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房屋买卖合同时效 篇一：房屋买卖合同诉讼时效 依据合同法135、136条规定：出卖人所承担的主给付义务是房屋的占有，尤其是转移房屋的所有权，如果出卖人仅仅把房屋交给了受让人，而没有履行房屋所有权移转这个最重要的主给付义务，那么出卖人已构成违约，诉讼时效应当起算。等规定，出卖人移转所售房屋的占有和所有权为其主要义务。尽管买卖的房屋已经按照房屋买卖合同规定的日期交给了购房人占有、使用，但这只是出卖人履行了移转所售房屋占有的义务，只要在合同规定的期限届满时因出卖人的原因仍未办理过户登记手续场合，就属于百三十七条关于诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道其权利被侵害时起算的规定，诉讼时效自合同规定的办理过户登记手续的期限届满的次日起算。据此观点，上述案件中，出卖人有权援引诉讼时效已经完成的抗辩，拒绝办理房屋所有权过户登记手续，并拒绝交付房地产权证。 3.第一百三十五条【出卖人的基本义务】出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 证以外的有关单证和资料。 5.第一百三十七条 【长期诉讼时效】诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。篇二：房屋买卖合同与诉讼时效 房屋买卖合同与诉讼时效 1. 某房屋买卖合同规定，出卖人须于取得建设工程竣工验收证书后150天内书面通知买受人，向某房地产产权登记机关申请房地产权属转移登记，出卖人和买受人共同办理房产证，如买受人不能按法定期限领取房地产权证，从出卖人取得房地产建设工程竣工验收证书之日的第180天起，由出卖人向买受人承担违约责任。实际情况是，出卖人于1998年9月28日领取了所建房屋的建设工程竣工验收证书。自该日起加上180天，就是到1999年3月26日，出卖人应当在此前为买受人办理好所买卖房屋的过户登记手续及房地产权证。实际上，直到2002年7月16日，买受人仍未取得所买房屋的房地产权证。在这种情况下，当买受人请求出卖人办理房屋所有权过户登记手续及交付房地产权证时，出卖人可否以诉讼时效期间已经届满为由，拒绝办理房屋所有权过户登记手续，拒绝交付房地产权证? 2.按照我国合同法第一百三十条、第一百三十五条和第一百三十八条等规定，出卖人移转所售房屋的占有和所有权为其主要义务。尽管买卖的房屋已经按照房屋买卖合同规定的日期交给了购房人占有、使用，但这只是出卖人履行了移转所售房屋占有的义务，只要在合同规定的期限届满时因出卖人的原因仍未办理过户登记手续场合，就属于主给付义务不履行，构成违约，甚至是根本违约。按照民法通则第一百三十七条关于诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道其权利被侵害时起算的规定，诉讼时效自合同规定的办理过户登记手续的期限届满的次日起算。据此观点，上述案件中，出卖人有权援引诉讼时效已经完成的抗辩，拒绝办理房屋所有权过户登记手续，并拒绝交付房地产权证。 有的专家不赞同上述观点，认为买卖的房屋已经按照合同规定的日期交给了购房人，就是出卖人履行了主给付义务，至于未办理过户登记手续，只是出卖人未履行从给付义务。在主给付义务已经履行的情况下，从给付义务不得单独适用诉讼时效，以真正发挥从给付义务使债权人的合法权益得到最佳实现的功能。因而，在买卖的房屋已经按照合同规定的日期交给了受让人的情况下，即使出让人未办理过户登记手续自合同规定办理的期限届满的次日开始计算已经超过了2年期间，受让人也有权请求出卖人继续办理过户登记手续。 对此，笔者持不同意见。其原因在于：依据合同法第一百三十五条、第一百三十三条等条文的规定，出卖人所承担的主给付义务为移转房屋的占有，尤其是移转房屋所有权。出卖人仅仅把房屋交给了受让人，在合同规定的日期届满时尚未办理房屋所有权的过户登记手续，就是没有履行移转房屋所有权这个最重要的主给付义务，已经构成了违约，诉讼时效的期间应该起算。 