商业地产可行性报告

1/24商业地产可行性报告XX房地产项目可行性研究报告公司名称：*房地产公司编制人员：*完成日期：目录调查人员声明.4第一部分：项目总论.5项目背景.5项目概况.5项目名称.52/24项目建设单位概况.5项目地块位置及周边现状.5项目规划控制要点.7项目发展概况.7可行性研究报告编制依据.7可行性研究结论及建议.8第二部分：市场研究.8宏观环境分析.8全国房地产行业发展分析.8本市房地产市场分析.83/24本市房地产市场现状.8本市房地产市场发展趋势.9板块市场分析.9区域住宅市场成长状况.9区域内供应产品特征.10区域市场目标客层研究.10项目拟定位方案.10可类比项目市场调查.10项目SWOT分析.11项目定位方案.4/2411第三部分：项目开发方案.11项目地块特性与价值分析.11规划设计分析.12产品设计建议.13项目实施进度.15营销方案.16机构设置.16合作方式及条件5/24.17第四部分：投资估算与融资方案.17投资估算.17投资估算相关说明.17分项成本估算.17总成本估算.20单位成本.20销售收入估算.20税务分析6/24.20项目资金预测.21现金流量表.21自有资金的核算.21融资方案.22项目融资主体.22项目资金来源.22融资方案分析.227/24投资使用计划.22借款偿还计划.22第五部分：财务评价.23财务评价基础数据与参数选取.23财务评价.23财务盈利能力分析.23静态获利分析.24动态获利分析.248/24偿债能力分析.24综合指标表.24财务评价.25财务评价结论.25第六部分：不确定性分析.25盈亏平衡分析.25敏感性分析.26变动因素一成本变动9/24.26变动因素二售价变动.26变动因素一容积率变动.26风险分析.27风险因素的识别和评估.27风险防范对策.27第七部分：综合评价.27社会评价.27环境评价.27公司资源匹配分析10/24.27第八部分：研究结论与建议.27结论.27建议.27第九部分：附录.28附件：.28附表：.28附图：.11/24.29调查人员声明我们郑重声明：1、我们在本调查报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、我们依照XXXX公司统一的房地产可行性研究报告模式进行分析。3、形成意见和结论。4、撰写本可行性研究报告。5、我们已对本报告中的拟建项目进行了实地查勘。6、参加调查人员签名：公司领导签字：注：形成一致意见后，附后存档。第一部分：项目总论项目背景这一部分主要应说明项目的发起过程、提出的理由、前期工作的发展过程、投资者的意向、投资的必要性等可行性研究的工作基础。为此，需将项目的提出背景与发展概况作系统地叙述。说明项目提出的背景、投资理由、在可行性研究前已经进行的工作情况及其成果、重要问题的12/24决策和决策过程等情况。在叙述项目发展概况的同时，应能清楚地提示出本项目可行性研究的重点和问题。项目所在区域发展情况城市发展规划与地块的关系及对项目开发的影响；所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位，所在区域政策、经济及产业环境。项目发起人及发起缘由项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。项目投资的必要性项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义，在公司发展中的地位；公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；项目概况项目名称项目建设单位概况项目地块位置及周边现状地块位置13/24地块所处城市、行政区域、非行政区域的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物的相对位置和距离、地段的定性描述。宗地现状1）四周范围；2）地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；3）地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；xx商业房地产项目研究报告第一章项目概况第一节：项目基本情况一、项目名称：XXX商业广场二、项目地址：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX。