广州市住宅地产研究分析报告

2013年 广州市住宅地产研究分析报告 一 早期向东 产业向东 城市没向东 也向南 南沙定位错了十几年 北优为水源 但是商业无妨 所以白云区商业即将很厉害二 现在要 南 西 北三面发展 第一章 广州市发展的 前生今世 第二章 广州发展的 后生来世 广州 西南北中 的四大商业中心和城市核心地带 项目 白云商圈 番禺睡城商圈 荔湾之芳村商圈 花都区域生活商业 核心商圈 天河 越秀 海珠商圈 东部开发区未形成商圈 增城区域生活商业 从化区域生活商业 主城四大核心商圈 外围商圈 第三章 广佛同城 发展态势分析报告 第三章 广佛同城 发展态势分析报告 未来芳村地区是 广州西商业中心 第三章 广佛同城 发展态势分析报告 全市常住人口中 中心城区为772万人 占60 84 新城区为334万人 占26 33 县级市为163万人 占12 83 第二部分 市场分析报告第一章 广州市社会经济发展态势分析 GDP是2011年数据 来源于广州市统计局 第二部分 市场分析报告第一章 广州市社会经济发展态势分析二 广州市常住人口各区分布与GDP关联分析 第二部分 市场分析报告第一章 广州市社会经济发展态势分析三 广州各区人口与密度分析 一 广州市社会经济发展态势分析 全市经济保持较快发展 2005年至2010年广州保持双位数字增长率 经济发展势头良好 对商业发展有着重大支撑作用 2010年 广州市实现地区生产总值 GDP 10604 48亿元 按可比价格计算 比上年 下同 增长13 0 其中 第一产业增加值189 05亿元 增长3 2 第二产业增加值3950 64亿元 增长13 0 第三产业增加值6464 79亿元 增长13 2 单位 亿元 以服务经济为主体 不断加快产业转型升级步伐 广州整体产业结构偏重第三产业对商业发展有强大的促进作用 二 广州市居民收入增长及消费潜力分析 过去几年 广州城市居民人均可支配收入呈现逐年上涨趋势 其中07年广州市居民可支配收入增长幅度高达13 2 城市人口消费力度水平高 含有较高消费力 城乡居民收入水平不断提高 据城乡居民家庭抽样调查 全年城市居民家庭人均可支配收入30658元 增长11 0 扣除价格因素 实际增长7 6 单位 元 三 广州市消费物价态势分析 消费价格明显上升 全年城市居民消费价格总水平上升3 2 其中 消费品价格上升4 1 服务项目价格上升1 2 随着08年的金融危机到来 09年居民消费价格出现负增长 但是对居民消费支出影响力有限 2010年居民随着经济复苏逐步释放 同时广州也是国内发展最蓬勃消费市场之一 未来商业的发展前景乐观 四 广州市社会消费态势分析 在2008年 广州消费零售总额已位于北京和上海之后的第三名 当年人均消费支出达到20836位居全国之首 近年广州经济保持稳定快速增长状态 经济发展在需求为消费品市场的稳定增长创做利好的经济环境 加上收入不断上升 增加市民消费意愿和购买能力 为消费市场活跃提供了强大动力 在2010年社会消费零售总额已到4476亿元 环比增长24 2 消费能力旺盛 按照规划 广州市将建设世界级汽车基地等六大产业基地 到2020年 工业增加值8000亿元 社会消费品零售总额超1万亿元 第二部分 市场分析报告第六章 广州市住宅房地产发展态势研究分析 一 广州市经济环境情况分析 2011年 广州市生产总值 GDP 12303亿元 从2007年开始 广州GDP都保持在10 以上增长根据GDP与房地产关系的横向图 广州房地产近年都处在高速发展的状态高速发展的房地产市场为项目的开展创造了良好的氛围和环境 广州GDP近年增长幅度都保持在10 以上 房地产处于高速发展期 二 房地产近期销售情况 一 房地产销售稳健 自2011年3月实行严厉的调控政策以来 广州房地产经历了观望和萎缩阶段 2010年还受到亚运会召开建设工地停工的影响 今年2月份回到低谷 全市销售面积仅35万平米 但经过近1年多的时间消化 房地产销售在 以价换量 政策 降准降息政策的利好带动下 刚需发力 销售量逐步释放 销售量在5月达到高峰92万平 以后各月均维持在80 90万平的高位 二 广州一年以来楼市价格变化表 三 2011年广州土地供求情况分析 