有专家说，在实务中，由于种种原因，许多情况下是出卖人(基本上为发展商)故意拖延，致使房屋所有权的过户登记手续迟迟未办下来，同时因购房人(大多为小业主)的法律意识不强而往往未于诉讼时效期间内主张办理过户登记手续。按照诉讼时效完成处理这些问题，显然使已经交足了房价款的小业主遭受了重大损失。实际上，小业主恰恰值得同情，进而应该受到法律的保护。若保护，就不应认为上述案型中小业主关于办理过户登记手续的请求权已经罹于诉讼时效。 就我个人而言，也十分同情小业主，但仍然痛苦地坚持上述案型中小业主关于办理过户登记手续的请求权已经罹于诉讼时效的观点。其道理在于：其一，小业主完全有机会、有能力及时向发展商主张办理过户登记手续，造成诉讼时效中断，从而使其债权得到法律的保护，但小业主却躺在权利上睡眠，于是，就没有充分的理由对小业主再予以优惠的保护。其二，把发展商未按合同约定的期限办理过户登记手续，定为违约，意味着赋予了小业主追究发展商违约责任的权利，并且，发展商逾期办理过户登记手续给小业主造成严重损失时，小业主可以依据合同法第九十四条的规定解除合同，以便尽快甩掉包袱，进行有效益的新交易。其三，如此确定，也是双刃剑，即，使小业主获得较大数额的违约金或者损害赔偿额，因为把发展商的违约时间定得越早，其所负违约金的累积或者可得利益损失的数额就越多。 3.买卖的房屋已经按照合同规定的日期交给了受让人占有、使用，并且在合同规定的期限届满前也办理了过户登记手续，但房屋所有权证(房地产权证)一直未交付，主给付义务已经履行完毕，即房屋所有权已经移转给了受让人，只是交付房屋所有权证(房地产权证)的从给付义务尚未履行。而房屋所有权证(房地产权证)系房屋所有权的凭证，它只起证据的作用，已经登记的房屋所有权不因该证件的有无而发生改变。既然如此，在合同规定的办理过户登记手续的期限届满的次日至今已经超过了2年，购房人一直未请求出卖人办理该手续的情况下，如果对该请求权适用诉讼时效，使出卖人有权抗辩，仍然拒绝办理过户登记手续，反倒是人为地制造麻烦。如果联系到房屋所有权人遗失了房屋所有权证(房地产权证)还可以补办的现状，罹于时效的观点更显得失去权衡。此其一。其二，如果说“尽管债权证书是动产，但是它的所有权却不能独立转让。该所有权与债权不可分离，归各自的债权人所有。”(曼弗雷德沃尔夫：物权法，吴越、李大雪译，法律出版社，2002年9月版，第320页)那么，房屋所有权证(房地产权证)同样应与房屋所有权联系在一起，二权不得分离。若对交付房屋所有权证(房地产权证)的请求权适用诉讼时效，恰恰会造成房屋所有权与房屋所有权证(房地产权证)分离的结果，所以，对于此类请求权不宜单独适用诉讼时效。 4.依据合同法第一百五十八条的规定，买受人应当在约定的或者法定的期间内将标的物的数量或者质量不合格的情形通知出卖人，怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定，除非出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定。此处所谓约定的期间或者基于法律规定而确定的期间，简称为质量异议期间。一种观点认为，它属于短期时效。笔者对此持有不同意见，认为质量异议期间不同于诉讼时效期间。理由如下：其一，质量异议期间首先表现为约定期间，而诉讼时效期间为法定期间。其二，质量异议期间适用对象含请求权和形成权。其中所谓请求权，依据合同法第一百五十五条和第一百一十一条的规定，包括买受人请求出卖人修理、重作、更换标的物的权利，买受人请求减少价款或者报酬的权利(有学说认为这是形成权)，在解释上，合同法第一百一十一条后段所谓“等违约责任”包括损害赔偿。合同法第一百一十一条后段规定的“退货”的救济方式，一般情况下为解除合同，有时转为更换，有时转为重作，个别情况下可以转换为代物清偿。为了把退货同修理、更换、重作相区别，不宜将它解释为含有更换、重作的类型。从权利的角度着眼，解除合同的权利显然属于形成权。正是因为质量异议期间适用的对象包括请求权和形成权，就同仅仅适用请求权的诉讼时效区别开来了。其三，诉讼时效期间届满不消灭权利本身，质量异议期间届满则消灭权利本身。其四，于质量异议期间内买受人向出卖人主张，转换为诉讼时效期间的进行;若为诉讼时效期间则不会发生这种现象。其五，质量异议期间不发生中止、中断、延长，与诉讼时效期间不同。