楼盘营销计划报告

1 南南 宁宁 市市 仁仁 德德 房房 地地 产产 开开 发发 有有 限限 责责 任任 公公 司司 来来 宾宾 分分 公公 司司 缤纷江南缤纷江南 2011 年年 11 月月 营销计划报告营销计划报告 前前 言言 缤纷江南项目开盘销售情况基本达到预期 项目配合投入适量广告掀起销售小高潮 随着一期开盘活动的结束 1 号楼的推售进入收尾清货阶段 在目前来宾楼市各楼盘推货进 入了推新货 清余货的年底大冲关阶段 各大楼盘都在布局年底的冲量 广告投放量也将逐 步增加 现结合项目现状及来宾市房地产市场特点 制定缤纷江南 11 月营销计划报告 以 期进一步提高销售签约率 以便达成以下营销目标 1 在投入适量广告的情况下 以来宾首届房展会为契机 根据市场状况适当调低项目 销售单价 力争在力争在 20122012 年元旦前完成年元旦前完成 80 80 的销售目标的销售目标 2 进一步提高高层宽景单位的销售量 3 强化项目高端品质优势 重塑项目市场形象强化项目高端品质优势 重塑项目市场形象 增强客户购买信心 为高层做好铺垫 增强客户购买信心 为高层做好铺垫 以下为具体报告内容 以下为具体报告内容 一 来宾当前楼市现状分析 一 来宾当前楼市现状分析 一 来宾楼市房价小幅上涨但销售明显放缓 一 来宾楼市房价小幅上涨但销售明显放缓 4 17 中央出台 国十条 房产新政 该政策打压投资 投机性购房行为 鼓励自住性 购房 受此影响 全国楼市价格波动明显 2011 年来宾楼市正处于上升周期 客户以刚需 自住客为主 投资客比例较少 但目前整体房价处在 2500 3200 元 区间 因此近期来宾 楼市销售呈价平量缩态势 二 前大半年销售平平 下半年供应量猛增 市场竞争加剧 二 前大半年销售平平 下半年供应量猛增 市场竞争加剧 受国家宏观调控政策影响 以及市场的观望情绪 今年上半年来宾楼市表现相对平平 尤其是小高层 高层的销售量不理想 裕达 中央城 天辰广场 富城国际等楼盘的高层销 售情况不乐观 传统房地产销售旺季 金九银十已经过去 各大楼盘都有较大的推售压力 为在年底前完成今年推售业务 各楼盘逐步加大了推广力度并提前启动推广及预约 据统计 预计今年年底前来宾市场总体供货量近千套 因此 随后三个月的市场竞争将日益激烈 2 南南 宁宁 市市 仁仁 德德 房房 地地 产产 开开 发发 有有 限限 责责 任任 公公 司司 来来 宾宾 分分 公公 司司 三 大户型 高层滞销 三 大户型 高层滞销 受 二套房贷 政策及房价上涨因素影响 四季康城 裕达 中央城 绿城新都等预约 在售项目均出现 120 平米以下的中小户型畅销 120 平米以上三房 四房及 18 楼以上高层 滞销的状况 二 项目现状分析 二 项目现状分析 一一 宣传推广宣传推广 前一阶段项目推广渠道少 广告投放量不高 户外广告牌仅 5 块且都不在市区主干道 明显少于天辰广场 富城国际 南亚濠庭等项目 短信广告仅能传递销售信息 时效性 无法得到持续 给项目知名度及现场来访量造成了直接影响 工地现场包装效果相对较好 所有路经二桥的人群都能看到 二二 剩余产品剩余产品 目前 1 号楼 18 层以下的楼层基本已经售罄 剩余宽景高层销售难度较大 而新推出 2 号楼的可选性大 在项目工地形象无变化的情况下 客户较难接受 三三 项目口碑项目口碑 总结前一阶段的销售情况 缤纷江南基本都得到市场的认可 口口相传成交的概率大 于其他宣传途径 市场口碑已经建立 现在需要的就是做更大的宣传推广 进一步激发市场 热情 三 项目销售情况分析 三 项目销售情况分析 一 一 开盘至今销售情况 截止到 10 月 16 日 1 号楼 1 单 元 01 1 号楼 1 单 元 02 1 号楼一单 元 03 1 号楼 1 单 元 04 1 号楼 2 单 元 05 1 号楼 2 单 元 06 1 号楼 2 单 元 07 1 号楼 2 单 元 08 合计 户型3 房 2 厅3 房 2 厅2 房 2 厅3 房 2 厅3 房 2 厅3 房 2 厅 2 1 2 房 2 厅 总套数 2828282828282828224 成交套数 161420189161217122 余货 121481019121611104 成交面积 1972 00 1708 14 1807 20 2151 90 1109 25 1952 161355 641521 3313577 62 成交金额 成交均价 2 686 2 636 2 671 2 707 2 608 2 673 2 688 2 632 2 667 3 南南 宁宁 市市 仁仁 德德 房房 地地 产产 开开 发发 有有 限限 责责 任任 公公 