一 经营性土地供应量减少 土地公开出让整体呈现减少局面2011年 广州市10区土地公开出让524 43万平方米 同比减少25 6 其中住宅用地公开出让206 75万平方米 同比增加16 6 商服用地公开出让72 21万平方米 同比减少17 3 工业用地公开出让220 08万平方米 同比减少44 9 2011年土地公开出让整体呈现减少的局面 商服用地减少接近两成 工业用地减少超过四成 住宅用地虽有一定增长 但成交率仅为71 为历史上的较低水平 总体来看 土地一级市场需求趋于减弱 市场总体表现平淡 二 土地市场运行特征 城市外围住宅用地开发加快2011年广州市住宅用地出让成交集中在萝岗区 南沙区及番禺区 三个区域合计占全市成交量的78 此外 荔湾区大坦沙一用地面积超27万平方米的大型地块成交 使本年度区域出让成交达34 23万平方米占全市的比重达17 主要原因是受调控政策影响 中心城区住宅用地出让节奏有所放缓 主要靠旧城改造挤出及都市边缘区扩张产生少量供应 地块面积普遍较小 随着广州市区辐射度的扩大 大量的住房需求促使城市外围的住宅用地的开发速度明显加快 三 2011年广州土地供求情况分析 2011年广州土地供求 经营性土地供应量减少 土地公开出让整体呈现减少局面2011年 广州市10区土地公开出让524 43万平方米 同比减少25 6 其中住宅用地公开出让206 75万平方米 同比增加16 6 商服用地公开出让72 21万平方米 同比减少17 3 工业用地公开出让220 08万平方米 同比减少44 9 2011年土地公开出让整体呈现减少的局面 商服用地减少接近两成 工业用地减少超过四成 住宅用地虽有一定增长 但成交率仅为71 为历史上的较低水平 总体来看 土地一级市场需求趋于减弱 市场总体表现平淡 四 广州房地产政策大势解读分析 历年政策走势图 政策展望 1 房产税加紧制定和出台 2 未来可能对房地产交易环节征收重税 3 保障性住房建设将继续加大 受08年年底优惠政策刺激 09年年初成交量快速回升 2010 1 7国十一条取消优惠 2010 4 27国十条差别信贷 2010 9 29新国五条限购令 差别信贷 2011 1 26新国八条二套房首付提至六成 2011 2 24进一步限购限购细则 2011 5 1明码标价一次性公开房源 明码标价销售 商业市场不受政策限制 2011 11 30央行降准一次性降低银行存准率0 5 2012 02 24央行二次降准一次性降低银行存准率0 5 2012 05 18央行三次降准一次性降低银行存准率0 5 2012 07 06央行降息存贷款利率降低0 25及0 31百分点 2012 08 08央行降息存贷款利率降低0 25及0 31百分点 首付最低85 折 五 广州住宅市场走势规则 维持目前走势 以价换量 但成交量同期相比趋向回升 小幅窄幅震荡 房价总体将趋于平稳 销售面积趋向平稳 房价与销售量将迈入稳定通道 鉴于广州强劲的购房需求 量价缓步上升 结构表现 高端物业 由于限购 土地增值税等政策的影响 高端物业短期内受影响较大 销售或有波动 但中长期仍具有保值增值性中低端物业 首付三成以及限贷政策将在一定程度上影响刚性和改善性需求 中低端住宅受影响较小 总体走势预测 第一阶段 第二阶段 第三阶段 经济方面 广州GDP产值逐年上涨 2012年超1 3万亿 近年增长幅度都保持在10 以上 固定投资增长速度较快 为地区经济发展奠定了良好基础 从而为房地产发展提供了强有力保障 1 经济走势 3 住宅地产 4 商业地产 住宅地产市场情况看 针对住宅的调控政策进一步紧缩 调控初期对住宅成交有一定影响 经过一年多市场盘整 基本调整到位 将维持稳定的态势 而商业市场并未受其影响 再加上通胀持续的背景 更多投资性资金流向商业地产 导致商业市场供不应求态势日趋明显 量价齐升趋势加强 2 土地方面 土地供应量不大 且大部分是外围区域 中心城区土地供应稀缺 使得中心城区的物业卖少减少 有的甚至是绝版 从而 使得其价格保持刚性 小结 第七章 广州市芳村区 荔湾区 住宅房地产市场详细分析一 2010至2012年荔湾区土地成交情况 第七章 广州芳村区 荔湾区 住宅房地产市场详细分析二 