三、项目内容：拟建一个集商务、购物、娱乐休闲于一体的大型现代化商业广场，打造XXX西部的商业旗舰。四、项目目标：1、使之成为XXX西部的标志性物业。2、实现本项目物业潜在价值最大化。3、创造本项目物业的环境效益、经济效益、社会14/24效益的统一。第二节：项目区位分析一、区位、项目地块位置状况XXX联商业广场房地产项目地位于XXXXXXXXXXXXXX处，项目总占地亩，其中主题绿化广场占地8亩，项目房地产占地亩。、项目地块区位因素分析1、一般因素、地理位置【略】、自然环境、地势、地貌【略】、气候、水文【略】、城市性质【略】、行政区划【略】、社会经济状况【略】15/242、区域因素、位置项目地块所在区域位于XXXXXXX交汇处，该区域系XXX中心地带，距市内最繁华地市中心市场约950米，距中心汽车站约1000米，距客运火车站约50米，是XXX市目前尚存的一块“黄金宝地”。、交通公路：区域对外交通便利，区域内有市主干道XX路、XX路、XX路、XX路相连。铁路：XX、XX铁路交汇于XXX市，区域距XXX市火车站约50米。、基础设施情况A供水市政供水管网覆盖该区域，区域内供水由市政管网供应。B排水区域内铺设市政排水管网，为暗沟排放，雨污合流。C供电区域内电源来自市政供电网，供电保证率高。D通讯区域内通讯与市政通讯网相联，通讯线路畅通。、环境条件16/24区域环境质量较好，环境污染较小。、产业集聚度区域内目前土地利用大多为商服、门面及办公住宅用地，产业集聚度较高，商业繁华。3、个别因素随着城市的发展，目前的XXX路口三角地块，由于历史原因已经不能适应经济发展的需要，配套设施落后、消防隐患严重、环境恶劣等因素已严重影响城市形象，阻碍了XXX的城市发展，因此该区域的改造已列入XXX城市建设中的重点工程，并欲通过对其的改造开发，提高城市品位，将该区域建设成一个以商务、购物、娱乐为主的一流商业广场，并将成为XXX的标志性建筑，打造XXX西部及周边五省的商业旗舰。该项目与“XXXXXXXX商业购物中心”项目连成一体，通过市场化运作，将会成为经营城市、提升城市品位的一个范例。二、经济指标规划经济技术指标：总用地面积：主题绿化广场占地：8项目房地产占地：项目房地产建筑面积：66000共十八层17/24其中地下一层：8000地下商场地下二层：8000地下停车场裙楼：32000四层，shoppingmall主楼：18000十二层,CLD绿化率：46容积率：第二节：宏观经济分析2002年是中国宏观经济迅速发展的一年，国民经济持续快速增长，GDP有望保持在左右。价格水平降幅趋缓，消费需求稳定，投资快速增长，整个宏观经济环境呈现良性循环。2002年是中国入世后的第一年，政府在各领域里的改革进一步深化，市场经济进一步得到了规范，从而使投资环境得到更好的优化。十六大的胜利召开，“全面奔小康”战略纲要的提出，促使在今后几年你，政府将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，并将继续扩大内需刺激消费，来拉动经济的发展。北京申奥成功，上海申请世博会的成功以及今年来兴起的“经营城市”理念的推广，已使中国众多的城市走出了传统建设的怪圈，进入一个着力提升城市品位，科学的经营城市、建设城市的新阶段。18/24国家的今日政策在近几年对房地产业的发展起了关键作用，虽然最近不少专家提出目前的房地产业走近“泡沫化”的悬崖，央行也提出“警惕房地产泡沫”，但随着中国金融业的成熟，金融界会更加谨慎的介入房地产业，这对有潜质的房地产项目无疑更为有利。综上所述，房地产业在今后几年内仍是一个“火热”的行业，这对开发商来说是一个绝好机遇，但同时也为开发商提出了不少难题，针对目前房地产局部“过热”的现状，迫使开发商选择有潜质的项目。因此，协同政府进行“经营城市”、重塑城市、提升城市的品位，无疑已成为有远见的开发商关注的热点。第三节：项目SWOT分析一、优势S1、自然环境本项目地处XX市XXX路口，与XXX商业区相望，是XX市政府规划的未来中心商业商区，拥有浓厚的商业及自然资源。其位于XXX市上风位置，地势开阔，周边无遮拦，周边自然环境良好，无污染源，空气质量佳。2、交通环境本项目位于XX路、XX路与XX路的交汇处，来往有9路、6路、28路途经此地，离火车站仅仅一步之遥。