使用权合同4篇

使用权合同使用权合同 4 4 篇篇 目录目录 使用权合同 房屋使用权买卖合同 国有土地使用权信托合同 房地产合同 土地使用权租赁合同 转让人 以下简称甲方 受让人 以下简称乙方 鉴于本合同甲方为本合同所指地块土地使用权之合法拥有 者 并同意转让该地块的土地使用权 本合同乙方同意受让本 合同所指地块土地使用权 现甲乙双方就甲方向乙方转让本合 同所指地块土地使用权事宜 经友好协商 特订立本合同 1 总则 1 1 根据 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和 转让暂行条例 中华人民共和国城市房地产管理法 城市房地产转让管理规定 及其它有关规定 参照国内和 市各开发区的通行惯例 由甲方向乙方转 让 号地块内的部分土地使用权 用于乙方兴办 1 2 甲乙双方必须遵守国家和地方的有关土地使用权转 让及与土地使用权转让相关的所有法律 法规 规章及 与土地管理部门签订的 土地使用权出让合同 以下 简称 出让合同 2 双方法律地位及有关文件 2 1 甲方系经国家批准成立 负责 土地开发和 经营管理的经济实体 具有中国法人资格 2 2 乙方系经 国政府批准成立 从事生产经营 的经济实体 具有 国法人资格 2 3 甲方应向乙方提供下列文件 工商行政管理部门核发的甲方营业执照 出示原件或提供 复印件 乙方应向甲方提供下列文件 1 投资审批部门签发的项目批准证书 复印件 2 工商行政管理部门核发的乙方营业执照 出示原件或 提供复印件 3 甲方的确认与保证 3 1 甲方确认并保证 甲方有权转让本合同所定地块 并具有与乙方签署本合同的完全能力 3 2 甲方确认并保证 在乙方实际获得本合同所定地块 的土地使用权之前未设置任何抵押 债权或债务 不被任何第 三方追索任何权益 4 场地位置和面积 甲方向乙方转让 号地块 内的部分土地使用权 作为乙方的工业建设用地 该场地面积 共计约 平方米 以土地管理部门勘测定界的面积为准 其地理位置详见 场地位置示意图 5 土地使用权转让期限 5 1 本合同第 4 1 条所定场地的土地使用权转让期限为 自乙方申领的该场地国有土地使用权证载明的起始日起至 年 月 日止 自乙方领取该场地国有土地使用权证日起 前款所述场地 的土地使用权归乙方所有 其合法权益受国家法律保护 5 2 在转让期限内 除本合同另有规定外 甲方不得收 回土地使用权 6 土地使用权转让金和付款方式 6 1 土地使用权转让金为每平方米 美元 平方米合计为 美元 usd 前款所述土地使用权转让金总额最终以土地管理部门勘测 定界的面积和前款所述的土地单价的乘积为准 并实行多退少 补 6 2 本合同双方签后 乙方须按下述时间要求付清前条 规定的土地使用权转让金 本合同双方签日后 天内 即 年 月 日前支付 计 美 元 usd 本合同签日后 日内 即 年 月 日前付清余额 计 美元 usd 乙方应将土地使用权转让金支付到甲方指定的银行帐号 7 场地交接 7 1 甲方应于乙方按本合同第 6 2 条规定付清全部土地 使用权转让金后 日内 将本合同第 4 1 条所定场地 交付乙方使用 场地交接时 甲 乙双方的法定代表人或委托 代理人应在场地交接单上签 以示场地交接完毕 7 2 甲方应于场地交付日期前 天以书面形式通 知乙方进行场地交接 若乙方不按甲方书面通知所载日期进行 场地交接 逾期超过 天的 视作乙方认可本合同第 4 1 条所定场地已交接 7 3 在乙方支付全部土地使用权转让金 甲方交付用地 乙方具备申办土地使用权证的全部条件后 由乙方向有关土地 主管部门申办土地使用权证 甲方将积极协助乙方领取土地使 用权证 并向 市房地产登记处办理登记手续 8 场地基础设施 条件 8 1 除另有说明外 本合同所称基础设施包括以下部分 1 供电 供水 电讯 煤气设施管道 2 雨水 污水管道及接口 3 道路 本合同所称基础设施管线的接口的含义如下 1 雨水 污水管道的接入点 2 经专业管线单位确认的本合同第 