房地产常用法律知识课件(二)

房地产常用法律知识 二 讲师刘智林助理刘凯 商品房买卖合同 1 什么叫商品房买卖合同 房地产开发企业 以下统称出买人 将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人 买受人支付价款的合同 商品房的买卖包括期房 预售 和现房的买卖 现售 商品房买卖合同 2 商品房销售广告和宣传资料的内容可以视为合同内容吗 在商品房买卖中 有时要约和要约邀请不容易区分 比如在商品房的销售广告中 出卖人有很多允诺 交易条件 但在买卖双方发生争议时 出卖人又往往不承认这些条件 认为广告中的内容 属于要约邀请的内容 不是合同内容 最高人民法院 商品房买卖合同解释 第三条规定 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请 但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定 并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的 应当视为要约 该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同 亦应当视为合同内容 当事人违反的 应当承担违约责任 根据这一规定 销售广告和宣传资料被视为要约 要有2个并列的条件 一是在商品房开发规划范围内 二是对商品房合同的订立以及房屋的价格有重大的影响 要约邀请 销售广告和宣传资料 中的承诺可以进入合同 在法学界这种现象被称为 容纳规则 商品房买卖合同 房地产开发商特意在宣传资料上注明 1 该资料不作为合同内容2 本海报中图片及文字仅作说明使用 不是发展商要约3 此平面图不作为合同附件宣传资料的内容可以认定为合同内容吗 房地产商在宣传资料上注明 本楼书的最终解释权归发展商所有 能阻止宣传资料的内容进入合同吗 商品房买卖合同 要约 在很多场合又称为发价 发盘 实盘 合同法 第14条对要约的定义是 要约是希望和他人订立合同的意思表示 格式合同可以作为内容固定的要约向他人提出 要约邀请又称为要约引诱 合同法 第15条规定 要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示 寄送的价目表 拍卖公告 招标公告 招股说明书 商业广告等为要约邀请 寄送的价目表 拍卖公告 招标公告 招股说明书 商业广告都是对不特定相对人发出的信息 商品房买卖合同 商品房买卖合同的效力1 商品房预售合同的出卖人应当持有商品房预售许可证明 出卖人未取得商品房许可证明 与买受人订立的商品房预售合同 应当认定无效但是在起诉前取得商品房商品房预售许可证明的 可以认定有效 预售商品房 应当在合同中注明商品房的批准机关和商品房预售许可证号 2 商品房预售合同的登记备案手续 不是合同生效的必要条件 当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的 从其约定 但当事人一方已经履行主要义务 对方接受的除外 依据 合同法 第36条的精神 商品房买卖合同 出卖人的违约责任和缔约过失责任1 合同解除与出卖人的违约责任 具有下列情形之一 导致商品房买卖合同目的不能实现的 无法取得房屋的买受人可以请求解除合同 返还已付房款及利息 赔偿损失 并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任 解除合同 房款 利息 赔偿损失 不超过一倍房款赔偿 其一 商品房买卖合同订立后 出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人 抵押 未告知 其二 商品房买卖合同订立后 出卖人又将该房屋出卖给第三人 一房两卖 买卖合同成立 出卖人违约 都可导致买受人无法取得房屋 商品房买卖合同 2 出卖人因欺诈应当承担的缔约过失责任和违约责任出卖人订立商品房买卖合同时 具有下列情形之一 导致合同无效或者被撤销 解除的 买受人可以请求返还已付购房款及利息 赔偿损失 并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任 合同无效或者被撤销 解除 房款 利息 赔偿损失 不超过一倍房款赔偿 一 故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明 二 故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实 三 故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实以上三种行为都是出卖人在订立合同之际的欺诈行为 若因欺诈导致合同无效或者被撤销则出卖人承担的是缔约过失责任 若出卖人虽然有欺诈行为而合同未被认定为无效或者未被撤销 则出卖人承担违约责任 商品房买卖合同 出卖人与第三人恶意串通应当承担的缔约过失责任买受人以出卖人与第三人恶意串通 另行订立商品房买卖并将房屋交付使用 导致其无法取得房屋为由 请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的 人民法院应予支持 买受人可以请求返还已付购房款及利息 赔偿损失 并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任 