关于商业地产核心问题的分析xx.12.16

1/9关于商业地产核心问题的分析XX.12.16关于商业地产核心问题的分析主讲：杨昊龙从XX年起至今，中国房地产市场最大的普通化莫过于商业地产的异军突起。由于商业地产投资回报率、社会反响度均高于住宅目，故中国掀起了一股狂热的商业地产投资潮流。看似繁荣的表象下，往往掩盖着利润暗流。商业地产的诸多风险决定了它是一种双刃剑形式的投资种类。也希望各位朋友在面对商业地产开发时，多一点理性思考，少一点感性热潮，方能避开暗流，驶向成功。核心问题一：为什么创业容易守业难？解说：在做商业项目的时候，好不容易将商铺全部销售出去，招商状况也颇为良好，发展商也可以长舒一口气，终于可以坐下来享享清福了，但好景不长，租户撤场，业主闹事，发展商一时间焦头料额，望天兴叹，难道商业地产创业容易守业难的命运不可逆转？2/9创业容易守业难并非大型商业地产项目开发的定局关键在于：要看开发商是否有长远经营的心态。1、以经营商业的心态操作商业地产案例一：G市某大厦症结分析一：以卖为主，营销操作不当症结分析二：主题定位不确定如何对此病症下药？解决办法：网友一：可以租售结合，提高商铺流通率，这样更便于投资；招商定位要明确，确定好该区域的商业布局网友二：免租半年试用，扩大影响力网友三：应该是先定位，再卖，卖的过程中可能就存在，发展商不讲究长期心态，卖出就好，资金回笼快把网友四：1、销售应该和招商两条腿走路，以招商辅佐销售；售罄后，应该采取放水养鱼的思路，将商家特别是主力店吸引进来，前期通过减免租金、押金等方式，稳固商家，形成影响力和商业氛围，中后期3/9再持续增加租金；2、主题，其实确定了明确有差异化的主题，才是商业地产的立足之本，和存活更长久的核心。在招商就应该有明确的商业规划，比如一层只做服装，首饰，珠宝，二层做高端男女服装；不管销售还是招商，都应该严格把关，如业态不吻合，宁愿放弃对于主力店采取适当宽容的政策：比如HMZARA类似的国际快时尚品牌，本身就能带动强大的人气和商机，给予较好的位臵以及偏低的租金本人观点：做好前期市场调研，深入了解零售业经营特性入手案例二：F市著名步行街某大型商业广场症状表现一：拖欠电费症状表现二：扩建商铺引起业主强烈不满症状表现三：物业管理屡遭业主投诉症状表现四：发展商欠债，导致商铺即将拍卖如何对此病症下药？解决办法：网友一：有些商业地产会遇到一些问题，那是多年之前，那个时候开发商-地方政府-经验不足。但是现在，开发商没有十足的把握，没有强有力的政策配合，他是不会到一4/9个地方投资的，你看到过吗？开发商去某地投资，没有市里一把手出面，其他领导根本人家就不会理你。再就是，开发商来本地开发建设，都会和本地的大商户合作，这是商业地产的一个准则，其他小店铺，只是一个早晚的问题，只要有人租用，购买，开发商就只赚钱不赔钱网友二：落地的时候绝对和之前的计划和定位有偏差，只是有政府支撑和深厚的运作经验的开发商偏移度小点，小开发商就比较大。而真正真正的问题会体现在销售环节和招商环节。网友三：消费人口，消费力，决定项目前景。网友四：作为商户来讲，出现以上问题和地产商来讲就是弱势群体本人观点：做好前期市场调研，深入了解零售业经营特性入手案例三：K市最大型地铁上盖商业城症状表现一：租户纷纷退场如何对此病症下药？网友一：地铁是经过的人多，未必是你商场的客。只一条，若出入口与商场无关联，客流等于无，这种事广州东，东莞东都出现过。地铁人流多是赶路的，不是特意来的，卖5/9快吃快喝还凑合，百货基本是个死。开发商要考虑的是两种客：开店客和消费客地铁上盖物业其实并不好，地气被穿来穿去，而最终会发现还是缺有效消费人流。网友二：1、地铁物业是个幌子，其实很多地铁物业，往往是非目的性人流庞大，人多，但是留不住人；2.、商业差异化没形成，有可能是附近会有更强大的商业体分流消费群体，所以地铁负一层的商铺都是假口岸，只能经营超市干杂。地铁只是一个因素，需有购物中心的差异化的主题来支撑实际原因不是消费力不足，第一：顺城大街砸断了商气；第二：盐市口和春熙路抢了商气这才是核心；第三：盐市口和春熙路离骡马市太近，强行抢夺了商气网友三：开发商业中心和地铁有关系但是并非决定性的关系网友四：但是环球中心号称，吃喝拉撒里边可以玩一个月，这个就不是单一的地铁概念了。骡马市周围却是是实际消费人口不足，但是环球中心不一样，环球中心是真的把地铁概念给发挥出来了。网友五：6/9商业地产不是一个超市就是商业地产，一般商业地产要以商业中心为主，也就是要形成一个高中低，全面的整体商业。就像北京王府井，并非就是一家，他是综合的一条街，万达广场，也并非就是一个商场，而是一个大型综合项目，重庆三峡广场，大型超市就很多家。本人观点：其业态定位需要形成互动关系核心问题二：如何把握商业地产与住宅开发的本质区别？解说：商业地产开发与住宅开发既有联系又有区别。理解它们的本质区别有助于理性开发项目。那么，商业地产与住宅开发有什么本质区别？商业地产开发的核心要素是什么？1、商业地产项目的经济效益产生期长，产生模型不一而足住宅开发经济效益产生模型。利润=总销售收入项目总开支本人观点：俗话说，商业地产开发是一项长期投资行为，必须着眼于全局，放长线钓大鱼。2、那么如何对商业地产开发经济效益，产生一些模型？“总收入”X营利模式不定性可行性7/9租金收入=租金XN年销售收入收入=销售面积X售价自营收入=售货利润+现金流边际利润Y营利模式备注：之前，我们在第二个话题展开时候，也做了一些描述：1、商业地产项目的经济效益产生期长，产生模型不一而足住宅开发经济效益产生模型那么紧接着，我们继续挖掘一下，对于如何判断商业地产与住宅开发的本质区别？2、商业地产项目的调研对象是商家3、商业地产项目多是一次性投资4、商业地产项目要求发展商的资金储备雄厚5、商业地产项目的配套设施功能需求多元化商业地产开发讲究以闹为主，多选址交通条件好的地块商业地产项目的配套设施要综合全面商业地产项目应具备较强的辐射力商业地产项目更注重综合气氛的营造6、商业地产的营销手法与住宅不同商业地产项目多以投资回报率、回报周期为营8/9销重点商业地产项目不同的推广阶段，推广对象、推广手法均有所不同A、商铺出售或出租阶段，投放媒体广告，吸引客户B、整体交铺运作阶段，吸引消费者光顾商业地产项目的营销周期短商业地产项目的推广节奏快商业地产项目的客户更关心投资潜力网友一：模型要素有缺陷，首先，总成本你无法核定，原因在，无论你经营与否，项目存在，商管要成本的。如果存在返租，每