4 1 条所定埸地周 边的其他基础设施管线的接入点 8 2 本合同第 4 1 条所定场地为将按该地块的平均自然 标高经过平整 拆除地面建筑物和 或构筑物 无地下公用设施 的 用地 8 3 乙方项目建成投产时 甲方应向乙方提供雨水 污 水管道的接口 以及其他基础设施管线和道路 乙方在受让地块内建设施工时 场地应具备供水 供电 进出道路及场地平整之条件 同时甲方应协助乙方办理好有关 临时用电 用水 电话接入使用的申请和批准手续 从接口引 进红线内的工程费用和容量费用由乙方承担 基础设施管线接口以上 包括接口 的公用设施部分由甲 方建造 并承担全部费用 需要向有关部门办理各类手续的 由甲方负责 8 4 基础设施管线接口以下 包括与接口的衔接部分 的乙方自用设施部分由乙方建造 并承担全部费用 乙方使用供电 供水 电讯 煤气 雨污水排放等配套设 施 应向有关公用事业单位申请办理 甲方应提供必要协助 贴费 增容费 初装费 接装费及所需器材和费用均由乙方 负责 8 5 乙方在本合同第 4 1 条所定场地内进行建设时 不 得损坏该场地周边道路及其地上 地下各类公用基础设施 乙 方建设造成该类设施损坏的 应负责恢复原样 并承担全部费 用及赔偿由此而造成的损失 8 6 未经权利人许可 乙方不得以任何理由擅自开挖 占用本合同第 4 1 条所定场地以外的任何土地 如需临时占用 本合同第 4 1 条所定场地以外的土地和道路 须得到政府主管 部门或有关土地使用者的同意 8 7 在转让期限内 乙方同意甲方在本合同第 4 1 条所 定埸地内的边缘地带敷设热网管线 并向甲方提供施工方便 但具体实施方案甲方应与乙方协商 9 其它权利和义务 9 1 乙方必须在 年 月 日前 完成不少于总建安工程量的 并须在 年 月 日前竣工 9 2 在转让期限内 乙方对依据本合同所取得使用权的 土地 有权连同建筑物依法自行处置 包括转让 出租和抵押 上述事实的发生 应按中华人民共和国及上海市的有关法律法 规和规章办理 并不得与土地使用权出让合同和本合同的有关 规定相抵触 上述事实发生时 乙方须将有关法律文件送交甲 方备案 因上述事实的发生而产生的土地使用权后继者 受让 者 都是本合同所规定的乙方权利和义务的承受人 9 3 乙方在本合同第 4 1 条所定场地内兴建的一切建筑 和设施 包括改建 扩建等涉及交通 通讯 消防 环保 环 卫 绿化等方面的 由乙方报请政府有关主管部门批准后实施 乙方的上述活动应符合经政府主管部门批准的 区的有 关规划 建设单位规划 建筑管理公约及各类管理要 求 9 4 乙方依据本合同 9 1 条所定内容转让 出租本合同 第 4 1 条所定场地时 再受让人投资兴办的项目须符合 区产业导向和整体规划等要求 9 5 本合同第 4 1 条所定场地边界以外的公共卫生 绿 化养护 市政养护等事项由园区管理机构承担 乙方应按 区市政市容管理机构公布的有关规定向甲方交纳管理 费 该管理费应为合理之费用 9 6 凡涉及土地使用权转让 再转让 继承 出租和抵 押及有关建筑物 附着物的产权变更等的所有经济合同 契约 凭证等必须进行登记的文件 均应按有关法规的规定办理登记 9 7 转让期限内 乙方应按规定向政府土地管理部门缴 纳土地使用金 10 续期与合同终止 10 1 本合同第 4 1 条所定场地的土地使用权转让期满 后 乙方欲继续使用合同所定场地而甲方仍拥有该场地的土地 使用权的 乙方可以申请续期 乙方申请续期的 应符合下列各项条件 1 续期的书面申请至迟于土地使用权转让期满前 年送达甲方 2 投资审批部门同意乙方延长经营期限的批准文件于土 地使用权转让期满前 个月送达甲方 10 2 乙方提出续期申请后 甲方在转让期限届满前不得 就本合同第 4 1 条所定场地的租用或使用权转让事宜对任何第 三方作出有法律约束力的承诺 10 3 土地使用权转让期满后不续期的 乙方应将本合同 第 4 1 条所定场地完整地交还给甲方 因乙方原因使得甲方不 能支配该场地的 乙方应按当时的价格继续向甲方支付场地使 