二、劣势W19/24虽然本项目具有良好商业环境资源，但是与XXX市其它商业区比较相对滞后，缺乏相应的城市配套设施，导致本项目自身的商务氛围不浓，因此必须依托“XXXXXX商业购物中心”项目的连动，共同打造XXXXXXX路口商业区。三、机会点O1、政府规划开发利好因素XXX市政府提出将本项目周边规划成商务、购物、休闲、娱乐中心区。这一利好因素必然会刺激项目周边商业经济的发展，带动房地产市场的升温，提升XXX市的城市品位。2、地理区位优势目前XXX市房地产市场已日渐成熟，该项目的地理区位优势必然会赢得较大的发展趋势。因此，以超前的决策意识，以科学的态度研究“供给-需求”，便可以抢占“先机”。3、项目连动实现价值最大化目前XXX市XXX房地产开发有限公司正在着手“XXXXXX商业购物中心”项目的运作，拥有充足的客户资源，如能将该项目联袂运作，更能发挥规模化优势，降低运作成本，实现本项目物业潜在价值最大化，使发展商充分兑现效益。20/244、中心城市的建设汇聚了人气XXX市将城市定位于周边五省的中心城市，随着城市知名度的提升，区位优势必然会带来人气的上升，而本项目开发周期估计完全可以“借势造势”，为增加项目开发的安全性打下良好的基础。四、风险T1、市场因素从目前XXX市的房地产市场看，项目竞争同质化严重，已引起许多开发商的重视，按我们的开发周期测算，一旦这些开发商都清晰地认识到产品“差异性”的重要性或迅速模仿。那时，本项目还是具有一定市场竞争的风险性。2、自身因素本项目周边的“XXXXXX商业购物中心”项目，将深远的影响本项目的开发，必须使这两个项目连动开发，相互衬托，才能充分实现效益的最大化，如果在开发过程中不能同步、连动进行运作，销售的风险性和困难度是显而易见的。市场及产品分析一、基地资源分析1、基地经济技术指标总用地面积：9500平方米21/24规划总建筑面积：约5万平方米主要建设内容：商业办公综合楼、酒店式公寓及其相关配套设施，其中酒店式公寓面积不超过总建筑面积的20%。2、基地环境如图所示，地块位于鼓楼区中山北路与乐业村路交叉口南侧。北临太平洋百货，南靠大方巷加油站，西面隔街即山西路军人俱乐部，东向邻近湖北路。地块西侧的中山北路是南京城区主干道之一，车流量及人流量大；地块位于湖南路商圈的核心位臵，商业氛围浓厚，配套齐全。基地上建筑包括商业门面、多层及单层住宅，未拆迁。二、项目SWOT分析及项目定位1、SWOT分析S主城中心，区位优势明显；位于湖南路商业圈核心，商业氛围浓厚，人气聚集力强；城市快速干道，路网发达，交通便利；邻近鼓楼中心成熟生活密集区，人文环境好。O南京城市中心区域土地出让稀缺，未来同质物业22/24上市量有限；湖南路商业圈辐射范围不断扩大，档次提升；楼市行情整体走高，主城中心楼盘关注度提高。W项目车位数量略有不足，较难满足后期需求；自2001年取得土地至今已6年，土地年限缩水；紧邻的大方巷加油站影响项目形象；紧邻城市内环干道，噪音、尾气污染较大。T现阶段区域内上市同质物业竞争激烈；区域内竞争项目包装宣传好，工程进度优于本项目；基地拆迁存在不可确定因素影响；绝版地段造成高单价，市场接受度存在风险。由分析可知，本项目最大的优势在于地处南京城市中心区域和湖南路商圈的核心位臵，拥有完善的商业、生活、休闲、购物、娱乐等设施，项目的主要威胁来自现阶段上市的同质物业对潜在客户的分流，以及拆迁过程中的不确定因素对工程进度的影响。如何有效减小竞争风险，发挥项目特色从而追求利润最大化是项目定位方向所在。2、项目市场定位项目市场定位，需要总体上为项目面市寻求一个切入口。根据项目实际情况，市场定位思考如下：居住、商务、休闲、购物优质生活圈23/24地块位于湖南路商圈的中心地带，中山北路东侧，商业发达和人气充足是主要特征和先天优势。充分利用这种特征，将其转化成南京主城稀缺地段的优质资源，打造一个集居住、商务、休闲、购物功能于一体的生活圈。3、项目产品定位本项目建设内容批复为商业办公综合楼、酒店式公寓。地块周边楼盘产品一览：综合本地块特征，产品定位思考如下：湖南路商圈时尚生活特区项目所在区域交通便利、配套齐全，居住人口稠密，是一个标准的“优质生活圈”。本项目需依托湖南路商圈资源，打造一个适宜居住、可办公，具有极大投资潜力的时尚生活特区。建议本项目依托湖南路商圈成熟的商业配套和超高的人气，以偏居住功能的公寓形象切入，同时提升其投资价值，兼考虑部分商务功能。4、项目客群定位房地