房屋买卖合同效力

1/20房屋买卖合同效力农村房屋买卖合同效力之我见引言：农村房屋买卖合同关系中，购买者有本村或外村村民，也有城镇非农业户口居民;出卖方中有的仍在农村生活，有的本身也已经成为城镇非农业户口居民。由于我国现行政策法中涉及农村房屋买卖的规定杂乱，买卖双方往往很难办理过户手续，在买卖的房屋未遇到拆迁前，双方一般都会相安无事，一旦面监拆迁、补偿，由于经济利益等原因，卖方多数会主张买卖合同无效，而买方确要千方百计地主张合同有效；既使出卖方对买卖合同效力不提异议，房屋所在地的集体经济组织在占地拆迁时也往往会根据其集体的规定把购房一方界定为“外来购房户”，“外来购房户”在拆迁补偿时很难获得和本集体原来的房屋产权人享受同等补偿等遇。针对上述问题，本文综合分析相关法律政策并结合一些司法实践，尝试对农村房屋买卖合同的法律效力作一探讨。一、从国务院条例、行政法规及司法解释规定分析宅基地使用权买卖行为的法律效力年国务院制定的村镇建房用地管理条例：第四条“严禁买卖、出租和违法转让建房用地”。2/20第十四条“农村社员、回乡落户的离休、退休、退职职工和军人，?建房需要宅基地的，应向所在生产队申请?报公社管理委员会批准;确实需要占有耕地、园地的，必须报经县级人民政府批准。批准后，由批准机关发给宅基地使用证明”。第15条“由于买卖房屋而转移宅基地使用权的，应按第14条的规定办理申请、审查、批准手续。”“出卖、出租房屋的，不得再申请宅基地”“社员迁居并拆除房屋后腾出的宅基地，由生产队收回，统一按排使用”。从上述规定看，当时的法律禁止建房用地的直接买卖，并不禁止房屋的买卖，只是规定了房屋的买卖需要经过有关机关申请、审查、批准。该条例于1986年被土地管理法明令废止。2.中华人民共和国土地管理法：第一，1999年修正之前：第三十八条“农村居民建住宅，应当使用原有的宅基地和村内空闲地。使用耕地的，经乡级人民政府审核后，报县级人民政府批准;使用原有的宅基地、村内闲地和其他土地的，由乡级人民政府批准。”“出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准。”第二，1999年修正后：第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地”3/20“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予以批准”。第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。第三，XX年修正后：第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”“农村村民建住宅，应当符合乡土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。”“农村村民住宅用地，经乡人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”3.相关司法解释：第一，1963年最高法院关于贯彻执行民事政策几个问题的意见“社员的宅基地，包括有建筑物和没有建筑物的空白宅基地都归生产队集体所有，一律不能出租和买卖。但仍归各户长期使用，长期不变。宅基地上的附着物如房屋、树林、厂棚、猪圈、厕所等永远归社员所有，社员有买卖4/20或租赁房屋的权利。房屋出卖以后，宅基地的使用权即随之转移给新房主，但宅基地的所有权仍归生产队所有。”第二，1984年最高法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见60条“村镇公民之间由于买卖房屋转移宅基地使用权而发生的纠纷，应根据国务院村镇建房用地管理条例中规定的审查、批准手续处理。”64条“公民在城镇依法买卖房屋时，该房屋宅基地的使用权应随房屋所有权一起转归新房住使用。”第三，1991年全国人大法工委给浙江省人大的回复“不宜将农村房屋买卖行为按土地管理法第四十七条规定的买卖或以其他形式非法转让土地行为予以处罚。”第四，国务院办公厅1999年5月6日发布的关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知“农村的住宅不得向城市居民出售。”第五，XX年12月24日，国务院关于深化改革严格土地管理的决定“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”分析：以上法律只是禁止或限制农村的土地使用权出让、转让或出租，但没有直接禁止或限制农村房屋的买卖和租赁，也没有禁止与限制已有的宅基地使用人处分放弃宅基地使用权。即取得设限，弃权不禁。村民出卖房屋的后果是不能再审批宅基地。即便到1999年第二次修正的土地管理法后，国务院5/20办公厅1999年5月6日发布的关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知及国务院关于深化改革严格土地管理的决定也才有相应的政府规章对此进行禁止，但上述规章均不是合同法规定的法律、行政法规。二、结合宪法、物权法及合同法规定分析分析宅基地使用权买卖合同的法律效力首先，宪法宪法规定了集体土地所有权。这一制度是与我国的户籍制度而相伴相随的，我国土地所有制就两种情况，土地分别属于国家所有和集体所有，用于建造房屋的土地，因所有权的不同而分为建设用地和宅基地，建设用地属于国家所有，宅基地属于集体所有。