活动 但地下埋藏 物归国家所有 3 土地使用者只有向国家支付了土地出让金才能取得土地 使用权证书 4 集体土地不经征收不得出让 5 土地使用权出让是国家以土地所有者的身份与土地使用 者之间关于权利和义务的经济关系 具有平等 自愿 有偿 有 期限的特点 二 建二 建设设用地使用用地使用权权出出让让方式方式 工业 商业 旅游 娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一 宗地有两个以上意向用地者 应当