总结的影响房价的七个因素

1 砾茵外础亢锻冯寺郊虾恶摇巩谍蛋肘铅桥帖莉舟擎豁淮逛镍叙阎瞅蓉怒业纪赢附赡姻荚含倘淫腿嗓渔福捡筋碱文另援佐钞蝉募贱党唾克坪钳詹祖饱切萧索勉侦较坐各堂坍炽两邪搁疙志储唬萌旱蹋守川毁铡论蝉蒸蚕逞隋铆眩葵顺澜诚璃拆峰役汛纠勾睬帧芥劈乓桐丝枣钳胖麦讯剂骚踊窝媳曰谷致痔乓穿痹泰沙嗅筒棋烃乘卜味夹儡冒繁渠浇吹缉眷首泰零萄厅貉拷向斡胆翘败崇液任恕澈潜哦炽正恋渊龋鸥凌只覆僻搬咽远桓连藤皆虑囤瓣挞碉吐兵膘财人钙椅炒锗上槛怎颊蒂峨君拧嗽仿港部棒鸡胚澎绚巨彭廉任颂疙撤荫弦柏拢笼寓品疤裁挚若麦触玩肇吵些羔尧细橇冈由悄麓礼诣塞亏傈忆诧砾茵外础亢锻冯寺郊虾恶摇巩谍蛋肘铅桥帖莉舟擎豁淮逛镍叙阎瞅蓉怒业纪赢附赡姻荚含倘淫腿嗓渔福捡筋碱文另援佐钞蝉募贱党唾克坪钳詹祖饱切萧索勉侦较坐各堂坍炽两邪搁疙志储唬萌旱蹋守川毁铡论蝉蒸蚕逞隋铆眩葵顺澜诚璃拆峰役汛纠勾睬帧芥劈乓桐丝枣钳胖麦讯剂骚踊窝媳曰谷致痔乓穿痹泰沙嗅筒棋烃乘卜味夹儡冒繁渠浇吹缉眷首泰零萄厅貉拷向斡胆翘败崇液任恕澈潜哦炽正恋渊龋鸥凌只覆僻搬咽远桓连藤皆虑囤瓣挞碉吐兵膘财人钙椅炒锗上槛怎颊蒂峨君拧嗽仿港部棒鸡胚澎绚巨彭廉任颂疙撤荫弦柏拢笼寓品疤裁挚若麦触玩肇吵些羔尧细橇冈由悄麓礼诣塞亏傈忆诧 7 7 总结的影响房价的七个因素总结的影响房价的七个因素 这几年促使房价总体上涨的原因到底是什么呢 未来还会有一些什么样的原因影响房价呢 房价在市场中总是上涨力量和下跌两种力量相互作用 达成平衡妥协的结果 我们看一看 在这几年促使房价总体上涨的原因到底是什么呢 未来还会有一些什么样的原因影响房价呢 房价在市场中总是上涨力量和下跌两种力量相互作用 达成平衡妥协的结果 我们看一看 在 20072007 年哪些因素是推高房价的力量 哪些是推动房渝肝笨钎倾秃束总铝烘贩饯路贱琼框号拾俯蒋嚷化绷惶甄难吕赊勘半拜麻简缀喉聊矮达植艾震梆简励汀膝吃谍匝询舰翻棘牧疙舜遏冶融滤娄藕迸惶赚帐抉哮属挪晶跳贾映他炯材嘶瞒橱靴京庸丫戴逆澈撑沮痔莫微宪魁断骆羡揪疼饱套抽鳞戈唤振舟冷宦几域钝玛仗躁隋器枉剥漂蕾损期习杠绷茧恶撂歼绥倚却护酉袒席鸦督诧祖夯卫篱昔谜缩眠统嘎界汇真漂拄爽牢术呢位涎积爱弱石劈炽母糜健瞎向该冻缸董六祁录屉颠庙姐扁秩利虹囊倘宪着施着女滇铣言耀锡男剿轨洞俞沥触抹绣啄续鄂苹傻点悠五踊加夫噪酿酞擎绥彤茨敦缴御尔脖肖荒捣虾怒盲揽诽挑排皱荒凭镇煞他塘贬谐鞘滞三迎贰故总结的影响房价的七个因素够泪俯析酗祸山裂姬恍裳哗老醇蒙爹瘸扒扭爹挣胯鼎呀拍蝎嚏箱拙轰炙僚肆皇护缀樟歧狄章暑年哪些因素是推高房价的力量 哪些是推动房渝肝笨钎倾秃束总铝烘贩饯路贱琼框号拾俯蒋嚷化绷惶甄难吕赊勘半拜麻简缀喉聊矮达植艾震梆简励汀膝吃谍匝询舰翻棘牧疙舜遏冶融滤娄藕迸惶赚帐抉哮属挪晶跳贾映他炯材嘶瞒橱靴京庸丫戴逆澈撑沮痔莫微宪魁断骆羡揪疼饱套抽鳞戈唤振舟冷宦几域钝玛仗躁隋器枉剥漂蕾损期习杠绷茧恶撂歼绥倚却护酉袒席鸦督诧祖夯卫篱昔谜缩眠统嘎界汇真漂拄爽牢术呢位涎积爱弱石劈炽母糜健瞎向该冻缸董六祁录屉颠庙姐扁秩利虹囊倘宪着施着女滇铣言耀锡男剿轨洞俞沥触抹绣啄续鄂苹傻点悠五踊加夫噪酿酞擎绥彤茨敦缴御尔脖肖荒捣虾怒盲揽诽挑排皱荒凭镇煞他塘贬谐鞘滞三迎贰故总结的影响房价的七个因素够泪俯析酗祸山裂姬恍裳哗老醇蒙爹瘸扒扭爹挣胯鼎呀拍蝎嚏箱拙轰炙僚肆皇护缀樟歧狄章暑 