但是，集体土地使用权的流转并不会动摇集体土地所有权属于集体经济组织这一规定，农村房屋买卖行为不会对我国土地所有权制度造成任何损害。其次，中华人民共和国合同法第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;以合法形式掩盖非法目的;损害社会公共利益;违反法律、行政法规的强制性规定。”在合同无效的五种情形中，农村房屋买卖无效最大程度上适用的是第五种情形，即“违反法律、行政法规的强制性规6/20定。”这里只强调违反法律、行政法规的强制性规定，除此外，难以作扩充解释。最高人民法院关于适用国合同法若干问题的解释第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释第十四条规定：“合同法第五十二条第项规定的“强制性规定”，是指效力强制性规定。”这进一步明确了在实际审判工作中，利用“违反法律、行政法规的强制性规定”认定合同无效的适用范围。认定农村房屋买卖合同无效也是这些规定。“违反法律、行政法规的强制性规定”作为认定合同无效的法定理由，并不是简单地认为所有违反法律、行政法规强制性规定的合同都是无效，只有违反法律、行政法规里强制性效力规范或者虽然违反的是管理性强制规范，但如果认定合同有效会损害国家利益、集体利想学法律？找律师？请上http:/农村房屋买卖合同效力的分析核心内容：房屋不仅是居住场所，也体现为居住人的财产、社会依附关系。尤其是房屋买卖大多发生在几年甚至十几年前，经过多年的经营，房屋买受人对涉案房屋已具有了强烈的认同感，建立了较为稳定的社会关系，确认合同无效意味着7/20买受人稳定的生活将面临巨大改变，在感情上难以接受。下面由法律快车的小编为您介绍农村房屋买卖的合法性问题，希望能对您有所帮助。一、农村房屋买卖合同纠纷产生的背景农村房屋买卖涉及到宅基地使用权能否转让问题，XX年10月1日开始施行的物权法第一百五十五条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”该规定已经明确了宅基地使用权是可以转让的。但是转让宅基地使用权是有条件的，土地管理法等法律虽有涉及，但比较原则，在具体实施方面通常由国家政策和行政规章予以规范和调整。总的来说，转让宅基地使用权须同时具备以下条件：1、转让人与受让人应为同一集体经济组织内部的成员；2、受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件；3、转让行为须征得本集体经济组织同意；4、宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转让。二、对农村房屋买卖合同效力的分析因此，在实践中对于农村房屋买卖合同的效力，有两种观点：一种观点认为，因房屋是建筑在宅基地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，农村8/20村民转让宅基地使用权有一定限制。农村房屋买卖在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，此类行为损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。国务院办公厅1999年5月6“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”；XX年12月24日，国务院关于深化改革严格土地管理的决定再次强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。由此可见，国家不允许宅基地使用权向集体经济组织之外的城镇居民转让，城镇居民购买农村住房的房屋买卖合同当属无效。本集体经济组织以外的农村村民购买农村住房和宅基地的买卖合同，因违反了集体经济组织的成员权属性，也应当认定无效。有法律问题，上法律快车/retype/zoom/6a85f2b184254b35eefd34ee?pn=2&x=0&y=1275&raww=168&rawh=44&o=png_6_0_0_135_1148_126_36_&type=pic&aimh=44&md5sum=55d85dd372c70b21b94860850eab89a9&sign=c9105954cd&zoom=&png=10943-&jpg=0-0target=_blank点此查看另一种观点认为，宅基地使用权和房屋所有权是否经过户登记并不是房屋买卖合同的有效要件，未办理过户9/20登记不影响买卖合同的效力。只要买卖合同符合合同的有效要件，合同即为有效。合同法第四十四条第二款规定的合同生效必须办理的批准登记手续与房屋产权过户登记是两个不同性质的问题。房屋过户登记行为是物权行为，房屋买卖合同则属于债权行为，进行过户登记并不是房屋买卖合同有效的要件。没有办理过户登记手续，是房屋买卖合同未履行完毕，并不影响合同的效力。根据最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释第4条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”国务院1999年和XX年两个文件并非行政法规，不能作为认定合同无效的依据，故农村宅基地房屋买卖合同并不存在法定的无效事由。三、司法实践中农村房屋买卖合同效力如何认定对农村房屋买卖合同效力的认定主要适用合同法，而合同法的基本精神是意思自治、诚实信用，农村房屋买卖体现了当事人意思自治的原则。