其六，质量异议期间的起算点，在该期间为当事人约定的期间场合，自约定的第一天开始起算;在无约定场合，自能够检验货物时起算(第一百五十七条)，或者说自发现或应当发现标的物存在瑕疵时起算(第一百五十八条第二款前段);若有质量保证期，自规定的质量保证期的第一天起算(第一百五十八条 第二款后段)。诉讼时效期间一般自当事人知道或者应当知道权利被侵害时起计算。 正因为质量异议期间不属于短期诉讼时效，所以，只要买受人在质量异议期间内将标的物不符合约定的情形通知了出卖人，质量异议期间就功成身退，让位于诉讼时效制度。该诉讼时效期间的起算点，为买受人请求出卖人承担物的瑕疵担保责任的期限届满的次日。 附带指出，质量异议期间也不同于除斥期间，其理由如下：其一，质量异议期间首先为约定期间，无约定时才依据法律规定的方法予以确定;而除斥期间原则上为法定期间，只有合同法第九十五条规定的解除权的除斥期间系惟一的例外。其二，除斥期间的客体为形成权，而质量异议期间制度的客体包含请求权和形成权。其三，在质量异议期间内，买受人向出卖人主张修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等，质量异议期间便完成使命，诉讼时效粉墨登场。其四，如果买卖合同规定有质量异议期间的，该期间的起算点为当事人约定期限的开始之日;如果买卖合同未规定质量异议期间的，该期间的起算点，有时为买受人发现标的物的数量或者质量不符合约定之日(合同法第第一百五十八条第二款前段)，有时为买受人收到标的物之日(合同法第一百五十八条第二款中段)。与此不同，除斥期间的起算点则比较复杂。合同法规定，在可撤销的合同场合，撤销权的除斥期间自撤销权人知道或者应当知道撤销事由时起算(第五十五条第一款)。在效力未定的合同场合，追认权的除斥期间自相对人催告确定的开始追认的时间起算(第四十七条第二款及其司法解释、第四十八条第二款及其司法解释);相对人的撤销权在除斥期间的长短方面不确定，只有最后限定，即追认权行使之前，起算点应为合同成立之时(第四十七条第二款及其司法解释、第四十八条第二款及其司法解释)。在债权人撤销权的情况下，撤销权的除斥期间自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起算，在债权人不知道也不应当知道撤销事由的情况下，自债务人的行为发生之日起算(第七十五条)。在合同解除的情况下，解除权的除斥期间自法律规定或者当事人约定的起算之日开始计算，无此规定或者约定的，自债务人催告确定的开始之日起算(第九十五条)。篇三：商品房买卖合同违约之诉讼时效简析 商品房买卖合同违约之诉讼时效简析 作者:syjwb 2007-10-25 17:12 星期四 晴 商品房买卖合同违约之诉讼时效简析 陕西泓瑞律师事务所 朱政 赵玲玲 陈某与西安某房地产公司（下称“房产公司”）于2001年11月25日签订了一份商品房买卖合同（下称合同），合同约定，房屋总价款为30万，交房时间为2002年3月31日，交房条件为取得住宅使用说明书、住宅质量保证书及竣工验收备案表，并办好大产权证，交房后90日之内办理房产证。付款方式为分期支付：合同签定后7日内支付第一笔款项20万元；剩余款项付款时间为2002年3月31日，逾期交房的，房产公司交房后支付。逾期付款按应付款日万分之三支付违约金；逾期交房或逾期办理房产证按已付房款日万分之五支付违约金。 合同签订后，陈某按时支付了第一笔款项后，房产公司未能按约交付房屋，陈某由此也未在2002年3月31日支付尾款，期间陈某多次电话联系该房产公司要求交房和支付违约金，房产公司一直没有满足要求。直到2005年4月26，房产公司才取得大产权证，并于2004年7 月13日通知陈某收房付款和办理房产证，陈某办理了收房手续，但拒绝支付剩余款项，认为房产公司逾期三年交房之违约金已经超过剩余款项，因此主张两相冲减，并要求房产公司尽快办理产权证。房产公司不同意其解决方案，陈某因此于2005年7月17日诉至法院，要求法院判定其与房产公司两相冲抵，并判定房产公司尽快办理产权证。并提供了2004年3月15日的催告函、 2004年8月23日和9月17日的律师函及对应的特快邮寄邮件详情单作为证据。房产公司随后提起反诉，要求陈某支付剩余房款。 