购物中心业态比例分析.doc

购物中心的业态比例分析文章出处：瞳孔国际 责任编辑：editor-L 人气：123 发布时间：2014-05-14 在商业领域内，如果说超市经营的是商品，百货经营的是品牌，那么购物中心经营的就是业态。瞳孔国际认为，购物中心的业态分布和比例应从所处商圈整体进行考虑，购物中心的差异化定位是确定各种业态组合的起点。作为一种集合了多种功能的商业综合体，购物中心对各种业态的组合、搭配，无疑是决定其能否成功经营的关键。 一般来说，购物中心分为休闲娱乐型、主题购物型、生活邻里型三种定位。从北京西单大悦城来看，人气旺中心商圈的购物中心零售、餐饮、娱乐三大业态分布的比例，一般为5：3：2。不过北京的购物中心普遍存在高档化、雷同化，娱乐性相对不足的问题，所以，新建购物中心的定位，更应该突出主题性，通过独特的风格、独特的文化，形成自己独特的魅力。 从不同业态的功用来说，中心商圈大卖场可以拉人气，百货零售可以提高项目品位，餐饮可以延长消费者停留时间，文化娱乐可以丰富消费者生活层次，品牌专卖店可以满足消费者差异化需求，其它服务配套可以弥补消费者一站式消费需求。但各业态比例要找到平衡点。如主力店与次主力店、品牌店要相得益彰。主力店是龙头，主要可以拉动人气，合作期较长，但租金较低，对项目的贡献主要表现在对消费者的号召力；次主力店和品牌店是补充，品牌专卖店租金较高，但合作期较短，其主要贡献体现在租金方面；餐饮对项目的贡献主要体现在延长消费者在购物中心的停留时间，拉动非购物消费者，但租金较低，合作期长于品牌专卖店；文化娱乐商户对项目的主要贡献在于增加购物中心的文化氛围和互动气氛，但要有特色。 传统的购物中心把大部分精力和场地用来堆积主力店、次主力店和百货业态，餐饮娱乐等配套业态的占比一般都在15%-20%之间。但在商业竞争激烈、同质化越来越突出的今天，如何让消费者更长时间的留在卖场里成了首要问题。以大悦城为例，配套业态的占比已经达到35%，恰巧弥补了周边卖场的空白为西单商圈的消费者提供了休闲、餐饮的服务，同时配以品牌次主力店来满足不同需求的消费者。而百货卖场时不可能拿出更多的面积给餐饮配套业态。 另一个显著地变化在于楼层内的业态混搭。现代购物中动辄10万平米的体量使得单层面积往往达到甚至超过一万平米，消费者很容易因为疲劳而不愿再上到其他楼层。因此购物中心在设置垂直动线外又开始尝试在楼层内适当安排了咖啡厅、甜品屋、水吧等业态为消费者提供了更多的休闲场所。这样的搭配一般都出现在单层面积超过五千平米的购物中心。 同时，民以食为天 “购物中心是吃出来的”这句商业经典之语道破了处于社区、商业密集区域商业物业的生存、发展之道。与服装、百货等同质化严重吸客能力严重下滑的现象相比，餐饮、娱乐休闲在吸引客流、聚集人气方面无疑更胜一筹。在“体验无极限”的追求中，定位于不同年龄阶段、不同生活习惯、不同区域、不同口味、不同需求的众多受众都可以找到属于自己的那部分味道和生活记忆。在这个过程中，餐饮业携手娱乐、休闲企业共进无疑使最自然也是最必然的选择。实践经验显示，当餐饮的比例超过30%时，对购物中心的人气会有一个很大的提升，同时可以大大缩短购物中心的“养促”周期。瞳孔国际建议新的购物中心业态占比，餐饮美食可以达到35-45%，百货零售35-45%，休闲娱乐15-25%。 当然，考验一个购物中心是否成功，不能只看人气，还要看各种业态、品牌之间是否能产生连带消费。比如一位顾客有5种需求，那么一个成功的Mall不能只满足其一种需求，而是应该通过合理的业态组合，满足顾客尽