请求确认无效或者返还房款 利息 赔偿损失 不超过一倍房款赔偿 商品房买卖合同 关于惩罚性赔偿的说明以上几种情况都提到 并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任 这是关于惩罚性赔偿的规定 如买受人购买一套商品房 商品房买卖合同因出卖人的过错被解除 被撤销 被认定无效 假设买受人支付的房价是10万元 利息损失是2万元 其他损失是3万元 则出卖人应当返还的是多少 商品房买卖合同 出卖人应当返还已付房款10万元 利息2万元 损失赔偿3万元 并在10万元的范围内 包括10万元 承担惩罚性的赔偿责任 即出卖人最高可以被判决想买受人支付25元 商品房买卖合同 房屋的交付于房屋毁损 灭失风险的承担1 房屋的交付对房屋的转移占有 视为房屋的交付使用 但是当事人另有约定的除外 一般来说 当出卖人把商品房的钥匙交给买受人 买受人处于实际控制的地位 此时就算交付 2 房屋毁损 灭失的危险房屋毁损 灭失的危险 在交付使用前由出卖人承担 在交付使用后由买受人承担 买受人接到出买人的书面交房通知 无正当理由拒绝接受的 房屋毁损 灭失的风险自书面通知确定的交付使用之日其由买受人承担 但法律另有规定或者当事人另有约定的除外 商品房买卖合同 房屋权属证书的取得以及出卖人的责任1 由于出卖人的责任 致使买受人不能如期取得房屋权属证书的责任 在房屋买卖合同签订之后 出卖人应当在约定的时间内 将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案 由于出卖人的原因 买受人在下列期限内未能取得房屋权属证书的 除当事人有特殊约定的 出卖人应当承担违约责任A 商品房买卖合同约定的办理房屋所有权等级的期限 合同约定 B 商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的 自房屋交付使用之日起90日 期房 交付起90日 C 商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的 自合同订立起90日 现房 合同订立起90日 对上述违约责任 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的 可以按照已付购房总额 参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算 商品房买卖合同 宽展期后的解除权商品房买卖合同约定或者 城市房地产开发经营管理条例 第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年 由于出卖人的原因 导致买受人无法办理房屋所有权登记 买受人请求解除合同和赔偿损失的 人民法院应予支持 城市房地产开发经营管理条例 第33条规定 预售房屋的购买人应当自房屋交付使用之日起90内 办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续 房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续 并提供必要的证明文件 买受人的四项解除权 商品房买卖中买受人有哪四项解除权 最高人民法院 商品房买卖合同解释 规定了出卖人重大违约的若干情形 当这些情形出现时 买受人可以解除商品房房屋买卖合同 解除合同不影响要求赔偿损失的权利 1 因房屋质量问题严重影响正常居住使用 买受人请求解除合同和赔偿损失的 应予支持 交付使用的房屋存在质量问题 在保修期内 出卖人应当承担修复责任 出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的 买受人可以自行修复或者委托他人修复 修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担 2 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用 或者房屋交付使用后 房屋主体结构经核验确属不合格 买受人请求解除合同和赔偿损失的 应予支持 买受人的四项解除权 3 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符 合同有约定的 按照合同约定处理 合同没有约定或者约定不明确的 按照以下原则处理 A 面积误差比绝对值在3 以内 含3 按照合同约定的价格据实结算 买受人请求解除合同的 不予支持 B 面积误差比绝对值超出3 买受人请求解除合同 返还已付购房款及利息的 应予支持 买受人同意继续履行合同 房屋实际面积大于合同约定面积的 面积误差比在3 以内 含3 部分的房价款由买受人按照约定的价格补足 误差比超出3 的部分房价款由出卖人承担 所有权归买受人 房屋实际面积小于合同约定面的 面积误差比在3 以内的 含3 部分的房价款及利息由出卖人返还买受人 面积误差比超过3 部分的房价款由出卖人双倍返还买受人 买受人的四项解除权 4 根据合同法的规定 出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款 经催告后在3个月的合理期限内仍未履行 当事人一方请求解除合同的 应予支持 但当事人另有约定的除外 法律没有规定或者到当事人没有约定 经对方当事人催告后 解除权行驶的合理期限为3个月 对方当事人没有催告的 解除权应当在解除权发生之日起一年内行使 逾