用费用 10 4 本合同第 4 1 条所定场地的土地使用权转让期满 后 乙方欲继续使用合同所定场地而甲方届时不拥有该场地的 土地使用权的 乙方可以直接向政府土地管理部门申请续期 转让期满后 乙方不续期的 地面建筑物及附着物的处置按国 家有关规定办理 11 违约责任 11 1 除本合同另有规定外 甲乙双方有下列情况之一的 构成违约 1 在乙方支付完全部土地使用权转让金后 甲方未按本 合同第 7 1 条规定的时间提供场地的 2 乙方对本合同第 4 1 条所定场地的使用和处置与 出 让合同 区建设单位规划 建筑管理公约及本合同 的有关规定相抵触的 3 乙方未按本合同第 10 3 条规定将本合同第 4 1 条 所定场地交还甲方的 4 双方违反本合同其它条款的 逾期付款不适用本条款 按照 11 4 11 5 条处理 甲 乙双方任何一方发生上述违约事项的 违约方应向另 一方支付违约金 违约金按日计算 方法如下 1 日违约金为 美元 2 违约天数 自违约事实发生之日起至纠正之日止日历 天数 3 违约金金额 日违约金 违约天数 11 2 违约造成的另一方经济损失超过违约金的 违约方 还应支付超过违约金部分的赔偿金 赔偿金由双方根据经济损 失的程度据实计算 共同核定 也可以由双方共同委托具有专 业权威的第三方核定 11 3 违约金 赔偿金至迟应于明确违约责任之日起 天内偿付 违约事实于偿付当日及其之后仍在延续的 违约方应继续支付违约金 赔偿金直至违约行为终止 11 4 符合下列情况之一的 应视为逾期付款 每逾期一 日按未付金额千分之五的比例支付滞纳金 1 乙方逾期支付土地使用权转让金的 2 任何一方逾期支付违约金 赔偿金 11 5 乙方逾期付款 除依本合同第 11 4 条规定每逾期 一日按未付金额的千分之五向甲方支付滞纳金外 若出现下述 情况 同时应以下列方式承担责任 1 乙方任何一期付款逾期超过 天的 甲方有 权单方面终止本合同 并将乙方已支付的土地使用权转让金予 以扣除 扣除方式详见本条第 3 款 但本款前述情况发生 时 经乙方书面要求 甲方书面同意可给予乙方宽限期 宽限 期自乙方付款逾期第一日起计 个月 宽限期内 乙方 仍应根据本合同第 11 4 条之规定向甲方支付前述逾期付款而 产生的滞纳金 2 宽限期内 乙方任何一期付款逾期的 自逾期之日起 甲方就有权单方面终止本合同 并将乙方已支付的土地使用权 转让金予以扣除 扣除方式详见本条第 3 款 3 本条第 1 2 款所述甲方扣除乙方土地使用权 转让金具体办法为 甲方将乙方已支付的土地使用权转让金扣 除合同总额的 30 及本合同规定的滞纳金 违约金后余额退还 同时 甲方有权向乙方追究违约赔偿 11 6 如果乙方不能按本合同第 9 1 条之规定的期限完 成建设工程量的 乙方可至迟在建设期限届满之日前 个月 向甲方提出延建书面申请 且延期不得超过 年 除经甲方书面同意或不可抗力事由引起的迟建外 不可抗 力的解释以中华人民共和国颁布的法律为准 自 9 1 条规定 的建设期限届满之日起 超出 个月以内的 罚以本合 同转让金总额的 超出 个月不到 年的 罚以本合同转让金总额的 超出 一年不到二年的 罚以本合同转让金总额的 超出 年未完成的 由甲方无偿收回该地块的土地使用权以 及地块上全部建筑物或其它附着物 11 7 违约事实发生后 守约方有权选择终止或继续履行 本合同 守约方要求继续履行本合同的 无论违约方是否已实 际支付了违约金或 和赔偿金 违约方均应继续履行本合同 12 不可抗力 本合同的任何一方 由于战争 自然灾害等不可抗力的事 故 致使不能按约定的条件履行本合同时 遇有不可抗力的一 方 应立即通知另一方 并应在 天内 提供不可抗力 详情及合同不能履行 或者需要延期履行的理由的有效证明文 件 此项证明文件应由不可抗力事故发生地的公证机构出具 双方可按不可抗力对履行合同影响的程度 协商决定是否解除 合同 或者部分免除履行合同的责任 或者延期履行合同 前款所称自然灾害仅指严重水灾 火灾 台风以及地震等 