旧荔湾楼盘研究分析 楼盘较多 但可售的余货少 客户选择性不足 该区域核心圈层的价格相对较高 普遍去到22000元 平米左右 而逸翠湾则树立了该区域的价值标杆 销售价格约27000元 平米 三 原芳村楼盘情况分析 该区域在售项目余货较少 集中了综合质素一般的楼盘均价约在16000 18000元 平米之间 小结 该区域住宅供应量有所增加 9个在售项目 当中4个项目在加推新货 大荔湾在售楼盘情况 逸翠湾 荔湾 岭南湾畔 逸彩新世界 荔港南湾 万科柏悦湾 西湾阳光 在售 保利公园九里 中铁荔湾国际城 路劲隽龙湾 本项目 四 新荔湾主要在售楼盘分析 五 本地块区域代表性楼盘情况分析 户型面积为82 140平米 精装修价格17000 19000元 平米 中铁荔湾国际城 户型面积为56 143平米 精装修价格16000 18500元 平米 保利公园九里 五 本地块区域代表性楼盘情况分析 项目基本指标 该项目位于荔湾区黄沙大道 紧邻珠江 去往本项目地块仅10分钟车程 周边交通状况较好 公交车总站 地铁站 江景资源是该项目核心卖点 但周边商业 生活配套欠缺 凭借产品定位包装及白鹅潭经济圈的规划前景 打造了目前荔湾区高价值标杆性楼盘 和黄 逸翠湾 五 本地块区域代表性楼盘情况分析 户型配比及销售情况 该项目在产品定位上以中大户型为主 且各户型面积大于市场上同类产品的面积 顶层多为复式单位 另有少部分顶楼平层单位带空中花园 游泳池 五 本地块区域代表性楼盘情况分析 和黄 逸翠湾 价格走势 该项目价格走势一路看涨 由开盘初期的15000元 平米均价飙升至27000元 平米 价格跟随市场变动调整 该项目入市时间在08年低谷期 遵循 低开高走 价格策略 推出了邻近马路的单位 装修标准为普通精装标准 随着09年3月市场的回暖 价格开始出现小幅上升 所推出的货量质素逐渐偏高 2010年春节后 在持续09年的高温环境下 推出一线望江的A5栋单位 价格发生了一个质的飞跃 27000元 平米均价与珠江新城片区楼价毗美 除了打无敌江景外 国际顶级豪华装修交楼标准 及白鹅潭经济圈规划的逐渐明朗等利好为该项目豪宅高端 高价形象奠定了基础 五 本地块区域代表性楼盘情况分析 和黄 逸翠湾 项目目标客户群构成 和黄 逸翠湾 五 本地块区域代表性楼盘情况分析 六 荔湾区房地产市场特征汇总 旧荔湾 舒适型 价格高 旧芳村 实用型 平民价 珠江为界 价格分化 老荔湾客户 地缘情节强 新荔湾客户 价格才是决定因素 紧守荔湾 向外区分散 专业市场多 大批经济实力强人士 环境与地缘情结对比 地缘情节是决定因素 经济实力较强的老荔湾人紧守旧荔湾 旧荔湾区以大面积舒适产品为主 受旧荔湾中心城区高房价推动 新荔湾人开始向外区寻找实用型强 价格相对较低的产品 小结 原居民占主导 外地的专业市场生意人就近一致选择周边置业 短期内供货量致部分客户流向外区 金沙洲 七 荔湾典型项目客户群构成 八 荔湾区域市场分析对项目开发的启示 小结 芳村客户可自然吸附 加大对几大专业市场客户的推广力度 对大荔湾区域的客户加以引导 在产品开发及推广层面方向上可借鉴逸翠湾 以豪装交楼标准提升整个项目档次 并且在宣传上树立高端楼盘形象 第三部分 区位价值发现论断 大荔湾 佛山南海 禅城 海珠区 地块位于现荔湾原芳村区浣花路国览医械城旁 广州与佛山南海相连处 处于广州白鹅潭经济圈中部区域 衔接广州天河中心区与禅桂中心区 区位优势明显 一 区域互动关系 二 区域互动关联 天河珠江新城CBD 三 区域的地位价值 天河珠江新城CBD 天河商圈 白云商圈 海珠商圈 番禺商圈 越秀商圈 四 未来的优势 五 广佛肇区域地位价值 天河珠江新城CBD 顺德 佛山 南海 处于白鹅潭经济圈中部核心区域 属于花地高级商务区 白鹅潭地区位于广州中心城区西部 西邻佛山 未来发展定位为 广佛之心 国际商业中心 水秀花香的宜居城区 规划总用地面积35 11平方公里 该区域计划建成国际商业中心和宜居地区 主要以荔湾三江汇聚的白鹅潭为中心向外辐射 规划居住人口79万 提供67万就业岗位 白鹅潭经济圈将重点发展商贸金融 商业服务 企业总部 文化创意 科技研发 现代商贸 文化娱乐 生活居住八大功能 形成十大功能区 分