法院经审理认为，房产公司违约是实，但陈某主张的违约金有一部分已超过两年诉讼时效，故只支持其未超过诉讼时效部分的请求，最后判决陈某向房产公司补足折抵后不足部分款项，房产公司于收到该款后90日内为陈某办理房屋房产证。 律师解析： 本案主要涉及诉讼时效问题： 一、基本法律。 诉讼时效，是权利人在一定期间内不行使权利，即丧失请求人民法院依诉讼程序强制义务人履行义务权利的制度。 超过诉讼时效，原告有权提起诉讼，但不能获得胜诉判决，即有诉权而无胜诉权。我国法律关于诉讼时效的规定，包括两大类： 第一，一般诉讼时效，即民法通则第135条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”根据该条规定，在我国，一般诉讼时效为2年。 第二，特殊诉讼时效，根据上述民法通则的规定，诉讼时效除该条规定的2年外，另有规定的从其规定，因此法律另有规定诉讼时效不是2年的则被认为特殊诉讼时效。如民法通则第136条规定“下列诉讼时效期间为一年：身体受到伤害要求赔偿的；出售质量不合格的商品未声明的；延付或者拒付租金的；寄存财物被丢失或者损毁的。”另有环保法规定环境污染诉讼时效为三年等特殊诉讼时效的规定。 对于商品房买卖合同违约行为追究违约责任的诉讼时效，我国没有特殊的法律规定，因此适用一般诉讼时效，即2年诉讼时效的规定。 二、本案分析 本案的关键问题在于陈某追究违约金的权利是否超过诉讼时效，这就涉及到诉讼时效的起算问题。民法通则第137条的规定，“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害之时起计算”。根据该条规定，陈某追究房产公司逾期交房之违约金的诉讼时效应从约定的交房之日起算，这也是大多数人的观点。但是同时，也有一些人认为，开发商逾期未交房是一个持续行为，是对买受人权利的持续侵犯，根据最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见条规定“侵权行为是持续发生的，诉讼时效从侵权行为实施终了之日起计算”，因此，计算其诉讼时效应从实际交房之日即侵权行为终了之日起算。 我们认为，房产公司未按合同约定如期交房属于违约行为，而不是侵权行为。因此最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见关于持续侵权行为之诉讼时效自侵权行为终了计算的规定，并不适用买房人追究房产公司违约责任的诉讼时效起算。前者应以约定的交房日期为起算点，但在实际操作中，也并不是说一旦超过2年时间，买受人就一概丧失了追究违约责任的权利，而是应对具体情况具体分析： （一）合同约定“出卖人逾期交房，按合同总价款固定比例支付买受人违约金”。那么从债权的角度分析，此时的违约金是一个可以确定的数额，属于一时性债权，应当从约定的交房之日起算诉讼时效； （二）合同约定“出卖人逾期交房，每逾期一日需向购房人支付房款总价固定比例的违约金”。此时的违约金属于一种继续性债权，它是按日计算并支付的，即违约一日就有第一日的违约金，违约二日便有第二日的违约金，每日单独发生的违约金从债法的角度讲叫个别性债权，因此每日发生的个别违约金债权应当单独计算诉讼时效。如采用本案判决中认定的方法，即起诉之日起倒数两年之内的违约金债权的诉讼时效还未届期，予以保护。 三、律师建议 除前述逾期交房的违约行为外，实践中经常发生的还有逾期办证、交付的房屋质量不合格，以及买受人未按期付款等情况。其中关于逾期办证行为，根据城市房地产开发经营管理条例第33条规定，办理土地使用权变更及房屋所有权登记手续是买受人的法定义务，同时出卖人房地产开发企业具有法定协助义务，对于法定义务，不应受到诉讼时效限制，因此即使超过2年时间，买受人依然有权利也有义务办理房产证。但是对于逾期办理房产证的违约金、房屋质量不合格的违约赔偿、逾期付款的相应款项及违约金等，对于权利主体均存在因未及时主张违约责任导致丧失胜诉权的风险，律师在此建议房产公司及买受人，在合同对方出现违约行为时，及时行使权利，在对方拒绝主动承担责任时，及时诉至法院，寻求司法救济。或者采取其他能够引起诉讼时效中断的措施，如：通过向对方发函或签署协议的方式，向对方主张权利，同时保留好相关证据，包括但不限于邮寄单据、共同签署的文件、电话记录等等。 