自然现象引起的灾害 13 适用法律及争议的解决 13 1 本合同的订立 效力 解释 履行和争议的解决均 适用中华人民共和国法律 13 2 凡因履行本合同所产生的或与本合同有关的一切争 议 甲乙双方应友好协商解决 协商不能解决的 本合同任何 一方可将争议提交 仲裁委员会并按其仲裁规则仲裁 或向有管辖权的人民法院提起诉讼 14 保密 事先未经本合同对方的书面同意 本合同任 何一方不得向第三方披露本合同的全部或部分条款 一经查实 披露方应承担相应的赔偿责任 15 以往协议 本合同的效力超过甲乙双方以往就本合 同第 4 1 条所定场地的土地使用权转让事宜或与其相关的事宜 所达成的协议 上述协议从本合同生效之日起失效 16 其它 16 1 本合同如有未尽事宜 经双方协商一致 可另行达 成书面协议作为本合同的组成部分 与本合同具有同等效力 经双方协商一致 可对本合同进行修改 在修改文件生效前 双方仍应按本合同规定的内容履行 补充协议经双方法定代表 人或委托代理人签并办理公证手续后生效 16 2 本合同 包括合同正本 附件及补充协议 经双方 法定代表人或委托代理人签并办理公证手续后生效 公证费用 由双方各自承担 16 3 本合同生效后 国家或 市修改本合同所 依据的法律法规或颁布新的法律法规对本合同有追溯力的 双 方应及时修订本合同 以确保双方的合法权益不受损害 16 4 下列文件为本合同不可分割的组成部分 与合同正文具 有同等效力 1 区建设单位规划 建筑管理公约 2 场地位置示意图 3 雨水 污水管道接口图 4 区市政基础设施使用和保护管理办法 5 出让合同 复印件 16 5 乙方可以自由决定以美元或人民币支付本合同 6 1 条所定土地使用权转让金 该支付的土地使用权转让金由 乙方汇入甲方指定的银行 人民币兑美元的汇率 按付款当日 中国人民银行公布的人民币兑美元的卖出与买入价的中间价计 算 若付款当日无交易 则以付款前上一个交易日的中间价计 算 本合同履行过程中若发生其它费用的 与前款同 16 6 本合同用中文和 文书写 两种文本具有 同等效力 上述两种文本如有不同的解释 理解或不符时 以 中文本为准 16 7 本合同双方用电报 电传和传真发送通知时 凡涉 及各方权利 义务的 应自用上述方式发送通知之日起 天内 随之以书面信件通知 本合同中所列甲 乙双 方的通讯地址即为甲 乙双方的收件地址 本合同一方或双方 改变其通讯地址的 应于改变之日起 天内通知合同的 另一方 16 7 本合同正本一式 份 甲乙双方各执 份 市公证处及 市房地产登记处 各执 份 甲方 盖章 乙方 盖章 法定代表人 签 法定代表人 签 通讯 通讯 邮政编码 邮政编码 开户银行及帐号 开户银行及帐 号 年 月 日 年 月 日 签订地点 签订地点 房屋使用权买卖合同房屋使用权买卖合同 使用权合同 2 北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷 合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知 xx 年 12 月 15 日 京高法发 xx 391 号 市第一 第二中级法院 各区 县法院 为研究 统一执法尺度 日前高级法院民一庭与审监庭 立案庭联合召开了农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理 原则专题研讨会 就农村私有房屋买卖中的若干疑难问题进行 了研讨 并形成了会议纪要 特此印发 请各院在审判中参照 执行 执行中有何问题和情况 请按业务归口与高级法院联系 附件 农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及 处理原则研讨会会议纪要 近年来 我市法院受理了一批涉及农村私有房屋买卖的合 同纠纷案件 由于目前相关法律 法规不够明确 对合同效力 认定认识存在差异 在一定程度上产生了此类案件在不同法院 不同业务庭 