司司 来来 宾宾 分分 公公 司司 销售图标 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 1号楼1单元01 1号楼1单元02 1号楼一单元03 1号楼1单元04 1号楼2单元05 1号楼2单元06 1号楼2单元07 1号楼2单元08 单元 数量 余货 成交套数 各单位销售情况表各单位销售情况表 0 20 40 60 80 100 120 总总数数 已已售售 总数112112 已售5567 北向户型南向户型 南 北向户型对比南 北向户型对比 从销售图表来看 01 03 04 06 08 单位房销售情况较好 达到 60 购房者以刚 性需求为主 总房价在 23 万到 30 万之间 销售相对比较慢的单位是三房和 2 1 户型 后期 要加大推售三房的力度 吸引较大户型的需求者 从朝向来看 向南单位是销售得最快的 03 04 07 08 号是朝南的单位 共销售了 62 套 占南向总套数的 60 01 02 05 05 号是朝北的单位共销售了 52 套 占北向总套数的 49 可以看出 本地人还是比较注重坐 北向南 后期要加大推售北向的单位 强调北向能够更好欣赏社区内美景等 4 南南 宁宁 市市 仁仁 德德 房房 地地 产产 开开 发发 有有 限限 责责 任任 公公 司司 来来 宾宾 分分 公公 司司 4 4 成交客户分析 成交客户分析 14 16 49 34 6 2 1 5 1 1 29 40 13 11 0102030405060 公公务务员员 教教师师 个个体体 企企业业中中高高管管 企企业业普普通通职职员员 专专业业人人士士 其其它它 成成交交客客户户职职业业分分析析 开售累计占比 成交客户职业分析成交客户职业分析 58 63 1 1 51 48 0 10 20 30 40 50 60 70 青年 35岁以下 中年 35 55岁 老年 55岁以上 年龄层次 开售累计 占比 成交客户年龄分析成交客户年龄分析 从以上成交客户的职业和年龄统计分析来看 我们市场认可度主要集中在企业普通职员 和个体私营老板两大人群 购房者年龄集中在中青年 基于对房子的刚性需求 因此 后一 阶段的广告宣传主题应更加突出楼盘的 居住投资性 四 四 11 月营销策略月营销策略 1 价格调整 价格调整 因 1 号楼剩余户型大部分为北向 楼层大都在 18 层以上 在目前市场条件下难以消化 应进行价格体系调整 拟对 2 号楼 18 层以下的单位适当调高价格 18 层以上的单位适当调 低价格 同时 针对 1 号楼 18 楼以上高层继续开盘期间的优惠政策 2 针对性促销 针对性促销 促销针对户型和目标人群 以房款抵扣优惠的方式促销 拟推出少量特价房 1 精选若干套一口价房 从 1 号楼余货较多单位中选择 做为宣传噱头 实行总价优 5 南南 宁宁 市市 仁仁 德德 房房 地地 产产 开开 发发 有有 限限 责责 任任 公公 司司 来来 宾宾 分分 公公 司司 惠 2 5 万限时限量逼定 一口价房号价格表格 序号房号户型 建筑面积 原单价原总价一口价 备注 11 2 3005A1123 253320 21 2 3007B2112 973480 31 12902A2122 013420 原价未算 付款方始 折扣 2 限时成交给予额外 98 购房折扣 促进销售 3 老业主介绍新业主成交 送 2 年物业费 五 推广策略五 推广策略 1 在市区增加户外广告牌 同时对工地形象进行适当包装 更换户外广告内容 在市区增加户外广告牌 同时对工地形象进行适当包装 更换户外广告内容 2 增加短信发送频度 开盘前发送增加短信发送频度 开盘前发送 2 次短信 次短信 3 媒体计划及推广费用媒体计划及推广费用 媒体媒体数量数量 次数次数投放时间投放时间规格规格 费用预算 元 费用预算 元 备注备注 来宾日报来宾日报 1 11 月 18 日 半版约约 29 88029 880楼盘形象广告 10 月 27 日 11 月 4 日 11 月 11 日 南国广告南国广告 4 11 月 18 日 整版约约 16 000 1 号楼高层宽景促销 2 号楼预 约 11 月 10 日整版 雄基广告雄基广告 2 11 月 17 日整版 约约 8 0008 0002 号楼预约 11 月 11 日10 万条 短信短信 20 万条 11 月 18 日10 万条 约约 10 10 000每次发 10 万条 户外更换户外更换 11 月 10 日前完成 更换 约约 6 0006 000工地围墙广告 乡镇广告牌等 网站推广网站推广3 个网站11 月 5 日前 通栏 活动新 闻 看房日记 约约 2 2 万万来房