房地产实习律师培训 PPT课件

房地产业务律师基本技能和实务 主讲人 杨建伟 1 第一部分从事房地产业务的律师应掌握的知识和技巧 一 律师所应掌握的房地产业务知识 既要有深度 又要有广度1 深度是指 能熟练地掌握涉及房地产方面的法律及与之相关的法规 规章 规范性文件及司法解释 2 广度是指 能熟悉除法律外的其他相关专业的知识二 接洽房地产业务的技巧 2 第二部分商品房开发中的法律问题一 商品房买卖认购书的性质 效力及法律责任1 商品房的认购 订购 预订等协议 其性质为商品房买卖预约合同 预约合同是指当事人双方为将来订立确定性合同而达成的合意 3 2 出卖人未取得商品房预售许可证明 与买受人订立的商品房预售合同 应当认定无效 但是在起诉前取得预售许可证的除外 商品房的认购 订购 预订等协议具备 商品房销售管理办法 第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容 并且出卖人已经按照约定收受购房款的 该协议应当认定为商品房买卖合同 3 开发项目取得政府部门的立项核准和建设用地规划许可证后所订立的商品房的认购 订购 预订协议 具有法律效力 4 买受人以支付定金的方式签订认购等协议的 因不可归责于当事人双方的事由 导致商品房买卖合同未能订立的 出卖人应当将定金返还买受人 否则按定金的规定处理 4 二 车库 车位的权属确定1 车库 车位与土地权属的关系建筑区划内 规划用于停放汽车的车位 车库的归属 由当事人通过出售 附赠或者出租等方式约定 占用业主共有的道路或者其他场地用于用于停放汽车的车位 属于业主共有 建设用地使用权可以在土地的地表 地上或者地下分别设立 2 车位使用权转让合同的性质和效力3 地下人防车位的权属和转让的效力第一 人民防空法 20条规定 城市新建民用建筑 按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室 第5条规定 国家鼓励 支持企业事业组织 社会团体和个人 通过多种途径 投资进行人民防空工程建设 因此 住宅小区建设人防工程属强制性规定 但人防工程的所有权归属 法律未作规定 5 界定产权最基本的原则是谁投资谁拥有产权 物权法第142条规定 建设用地使用权人建造的建筑物 构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人 但有相反证据证明的除外 上海市 重庆市民防工程方面的条例 规定投资者可取得民防工程的所有权 长沙市房产局 关于房屋权属登记若干问题的规定 规定 经规划审批的地下人防车位 待初始登记确权后 开发企业与本小区的业主可通过约定予以销售 第二 人防工程的所有权因受到一定的限制 故开发商在出售时应履行告知义务 没有履行则应承担相应的法律责任 4 没有规划和报建的车位 车库的权属 6 三 工程验收标准的理解怎样理解商品房示范合同文本上的交房条件 1 该商品房经验收合格 对此 有三种理解 第一 竣工验收其依据为2000年4月建设部颁发的 建筑工程竣工验收备案管理暂行办法 验收的主体为 建设 勘察 设计 施工 工程监理单位 第二 竣工验收和消防验收2009年5月1日实施的 消防法 和 建设工程消防监督管理规定 规定 大型的人员密集场所和其他特殊建设工程 建设单位应当向消防机构申请消防验收 未经验收或者经验收不合格的 禁止投入使用 其他建设工程 建设单位在验收后应当报消防机构备案 消防机构应当进行抽查 抽查不合格的 应当停止使用 大型的人员密集场所和其他特殊建设工程是指面积较大的体育场馆等人员密集场所和单体建筑面积大于4万平方米或者建筑高度超过50米的其他公共建筑 第三 验收备案 7 四 工程结算中应注意的问题1 结算的方法主要有三种 第一 按定额或按实结算 第二 大包干 又分为固定价包干和按建筑面积包干 第三 清单报价 工程量清单报价是指招标人向投标人提供招标工程项目具体的工程量清单 投标人根据工程量清单和招标文件的要求及企业的自身情况组织报价 8 招标人应依据施工图纸及有关资料 按照现行预算定额的计量单位 计算规则计算出工程实物量后 向投标人提供工程实物量清单 建设工程招投标的发展趋势是由定额管理向清单报价方式过渡 2 最高院 关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释 和建设部颁发的 建筑工程施工发包与承包计价管理办法 中关于认可竣工结算文件规定的适用 9 五 劳务分包与专业工程分包的区别1 什么是劳务分包和专业工程分包 他们的区别是什么 劳务分包是发包人或分项工程的分包人将施工劳务分包给有相应资质的劳务企业的协议 它不是劳动合同 专业工程分包是施工总承包企业将其所承包工程中的专业工程发包给具有相应资质的其他建筑业企业完成的活动 10 劳务分包和专业工程分包两者的区别为 第一 分包主体的资质不同 专业工程分包 承包人应有专业方面的资质 劳务分包 承包人应有劳务方面的资质 第二 合同标的不同 专业工程分包的标的为分项工程 计取的是工程款 表现形式为包工包料 劳务分包的标的为施工劳务 计取的是人工费 表现为包工不包料 第三 签订合同的条件不同 专业工程分包应征得建设单位同意 劳务分包无需征得建设单位同意 2 专业工程分包合同无效的情形有那些 1 将全部工程肢解后以分包的名义转包给他人 2 未经建设单位同意的分包 3 将建筑工程主体结构分包 4 分包单位不具有相应资质 5 分包单位将其承包的工程再分包 11 第三部分 土地转让中的风险防范 1 土地转让中的税收营业税的纳税义务人为提供劳务 转让无形资产或者销售不动产的单位和个人 税率一般为5 契税的纳税人为转移土地 房屋权属的承受单位和个人 契税税率为 土地增值税的纳税义务人为转让土地使用权 建筑物并取得收入的单位和个人 税率为累进税率30 至60 12 2 以股权转让代替土地转让的具体方式目前操作比较多的方式为 由被收购人享有除土地外的其他资产权属并享有债权 承担债务的方式 这种方案要注意五个问题 第一 应明确债务的处理期限 第二 应明确债权债务承担转移的时间 第三