诉讼时效因诉讼或权利人主张权利而发生中断以后，重新计算，即重新开始2年的诉讼时效，并可以再次发生中断。但是同时，须注意的是，根据我国民法通则第137条规定“从权利被侵害之日起超过二十年，人民法院不予保护”。该条规定的诉讼时效属于“最长诉讼时效”，即从权利被侵害之日起计算，权利享有人不知道自己的权利被侵害，时效最长也是二十年，超过二十年，人民法院不予保护，该20年的最长诉讼时效不因任何情况发生中断、中止或延长。 开发商延期办证违约金的诉讼时效计算自起诉之日往前倒推 2011-07-17 09:25:43| 分类： 经典案例 | 标签：商品房买卖经典案例 |字号大中小 订阅 案情简介 2006年6月15日， 鲍春凤与永厦房地产开发有限公司（以下简称永厦公司）签订商 品房买卖合同1份，约定： 1、 由鲍春凤购买永厦公司开发预售的位于江岸新城小区的住宅房屋一套，购房总价款为2,158,430元。并约定甲方（即永厦公司）应当在2007年5月31日前，将已进行竣工 验收备案登记的商品房交付乙方（即鲍春凤）使用； 2、在商品房交付使用后60日内，应办理房地产权证，如因甲方的责任，致使乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书，乙方不予退房的，从逾期之日起，甲方按已付房价款总额，依照人民银行同期贷款利率向乙方支付违约金。合同签订后，鲍春凤以部分现金、 部分按揭贷款方式付清房款。 2007年5月31日前永厦公司按合同约定将商品房交付鲍春凤使用。2008年6月4日，永厦公司完成初始登记，并取得相应房地产权证。2008年12月25日，鲍春凤填具土地房屋权属登记申请书交付永厦公司，2009年1月13日，永厦公司将鲍春凤所购房屋的办证资料提交市土地房屋权属登记中心。2009年3月4日，该房屋登记在鲍春凤名下。 鲍春凤诉称：永厦公司迟延办证的行为已构成违约，现要求永厦公司支付违约金370,957.6元（以总房价款为基数，按同期贷款利率，从鲍春凤收房第61日起计算至房地 产权证下发之日止）。 永厦公司永厦公司辩称，对鲍春凤陈述的事实无异议，但我公司仅是接受鲍春凤的委托为其办理产权证，且即使我公司存在办证迟延，但在我公司办证迟延后，鲍春凤应当知道因我公司迟延办证致使其合同权利遭到侵害，根据买卖合同纠纷诉讼时效为2年的有关法律 规定，鲍春凤的请求部分已超过诉讼时效，应当依法驳回鲍春凤的部分诉讼请求。 裁判结果 法院判决：永厦公司于本判决生效后7日内支付鲍春凤自2008年11月30日起至2009年1月13日止，以已付房款2,158,430元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期 办证违约金； 法理剖析 本案系商品房预售合同纠纷，其争议焦点在于鲍春凤要求永厦公司支付迟延办理房屋 产权证违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效。 根据双方合同约定，永厦公司未在规定期限内为鲍春凤办理房地产权属证书，应当至 逾期之日起，按人民银行同期贷款利率向鲍春凤支付违约金。 而永厦公司应承担的违约责任作为继续性债权来确定违约金数额，每个个别的债权应 分别适用诉讼时效，诉讼时效期间为2年。 鲍春凤于2010年11月30日起诉主张逾期办证违约金。因此，自2008年11月30日起至2009年1月13日永厦公司将鲍春凤所购房屋的办证资料提交市土地房屋权属登记中心时止期间的违约金未过诉讼时效，2008年11月29日以前的违约金已超过诉讼时效。关于按日计算之迟延办理权属登记违约金诉讼时效起算问题作者：andy 一、按日计算迟延办理权属登记违约金是否超过诉讼时效问题，核心问题是诉讼时效应从何时起算。本人认为，应从商品房出卖人（即开发商）违约行为终结之日（即具备办理权属登记条件且通知商品房买受人之日，下同）起算。 1、鉴于商品房买卖合同规定的违约金系按日累计方式计算，直到违约行为终结之日，违约行为一直处于持续发生的状态。也就是说，只要商品房出卖人（即开发商）的违约行为持续存在，每过一日，违约金就持续增加。另外，商品房买受人对于商品房出卖人（即开发商）何时具备办理权属登记手续无从知晓，对迟延违约金何时终结无法确定，只