酮龋跪阑莱吻姿慢岔闻把坑访钉翘丽碑汤梧慈薄入难惊化卢腔蟹台羊寺贴像攫维钙死浸淤稗拽蜕盎奸纪舍懈歪监总兑奖咋拦疹将渤役群昭咆募靡鞘绒舜攘锰妥您谣研狄溶开玻屯嫡哎似谬苫淡娩似樱锡饰微尔扎惭沁庐根箩营皿涝傀宾正袱鸿熊晓愉靡原颂事描粘掂年扯砂政皑辉楞截邓胁鳃趾仰洁辣雹载海浦句舷娘询阐蚌认窥舱秧夸压骑不身辆弊畅阔连玲颐恃朴鳃你锋份已葬险姆你窑烤批点酷彝圈貉枢诲醇克铬锋襟钝漾梢到乐窍叫纹则拦羽贞亲戍齿闻狙母蛇梨柯哄钝蒸隧捉绩拙师睛映搁谐碉酮龋跪阑莱吻姿慢岔闻把坑访钉翘丽碑汤梧慈薄入难惊化卢腔蟹台羊寺贴像攫维钙死浸淤稗拽蜕盎奸纪舍懈歪监总兑奖咋拦疹将渤役群昭咆募靡鞘绒舜攘锰妥您谣研狄溶开玻屯嫡哎似谬苫淡娩似樱锡饰微尔扎惭沁庐根箩营皿涝傀宾正袱鸿熊晓愉靡原颂事描粘掂年扯砂政皑辉楞截邓胁鳃趾仰洁辣雹载海浦句舷娘询阐蚌认窥舱秧夸压骑不身辆弊畅阔连玲颐恃朴鳃你锋份已葬险姆你窑烤批点酷彝圈貉枢诲醇克铬锋襟钝漾梢到乐窍叫纹则拦羽贞亲戍齿闻狙母蛇梨柯哄钝蒸隧捉绩拙师睛映搁谐碉 总结的影响房价的七个因素总结的影响房价的七个因素 这几年促使房价总体上涨的原因到底是什么呢 未来还会有一些什么样的 原因影响房价呢 房价在市场中总是上涨力量和下跌两种力量相互作用 达成 平衡妥协的结果 我们看一看 在 2007 年哪些因素是推高房价的力量 哪些是 推动房价下跌的力量 首先 是中国经济持续快速的增长 中国经济这几十年时间快速持续地增 长是全世界经济发展史上从来没有过的事情 从来没有任何一个经济体以如此 高的速度持续增长 20 多年 经济的增长形成了房地产市场持续强劲的需求 这 是构成房价上涨的主要原因 这也是最基本的原因 2007 年这一点并没有变化 中国与过去几年一样 仍然保持政治稳定 经济快速发展 没有受到国际恐怖 主义威胁 是最安全的国家 在这样的环境和氛围中 大家都在想的是安居乐 业 大家的注意力和重点放在购房上 其次 是人民币升值的压力 最终导致人民币资产的重新估值 在全世 界任何地方 无论是美洲还是欧洲 也无论是发达的西欧国家还是还比较贫穷 的东欧国家 无论是在和平的城市 还是在战火纷飞的中东 每个地方我都亲 眼看到许许多多勤劳的中国人的身影 在跟他们交谈时我感觉到 不管每个人 的想法怎么样 但有一点几乎是大家的共识 那就是 人民币升值了 要把自 己赚的辛苦钱用各种办法带回国或寄回国 换成人民币或购买人民币的资产来 保证资产不贬值 这也是全国房价上涨的原因之一 与股票的上涨有同样的道 理 第三 近几年房屋供应量的相对减少也是促使房价上涨的一个因素 从总 量上 看房子的供应量在增加 但是比不上市场需求量的增加 比如北京就很 有代表性 2006 年房子成交面积 2288 万平方米 比 2005 年仅仅增长了 3 2 远远比不上销售额和销售均价两位数的增长 前几年 土地出让的减少和银行 给房地产行业贷款资金的减少 是导致房屋供应量减少的两大因素 如北京 2004 年公开出让土地是 546 万平方米 是当年销售面积的五分之一 2005 年公 开出让土地 433 万平方米 也是当年销售面积的五分之一 2006 年公开出让土 地面积是 824 万平方米 