不同审判人员之间裁判标准不统一的问题 为研 究 统一执法尺度 xx 年 12 月 高院民一庭与审监庭 立案 庭联合召开会议 就农村私有房屋买卖合同的效力认定及案件 处理原则等问题进行了专门研讨 初步形成了处理意见 纪要 如下 一 涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的主要情况 目前此类纠纷主要有以下情况 从诉讼双方和案由来看 主要为房屋出卖人诉买受人 要求确认合同无效并收回房屋 从买卖双方身份来看 出卖人为农村村民 买受人主要是城市 居民或外村村民 也有出卖给同村村民的情况 从交易发生的 时间看 多发生在起诉前两年以上 有的甚至在 xx 年以上 从 合同履行来看 大多依约履行了合同义务 出卖人交付了房屋 买受人入住并给付了房款 但多未办理房屋登记变更或宅基地 使用权变更登记手续 从诉讼的起因来看 多缘于土地增值以 及土地征用 房屋拆迁等因素 房屋现值或拆迁补偿价格远远 高于原房屋买卖价格 出卖人受利益驱动而起诉 从标的物现 状来看 有的房屋已经过装修 翻建 改建等添附行为 二 关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力的认定 与会人员多数意见认为 农村私有房屋买卖合同应当认定 无效 主要理由是 首先 房屋买卖必然涉及宅基地买卖 而宅基地买卖是我 国法律 法规所禁止的 根据我国土地管理法的规定 宅基地 属于农民集体所有 由村集体经济组织或者村民委员会经营 管理 国务院办公厅 1999 年颁布的 关于加强土地转让管理严 禁炒卖土地的通知 规定 农民的住宅不得向城市居民出售 也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅 有关部门不得 为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证 国家土地 管理局 1990 国土函第 97 号 关于以其他形式非法转让土地的 具体应用问题请示的答复 也明确规定 原宅基地使用者未经 依法批准通过他人出资翻建房屋 给出资者使用 并从中牟利 或获取房屋产权 是属 以其他形式非法转让土地 的违法行为 之一 其次 宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利 与 特定的身份关系相联系 不允许转让 目前农村私房买卖中买 房人名义上是买房 实际上是买地 在房地一体的格局下 处 分房屋的同时也处分了宅基地 损害了集体经济组织的权益 是法律法规明确禁止的 第三 目前 农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记 故买卖虽完成 但买受人无法获得所有权人的保护 第四 认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益 在许 多案件中 出卖人相对处于弱者的地位 其要求返还私有房屋 的要求更关涉到其生存权益 与会者同时认为 此类合同的效力以认定无效为原则 以 认定有效为例外 如买卖双方都是同一集体经济组织的成员 经过了宅基地审批手续的 可以认定合同有效 三 涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的处理原则 与会者一致认为 处理此类案件应坚持以下原则 第一 要尊重历史 照顾现实 农村私有房屋交易是在城 乡人口流动加大 居住区域界限打破和城乡一体化的大背景下 产生的 相关部门监管不力 农村集体经济组织相对涣散是造 成这种现状的制度诱因 而土地市场价格的持续上扬 房屋拆 迁补偿等利益驱动是引起此类案件的直接原因 审理此类案件 应实事求是地看待上述背景 要考虑到目前城乡界限仍未完全 打破 农村集体经济组织仍有一定的封闭性 农村土地属于集 体所有 目前法律 政策限制集体土地流转是一种现实 同时 要认识到此类案件产生的复杂性 