房地产估价理论与方法第三章 PPT课件

第三章房地产估价原则与程序 2020 4 5 1 第一节房地产估价原则 一 合法原则 1 合法产权 权证 出让 转让 行政划拨 集体 违法 临时 产权争议 部分产权 2 合法使用 城市规划 土地利用规划 土地用途管制 2020 4 5 2 一 合法原则 法律 法规 合同依据 买卖 租赁 抵押 4 其他 价格政策 房改售房 经济适用房 拆 搬 迁补偿 3 合法处分 2020 4 5 3 二 最高最佳使用原则 一 四方面依序筛选 1 法律上允许 2 技术上可能 3 经济上可行 4 能否使估价对象价值最大 2020 4 5 4 二 三个经济学原理 1 收益递增递减原理 2 均衡原理 内部构成要素组合是否均衡 3 适合原理 与其外部环境是否保持协调 二 最高最佳使用原则 2020 4 5 5 三 判断与选择 1 保持现状前提 现状价值 新建价值 拆除费 建造费 3000元 5000元 3000元 2 装修改造前提 改造后价值增加额 装修改造费 V新 V现 改造费5000元 3000元 1500元 二 最高最佳使用原则 2020 4 5 6 3 转换用途前提 价值增加额 转换用途所需费用 4 重新利用前提 5 上述情形组合 3 2 转换用途 装修改造 二 最高最佳使用原则 2020 4 5 7 三 替代原则 使估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格 类似房地产 同一供求范围 关键点 1 可以依据替代原则推算价格 2 不能孤立思考估价对象价格 用途 规模 档次 结构等相同或相似 2020 4 5 8 四 估价时点原则 2020 4 5 9 五 公平原则 1 假设当事人理性 精明2 换位思考 估价总原则 独立 公平 公正 客观技术性原则 合法 最高最佳 时点 替代 2020 4 5 10 有A B两宗位置 面积 形状 用途等相当的旧城区土地 A是空地 B是有2000平方米破旧建筑物的土地 估计拆除旧建筑物的费用为每平方米建筑面积200元 建筑物残值为每平方米建筑面积50元 求B地块相对于A地块的减价额 B地块相对于A地块的减价额 200 50 2000 30万元 例3 8 2020 4 5 11 例3 9 有一建筑面积为10000平方米的新建建筑物 用成本法估算出的该建筑物的重置价格为每平方米2500元 用市场比较法评估得出 其坐落的土地楼面地价为每平方米1000元 房地价值为每平方米3000元 试分析其土地与房屋的匹配是否均衡 该建筑物的价值 房地价值 土地价值 3000 1000 2000元 该建筑物的实际价值小于重置价格2500元 2020 4 5 12 第二节房地产估价程序 房地产估价全过程中各项具体工作按其内在联系所排列的先后顺序 明确基本事项 拟定作业方案 搜集所需资料 实地查勘对象 选定方法计算 确定结果 撰写估价报告 估价资料归档 2020 4 5 13 一 明确估价基本事项 明确物质实体状况 权益状况 实体范围由委托方提供由估价目的决定 三 明确估价时点 公历表示 精确到日 二 明确估价对象 一 明确估价目的 估价目的源自于对估价的需要 2020 4 5 14 二 拟定估价作业方案 一 初选估价方法 1 对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价 2 若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价 不得随意取舍 3 有条件选用市场比较法进行估价的应以市场比较法为主要方法 4 收益性房地产的估价应选用收益法作为其中的一种估价方法 5 具有开发潜力的房地产的应选用假设开发法作为其中一种方法 6 在不宜采用比较法 收益法 假设开发法进行估价的情况下 可采用成本法作为主要的估价方法 2020 4 5 15 二 拟定估价作业方案 资料的范围及内容的确定是由初选的估价方法决定 三 其他估价作业环节安排 时间 人力 经费和进度 二 拟定调查搜集的资料 2020 4 5 16 三 搜集评估资料 一 宏观资料和市场状况资料 对房地产价格有普遍影响的资料对估价对象所在地区的房地产有影响的资料 政治制度 土地使用制度 住房制度 相关的法律 法规 自然条件 城市规划 基础设施 公共设施 人口数量 人口素质 家庭规模 需求状况 供给状况 出售和出租状况 空置状况 三 估价对象状况资料 区位 权益 实物 二 估价方法所需资料 2020 4 5 17 四 实地踏勘估价对象 一 实体确认 坐落 面积 土地形状 三 周边环境确认 二 权利状态确认 土地使用证 房屋所有权证 道路交通 基础设施 社会设施等 2020 4 5 18 五 选定估价方法计算 初步方法能否最终采用取决于所搜集资料的数量和质量 2020 4 5 19 方法 加权算术平均简单算术平均中位数众数其他 六 确定估价结果 2020 4 5 20 七 撰写估价报告 一 估价报告的形式 二 估价报告的要求 内在质量 结果准确 参数合理 方法正确外在质量 格式正确 文字表达 印刷质量 1 叙述式报告2 表格式报告 1 封面2 目录3 致委托方函4 估价师声明5 估价的假设和限制条件6 估价结果报告7 估价技术报告8 附件 三 估价报告的内容 2020 4 5 21 八 资料归档 完整的估价报告 估价委托书 合同 项目来源 接洽记录 踏勘记录 内部审核记录 估价修改记录 报告交接单 其他资料 2020 4 5 22 对估价报告的要求 方法选择正确 参数选择合理 结果基本准确 格式符合规范 表达清晰流畅 打印装订整齐 2020 4 5 23 估价报告的组成 封面一 封面二 目录 一 致委托方函 二 估价师声明 三 估价的假设和限制条件 四 估价结果报告 五 估价技术报告 六 附件 2020 4 5 24 四 估价结果报告 一 委托方 二 估价方 三 估价对象1 坐落2 权利状况3 建筑物状况或土地状况4 区域状况 四 估价目的 五 估价时点 2020 4 5 25 六 价值定义 七 估价依据 八 估价原则 九 估价方法 十 估价结果 十一 估价人员 十二 估价作业日期 十三 估价报告应用的有效期 四 估价结果报告 2020 4 5 26 五 估价技