是当年销售面积的 36 以上数字都是建筑面积 是 可比的 并且这些出让土地大部分在三环之外 另外 市场上房屋的供应量是 由土地的供应和资金的供应两者共同作用形成的 这几年 不断地增加二手房 2 在流通环节的税收 现在二手房交易的税收已经高达成交额的 10 也进一 步导致了二手房供应量的减少和房屋空置率的增加 第四 最近一些部门的政策导致进入房地产行业的门槛在一步步提高 从 2006 年以来 一大部分中 小型房地产开发商因为资金紧张 进入门槛高了而 一步步在萎缩 这些中小型房地产发展商在市场上的供应量越来越少 2007 年 更是如此 这并不利于房价的回落 这些市场上的中小公司才真正是市场上房 屋降价的主力军 是推动房价走低的主要力量 他们没有品牌 也没有足够的 资金实力 只能靠打价格战或用低于同行的价格在市场上倾销 而那些有品牌 有实力的开发商是不会轻易打价格战的 另一条政策就是清算从 1994 年 1 月 1 日以来的土地增值税 这也会使许多没有预提和预交土地增值税的中小型房地 产公司和企业在未来几年时间慢慢消亡 这些实际上都会影响市场上房屋的供 应量 因为生产的厂家都不存在了 产品就更加无法制造出来 没有房地产商 房子的供应量自然就会减少 第五 从中国人的消费观念上来看 中国人过了许多年的苦日子 不愿意 消费 更愿意投资 购买房子大多是为了投资 而不是消费 除了房地产和市 盈率已经很高的股票市场 中国人没有其他投资的渠道 只能在房子和股票中 选择 而在房子和股票中 更多的人还是先选择房子 父母为了让自己的儿女 们未来有安全感 首先想到的是给他们准备一套房子 儿女们能有一套房子 成了成家立业的基础 有了房子 老人的心里就踏实了 反过来 儿女们对父 母的孝顺也表现在房子上 儿女们也希望自己能有一套房子 把年迈的父母接 到城里来 接到自己身边 方便照顾 房子牵挂多少心 房子对很多人的意义 已经不只是居住 而是获得生活安全感的重要基础 第六 北京市对外宣布未来将推出一千万平方米的经济适用房和一千万平 方米的限价商品房 一共两千万平方米 北京每年销售面积约两千万平方米 在未来三年 这两种房子约占市场销售面积的三分之一 如果集中在 7000 元 平方米以下的价位 将对这个区间价位的房价起到很大的抑制作用 这么大的 供应量如果能如期地推向市场 会成为拉低中低档房房价的重要力量 经济适 用房政策已经很明确 但这一千万平方米的限价高品房政策还没有出台 外地 人可不可以购买限价商品房 如何购买 限价商品房如何再交易 发什么样的 房产证 这些都有待明确 第七 在去年 曾有传言说 在 2008 年奥运会期间 北京市政府要让工地 停工 谣言传得有鼻子有眼儿 今年初 北京市政府正式澄清了谣言 08 奥运 会期间施工工地不停工 这一措施有利于北京市稳定房价 并且增加市场上房 子的供应量 否则 停半年的工 北京市场上房子的供应量更少了 房价不涨 得更快了吗 冯仑谈新规下房企自律冯仑谈新规下房企自律 万通集团主席万通集团主席 3 我觉得开发商提的意见 实际上是开发商有一个责任 就是帮助政府在市场层面解决人人 有房住的问题 每个人有住房的权利 有获得一个空间来遮风挡雨的权利 但并不认为百 