并妥善解决相关的利益冲突 和矛盾 第二 要注重判决的法律效果和社会效果 判决要以 有利 于妥善解决现有纠纷 有利于规范当事人交易行为 为指导 起 到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果 第三 要综合权衡买卖双方的利益 首先 要全面考虑到 合同无效对双方当事人的利益影响 尤其是出卖人因土地升值 或拆迁 补偿所获利益 以及买受人因房屋现值和原买卖价格 的差异造成的损失 其次 对于买受人已经翻建 扩建房屋的 情况 应对其添附价值进行补偿 再次 判决返还 腾退房屋 同时应注意妥善安置房屋买受人 为其留出合理的腾退时间 避免单纯判决腾退房屋给当事人带来的消极影响 特此纪要 农村宅基地上的房屋买卖合同无效 1 此类合同违反了法律的强制性规定 土地管理法 明 确规定 农民集体所有的土地的使用权不得出让 转让或者出 租用于非农业建设 因此 在农村宅基地上所建商品房买卖合 同违反了法律的强制性规定 根据 合同法 第 52 条的规定 违反法律的强制性规定的合同无效 由此就可以得出此类合同 无效的结论 2 此类合同购买主体必须是本村村民 除此以外合同无效 1999 年 5 月 6 日发布的 国务院办公厅关于加强土地转让管理 严禁炒卖土地的通知 规定 农民的住宅不得向城市居民出售 也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅 有关部门不得 为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证 xx 年 8 月 31 日 山东省人民政府关于加强农村宅基地管理的通知 明确 规定 严格禁止村民或集体组织以任何名义向本村以外的公民 转让 买卖宅基地 擅自转让 买卖的土地建设等行政管理部 门不得办理有关手续 并由土地行政主管部门按照擅自转让土 地使用权的规定依法处理 持此观点的人认为农村村民一户只能申请一处宅基地 农 民宅基地使用权由于是村民基于其身份而无偿取得的与集体经 济组织成员的资格是联系在一起的 在一定程度上 宅基地具 有社会福利和社会保障的功能 如果非本村村民获得该房屋 应主体资格的变动 就会改变宅基地使用权的性质 因而不具 有可交易性 3 由于合同标的不能而无效 所谓标的可能 是指合同所规定的债权人的权利或债务人 的义务在客观上有成为现实的可能 如果标的无法实现 则不 发生法律上的效力 当事人签订的宅基地上买卖合同 其标的 是买受人交付价金 出卖人移转房屋所有权 但现实生活中 房产管理部门要么只办理城市国有土地上所建房屋的权属证书 要么依据有关法律规章不予办理 导致农村房屋无法办理过户 4 未经村委会同意和政府审批而无效 山东省高级人民法院关于审理房地产案件若干问题的意 见 第 56 条明确规定 农村宅基地使用权的转移 必须经合 法批准 未经审查批准 宅基地使用权不能随房转移给买主 房屋买卖 赠与等行为也应认定为无效 宅基地买卖是我国法律 法规所禁止的 根据我国土地管 理法的规定 宅基地属于农民集体所有 由村集体经济组织或 者村民委员会经营 管理 河北省农村宅基地管理办法 第 二十条规定 非法转让宅基地或者非法转让土地建设住宅的 由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正 没收非 法所得 并可处以非法所得百分之五以上百分之二十以下的罚 款 构成犯罪的 由司法机关依法追究刑事责任 关于农村宅基地能否向城镇居民转让的问题 目前国家是 采取 一刀切 的做法 即禁止转让 没有特例 现在的司法实 践对城镇居民购买农村宅基地一概认定无效 双方如果存在争 议 起诉到法院 法院按无效合同的处理办法来处理这类纠纷 购买人将房屋交还 出卖人返还房款 xx 年 北京市高院专门 下发了一个文件 即买卖农村宅基地一律认定无效 制定这样 政策或法律规定的出发点是国家保护农民的利益及赖以生存的 耕地 具体的理由如下 第一 