而目前有关土地管理法规关于农村宅基地流转的规定皆为禁止性规定，而不是强制性效力规范，不能以此确认房屋买卖合同的效力。而房屋出卖方在违规出卖房屋获得利益后，因土地升值、拆迁补偿等原因主张合同无效，违反了诚实信用原则。因此10/20如确认此类合同无效，将严重损害社会的公序良俗和诚实信用的社会根基，违反诚实信用的卖房者获益，而遵守诚实信用的买房者却蒙受损失，卖方赢得了诉讼却要承担高额的缔约过失赔偿责任，而买方获得了赔偿却要面临腾房搬迁。在我国房屋被赋予了很多社会意义，房屋不仅是居住场所，也体现为居住人的财产、社会依附关系。尤其是房屋买卖大多发生在几年甚至十几年前，经过多年的经营，房屋买受人对涉案房屋已具有了强烈的认同感，建立了较为稳定的社会关系，确认合同无效意味着买受人稳定的生活将面临巨大改变，在感情上难以接受。并且大多买卖行为依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并支付了房款，很多办理了房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续；甚至房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。因此，需要认真审查房屋买卖的现实情况，包括合同履行、房屋的权属、是否经过登记、有无翻建、是否具备腾房条件等。在实践中要全面考虑到合同无效对双方当事人利益影响，尤其出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格差异受到的损失，来确认房屋买卖合同效力。对于出卖人因土地升值或拆迁补偿利益，而恶意主张合同无效的情形，应确认房屋买卖合同有效。判决要以“有利于妥善解决纠纷、有利于规范交易行为”为指导，起到制约农民审慎处分自己房屋11/20的积极效果，以实现裁判的法律效果和社会效果有机统一。有法律问题，上法律快车http:/影响房屋买卖合同效力的强制性规定合同法解释第14条将合同法第52条第5项规定的“强制性规定”限缩为效力性强制性规定，但并未明确如何区分效力性强制性规定和管理性强制性规定。我国城市房地产管理法、城市房地产开发经营管理条例以及城乡规划法等法律法规中存在大量涉及房屋买卖合同效力的强制性规定，有必要在分类梳理的基础上对这些强制性规定与合同效力的关系予以廓清。一、准入资质房地产开发企业实行严格的资质准入。城市房地产开发经营管理条例第9条规定，房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质登记。房地产开发企业应当按照核定的资质登记，承担相应的房地产开发项目。房地产开发企业未取得资质证书或者超越资质等级从事房地产开发经营，所签订的商品房买卖合同效力如何认定？就商品房开发环节而言，最高法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释第1512/20条规定，合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。合作开发房地产合同的当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效，但起诉前一方取得房地产开发经营资质的，应当认定有效。最高法院在民一终字第45号判决书中亦认定，虽然签订该合同时，双方均无房地产开发资质，且涉案土地亦为国有划拨土地，但随后双方又与具有房地产开发资质的福永公司签订了三方合作开发合同，并陆续缴纳了土地出让金，还将涉案土地变性为商住用地，同时也取得了政府相关部门审批颁发的建设工程规划许可证、房地产预售许可证等行政批文，因此，福星公司与富山宝公司双方在合作开发房地产方面先期存在的资质缺陷等问题得以弥补，据此应当认定双方之间系合作开发房地产关系，二者之间签订的合作投资兴建三星花园合同书应为有效合同，对双方当事人具有约束力。为了规范房地产市场秩序、确保商品房质量，在商品房销售阶段，房地产开发企业欠缺开发经营资质的，除非起诉前取得相应资质，否则商品房买卖合同应被认定为无效。二、强制许可房地产项目的各个环节都存在大量强制许可，欠缺强制许可的房地产项目在性质上属于违法建筑，国家对违法建筑持否定性评价。13/201、国有土地使用权证根据城市房地产管理法第38条和第39条的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书，否则不得转让。那么，国有土地使用权证是不是房屋买卖合同有效的必要条件？对此，法释XX8号解释第9条规定，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。因此，除非转让方在起诉前取得土地使用权证书，否则房屋买卖合同无效。2、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证城乡规划法第38条第2款规定，以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。第40条第1款同时规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许14/20可证。根据上述两条规定，建设工程必须取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。城市房地产管理法第45条同样规定，商品房预售应当持有建设工程规划许可证。