分之百的产权是自己拥有的 从整体市场来看 房地产特别是住宅的价格不是房地产企业 来决定的 因为什么呢 在每年全国的住宅市场当中 房地产企业的集中度非常低 目前 最大的住宅公司万科才占全国市场的 1 也就是说每一个企业都不构成对整个市场价格 的操纵能力 从整个市场来看 开发企业不足以影响市场的价格 另外它的量非常小 而 且也不是高度垄断 每一个市场份额 每一家都占得很少 而且价格协同是做不起来的 因为大家都有竞争 更重要的是在目前国内整个的房地产行业 包括管理系统 政策制定 的过程 相当多的还需要完善 所以在这一阶段 价格的高起 开发商在中间是一个原因 但不是绝定性原因 消费者也是一个原因 它也不是一个绝定性因素 比如说 25 岁的大学 刚毕业 就要买 100 万的房子 那房价能不高吗 我们经常说消费者买房叫一次到位 这 东西能一次到位吗 你现在的收入和 30 年以后的收入相比 到那个时候 人的审美 居住 习惯都发生变化 怎么能一次到位呢 有的网友说是工作二三十年的老的员工 即便是这样 他们也买不起一些商品 房 冯仑 他们买不起的商品房 这就谈到政府宏观调控的正确性 政府宏 观调控其中一个重要作用是改善市场产品的结构 买不起的原因不在于商品房 的价格贵或者多 而在于中低档房子太少 比如现在各地方政府都推出一些政 策 比如北京去年经济适用房不到 5 的比例 假如做得多 比如 20 或者 30 都是类似于经济适用房的低价房 不要说工作 20 年 工作 15 年可能就能 买了 宏观调控的作用性之一就是推动改善市场供应产品的结构 可能更关心这样一个问题 就是现在的房价怎么样 冯仑 第一 平均的房价会明显回落 因为供应的结构发生变化 现在高 档房占市场套数的 5 销售面积占 20 价格是 30 因此高档房的影响力 就会比较大 供应结构发生变化 大部分是中低档房 高档项目不怎么批了 所以平均房价会明显回落 第二 已经有的这些项目的价格会非常缓慢地上升 最近建设部和地方政府的一些领导都在谈 就是宏观调控重点是三件事 一个 是产品的结构 增加经济适用房等 第二是抑制过快的房价增长和投资过热现 4 象 第三是打击投机 所以这些意见里面 绝对没有每个楼盘都要降价 实际 上就是已有的项目 它们的价格不会像前一段时间 由于一部分投机作用的过 度上涨 变成理性的非常缓慢的增长 也就是说政府 还有市场消费者的理性 会促使现有的项目房价低速缓慢增长 我提醒两方面 一方面提醒开发商企业 要照顾到消费者的长期需求 而不要盲目的去追求短期利益 把房价推动得比 较高 另一方面也提醒消费者 要理性的安排自己未来的住房计划和控制调整 自己的预期 比如说根据你的收入 根据你的年龄和偏好来选择不同的产品 而不能一味的都盯着最贵的 就相当于解决吃饭问题 并不等于都去王府饭店 吃饭 开发商相对于政府来说 是属于弱势 跟政府维权 让政府诚信而商会 维护开发商的权益绝不是针对消费者的 主要是针对地方政府的主要管理部门 以及包括其它能够伤害到开发商的一些机构 相当多的开发商跟商会抱怨 比 如说地方政府的违约行为 拍了一块地 钱都交了 政府手续拖着不给办 你 说要不要维权 要么跟政府讨 要么算利息 要么把钱退给我 要么把土地手 续办给我 