宅基地的所有权属于集体 个 人无权把宅基地使用权转出集体之外 第二 城镇居民在农村 购置宅基地一般不是为了满足基本的居住要求 将导致农村土 地的浪费 第三 住房和宅基地是农民安身立命的最后保障 如果允许转让 一旦农民进城打工无法在城市立足 就会造成 农民流离失所 带来社会问题 正在审议的物权法草案也规定 禁止城镇居民在农村购置宅基地 你们的宅基地买卖合同是无 效的 法律不予保护 一 农村房屋买卖应注意哪些必要程序 1 房屋买卖应经集体即村民委员会书面同意 2 如系共有房屋 必须征得其他共有人同意 3 应提交户口簿 居民身份证及土地证 房产证等相关材 料的原件 4 应到产权登记部门查看房屋产权是否存在瑕疵 如是否 存在抵押等担保 是否有人民法院采取查封等财产保全措施 5 应订立书面买卖合同 并办理审批 过户等手续 房屋 买卖合同应由相关职能部门审批 并办理 宅基地证 或 集体土 地使用证 的过户更名手续 还应到房产管理部门依法办理 房 产证 的过户更名手续 二 村民能否出卖其宅基地上房屋 中华人民共和国土地管理法 规定农村宅基地属农民集 体经济组织所有 只有该组织成员才享有宅基地使用权 农村 村民一户只能拥有一处宅基地 农村村民出卖 出租住房后 再申请宅基地的不予批准 从上述规定来看 法律虽未禁止农 村村民出卖 出租宅基地上所建住宅 但对售房主体却有限制 农村房屋买卖的出售方一般为农村集体经济组织的村民 而购买方则存在两种情况 一是集体经济组织内部成员 二是 集体经济组织以外的成员 1 集体经济组织内部成员又分三种具体情况 一是本身已 有宅基地 且符合国家规定的宅基地标准 二是已有宅基地 但尚未达到国家规定的标准 三是已在集体经济组织落户 但 尚没有分到宅基地 根据一户村民只能拥有一处宅基地的规定 对已有宅基地且符合国家规定标准的村民 再申请宅基地是不 可能得到批准的 对上列第二种情况 村民如再申请第二处宅 基地时超过国家规定标准的 也不应得到批准 至于第三种情 况 则可依法申请建房用地 江苏省土地管理条例 第 35 条规定 购买农村村民房屋 的农户应当符合申请建房用地的条件 据此对照上列三种情况 第一种情况已不能再申请建房 故无法购买村民房屋 第二种 情况能不能购买村民房屋 则取决于其所占用的宅基地是否超 标 第三种情况应属符合申请建房用地条件 故可以购买村民 房屋 2 如果是集体经济组织以外的成员 会出现两种情况 1 城镇居民 根据 1999 年国务院办公厅 关于加强土 地转让管理严禁炒卖土地的通知 第 2 条第 2 款规定 农民的 住宅不得向城市居民出售 也不得批准城市居民占用农民集体 土地建住宅 有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地 使用证和房产证 1999 年 江苏省政府关于加强土地转让管理 的通知 也强调 禁止农民将住宅向城镇居民出售 因此 城 镇居民不是农村房屋买卖合法的购买方 2 本集体经济组织以外的农民 根据国家土地管理法的 相关规定 只有本集体经济组织成员才有资格使用该组织的宅 基地 因此 本集体经济组织以外的农民也不是农村房屋买卖 合法的购买方 三 关于执行农村买卖房屋合同时不过户 的问题 最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意 见 以下简称 意见 第 56 条规定 买卖双方自愿 并立 有契约 买方已交付了房款 并实际使用和管理了房屋 又没 有其他违法行为 只是买卖手续不完善的 应认为买卖关系有 效 但应补办房屋买卖手续 但最高人民法院 1987 民他第 42 号司法解释对此作了进一步解释 意见 第 56 条规定的 精神 只适用于解决 城市私有房屋管理条例 以下简称 条例 实施前的历史遗留问题 条例 实施后 人民法 院审理这类案件 应严格按照 条例 的规定办理 由此看来 意见 第 56 条不适用于农村房屋买卖 当然不能作为审理本 案的依据 而且 按照我国民法精神 