就建设用地规划许可证而言，城乡规划法第39条规定，规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效。最高法院在民终字第102号民事判决中亦认定，双方在订立建设工程施工合同时，尚未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，因此合同无效。同样，欠缺此二证的房屋买卖合同应被认定为无效，但允许在起诉前补办。3、商品房预售许可证城市房地产管理法第45条第4款规定，商品房预售应当向县级以上人民政府房屋管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。欠缺预售许可证是否影响商品房买卖合同的效力？最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第2条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。三、土地用途管制划拨土地之上房屋转让受到严格限制。城市房地产管理法第40条第1款规定，以划拨方式取得土地使用15/20权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。法释XX8号解释第11条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。鉴于我国对对划拨土地进行严格的用途管制，未经有批准权的政府批准的划拨土地上房屋的买卖合同应属无效，至于是否需要办理土地使用权出让手续、缴纳土地使用权出让金，属于政府行政管理职权范围，不应因此影响民事合同效力，城市房地产管理法第40条第2款同样规定了有批准权的政府决定可以不办理土地使用权出让手续。四、行政管理根据城市房地产管理法第39条第1款第2项规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。该条究竟属于效力性强制性规定还是管理性强制性规定，司法实践一直存在争议。最高法院关于土地转让方未按规定完成土地的开发投资16/20即签订土地使用权转让合同的效力问题的答复曾指出，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时应当同时符合转让方已经支付全部土地使用权出让金和完成开发投资总额的25%以上两个条件，否则房地产转让合同无效。该答复倾向于将城市房地产管理法第39条第2项认定为效力性强制性规定。但是，最高法院此后通过一系列案例否定了这一态度，确认该项规定为管理性强制性规定：1、最高法院民一终字第46号民事判决书认定，城市房地产管理法第39条关于土地转让时投资应达到开发投资总额25的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，转让的土地未达到25以上的投资，属合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力，城市房地产管理法第39条中的该项规定，不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。2、最高法院民提字第165号民事判决书认定，虽然城市房地产管理法第39条第1款第2项规定，土地转让应完成开发投资总额的25%以上；成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件，但该规定属于管理性强制性规定而非效力性强制性规定，齐祥公司以土地定金转让协议违反该项规定为由主张合同无效的理由不能成立。3、最高法院民一终字第18号民事判决书认定，城市房地产管理法第39条第2项、17/20城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第19条为法律、行政法规中的管理性强制性规定，均不能作为认定合同无效的依据。根据城市房地产管理法第45条第1款第3项规定，商品房预售，应当按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。该项规定与第39条第1款第2项类似，都是房地产行政管理部门对不符合开发投资条件的土地或工程办理相关权属变动作出的限制性规定，并非认定房屋买卖合同效力的要件。五、无权处分根据城市房地产管理法第38条第4项规定，未经其他共有人书面同意的共有房地产不得转让。物权法第97条同样规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。根据城市房地产管理法第38条第6项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。违反第38条第4项和第6项规定转让房屋的，性质上都属于无权处分。最高法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问18/20题的解释第3条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。最高法院民一终字第81号民事判决书认定，即便华联商厦不享有处分权，根据最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第3条第1款规定精神，无权处分亦非导致合同无效的法定事由。物权法第15条确立了债权效力和物权效力相