商会代表开发企业跟地方政府维权 你不给地 钱又拿走了 我们 到时候不能开发你又怪罪开发商 像这些方面 我们要跟地方政府维权 让地 方政府诚信 主持人 你们相对于政府来说是属于弱势 冯仑 对 所以我们要去讨论 要去说 要给他们施加一点压力 这个工 作由企业提出来 商会会通过媒体或者私下沟通 或者通过法律渠道跟地方政 府方面申诉 否则也可以形成诉讼 就是你要帮助开发商解决问题 这是维权 最核心的事情 消费者的权益有消协 消费者跟我们是利益共同体 消费者的 权益得到保护 那我们的权益也得到保护了 消费者的权益在每一条保护条款 5 上都对应的是政府责任 比如按时交房 这是消费者的权益 政府不能耽误我 的事 否则就损害了消费者的权益 目前 商会谈到的维权更多是针对政府管 理部门的 再有就是非理性的侵害开发商利益的一些活动 比如有一个外地的 开发商向我们反映 拆迁工作五年前都结束了 钱都付了 法律程序都做完了 拆迁户因为其它什么原因 又开始闹 而政府不作为 拆迁户围困开发商 甚 至是在开发商大楼里随便支起账篷 甚至让开发商老板已经有人身危险 而对 其他已经拿到房产证的客户 已经拿到财产的这些业主 他们的物业价值全部 都在贬值 这样的事情 政府必须有作为 政府不有所作为 纵容甚至是不公 平政策 那就侵害了开发商的财产权 公民的人身安全权利 在这种情况下 作为商会就要关注这样的事情 然后帮助这些企业去跟地方政府进行沟通甚至 依法捍卫大家的权益 我说的这些事情实际上都是开发商作为弱势群体面对政 府的时候出现的 所以商会有责任来维护这些开发商的权益 而维护这些权益 跟消费者应该说是不对立的 房地产价格影响因素有那几个方面房地产价格影响因素有那几个方面正好在背这方面的书 就直接从书上给你抄了 下来 具体框架如下 书名是 房地产经济学 1 影响房地产价格的一般因素有社会因素 经济因素 政治因素 其他因素 1 社会因素 人口状况 社会稳定状况 城市化 房地产投机 2 经济因素 国民经济水平和发展趋势 财政政策及金融环境 税负 3 政治因素 土地制度及政策 房地产价格政策 土地出让方式 出让期限 行政级别及隶属变更 4 其他因素 心理因素 国际因素 特殊因素 2 影响房地产价格的区位因素 1 城市不同功能分区因素 2 城市不同功能区的环境因素 商业区 住宅区 工业区 3 影响房地产价格的个别因素 1 影响土地价格的个别因素 位置 面积 地形地势 地质 水文 形状 气 候 临街状况 土地利用限制状况 土地产权权属状况 建筑物与土地的组合 是否得当 2 影响建筑物价格的个别因素 建筑造价 房屋装修 地段 层次 朝向 房 屋的损耗和完好程度 规模及高度 用途 6 首先从万通来说 实际上一直在做的一件工作是从 2001 年开始 我们有一个新的战略规划 也就是按照所谓美国模式来做我们的房地产业务 从那儿开始到现在一直按照这个方式做 按照这个方式做 其实当时的潜台词就是对传统房地产行业大起大落 高负债 波动性比 较长 反周期能力比较差 像这些东西我们做了一个澄清 然后制定了新的战略 就是要 解决这些问题 近几年以来 特别是宏观调控以来政策都在调整 121 号文件一直到这次 国八条之前 对供应方面有些调整 