房地产基础知识

21世纪不动产青岛区域分部 二手房基础知识 房地产的概念 将房屋土地的经济形态作为一种产业在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物构成的 在经济学上也叫不动产 房地产市场层次结构 容积率 容积率 总建筑面积 建筑用地面积标准 容积率 1 建筑用地强度指标 比值越小 意味着小区容纳的建筑总量越小 生活质量越高 绿化率 概念 是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比 面积 建筑面积 公摊面积 套内面积 套内面积 使用面积 墙体建筑面积 阳台面积 使用面积 地毯所能铺到的面积 墙体建筑面积 靠外窗按二分之一 内墙按全面积 阳台面积 封闭式按全面积 半封闭式按二分之一面积 出房率 使用率 使用面积 建筑面积实用率 套内面积 建筑面积使用率又称得房率 出房率 国家规定 高层不低于70 多层不低于75 建筑高度 低层1 3F多层4 7F小高层8 16F高层16 30F超高层30F以上 房产用途 住宅小区散楼 居住物业质量指标 1 朝向2 采光 楼层与间距 3 内部设施 厨房 卫生间面积 水 电 天然气 下水道通达率 4 外部延伸 庭院 阳台 露台拥有率 5 其它 防盗 消防 避雷 电梯等 房产用途 商用网点门头 商用物业性能指标 1 所在位置2 房间朝向 净深 净高 采光 柱距等3 硬件水平 电梯 空调 通讯设备等 4 物业管理5 配套设施 商务中心 银行 邮局 员工餐厅 机票代理等 商住两用公用 房产用途 土地使用年限 住房用地70年工业用地50年综合用地50年科教 文体 卫生用地50年商业 旅游 娱乐用地40年 网上 楼房龄使用年限使用年限 房龄 1 基本常识 一梯 户朝向住宅 卧室窗为准网点 营业门为准 条子楼墩子楼 楼型 板式高层 又称板楼 以共用电梯为中心 有单元拼接或者长廊相连的高层建筑 节约用地 多20层以下 有南向 通风采光较好 一梯2 8户 多为住宅 楼型 点式高层 又称塔式高层 塔楼 以共用楼梯 电梯为核心布置多套住宅或分割空间的高层建筑 节约用地 多20层以上通风采光较差 一梯4 16户 多商用 楼型 建筑材料 砖木结构砖混结构钢混结构钢结构 进深与开间 进深 一间房屋前墙皮到后墙皮之间的实际长度 常用参数 3 6米 以30cm为单位增加 为了保证房屋具有良好的采光和通风条件 房屋的进深不宜过长 一般不超过 米 开间 一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离 常用参数 2 4 4 2米 以30cm为单位增加 房屋的开间一般不超过3 3米 有效缩短楼板的跨度 增强住宅稳定性 抗震性 层高和净高 概念 从本层地面到楼上一层地面的距离标准层高为2 8米净高 层高 楼板厚度 套一 厅 套二 厅 户型 户型 套三双厅双卫 占有上下两层楼面 上下层之间的通道不通过公共楼梯而采用户内独用的内部楼梯连接 布局紧凑 功能明确 动静分离 互不干扰 每户都有二层或合一的采光面 即使朝向不好 也可通过增大采光面积弥补 通风较好 跃层 在概念上是一层 在层高较高的一层楼中增建一个1 2米的夹层 作为卧室或书房 具备了省地 省工 省料又实用的特点 特别适合子三 四代同堂的大家庭居住 既满足隔代人的相对独立 又达到了相互照应的目的 复式 户内地面高度不一致 错开之处有楼梯联系 但没有完全分为两层 错层 阁楼有效面积阁楼中高度在2 2米以上的部分的建筑面积 既是阁楼房产证标注面积 阁楼 别墅 独栋双拼联排 毛坯 简装 精装 豪装 房屋性质 私产房是指私人所有的房产 包括中国公民 港澳台同胞 海外侨胞 在华外国侨民 外国人所投资建造 购买的房产 以及中国公民投资的私营企业 私营独资企业 私营合伙企业和私营有限责任公司 所投资建造 购买的房屋 已购公房即房改房 是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定 按照成本价或者标准价购买的已建公有住房 按照成本价购买的 房屋所有权归职工个人所有 按照标准价购买的 职工拥有部分房屋所有权 一般在5年后归职工个人所有 公房 使用权 是指归国家所有的房产 包括由政府接管 国家经租 收购 新建以及由国有单位用自筹资金建设或购买的房产 国有房产分为直管产 自管产 军产三种 直管房产大多数由政府房地产管理部门直接管理 自管房产是指国家划拨给全民所有制单位所有以及全民所有制单位自筹资金购建的房产 商品房合同 房屋性质 房地产的交易 抵押租赁转让 影响房产租 售价格的因素 房屋的理论价格 房屋的结构 质量 功能 新旧程度 房屋层数与朝向 环境因素 地理位置 交通 商业娱乐网点等 房屋的供需状况 政策因素 土地价格的变动 其它因素 二手房买卖成交后 需要将原房屋的权属变更为买房人的权属 这种权属变更的过程就是过户 基本流程 评估 测绘 贷款 收件 缴费 办证 买卖转让 房屋抵押 概念 产权所有人以房契 房产证 作为抵押 取得贷款 按期付息 房屋产权仍由产权所有者自行管理 债权人只能按期取息 而无使用管理房屋的权利 待借款还清 产权人收回房契抵押即告终结 解押 先还清贷款才能得到他项权证 换取房产证后方可交易 按揭贷款 指个人住房商业性贷款 是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款 具体指具有完全民事行为能力的自然人 购买本市城镇自住房时 以其所购的产权住房为抵押 作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款 贷款 公积金住房公积金是指国家机关 国有企业 城镇集体企业 外商投资企业 城镇私营企业及其他城镇企业 事业单位 民办非企业单位 社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金 核准条件 本人参