不动产物权的取得 消 灭和变更 经登记才产生法律效力 这也是为绝大多数国家的 民法所接受的 国有土地使用权信托合同国有土地使用权信托合同 使用权合同 3 委 托 人 法定代表人 住 所 地 受 托 人 xxx 省 xx 信托投资股份有限公司 法定代表人 xxx 住 所 地 受 益 人 xxxxx 房地产开发有限公司 法定代表人 xxx 住 所 地 为委托人拥有的国有土地使用权的信托 事宜 委托人与受托人根据 中华人民共和国信托法 及其他 有关法律 法规和规章 签订本合同 共同遵照执行 第一条 信托目的 委托人基于对受托人的信任 自愿将其合法所有的国有土 地使用权 市 区 街道 村 街北侧地块 温土资 挂 xx 1 号宗地 信托给受托人进行经营管理 获取收益 第二条 受益人 委托人指定本信托的唯一受益人是 房地产开发有限公 司 第三条 信托生效及信托合同的登记 本信托在本合同经各方签后即生效 本信托的登记由委托 人负责办理 第四条 信托资产的交付 本信托项下的国有土地使用权在委托人取得 国有土地使 用权证 之时起予以交付 第五条 信托期限 信托期限为 月 自委托人取得关于上述地块的 国有 土地使用权证 之时起计算 第六条 委托人的权利和义务 一 委托人的权利 有权了解信托财产的管理 运用 处分及收支情况 并有 权要求受托人作出说明 本合同及法律 行政法规规定的其他权利 二 委托人的义务 保证已就设立信托事项向债权人履行了告知义务 并保证 设立信托未损害债权人利益 本合同及法律 行政法规规定的 其他义务 第七条 受托人的权利和义务 一 受托人的权利 自信托期限开始之日起 根据本合同全权管理 运用和处 分信托财产 包括但不限于筹集建设资金 房地产开发 对开 发房产的维护管理等 本合同及法律 行政法规规定的其他权利 二 受托人的义务 根据本合同的规定 为受益人的最大利益处理信托事务 恪尽职守 履行诚实 信用 谨慎 有效管理的义务 对委托 人 受益人以及处理信托事务的情况和资料依法保密 第八条 受益人的权利和义务 除根据法律 行政法规及本合同的其他条款享有权利 承 担义务外 受益人还享有下列权利 承担下列义务 1 自本信托生效之日起根据本合同享有信托受益权 2 受益人的信托受益权可以根据本合同的规定转让和 继承 第九条 风险揭示与风险承担 受托人管理 运用或处分信托财产过程中 可能面临各种 风险 包括投资对象和投资项目的风险 法律与政策风险 市 场风险 管理风险等 受托人根据本合同的规定管理 运用或处分信托财产导致 信托财产受到损失的 由信托财产承担 第十条 信托的变更 解除与终止 本信托设立后 除本条下一款情形外 委托人和受益人不 得变更 撤消 解除或终止信托 本信托在受益人同意解除的情况下 可以提前解除 本信 托因信托期限届满而终止 第十一条 信托利益的分配与信托财产的归属 利益的分配 受托人按照本合同规定向受益人分配信托利 益 信托解除之日或者期限届满后第十个工作日为信托利益分 配日 信托财产的归属 信托终止 信托财产归属于受益人 第十二条 其他事项 合同项下的任何争议 若协商不成 任何一方均有权向受 托方所在地人民法院起诉 本合同一式五份 每方各持一份 其余用于办理审批 登 记等 委托人 受托人 受益人 年 月 日 房地产合同 土地使用权租赁合同房地产合同 土地使用权租赁合同 使用权合同 4 本合同双方当事人 出租方 以下简称甲方 承租方 以下简称乙方 根据 农民集体所有建设用地使用权流转管理试 行办法 和国家 省 市有关法律 法规 甲乙双方本着平等 自愿 有偿的原则 订立本合同 第一条 甲方出租给乙方的集体建设用地使用权的地块位 于 详见 土地使用证 附件 面积为 平方米 合 亩 其宗地位置与四址范围如甲 乙双方确认的附图所示 第二条 本合同项下出租地块用途为 乙方承租 后必须按规定用途使用土地 如需变更用途 须经甲方及当地 建设规划主管部门同意 甲乙双方协商调整年租金后 向 国土资源局申请办理用途变更手续 第三条 本合同项下的土地使