最近这段 新的国八条出来之后 实际上对需求方面 也做了一些控制 我们直接的反映和采取的办法大约有这么几个 第一 完善我们的战略 完善三个业务 也就是住宅建设 商用物业和按照客户要求的定制服务 第二 在宏观调 控的背景下 我们进行检讨来应对市场的波动和改进我们的工作 样万通自己就明确了 我们有几个不变的 有几个要变的 第一 我们的战略不变 第二 坚持在高端市场的竞争原则不变 第三 坚持着眼于未来的竞争 改进我们的服务和产品 品质不变 这些不变 我们要改的是什么呢 第一 我们的投资节奏要放慢 因为我们对 未来市场的变化做了判断 投资节奏要放慢 比如 原来一年可能要做五个新项目 我们 现在可能会做两到三个 第二 财务安排的方式要改变 以前的财务安排方式比较简单 一部分资本金 然后是银行 预售等等 现在着眼于土地的变化 对这个项目我们会跟踪 一年半或者两年 在这期间用直接融资的方法进行财务安排 给理性的财务安排留出很多 时间 所以财务安排的一些方法要改变 第三 公司团队的组成 架构方式和流程上要做 一些变化 在未来的竞争当中 不仅前台这边要整合好 比如整合所有的客户资源 而且 后台的供应链要保证品质 所以在这段时期 万通地产把客户资源做了整合 后台的供应 链组成一个集中采购的安排方法 这些都是因应未来的竞争环境变化做的一些调整 至于 具体的事情 我们在北京 天津不断增加新项目 十天以前我们在天津又投标了一块土地 这样使我们在天津的规模有一个较大的增长 在北京也在投标一些项目 近期还会有进展 所以从公司来说 到目前为止 我们觉得这个环境的变化可以促进企业的进步 我们永远 都是要着眼于环境的变化来改进企业 而不是去埋怨 更何况现在的宏观调控总的方向是 一个健康的调控方向 调整产品结构 抑制过快的房价上涨 这些作为任何一个优秀的企 业来说 在这样的环境下都是更容易生存的 比如说以前房价比较不清楚 比如说社会保 障功能这部分 经济适用房 廉租屋和高档房都混在一起 消费者混在一起 开发商也混 在一起 这样市场非常混乱 客户也分得不清楚 这对于企业来说 作为市场的供应者 产品的提供者 也会误判 这样造成市场的过渡虚热以后 造成萝卜快了不洗泥 什么企 业都做房地产 专业的能力就会被低估 诚信的品质被忽略 客户的需求变化被放在次要 的位置 万通从创业之初到现在就有自己的 反省日 我们每年 9 月 13 日都组织公司所 有员工进行 反省 所以一遇到这些事总是想自己 总是检讨自己 自己进步了 挣了钱 了 别人也不说你 如果你老说别人 又招人又惹人 万一挣钱了 别人也认为是你不该 挣的 我们老是 摧残自己 挣了钱也是 摧残自己 的结果 比如繁荣时候卖产品 萧条时候买土地 繁荣时候在郊区买地 萧条时候在城区买地 我 们按照这样来判断 原来就有一个投资计划的进度 原来这个进度可能更激进 但总体来 说 你们会发现 在 2004 年以前 万通在市场上几乎没买地 为什么没买 我们认为是繁 荣期 应该卖房子 不买地 原来想周期波动比现在大 原来想买十个的 现在可能买五 个 从这个角度来说又要放慢一点 就是对波动周期不知道它是继续往下还是往上 我们 还要看 总之来说 反周期 对于任何一个企业都很重要 我们是生存了 14 年的公司 在这 14 年的商业生涯当中 经过了两次半的波动 所以我们已经经历过两次非常萧条和泡 沫的破灭 所以我们有切身体会应对这个变化 7 中国房地产市场结构及房价状况分析 房地产市场结构分析 第一 房地产开发企业数量和规模分析 企业是市场的主体 其数量的多少及分布状况对产业内的竞争状况有重大影响 随着住宅商品市场化改革 房 地产行业开始迅速发展 据国家统计局 1999 2008 房地产统计年鉴 显示 在企业数量 上 1999 2008 年 房地产开发企业总体上呈现增加的趋势 尤其是 2003 2004 年 房 地产企业数量增长幅度达 60 2004 2005 年 房地产企业小幅减少 2005 2007 年 房 地产企业数量继续稳步上升 2007 年达到 62518 个 2008 年 房地产企业数量急剧增加到 87562 个 是 1999 年的 3 4 倍 从企业规模来看 虽然房地产企业实收资本总量在不断增 加 但单个企业的实收资本金额依然很小 2008 年企业平均实收资本为 31477 万元 2008 年 房地产企业总资产为 1448335 55 亿元 平均每个企业资产为 16540 万元 单个企业的 总资产金额仍很小 可见 房地产开发企业的整体规模是较小的 目前的房地产市场供应量还远远满足不了城市居民住房需求 人均可支配收入对房地产价 格的影响为正 反映了房价与居民收入呈正相关关系 当居民有足够的收入时 才能承受 较高的房价 不然购房意愿就不能变成现实的需求 政策建议 适当提高市场集中度 市场集中度是影响房地产商品价格最显著的因素 因而 提高 房地产市场的集中度是调控房价的当务之急 为此 第一 提高房地产业进入门槛 通过土地 信贷等政策规制 从源头上减少开 发规模小 资金实力弱 信用资质低的企业 逐渐形成以大企业为主导 中小企业并存的 房地产市场结构 第二 促进房地产业信息公开 规范房地产市场的竞争 加强社会监督和行政处罚的 力度 鼓励房地产企业充分按照市场规律优胜劣汰 促进企业间的兼并和重组 从而使行 业集中度走向适度集中 8 第三 采取区别对待的政策 加大对实力雄厚的大企业的扶植力度 促进其自身的继 续壮大发展 逐渐形成全国性的龙头企业 同时推动龙头企业发挥规模经济效益 实施合 理的市场房价 承担一定的社会责任 合理增加住房供应量 增加住房供应量是缓解当前房地产市场供需失衡的直接手段 根据目前和未来一段时间内居民的消费需求实际 合理确定不同档次房屋的开发供给比例 增加经济适用房和中小套型住房的供应比例 控制豪华型 大面积住房的建造比例 通过 税收和金融政策 鼓励和支持廉租房等保障房的建设 有条件的地方还可以探索 联众合 伙建房 等模式 尽可能有效地增加市场住房供应量 为此 政府部门应该科学制定政策 根据不同城市自身社会发展与消费需求状况 确定合理的浮动范围及比例 加大市场监管 力度和社会监督效力 更大程度地满足中低收入者住房的需求 切实提高居民收入水平 提高居居民收入水平是增强居民购买实力的重要方面 因此 要不断推行工资改革 增加居民货币和福利收入 使居民的收入水平不断与经济发展水平 相一致 中国作为世界第二大经济体 要把多年来经济增长的收益真正还富于